Claves para tratar de definir cuál debe ser el precio justo de las casas
PASAN POR CONFIAR EN LA TASACIÓN, CONSULTAR A LOS PROFESIONALES, ESTUDIAR LA EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS EN LOS PORTALES INMOBILIARIOS O RELACIONAR EL COSTE DE LA VIVIENDA CON LAS RENTAS QUE SE PUEDEN OBTENER POR SU ALQUILER
LUIS M. DE CIRIA
«La gente ha entendido que los actuales precios de las casas son los mejores a los que podrá comprar». Son las palabras que pronunciaba esta semana José Manuel Galindo, presidente de la patronal de promotores y constructores de España (APCE), refiriéndose a que el incremento intermensual en la compraventa de viviendas experimentado en septiembre se debe a que el ajuste de los precios ya se ha producido.
Que los precios han caído es algo que nadie duda y que el recorrido a la baja de los mismos parece llegar a su fin, también resulta algo razonable. Todas las estadísticas reflejan estos descensos, pero cuando alguien se enfrenta a la decisión de compra puede encontrar valores muy dispares para viviendas de características similares y en la misma ubicación.
¿Cómo saber si el precio que me piden por la casa que deseo comprar es razonable? Si algo caracteriza al mercado residencial es su absoluta heterogeneidad, por lo que no hay una fórmula matemática que se pueda aplicar para saberlo.
A la hora de determinar un precio influyen infinidad de factores. Unos son objetivos, como el estado de conservación del inmueble, su orientación respecto a los puntos cardinales o su ubicación en una determinada zona de la ciudad que cuente con más o menos servicios. Pero influyen otros completamente subjetivos como el gusto personal del comprador hacia la vivienda o el barrio o la mayor o menor urgencia por cerrar la operación que tenga el vendedor. A esta dificultad se añade la de que en momentos de crisis el mercado funciona de forma anómala y se producen muchas menos operaciones, lo que dificulta todavía más determinar el valor de los pisos. Hasta el punto de que la frase «una vivienda vale el precio que el comprador quiera pagar por ella» se escucha con frecuencia en círculos inmobiliarios.
SU VIVIENDA ha consultado con profesionales de la tasación y la valoración, con agentes inmobiliarios y con expertos en el mercado para conocer algunas claves útiles a la hora de afrontar la compra de una casa.
Todas las fuentes consultadas coinciden en señalar la enorme dificultad que entraña tratar de definir lo que puede ser un precio razonable en un bien como la vivienda y prefieren hablar de «precio de mercado». El más contundente a la hora de referirse a este valor es Santiago Baena, presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria que no duda en señalar que éste se encuentra «en el entorno del de hace siete u ocho años» y recomienda a vendedores y compradores ser consecuentes con esta realidad.
En la misma línea se manifiesta Gregorio Izquierdo, director de Estudios del Instituto de Estudios Empresariales (IEE), quien opina que la mejor forma para saber si un precio se ajusta bien a la realidad es «comprobar que es significativamente inferior al precio que se pagó por un inmueble similar en la parte alta del ciclo».
La recomendación de los expertos es unánime: estudiar en profundidad el mercado antes de tomar una decisión. Para ello sugieren varias opciones, desde la tasación del inmueble, o la valoración por parte de un agente de la propiedad, pasando por el estudio en profundidad de los portales inmobiliarios, o el análisis de la diferencia entre el precio del inmueble con las rentas que se pueden obtener por su alquiler.
La tasación
La tasación es el método de valoración más empleado y más profesional, aunque existen muchas voces críticas que acusan a las empresas tasadoras de trabajar excesivamente condicionadas por las entidades financieras al estar sus informes directamente ligados a la concesión de un préstamo hipotecario.
Pese a eso, desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recomiendan la tasación como la mejor manera «y la más objetiva» de conocer el precio más adecuado de la vivienda. Gregorio Izquierdo hace una puntualización al respecto: «Lo ideal sería realizar una tasación previa no ligada al préstamo hipotecario o encargársela a una agencia inmobiliaria de la zona, que son las que mejor conocen el mercado».
En Tasamadrid reconocen que la actual situación, con menos operaciones y con un importante 'stock' de casas sin vender «requiere un mayor esfuerzo en la interpretación de los datos que, en ocasiones, pueden resultar dispares», pero por otro lado argumentan que ahora disponen «de más y mejor información vinculada a la expansión de los medios informáticos».
José Luis Estevas, presidente de Sociedad de Tasación, reconoce que el valor de tasación no tiene por qué corresponder con el del precio de compraventa ya que éste depende de lo que el comprador y el vendedor estén dispuestos a negociar». Pero añade que en estos momentos de crisis es la única fórmula que aporta «seguridad y transparencia porque se basa en parámetros objetivos». «Definitivamente, es el único método fiable para saber el precio real de la vivienda en el mercado», concluye.
