Los promotores visan pisos a espuertas y se niegan a admitir un abrupto fin del ‘boom

[APRENDIZ DE BRUJO.]

Pues si, porfa, que alguien me lo explique. Entiendo que una gran constructora quiera mantener el ritmo y las apariencias ahora que necesita prestamos e inversiones para meterse en el mercado energetico o comprar alguna empresa europea solvente. Pero la mayoria de constructores (al menos los que yo conozco) sub-sub-sub-contratan la mano de obra y la mayoria de obreros tienen contratos temporales. He visto echar a la calle a la mitad de la plantilla porque se habia estropeado una maquina y asi evitarse pagarles el sueldo mientras la reparan.

Asi que, podeis explicar esa necesidad imperiosa de empezar nuevos proyectos que no se van a cobrar hasta dentro de varios años???

Bueno yo creo que la idea seria esta, en el 2004 para mi opinion se llego al punto sin retorno de la burbuja, los precios de los terrenos aunque para nada eran asequibles no tiene que ver para nada con lo que hay hoy, la gente acaparo terrenos porque la rentabilidad del precio del inmueble subia mas rapido que la rentabilidad del terreno, mucha gente ha comprado a credito, cada dia hay mas empresas promotoras y la fiebre se destapo, maquinas nuevas, nuevos empleos, alegria, alegria que el mundo se va a acabar.

Es materialmente imposible parar en seco, es el efecto bola de nieve que cada vez que avanza mas metros mas grande es el alud que se nos viene encima. Muchas empresas tienen contraidas muchas deudas que en parte son tapadas con nuevas construcciones, nuevas hipotecas al constructor para tapar agujeros de otras obras y el ciclo basicamente es este, si los pepitos hipotecados van al filo de lo imposible imaginaros que el promotor-constructor tipo de este pais el de la obra de un bloque de 4 o 5 viviendas, el constructor de unifamiliares pues esta tan empufado como todo quisqui, te diran que tienen un patrimonio acojonante pero si no venden no tienen nada!.

Dicho claramente si dejas de construir te vas a la cosa, se te comen las deudas, los negfocios funcionan por inercia en muchos casos y es tan fragil la coyuntura del mercado que yo me rio de la rigurosidad de los bancos cuando han dado dinero hasta mas alla de los margenes de seguridad, es muy posible que las primeras señles de alarma lleguen de hipotecas que no pueden pagar los neo-promotores.

Se que puede costar de entender, pero hay que pagar seguridad social, salarios, tecnicos, terrenos, permisos, INTERESES BANCARIOS, maquinaria, consumibles. Lo normal es que el promotor hipoteque la vivienda hasta que haya un comprador, con la hipoteca de esta paga los gastos de construccion de la siguiente y asi es una cadena que no se puede parar porque aunque no se venda con la tasacion de la hipoteca cubres gastos, cuando la sobreoferta sea brutal y los bancos corten el grifo los primeros en caer seran los promotores mas debiles y de ahi surgira la cadena de impagados que jorobara a todo el mundo y cerrara definitivamente el grifo a inocentes y culpables por igual y finalmente muchos pepitos tambien caeran, no soy optimista como se puede ver.

 

[ex-burbujista]

Antes de sacar conclusiones simplistas de esos datos (cosa que no se debería hacer), defínenos "actividades inmobiliarias".

No te puedo definir nada, yo no he creado esos datos.

puedo ponerte el enlace y que saques tus propias conclusiones

http://www.bde.es/infoest/e0809.pdf

, pero actualmente una de las cosas que menos entiendo es que si de las 800.000 viviendas el año 2005 que parece que queda por vender un 60% de las mismas y hay otras 900.000 para este año,

yo te aclaro este punto aunque realmente es aparejador o alguien del gremio quien te puede aclarar mejor.

esas 800.000 no son viviendas que se hayan contruido ni que esten construyendose. son visados y puden tardar en construirse 10 años.
Ese dato yo no lo veo tan significativo.

el único dato que tendría en cuenta es el de las viviendas iniciadas, esas se terminaran dentro de dos o tres 3 años.

 

[Glasterthum]

No te puedo definir nada, yo no he creado esos datos.

puedo ponerte el enlace y que saques tus propias conclusiones

http://www.bde.es/infoest/e0809.pdf

Hombre, ya que lo has nombrado, y pretendías que de ahí sacáramos conclusiones, qué menos que nos lo aclares tú (además, obviamente, es de suponer que tú lo sabes, si no por qué ibas a nombrarlo y extraer conclusiones sin tener claro ni qué era el dato).

