Burbuja.info - Foro de economía > > > Los promotores visan pisos a espuertas y se niegan a admitir un abrupto fin del ‘boom
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  #11  
Antiguo 16-dic-2006, 12:13
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Iniciado por juan carlos.aparejador

Realmente tienen tanto dinero metido en solares??...si y no.. porque tambien hay que ver a que precio han comprado, y a que precio les han recalificado..

Esquematizando, que salvo su gran orgullo, no tienen ningun problema en frenar... salvo que se hayan metido YA en grandes promociones...y no se venda nada.

Por aclarar... parece que el crédito a actividades inmobiliarias es de los que mas se han disparado.

ha pasado de 80.000 millones en el 2003 a 204.000 millones en el segundo trimestre de 2006

el crédito a la construcción ha pasado de 66.000 a 116.000 millones de euros.

uno se ha duplicado y el otro se ha triplicado, ¿esto no afecta a poder frenar con tranquilidad?


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  #12  
Antiguo 16-dic-2006, 12:35
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Iniciado por juan.carlos aparejador
Realmente tienen tanto dinero metido en solares??...si y no.. porque tambien hay que ver a que precio han comprado, y a que precio les han recalificado..

Esquematizando, que salvo su gran orgullo, no tienen ningun problema en frenar... salvo que se hayan metido YA en grandes promociones...y no se venda nada.

Si eso hicieron en la crisis de los 90 pusieron las parcelas compradas en BARBECHO, pero actualmente una de las cosas que menos entiendo es que si de las 800.000 viviendas el año 2005 que parece que queda por vender un 60% de las mismas y hay otras 900.000 para este año, ¿no estan poniendo en contra de los argumentos de perogruyo de ex-burbujista, en su post de no hay vivienda para todos, demasiada stock de oferta de vivienda incomprable a estos precios?

Algunas veces parece que ellos mismos estan hinchando la burbuja más y quieren que reviente ya que el stock de viviendas de nueva construcción sin vender crece exponencialmente y se suma a la gran oferta de 2º mano que hay.

De verdad que desde un punto de vista lógico tiene poca explicación porque en estos momentos parece que solo les mueve una gran inercia sin un fondo de mercado que lo justifique es decir las ventas.

Última edición por UNTROLL; 16-dic-2006 a las 12:37


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  #13  
Antiguo 16-dic-2006, 12:59
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Iniciado por ex-burbujista
Por aclarar... parece que el crédito a actividades inmobiliarias es de los que mas se han disparado.

ha pasado de 80.000 millones en el 2003 a 204.000 millones en el segundo trimestre de 2006

el crédito a la construcción ha pasado de 66.000 a 116.000 millones de euros.

uno se ha duplicado y el otro se ha triplicado, ¿esto no afecta a poder frenar con tranquilidad?

Afectar supongo que si afecta. Pero empezar a construir en ese terreno unas viviendas que no sabes si vas a poder vender no me parece la opcion mas razonable. Lo que dice juanka.emparejador me parece algo mas razonable:

hombre, los grandes han ganado tanta pasta estos años que perfectamente se pueden permitir "una cartera de suelo" para un futuro.. y los pequeños, si todavia no han vendido lo que han construido... venderan el suelo para hacer liquidez antes de ponerse la soga al cuello con mas promociones..

Esto me cuadra con las recientes bajadas del precio del suelo. Es posible que algunos pequeños constructores/promotores/inversores se deshagan de esos terrenos.

Lo que me intriga es el efecto del CTE a medio plazo. Entiendo que algunos empiezen a construir para evitarse el pasar por el aro, pero dentro de unos años, cuando toda la vivienda nueva sea CTE por narices, que pasara con la vieja? La diferencia de calidades sera significativa a la hora de marcar el precio? Se podra actualizar la categoria de una vivienda a "CTE" (ni que sea untando al funcionario de turno)? Se hara un plan renove para agilizar la venta de viviendas pre-CTE?


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  #14  
Antiguo 16-dic-2006, 13:00
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Iniciado por ex-burbujista
Por aclarar... parece que el crédito a actividades inmobiliarias es de los que mas se han disparado.

ha pasado de 80.000 millones en el 2003 a 204.000 millones en el segundo trimestre de 2006

el crédito a la construcción ha pasado de 66.000 a 116.000 millones de euros.

uno se ha duplicado y el otro se ha triplicado, ¿esto no afecta a poder frenar con tranquilidad?

