La base de la pirámide inmobiliaria se hunde

Hola,

Hace mucho que sigo burbuja.info y hoy he decidido hacer una pequeña contribución analítica. He cogido los datos de idealista.com de la ciudad de Madrid y he intentado ver como varía cada distrito desde su precio máximo por metro cuadrado. Lo he hecho para Madrid, pero creo que funcionaría con otras ciudades grandes y provincias.

Los distritos lograron su precio máximo en trimestre distintos. Así Chamartín logró su máximo en 3q 2008, Moncloa en 3Q 2007 y Vicálvaro en 2Q 2006. Tomando ese máximo del precio por m2 como el valor de 100% para ese distrito, he representado la variación de los €/m2 con el tiempo.

Imaginemos que clasificamos todos los distritos en una pirámide de precios: con los distritos caros en la cima (top-azul), los distritos baratos en la base (bottom-verde) y los distritos mezcla en el medio (middle-rojo). Al ver la figura, nos damos cuenta de que se está produciendo una clara separación de la cima con respecto de la base.



Entre el año 2000 y el pico de la burbuja, todos los distritos crecieron a ritmos similares (con respecto del precio máximo). Sin embargo, después del pico, los distritos de la base están bajando a una velocidad mucho mayor (respecto del máximo) que los barrios del medio, y los barrios de la cima no se dan mucho por aludidos (de momento). Esto se ve más claramente si limpiamos un poco la segunda gráfica y nos quedamos con los valores máximo, mínimo y medio de cada grupo de distritos.



Otro factor interesante es que los distritos de la base tocaron el pico de la burbuja antes que los distritos del medio, y estos antes que los distritos de la cima. Así que la base lleva más tiempo cayéndose que la cima.

Mi interpretación es que la gente que vive en la base esta sufriendo la crisis económica de manera mucho más fuerte que los de la cima: En la base hay más paro y hay menos colchón financiero que en la cima. Esto permite el desacoplo entre la base y la cima. El tema es cuanto más aguantará ese colchón financiero que impide que la cima siga el camino de la base. Me imagino que los bancos y cajas guardan la llave a esta pregunta.

Un saludo,
Paul Miller

[ Edito ]
P.D.: Añado otro gráfico que permite ver que la base de la pirámide son los distritos más humildes, la cima son los distritos más acomodados y la zona media son los distritos mezcla.

Podía escribir mas a menudo compañero..

gracias por la aportación

Estamos en un "never a better to buy" como la copa de un pino, y lo que queda.

Bueno, se me ocurren varias lecturas de la gráfica:
1. Esto es un reflejo sólo momentáneo del aumento de las desigualdades sociales como consecuencia de la burbuja inmobiliaria. Durante la época de la burbuja España fue uno de los países del mundo (y el segundo en el ranking de Europa) donde más aumentaron los millonarios (millonario = activos financieros superiores a 1 millón de dolares, excluida vivienda principal y consumibles). El número apenas ha bajado desde entonces; se mantiene estable (147.300 millonarios en datos de 2010). Esas desigualdades sociales van a pervivir en el tiempo, hubo gente que aumentó su patrimonio personal muy sensiblemente. Sin embargo el reflejo de esa realidad en el precio de los inmuebles de lujo pienso que es sólo temporal porque a día de hoy no se 'crean' nuevos millonarios y lo más previsible es que durante los próximos años tampoco haya un aumento significativo. Este hecho sumado a la sobreoferta en el mercado de inmuebles de más de 500.000 euros creará una bajada de precios importante que aún está por llegar.
2. Es más difícil, debido al 'coste psicológico', que la vivienda cara baje en poco tiempo más que la barata en proporción, ya que la cifra resultante (de pérdida) es lógicamente mucho mayor (por muy alta que sea la renta de una persona, no es lo mismo perder 200.000 euros que 20.000) ; pero con el tiempo los precios se irán ajustando al mercado, porque del lado de la demanda en inmuebles de lujo la cosa va a estar muy 'fría'.

muy buen aporte y mas siendo original de un forero y no un enlace al trabajo de otros

Todavia es posible aprender cosas nuevas sobre la burbuja a estas alturas...

Este análisis es digno de la portada de un diario de economía, y no las bobadas que suelen poner.

Muy buen estudio. Para confirmar tu hipótesis podrías realizar una correlación entre el índice de paro por distritos (supongo que existirá una estadística sobre eso) y las curvas de precio por distrito.

Saludos y gracias por el aporte.

