Neutron_Mortgages
Madmaxista
- Desde
- 20 Sep 2006
- Mensajes
- 2.425
- Reputación
- 1.259
.sanchez_paus dijo:
ok, ya sabemos de que vas.
Apostar por bajadas es ¿perdida segura? (segunda parte)
- Autor del tema ex-burbujista
- Fecha de inicio
ok, ya sabemos de que vas.
Vayamos por partes
Pero no sólo eso: te olvidas que entre ponerse corto y no ponerse largo hay todo un mundo, y si no, mira que bien le va a Bestinver y en general a los inversores value de este mundo (que nunca se ponen cortos, sencillamente solo comprar cuando está barato) ¿O es que tú tienes mejores rendimientos que ellos?
Hay gente que no compra porque no puede, y muchos no compramos porque pensamos que los precios actuales son absurdos. Hasta que los precios no alcancen rangos razonables, invertimos nuestro dinero en donde nos parece más rentable, y si es preciso, vivimos de alquiler. Con los alquileres a un 2% del precio de la vivienda, y la bolsa rentando como lo ha hecho estos últimos años, está siendo una estrategia extremadamente rentable. Amén de la tranquilidad que representa ver los toros desde la barrera.
Para poder comparar garbanzos con garbanzos, consideremos un caso en el cual no pagas entrada y pides una hipoteca por el coste total de la vivienda, con un interés real a largo plazo del 5%. La desgravación te deja el tipo real de interés a un 4.25% (básicamente te reembolsa la comisión del banco) supongamos que en las condiciones actuales el alquiler te suponga un 2% de una vivienda similar, así que tu interés real es de un 2.25%. Si el precio de la vivienda sube más que eso en términos nominales, estás ganando dinero. Por eso normalmente ha sido tan buen negocio comprar vivienda. Sin embargo si el precio nominal de tu vivienda se mantiene constante, o baja, es mejor negocio alquilar (y más si se disfruta de una CAV con lo cual la desgravación se mantiene) que comprar. Las cuentas son muy sencillas.
Como siempre utilizas un argumento falaz. Para empezar intentas extrapolar a la vivienda el comportamiento intradía de la bolsa en un período dominado por un mega bull market. Hasta mi abuela sabe que uno no apuesta en contra de la tendencia del mercado, no hacen falta tantos gráficos para ilustrar una cosa tan obvia. Así que el meollo de la discusión, en este foro, por si no te has enterado todavía es ¿CUÁL VA A SER LA TENDENCIA?. Por que si la tendencia es bajista, entonces sí es un chollo ponerse corto, ¿o me lo vas a negar? ¿O es que piensas que la bolsa siempre sube, en cualquier período de 1,3,5,10,20 años?ex-burbujista dijo:(parte primera http://www.burbuja.info/inmobiliaria/forumdisplay.php?f=2 )
hace años cuando empecé con el mercado de futuros en uno de los primeros cursos venían a decir esto:
"el mercado es como un casino....
hoy puedes comprar o vender acciones hay un 50% de posibilidades de que suban o bajen, bla bla bla" (en síntesis eso era lo que transmitían)
a partir de ahí perdí todo mi interés por ponerme corto y también por los "casinos" y entendí lo contrario de lo que pretendían.
ponerse corto es de simples. veamos un ejemplo de la bolsa de Madrid de los últimos 20 años con variaciones mensuales, podíamos hacerlo diario y no cambia mucho.
de 264 meses
158 han terminado en positivo
106 en rojo. (ha subido un 50% mas de veces de las que ha bajado) jeje
las veces que ha subido ha subido una media del 3% y cuando ha bajado ha bajado un 1.7%, por lo que hubiéramos ganado el doble apostando a la subida que a la bajada aunque hubiera subido y bajado el mismo numero de vece. y de media en general ha subido un 1.3% mensual. (que ya lo evidencia)
en resumen ha subido el 50% mas y cuando ha subido ha subido el doble de lo que ha bajado, ESTA CLARA LA OPCION...
Podríamos pensar que esto solo es porque estamos en máximos pero no es cierto si analizamos cualquier periodo de 5 años siempre el saldo es positivo.
se ve claro en esta gráfica con variaciones mensuales no acumuladas.
Esto no quiere decir que en una situación concreta o con una acción concreta no podamos ponernos cortos. pero son casos tan excepcionales que mejor centrarse en lo que esta a nuestro favor.
ponerse corto es ir contra la economía general, ir contra los intereses de los grandes inversores, contra los cuidadores de la acción, etc,,
es una opción excepcional y por eso mejor centrarse en vientos que siempre favorecen.
Pero no sólo eso: te olvidas que entre ponerse corto y no ponerse largo hay todo un mundo, y si no, mira que bien le va a Bestinver y en general a los inversores value de este mundo (que nunca se ponen cortos, sencillamente solo comprar cuando está barato) ¿O es que tú tienes mejores rendimientos que ellos?