Antes de sacar conclusiones simplistas de esos datos (cosa que no se debería hacer), defínenos "actividades inmobiliarias". Porque no sé yo si el crédito a la construcción va a estar incluido en el concepto anterior.
Si fuera así, y según mis cálculos (en los que a falta de datos he tenido que hacer bastantes simplificaciones):

AI=C+H
3AI=2C+xH

3C + 3H=2C +xH-->C+3H/H=x-->x=7.

El número de hipotecas, en dinero, se habría septuplicado mientras que el de la construcción sólo duplicado.

¿Qué significa eso? Pues la lectura que hago yo, es que las constructoras han conseguido ganar más con menos, es decir, que los precios han subido sin subir proporcionalmente los costes de la construcción, o lo que es lo mismo, la gente ha pasado a pagar más por cada casa. ¿Aterrizaje suave eso? Pues más bien al contrario: si la gente está pagando más de lo que antes valía, tal vez se deba a una burbuja especulativa y se acabe volviendo al precio de antes, tornándose un poco más real por tanto el bajón de precios(aunque claro, bien podría no suceder y que la gente pagara proporcionalmente más que antes porque las constructoras fueran más eficientes y hubieran reducido costes, entre otros muchos posibles factores).

Última edición por Glasterthum; 16-dic-2006 a las 13:03


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  #15  
Antiguo 16-dic-2006, 13:17
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Iniciado por sephon
Pues si, porfa, que alguien me lo explique. Entiendo que una gran constructora quiera mantener el ritmo y las apariencias ahora que necesita prestamos e inversiones para meterse en el mercado energetico o comprar alguna empresa europea solvente. Pero la mayoria de constructores (al menos los que yo conozco) sub-sub-sub-contratan la mano de obra y la mayoria de obreros tienen contratos temporales. He visto echar a la calle a la mitad de la plantilla porque se habia estropeado una maquina y asi evitarse pagarles el sueldo mientras la reparan.

Asi que, podeis explicar esa necesidad imperiosa de empezar nuevos proyectos que no se van a cobrar hasta dentro de varios años???

Bueno yo creo que la idea seria esta, en el 2004 para mi opinion se llego al punto sin retorno de la burbuja, los precios de los terrenos aunque para nada eran asequibles no tiene que ver para nada con lo que hay hoy, la gente acaparo terrenos porque la rentabilidad del precio del inmueble subia mas rapido que la rentabilidad del terreno, mucha gente ha comprado a credito, cada dia hay mas empresas promotoras y la fiebre se destapo, maquinas nuevas, nuevos empleos, alegria, alegria que el mundo se va a acabar.

Es materialmente imposible parar en seco, es el efecto bola de nieve que cada vez que avanza mas metros mas grande es el alud que se nos viene encima. Muchas empresas tienen contraidas muchas deudas que en parte son tapadas con nuevas construcciones, nuevas hipotecas al constructor para tapar agujeros de otras obras y el ciclo basicamente es este, si los pepitos hipotecados van al filo de lo imposible imaginaros que el promotor-constructor tipo de este pais el de la obra de un bloque de 4 o 5 viviendas, el constructor de unifamiliares pues esta tan empufado como todo quisqui, te diran que tienen un patrimonio acojonante pero si no venden no tienen nada!.

Dicho claramente si dejas de construir te vas a la mierda, se te comen las deudas, los negfocios funcionan por inercia en muchos casos y es tan fragil la coyuntura del mercado que yo me rio de la rigurosidad de los bancos cuando han dado dinero hasta mas alla de los margenes de seguridad, es muy posible que las primeras señles de alarma lleguen de hipotecas que no pueden pagar los neo-promotores.

Se que puede costar de entender, pero hay que pagar seguridad social, salarios, tecnicos, terrenos, permisos, INTERESES BANCARIOS, maquinaria, consumibles. Lo normal es que el promotor hipoteque la vivienda hasta que haya un comprador, con la hipoteca de esta paga los gastos de construccion de la siguiente y asi es una cadena que no se puede parar porque aunque no se venda con la tasacion de la hipoteca cubres gastos, cuando la sobreoferta sea brutal y los bancos corten el grifo los primeros en caer seran los promotores mas debiles y de ahi surgira la cadena de impagados que jodera a todo el mundo y cerrara definitivamente el grifo a inocentes y culpables por igual y finalmente muchos pepitos tambien caeran, no soy optimista como se puede ver.