Es un punto de vista muy interesante, y además previsible. No todo el mundo se encuentra en una situación dificil en esta crisis, todo dependerá de la duración de la misma, yo pienso que de alargarse mucho, las las lineas bottom y top volverán a juntarse en la caida.

Buenisimas graficas

increible el desacople de clases y como la estadistica nos muestra que el estancamiento y posterior caida de los inmuebles mas humildes predicen la posterior caida de los mas caros, por lo que son un indicativo buenisimo para predecir. Acojonante ver como la ascension al pico se produce en grupo ya que el dinero y el credito fluye para todos por igual sin importar clase social, ingresos o cargas

Despues del pico las clases se desacoplan entre:

1 los que se quedan en paro, tienen pisos de hez, no pueden acceder a financiacion => pisos caen en picado
2 los que aun tienen curro, las cosas son mas baratas asi que a pesar, tal vez, de que les hayan bajado el sueldo mantienen poder adquisitivo (y mas gracias a la reduccion de precios como en sectores como la alimentacion) y aun tienen financiacion => hay disminucion de precios pero mcuho mas atenuada

con lo que las conclusiones son las tantas veces dichas: de manera clara y indudable se observa cada vez un "gap" mayor entre pobres y ricos, esto es, barrios exclusivos donde la vida es rosa (mantienen precios o atenuan bajadas) y barrios deprimidos donde es negra (derrumbe por entorno social en el que se encuentran, calidades de la edificacion o entorno del barrio). Al estilo Argentina, Rusia, Colombia, Surafrica o Venezuela

Lo dicho, buenisimo aporte Pmiller, hoy me has dado una alegria,
ojala hubiera mas foreros como usted

Buen análisis.

Sólo recordar que está hecho con precios de no-mercado, con precios de catalogo, con precios de pisos no vendidos.

Y por lo que he podido comprobar en mi vida, la gente con dinero es más del tú a tú. Ellos no anuncian rebajas pero las hacen cuando vas a preguntar.
Podría ser la explicación a por qué su curva lleva retraso.

fanboy_detector dijo:

Buenisimas graficas

increible el desacople de clases y como la estadistica nos muestra que el estancamiento y posterior caida de los inmuebles mas humildes predicen la posterior caida de los mas caros, por lo que son un indicativo buenisimo para predecir. Acojonante ver como la ascension al pico se produce en grupo ya que el dinero y el credito fluye para todos por igual sin importar clase social, ingresos o cargas

Despues del pico las clases se desacoplan entre:

1 los que se quedan en paro, tienen pisos de hez, no pueden acceder a financiacion => pisos caen en picado
2 los que aun tienen curro, las cosas son mas baratas asi que a pesar, tal vez, de que les hayan bajado el sueldo mantienen poder adquisitivo (y mas gracias a la reduccion de precios como en sectores como la alimentacion) y aun tienen financiacion => hay disminucion de precios pero mcuho mas atenuada

con lo que las conclusiones son las tantas veces dichas: de manera clara y indudable se observa cada vez un "gap" mayor entre pobres y ricos, esto es, barrios exclusivos donde la vida es rosa (mantienen precios o atenuan bajadas) y barrios deprimidos donde es negra (derrumbe por entorno social en el que se encuentran, calidades de la edificacion o entorno del barrio). Al estilo Argentina, Rusia, Colombia, Surafrica o Venezuela

Lo dicho, buenisimo aporte Pmiller, hoy me has dado una alegria,
ojala hubiera mas foreros como usted

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Solo que las cosas no son más baratas. La alimentación es más cara, la electricidad es más cara, la gasolina es más cara, suben los impuestos...

nefernef dijo:

Solo que las cosas no son más baratas. La alimentación es más cara, la electricidad es más cara, la gasolina es más cara, suben los impuestos...

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Bueno, los sectores que han visto menguada (madre mia hace cuanto que no decia este palabro) su demanda han bajado precios, casos hay, como la alimentacion (gracias a la guerra que mantienen las grandes superficies entre si ya que ha bajado mucho el consumo), coches (y mas con el aumento de los combustibles) o casa

esta claro que suben energia (por mantenimiento de demanda y disminucion de fuentes) e impuestos (la demanda ha crecido, por parte del estado eso si!)

Siga usted manteniendo estas gráficas porque la evolución va a ser interesante.

Mi particular opinión es la evidente, va a continuar el desacople, siendo lo más grave que la parte media se va a ir integrando mayoritariamente en la parte baja de la pirámide.

muy buen post, la verdad es que aunque hay mucha caca en burbuja.info, pero siempre vale la pena esperar para descubrir posts como este.

Gracias pmiller