Hay gente que no compra porque no puede, y muchos no compramos porque pensamos que los precios actuales son absurdos. Hasta que los precios no alcancen rangos razonables, invertimos nuestro dinero en donde nos parece más rentable, y si es preciso, vivimos de alquiler. Con los alquileres a un 2% del precio de la vivienda, y la bolsa rentando como lo ha hecho estos últimos años, está siendo una estrategia extremadamente rentable. Amén de la tranquilidad que representa ver los toros desde la barrera.
No sé a que te refieres con los dos vientos. Las ventajas financieras de comprar una vivienda se desglosan en tres componentes: a) ahorro del alquiler b)Subvención por desgravación fiscal c)Revalorización de la vivienda.ex-burbujista dijo:
Para poder comparar garbanzos con garbanzos, consideremos un caso en el cual no pagas entrada y pides una hipoteca por el coste total de la vivienda, con un interés real a largo plazo del 5%. La desgravación te deja el tipo real de interés a un 4.25% (básicamente te reembolsa la comisión del banco) supongamos que en las condiciones actuales el alquiler te suponga un 2% de una vivienda similar, así que tu interés real es de un 2.25%. Si el precio de la vivienda sube más que eso en términos nominales, estás ganando dinero. Por eso normalmente ha sido tan buen negocio comprar vivienda. Sin embargo si el precio nominal de tu vivienda se mantiene constante, o baja, es mejor negocio alquilar (y más si se disfruta de una CAV con lo cual la desgravación se mantiene) que comprar. Las cuentas son muy sencillas.
Como te digo, el principal problema de tu análisis es que todo, absolutamente todo indica (mira los últimos comentarios de las cajas) que el viento viene de cara y con mucha fuerza...y tu recomendación es que nos saquemos la chorra y nos pongamos a miccionar...ex-burbujista dijo:
paseoaleatorio
Madmaxista
- Desde
- 15 Mar 2007
- Mensajes
- 334
- Reputación
- 1
Me he perdido un poco. La discusión no iba por aquí, pero te respondo igualmente, así nos cargamos otro mito. La diversificación es el principio esencial de cualquier inversión, digamos, no especulativa. El problema es que como principio no funciona si la ponderación se sale de madre, como es el caso de la vivienda, con esos importes y esos ratios de apalancamiento. Para ir bien diversificado te tendrías también que apalancar en la renta variable y la fija en similar proporción. Además, dentro de un mismo activo (los inmuebles), ¿comprarte 'un' piso es diversificar?, pues va a ser que no, porque puedes tener problemas mil con ese piso, por mucho que el resto del mercado vaya viento en popa. Lo suyo es tener una cartera diversificada de inmuebles, ¿pero quién se lo puede permitir? De todas formas yo creo que un piso es una magnífica inversión, pero no a cualquier precio y con cualquier ratio/múltiplo. Y es una buena inversión porque en principio bate a la inflación a largo plazo y además te da rentabilidad por dividendo, en forma de alquiler, además de la baja correlación que tiene (al menos hasta ahora) con los demás activos.ex-burbujista dijo:
Yo es que no entiendo qué van a pagar los burbujitos. Si se hubieran equivocado en su apuesta, ¿qué les habría pasado? (a estas alturas ya debemos de tener claro quién ha errado en la apuesta) Pero si lo saludable es que hubiese habido muchos más burbujitos. Si hubiésemos tenido el mismo número de burbujitos que de pepitos, la situación no se habría salido de madre. El problema es que de ahora en adelante, los pocos pepitos que podrían suavizar el desplome del mercado mínimamente se van a pasar al lado contrario, exacerbando si cabe la situación.ex-burbujista dijo:
No creo que por mucho que repitas la misma frase vayas a ganar más adeptos para tu causa. Una cosa es el largo plazo y otra muy diferente el corto. Una cosa es la bolsa y otra el mercado inmobiliario.ex-burbujista dijo:
¿Conoces el Spread Betting? En el Reino Unido es una forma sencilla y económica (económica por el coste de la transacción, pero se puede llegar a perder mucho) mediante la cual uno apuesta en qué dirección va a ir el mercado de un bien/activo en concreto. Hace tres años que introdujeron un 'índice inmobiliario', te sugiero que te pongas en contacto con todos los que van vendidos y les adviertas de que están tirando el dinero. De paso te pones también en contacto con RICS (asociación de tasadores británica), IPF, la Universidad de Reading y el Gobierno británico y ponles sobre aviso, porque estaban pensando en lanzar un mercado/índice de derivados sobre bienes inmuebles.
(Por cierto, sigo sin entender qué tiene que ver ir corto con poner o dejar de poner los bemoles en misma cesta.)
Me gustaría hacer una propuesta: En lugar de dirigirnos a 'vosotros los burbujistas' y 'vosotros los nuncabajistas' cuando debatimos de tú a tú, ¿podemos usar la segunda persona del singular? No creo que haya duda de en qué 'bando' estoy, pero creo que cada uno es cada cual, tiene sus propias ideas, sus propios intereses, etc.