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  #16  
Antiguo 16-dic-2006, 13:21
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Antes de sacar conclusiones simplistas de esos datos (cosa que no se debería hacer), defínenos "actividades inmobiliarias".

No te puedo definir nada, yo no he creado esos datos.

puedo ponerte el enlace y que saques tus propias conclusiones

http://www.bde.es/infoest/e0809.pdf

Iniciado por UNTROLL
, pero actualmente una de las cosas que menos entiendo es que si de las 800.000 viviendas el año 2005 que parece que queda por vender un 60% de las mismas y hay otras 900.000 para este año,

yo te aclaro este punto aunque realmente es aparejador o alguien del gremio quien te puede aclarar mejor.

esas 800.000 no son viviendas que se hayan contruido ni que esten construyendose. son visados y puden tardar en construirse 10 años.
Ese dato yo no lo veo tan significativo.

el único dato que tendría en cuenta es el de las viviendas iniciadas, esas se terminaran dentro de dos o tres 3 años.


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  #17  
Antiguo 16-dic-2006, 13:45
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Iniciado por ex-burbujista
No te puedo definir nada, yo no he creado esos datos.

puedo ponerte el enlace y que saques tus propias conclusiones

http://www.bde.es/infoest/e0809.pdf

Hombre, ya que lo has nombrado, y pretendías que de ahí sacáramos conclusiones, qué menos que nos lo aclares tú (además, obviamente, es de suponer que tú lo sabes, si no por qué ibas a nombrarlo y extraer conclusiones sin tener claro ni qué era el dato).


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  #18  
Antiguo 16-dic-2006, 13:55
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Yo lo que creo en este sentido y da explicación a lo que me ha dicho el arquitecto, es que algunas constructoras, habrían hecho inversiones en maquinaria, personal, etc.

Estoy hablando de una ciudad de 20.000 hab en el interior de Valencia. Aquí todavía no se ven los desmadres de grandes ciudades, y todavía se puede decir que se vende algo. Menos en comparación (soy super-burbujista, que quede claro).


Como no ven las pérdidas todavía, buscan solares que convertir en fincas y este en beneficio sin mirar los riesgos para poder amortizar el empujon que se han dado.


Son constructoras y promotoras pequeñas, surgidas de hace pocos años que no saben lo que es darse un buen ostion (como la mayoría de pepitos y CIA)


Por eso, El resumen puede ser que aunque no se venda, en determinadas zonas puede haber pujanza constructora

Un saludo


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  #19  
Antiguo 16-dic-2006, 14:09
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Hombre, ya que lo has nombrado, y pretendías que de ahí sacáramos conclusiones, qué menos que nos lo aclares tú (además, obviamente, es de suponer que tú lo sabes, si no por qué ibas a nombrarlo y extraer conclusiones sin tener claro ni qué era el dato).

creo que te confundes de persona.

yo no pretendo que saques ninguna conclusión, ni tengo que aclarar ningún dato.

¡¡Para una mente despierta como la tuya que mejor que darle la fuente original de los datos!!

Claro que sino eres capaz de aclararte con datos tan simples no pretenderás sacar conclusiones.


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  #20  
Antiguo 16-dic-2006, 15:28
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Conque ahora sales con burdas maniobras evasivas... Vamos, que eres un cantamañanas.

No te confundas ni desvíes el tema, que el único que confunde a las personas (a mí y hasta a ti) eres tú: yo interpreto perfectamente esos datos, pero no es esa la cuestión, sino que tú no pusiste la fuente inicialmente, sino un dato, y que en teoría serías el primero que sabría responder a la pregunta simple que hice (así, podías ahorrar a muchos leer la fuente, para saber qué dato pusiste, y no quedabas como un tipo que puso algo como si valiera la pena, sin saber lo que ponía (un cantamañanas)).

Si pusiste un dato para aportar algo a la cuestión, es de suponer que lo hiciste sabiendo qué ponías (es lo que hace la gente que no es cantamañanas, la gente que es seria, nos toma en serio a los demás, y a la que vale la pena leer). Si faltaban datos que vienes ahora corriendo a poner, si ni tú sabías qué dato tenías, y si sales ahora con una maniobra cutre de evasiva, entonces creo que queda claro qué eres y qué clase de mensaje pusiste.

Claro, que no íbamos a esperar en tu último mensaje nada mejor que lo que habías demostrado anteriormente, algo mejor como decir: "Puse un dato pero en realidad lo hice por tirarme el pegote, porque no tenía ni idea de lo que ponía".


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