 

[rotovator]

Yo lo que creo en este sentido y da explicación a lo que me ha dicho el arquitecto, es que algunas constructoras, habrían hecho inversiones en maquinaria, personal, etc.

Estoy hablando de una ciudad de 20.000 hab en el interior de Valencia. Aquí todavía no se ven los desmadres de grandes ciudades, y todavía se puede decir que se vende algo. Menos en comparación (soy super-burbujista, que quede claro).


Como no ven las pérdidas todavía, buscan solares que convertir en fincas y este en beneficio sin mirar los riesgos para poder amortizar el empujon que se han dado.


Son constructoras y promotoras pequeñas, surgidas de hace pocos años que no saben lo que es darse un buen ostion (como la mayoría de pepitos y CIA)


Por eso, El resumen puede ser que aunque no se venda, en determinadas zonas puede haber pujanza constructora

Un saludo

 

[ex-burbujista]

Hombre, ya que lo has nombrado, y pretendías que de ahí sacáramos conclusiones, qué menos que nos lo aclares tú (además, obviamente, es de suponer que tú lo sabes, si no por qué ibas a nombrarlo y extraer conclusiones sin tener claro ni qué era el dato).

creo que te confundes de persona.

yo no pretendo que saques ninguna conclusión, ni tengo que aclarar ningún dato.

¡¡Para una mente despierta como la tuya que mejor que darle la fuente original de los datos!!

Claro que sino eres capaz de aclararte con datos tan simples no pretenderás sacar conclusiones.

 

[Glasterthum]

Conque ahora sales con burdas maniobras evasivas... Vamos, que eres un cantamañanas.

No te confundas ni desvíes el tema, que el único que confunde a las personas (a mí y hasta a ti) eres tú: yo interpreto perfectamente esos datos, pero no es esa la cuestión, sino que tú no pusiste la fuente inicialmente, sino un dato, y que en teoría serías el primero que sabría responder a la pregunta simple que hice (así, podías ahorrar a muchos leer la fuente, para saber qué dato pusiste, y no quedabas como un tipo que puso algo como si valiera la pena, sin saber lo que ponía (un cantamañanas)).

Si pusiste un dato para aportar algo a la cuestión, es de suponer que lo hiciste sabiendo qué ponías (es lo que hace la gente que no es cantamañanas, la gente que es seria, nos toma en serio a los demás, y a la que vale la pena leer). Si faltaban datos que vienes ahora corriendo a poner, si ni tú sabías qué dato tenías, y si sales ahora con una maniobra cutre de evasiva, entonces creo que queda claro qué eres y qué clase de mensaje pusiste.

Claro, que no íbamos a esperar en tu último mensaje nada mejor que lo que habías demostrado anteriormente, algo mejor como decir: "Puse un dato pero en realidad lo hice por tirarme el pegote, porque no tenía ni idea de lo que ponía".

 

[Bokeron]

Y digo yo, si estamos hablando de una gran constructora que cotice en bolsa, y a la que la obra pública le dé poco trabajo o no el suficiente, qué sentido tiene el negocio?.

Me explico. En estas empresas creo que llega un momento en que acumulan tanta pasta que se convierten en empresas financieras, se dedican a mover la pasta con compras y ventas muchas veces ajenas a su actividad, pero no pueden abandonar el negocio de la matriz aunque éste les dé pérdidas, porque lo que está claro es que si yo tengo acciones de una constructora que paraliza su actividad, ya me direis qué pintan esas acciones. ¿?.

Igual me he liado...

 

[Bokeron]

Esta claro que quien ha escrito eso es un becario recien salido de periodismo, y ni siquiera pienso leerlo porque carece del mas minimo rigor..

Los promotores no visan nada, lo hacemos los tecnicos
Los pisos no se visan, se visan los proyectos

que calamidad....

Pues a mí me parece muy bien escrito. Tal vez no te guste el titular, pero es que tú estás condicionado por tu profesión. La prensa, los periodistas, no escriben para técnicos normalmente, sino para el público. Porque si seguimos tu criterio en cualquier otra disciplina, pues habría que tildar de falta de rigor un titular que dijera que Julián Muñoz recurre una sentencia, porque ya sabemos que quien recurre es su abogado, y si el titular dice que recurre el ingreso en prisión, pues lo mismo, porque lo que recurre es la resolución judicial, que tendrá forma de auto o de sentencia en su caso, que es la que ordena el ingreso, etc.

