El susto inmobiliario afectó a sus fondos que conocieron la fuga de dinero en 2007
2007 ha sido un año paradójico para los fondos inmobiliarios directos. Por vez primera en su historia, los reembolsos superaron a las suscripciones en una cuantía de 423 millones de euros. Los inversores no han podido esquivar el pavor inmobiliario, pese a que la rentabilidad media de estos fondos fue del 4,6%, muy superior a la del conjunto de fondos..
Con los últimos datos macro mostrando signos de estancamiento, especialmente en el sector del ladrillo, su futuro para 2008 se revela nebuloso.
Cal y arena para el mercado de los fondos inmobiliarios directos, vehículos financieros que invierten en su patrimonio en diferentes inmuebles para ser arrendados. La buena rentabilidad de estos fondos –del 4,6% en 2007, según Morningstar- no impidió una cuantiosa salida de dinero: según los datos de Inverco, 423 millones de euros en reembolsos netos fue la cifra anual, un hecho inédito hasta ahora. La desaceleración en el sector inmobiliario empieza a reflejarse en estos fondos. La salida de dinero se aceleró en los dos últimos meses tras salir 264 millones de euros en noviembre y 131 millones en diciembre.
El patrimonio de estos fondos sumó un 2,13%, gracias a su buen rendimiento, si bien este crecimiento es muy inferior al registrado otros años: en 2006 el incremento fue del 32,7% y en 2005 del 54,1%, lejos, no obstante, de la fuerte subida de 2002, que alcanzó un 81,5%. Además, por segundo mes consecutivo, el último mes del año constató un descenso del patrimonio en un 1,8%.
Las perspectivas para estos fondos son inciertas. En España, este mercado no termina de cuajar pese a que esta clase de instrumentos financieros permiten un acceso al mercado inmobiliario sin la necesidad de realizar grandes desembolsos de capital. Sin embargo, el número de partícipes no cesa de aumentar: en la actualidad es de 165.781, lo que constituye un aumento del 8,16% respecto al año anterior. Este buen dato no impide que en diciembre los partícipes se redujeran en un 2%, un descenso que se produjo por vez primera en el año.
Los fondos inmobiliarios ocupan un 2,6% del total
Siguen siendo volúmenes bajos. El patrimonio suma a finales de año 8.612 millones de euros, apenas un 2,6% del total de fondos. “A nivel sectorial, la presencia de de estos fondos es ridícula. No han conseguido arrancar”, opina Enrique Borrajeros, director de Abante Asesores. El inversor español prefiere implicarse en el mercado inmobiliario de manera directa, adquiriendo directamente un piso, y no a través de un fondo de este tipo. “La conversión de un sector tan ilíquido como el inmobiliario en un producto financiero no ha sido asumida”, añade el analista de Abante.
Las características de estos fondos, desvinculados de una bolsa que ha castigado con saña numerosas compañías del ladrillo, permitieron buenos retornos durante el pasado ejercicio. El incremento del precio de los alquileres en 2007 ha otorgado rentabilidades positivas para los ocho fondos inmobiliarios comercializados en España. Segurfondo Inversión y Sabadell BS Inmobiliario lideraron el ranking en rentabilidad con un 6,7% de revalorización, seguidos por Santander Banif Inmobiliario (5,9%), Madrid Patrimonio Inmobiliario (5,2%) y Ahorro Corporación Patrimonio Inmobiliario (4,5%) también consiguieron suculentos retornos. El peor de ellos, Hábitat Patrimonio Inmobiliario, despidió 2007 en positivo, con un alza del 0,3%.
Divergencia de opiniones respecto a su rendimiento en 2008
La crisis del sector, con previsibles caídas de precios de los inmuebles según la mayoría de los analistas, no debería afectar al futuro rendimiento de los fondos inmobiliarios. Ésa es la visión de Fátima Sainz, una de las responsables de AC Patrimonio Inmobiliario. En su opinión, la caída en la demanda de compra, que ya se ha acentuó a finales de 2007, propiciará la subida de los alquileres. “Debería ser un buen momento para los fondos”. Además, la caída de precios de los inmuebles permitirá “comprar cosas muy buenas”.
En Fortis explican la fuerte salida de dinero por “tantas noticias de crisis, con muchas inmobiliarias cayendo en bolsa”. Pese a que “a nivel sectorial seguirán los datos negativos y semanas de fuerte volatilidad”, habrá compañías a buen precio, añaden en Fortis. Fátima Sainz abunda en esta opinión al señalar que “no existe una buena cultura financiera inmobiliaria” y el dinero ha escapado de estos fondos en el momento menos indicado, explica la experta de Ahorro Corporación.
Sainz cree que “hay revuelo e incertidumbre”, pero precisamente puede llegar el momento de comprar. Además, “el mercado de alquiler de la vivienda por fin se va a desarrollar”, por lo que los fondos inmobiliarios seguirán rentando en positivo.
El saneamiento y la diversificación de las compras por partes de los fondos también juegan a su favor: “Hemos comprado con descuento y sin financiación, por lo que no nos afecta una posible subida de tipos”, explica Fátima Sainz. La experta de Ahorro Corporación quiere desmontar las alarmas surgidas en torno al sector y presenta a los fondos inmobiliarios como un producto seguro y rentable.
Los malos datos de la economía lastrarán su recorrido
No todas las opiniones de los expertos van en esa dirección. Enrique Borrajeros no es tan optimista con el futuro del sector, y por ende, de los fondos inmobiliarios directos: “El sector inmobiliario no tiene una perspectiva muy buena y no está claro que el mercado de alquileres despunte”. Borrajeros ve difícil una activación seria del mercado de alquiler pese a los altos precios de la vivienda y las políticas gubernamentales –la última de ellas, ayuda de 210 euros mensuales a los jóvenes- por la escasa implantación del alquiler en la mentalidad española.
“El mercado de alquiler es lento” y sufrirá un “ajuste potente” a la baja. Los malos datos de la economía española, con un crecimiento del PIB que, en opinión de Borrajeros, será inferior a los augurios más pesimistas, complicarán la situación.
El vaticinio del experto de Abante es más optimista en relación a los fondos inmobiliarios que invierten en renta variable del sector. Las caídas de algunas compañías del sector del ladrillo pueden dejarlas a precios más baratos, lo que unido a la diversificación de algunas de ellas pueden hacer la inversión más apetecible.