Última edición:
ex-burbujista
Madmaxista
- Desde
- 20 Sep 2006
- Mensajes
- 3.481
- Reputación
- 54
yo no recomiendo nada, lo que no recomiendo es que mees contra el viento. o que no mees para arriba, pues hay una gravedad que tira de los meados hacia abajo y te puedes mojar, igual que hay una gravedad que tira de los mercados hacia adelante.Puzyrka dijo:
Sobre los numeros alquiler/venta concretos ya se ha discutido muchas veces...
tu veras unas rentabilidades y yo otras, yo veo pisos por 240.000 euros que se alquilan por 800 euros. = una rentabilidad del 4%. actualizable.
Yo veo que pagar una hipoteca al 4.7% de intereses (menos desgravación 4%) menos lo que se devalua la deuda (3% por la inflación ) total .. 1% de costo "real" mientras de alquiler pagas un 3%, jeje,
Pero si alguien va a comprarse un piso de 800.000 euros sin vender otro o algo parecido yo también alquilaria. jeje,
y si alguien gana + de 60.000 euros al año yo también alquilaria. y si ganas mas de + 200.000 euros no querría coche, me sacrificaria y tendria chofer.
si vamos ahi, lo compararas con el que esta de alquiler y que tiene una deuda infinita.... (paga y nunca tiene nada) jejeFleximux dijo:Que gusto da leer razonamientos coherentes.
Geniales tus aportaciones.
paseoaleatorio
Madmaxista
- Desde
- 15 Mar 2007
- Mensajes
- 334
- Reputación
- 1
Esto no hace más que corroborar que eres un burbujista empedernido. La ley de la gravedad de cualquier mercado es, como bien sabes, la tendencia a largo plazo. Supongamos por un momento que la ley de la gravedad del mercado inmobiliario es de un 8% de subidas anuales (en esto, y no se trata de afinar con el porcentaje exacto, creo que estaremos todos de acuerdo). Pues bien, si llevamos una década de subidas, y en especial los últimos cuatro o cinco años con subidas de dos o tres veces esa tendencia, ¿qué tiene que suceder para volver a esa ley de la gravedad del 8%? Pues que los precios tienen que 'subir negativamente'. De no ser así, la ley de la gravedad habría cambiado del 8% al 16% en cuestión de un lustro.ex-burbujista dijo:
ex-burbujista
Madmaxista
- Desde
- 20 Sep 2006
- Mensajes
- 3.481
- Reputación
- 54
¿que les habria pasado? pues lo que les esta pasando, que están fuera de mercado, amargados e impotentes. (esta claro quienes son los perdedores, ¿lo dudas?)paseoaleatorio dijo:
¿burbujistos son todos los que están fuera de mercado? pues dicen que la media es a los 35 años.. imagina todos los que son... ¿quieres mas?
no inventemos las cosas, si todos los jóvenes tuvieran vivienda no habría problema, pero va a ser que no...
no hay que ir a ningún lado, los futuros existen desde siempre y es fácil ver cuales son las posiciones que ganan, (salvo excepciones que confirman la regla)paseoaleatorio dijo:
lo de ponerse corto y los bemoles de la cesta no tiene nada que ver , solo que son ideas básicas indiscutibles salvo excepciones, MENOS EN ESTE FORO PORQUE NO INTERESA SER RAZONABLE Y hay que inventarse nuevos sistemas autoengañandose para que duela menos la realidad: "argentina al lado de España sera como suiza, hasta Etiopía nos ganara. etc, "
con el tu-a-tu estoy de acuerdo.
paseoaleatorio
Madmaxista
- Desde
- 15 Mar 2007
- Mensajes
- 334
- Reputación
- 1
Ex-burbu, me parece que no nos vamos a poner de acuerdo. Como ya he dicho, cualquier activo tiene un sesgo al alza a largo plazo, creo que en eso estamos de acuerdo. De ahí que los que van comprados, en el largo plazo, ganen a los que van vendidos. Lo cual no quiere decir que, como en el caso que nos ocupa, no se puedan sacar suculentos beneficios yendo vendido en el corto, y más en un mercado tan predecible como el inmobiliario.
Los perdedores, para mí, está claro que son los pepitos. Ya veo que para ti son los burbujitos. Si te parece, mejor lo dejamos aparcado por el momento y vemos cómo se desarrollan los acontecimientos.
Pero tengo que felicitarte, ex-burbu, porque defiendes lo indefendible, dentro de lo que cabe, con bastante éxito. Si me lo propusiese, sería incapaz de superarte. Buen trabajo, te lo digo sinceramente.
(De todas formas creo que eres un burbujista que empeñado en dar vidilla por aquí.)
Los perdedores, para mí, está claro que son los pepitos. Ya veo que para ti son los burbujitos. Si te parece, mejor lo dejamos aparcado por el momento y vemos cómo se desarrollan los acontecimientos.
Pero tengo que felicitarte, ex-burbu, porque defiendes lo indefendible, dentro de lo que cabe, con bastante éxito. Si me lo propusiese, sería incapaz de superarte. Buen trabajo, te lo digo sinceramente.
(De todas formas creo que eres un burbujista que empeñado en dar vidilla por aquí.)