De todas formas recomiendo su lectura a quien no tenga esa formación "técnica", porque además mucho de lo explicado en el hilo lo desarrolla con bastante sentido común el articulista. Que por cierto no es conocido mío

Salud,

 

[Hayek]

Lo que me intriga es el efecto del CTE a medio plazo. Entiendo que algunos empiezen a construir para evitarse el pasar por el aro, pero dentro de unos años, cuando toda la vivienda nueva sea CTE por narices, que pasara con la vieja? La diferencia de calidades sera significativa a la hora de marcar el precio? Se podra actualizar la categoria de una vivienda a "CTE" (ni que sea untando al funcionario de turno)? Se hara un plan renove para agilizar la venta de viviendas pre-CTE?

A mí me interesa mucho también. Los efectos sobre el coste de la calefacción pueden ser brutales. ¿Pasará como con los coches euro 1 y euro 2?

 

[APRENDIZ DE BRUJO.]

A mí me interesa mucho también. Los efectos sobre el coste de la calefacción pueden ser brutales. ¿Pasará como con los coches euro 1 y euro 2?

LA ley lo unico que dice es que tienes que aportar un determinado procentaje de "calefaccion" aportado por energias renovables, muchas veces no es el precio el que hace que el promotor acelere el visado o intente eludirlo, muchas veces es la puesta a punto y el mantenimiento lo que intentan evitarse, las energias renovables como todo tiene mucha publicidad positiva pero muchas veces es una farsa, hay gente que no llega a conectar las palcas aunque de cara a la administracion estan ahi bien visibles en el tejado, con eso se comenta solo, las palcas tienen un mantenimiento y el constructor tiene que dar una garantia y como todos sabemos eso no es compatible, por lo tanto si no las pones problemas que te ahorras y esta es la mentalidad de este pais.
El engaño de las placas solares es que muchas veces estan apoyadas con grandes resistencias electricas y esto hace encarecer la factura de la luz un huevo, porque no hay nada mas caro que calentar el agua con electricidad y mas de aqui a un futuro.

 

[Hayek]

LA ley lo unico que dice es que tienes que aportar un determinado procentaje de "calefaccion" aportado por energias renovables, muchas veces no es el precio el que hace que el promotor acelere el visado o intente eludirlo, muchas veces es la puesta a punto y el mantenimiento lo que intentan evitarse, las energias renovables como todo tiene mucha publicidad positiva pero muchas veces es una farsa, hay gente que no llega a conectar las palcas aunque de cara a la administracion estan ahi bien visibles en el tejado, con eso se comenta solo, las palcas tienen un mantenimiento y el constructor tiene que dar una garantia y como todos sabemos eso no es compatible, por lo tanto si no las pones problemas que te ahorras y esta es la mentalidad de este pais.
El engaño de las placas solares es que muchas veces estan apoyadas con grandes resistencias electricas y esto hace encarecer la factura de la luz un huevo, porque no hay nada mas caro que calentar el agua con electricidad y mas de aqui a un futuro.

Yo me refería más al uso de materiales de construcción de mayor calidad. Mejor aislamiento térmico y acústico significan ahorro energético y mayor calidad de vida.

 

[APRENDIZ DE BRUJO.]

Respecto al aislamiento termico y acustico no es gran cosa, se trata de la lana de roca y algun panel insonorizante pero que basicamente es una derivacion de este material, el precio es bastante mas economico que el tema de las palacas solares. Es decir suena bien pero no es nada del otro mundo.

 

[Jasón]

CTE versus Burbuja

Hola de nuevo,
Son tantos los temas que no sé por donde empezar:

- CTE: El CTE añade nuevos requisitos a la construcción de viviendas aunque uno de sus principales objetivos es clarificar, poner en orden y evitar que todas las normativas anteriores (NBE) se contradijeran. Según los nuevos DBs, la protección contra incendios queda más o menos como estaba, la seguridad de uso no afecta a los costes de construcción, la seguridad estructural, los cambios son pocos, protección frente al ruido, todavía no está vigente y los dos GRANDES y problemáticos DBs: Ahorro de energía y Salubridad. Respecto al ahorro de energía, las dos novedades principales son la obligatoriedad de energía solar y el aumento de los aislamientos. La enérgia solar térmica es una instalación más complicada y efectivamente requerirá más mantenimiento, pero también se puede instalar energía solar fotovoltaica. Es decir, producir electricidad que las compañías eléctricas están obligadas a comprar por ley y a un precio que establece el BOE. Cada comunidad de vecinos debe darse de alta en el IAE y a vender. Las instalaciones son muy sencillas, tienen una vida útil superior a los diez años y el mantenimiento es mínimo. Respecto al aislamiento, aumentar una lana de roca, por ejemplo en fachada de 4cm a 6cm tiene un coste irrisorio. Los aislantes son materiales muy baratos y la repercusión en el precio final es mínima. Respecto a la salubridad se clarifican los temas de impermeabilización, pero un constructor acostumbrado al buen hacer no va a notar cambios. Un tio chapuzas seguro que sí. La ventilación es el tema más polemico y a mi juicio el que más problemas traerá en obra ya que todas las viviendas deberán estar dotadas de ventilación híbrida. El DB es bastante árido. Aunque muchos de estos requisitos de ventilación ya se exigian en VPO.
Mi conclusión: El CTE exige muchísima documentción nueva, justificar cosas que antes no era necesario justificar, complica la redacción de los proyectos, el seguimiento de las obras y habrá muchos requerimientos y exigencias de por parte de Colegios y Ayuntamientos, pero su repercusión será minima en el precio final de una vivienda. Otra cosa es que los promotores aprovechen la excusa para seguir justificando el encarecimiento de la vivienda.

- Costes de la construcción: Hay un artículo muy bueno del CSCAE (Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España) que estudia el precio de la vivienda estos 10 últimos años. (no encuentro el link, si alguien lo tiene agradecería que me lo pasara). Mientras que los costes de la construcción crecen a un ritmo parecido al del resto de los precios (excepta algunos materiales como el cobre actualmente, el acero...), la repercusión del suelo había crecido bastante, pero el gran disparo se produjo en los beneficios de los promotores y los intermediarios del suelo. Si un promotor ganaba antes con una promoción el 20% ahora pasa a ganar el 50% (aprox. no recuerdo exactamente los porcentajes)

- Inercia del mercado: Los promotores no pueden parar porque la burbuja no solo afecta a los pepitos, sino también a ellos. Hay muchos que están deseando que las cosas se estabilicen. La burbuja en el precio del suelo también existe, les exige ser mucho más prudentes a la hora de comprar y analizar mucho mejor las inversiones. Un promotor o constructor, por mucho que subcontrate siempre mantiene una cuota de personal fijo si quiere responder bien. Los intereses también suben para ellos y las inversiones en suelo son muy fuertes. En la construcción el tiempo es oro y la dilatación de los plazos (proyectos-obra-ventas) se puede comer los beneficios en un santiamen. Aunque una constructora subcontrate, también tiene compromisos, otras empresas con las que trabaja habitualmente y le interesa quedar bien con ellos, para que estén ahí cuando se les necesita. Cualquier construtor o promotor serio mantiene vínculos con sus subcontratas. Además de las inversiones en maquinaria. Hay tantísima cosntrucción que para poder atenderla muchas empresas han invertido mucho en maquinaria y en formación de personal capacitado para manejarla y eso no desaparece de un dia para otro.

Bueno, podría escribir mucho más.... pero será en otro rato.
Saludos

 

[Jasón]

No tiene sentido

No te puedo definir nada, yo no he creado esos datos.

puedo ponerte el enlace y que saques tus propias conclusiones

http://www.bde.es/infoest/e0809.pdf



yo te aclaro este punto aunque realmente es aparejador o alguien del gremio quien te puede aclarar mejor.

esas 800.000 no son viviendas que se hayan contruido ni que esten construyendose. son visados y puden tardar en construirse 10 años.
Ese dato yo no lo veo tan significativo.

el único dato que tendría en cuenta es el de las viviendas iniciadas, esas se terminaran dentro de dos o tres 3 años.

Creo que quien visa un proyecto, sí tiene expectativas de construir, si no, no lo redactaría. En diez años puede haber cambiado el Plan General o las Normas Subsidiarias del municipio, puede haber cambiado mucha normativa... no interesa pagar a un técnico para que te redacte un proyecto, pagar el visado, estudio geotécnico, topógrafo, estudio básico de seguridad... para luego no construir. Sería tirar el dinero.

 

[alquilador]

Creo que quien visa un proyecto, sí tiene expectativas de construir, si no, no lo redactaría. En diez años puede haber cambiado el Plan General o las Normas Subsidiarias del municipio, puede haber cambiado mucha normativa... no interesa pagar a un técnico para que te redacte un proyecto, pagar el visado, estudio geotécnico, topógrafo, estudio básico de seguridad... para luego no construir. Sería tirar el dinero.

Oks, pero lo que le lei a algun promotor es que ellos visaban todas las fases a la vez y que luego iban saliendo unas detras de otras. El proceso si puede duran bastantes años-