El economista Gonzalo Bernardos se manifiesta claramente en contra de este método para conocer el precio de las casas porque en su opinión «antes los bancos les pedían que tasaran para arriba y ahora les piden que tasen para abajo, salvo si se trata de viviendas que están en sus balances, claro».
A este respecto, el presidente de Sociedad de Tasación reconoce que en los últimos años se han visto «prácticas poco éticas en el sector» y opina que es fundamental «apostar por la independencia y la calidad en la valoración de activos inmobiliarios, ya que es la mejor garantía que se puede tener en una operación de compraventa».
El estudio de la oferta de los portales de internet puede resultar una buena fórmula para conocer lo que sucede en el mercado y cuáles son los precios que se manejan. Los expertos, la OCU e incluso Tasamadrid recomiendan su utilización para hacer una radiografía. Pero hay que saber hacerlo.
Portales inmobiliarios
En primer lugar, hay que fijarse en el tiempo medio de venta. Las ofertas que están en precio suelen durar pocas semanas, mientras que hay inmuebles que llevan meses o incluso un año en venta. «Esa es la mejor forma de saber cuál no es un precio de mercado; si lleva años en venta, la realidad se ha encargado de demostrarlo», afirma el director de estudios de IEE.
Profundizando en esta teoría, Gonzalo Bernardos advierte de que en lo que hay que fijarse al mirar la oferta de los portales es «en la moda y no en la media de los precios» para obtener lo que él llama el «precio aproximado por barrio». «La moda es el valor que más se repite en una zona para una misma tipología de vivienda. Por ejemplo, tomas el precio que más se repite para los pisos de tres dormitorios en Sanchinarro y le descuentas un 10% que es lo que, de media, puedes negociar con el vendedor», explica Bernardos.
«Las estadísticas de los portales dan el precio medio, pero ese dato no es válido porque se calcula a partir de todas las ofertas, las que están en precio y desaparecen pronto y las que llevan años sin venderse», argumenta este profesor de la Universidad de Barcelona.
Juan Ramón Rallo, director del Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana, aporta un concepto diferente para tratar de dar con el precio «razonable» de las viviendas, entendido «más que como el precio al que toda compraventa inmobiliaria debería efectuarse, como aquel prudente y sensato que todo comprador debería tener en cuenta».
Precio 'vs' renta
Su fórmula consiste en calcular «las rentas de alquiler que se están pagando en el mercado por pisos análogos al que queremos valorar y establecer la relación entre el precio de los alquileres y el precio de compra de un piso. Relación que, por provenir del análisis bursátil, llamaremos PER - siglas de la expresión inglesa Price Earning Ratio- de la vivienda», comenta este experto.
«Se trata de comparar las rentas que podríamos lograr por alquilar un piso con el precio que me piden por la vivienda en propiedad. De esta manera, podemos conocer qué opción para habitar un inmueble -alquiler o propiedad- está relativamente sobrevalorada frente a la otra. Así, un PER bajo indicará que el alquiler está relativamente caro frente a la adquisición de vivienda y un PER elevado, lo contrario», explica Rallo.
Pero ¿qué podemos considerar como PER alto o bajo? «Históricamente en España el PER de la vivienda ha oscilado en torno a 19, lo que significa que los propietarios de vivienda están dispuestos a pagar un precio para adquirirla en propiedad equivalente a 19 años de alquiler. Durante la fase más alta de la burbuja el PER se situó en 33 y a finales de 2008 ya estaba en 27. Ahora en Madrid calculo que está en 23 aunque ya hay barrios en los que está en 19 o 20», contesta Rallo.
En su opinión, «lo ideal para realizar una buena adquisición de vivienda sería no pagar un PER superior a 15».
Subasteros, ¿los mejores valoradores?
Una manera diferente de saber cuál es el precio real de las casas y descubrir lo desfasadas que están algunas ofertas de venta de pisos -sobre todo de particulares- es pasarse un día por los juzgados de Instrucción donde se realizan subastas.
Hoy en día muchas quedan desiertas, pero en las que hay postores debemos fijarnos en cómo y hasta dónde pujan los subasteros profesionales -normalmente quienes suelen cerrar las subastas subiendo las pujas en pequeñas cantidades- y observar en qué precio se quedan con el inmueble.
Lo normal, si el piso por el que están interesados está en buenas condiciones y libre de cargas, es que suban la puja hasta el 80% del valor al que ellos mismos lo han valorado, pensando en poder venderlo rápidamente obteniendo ese 20% de beneficio.
Tristán, subastero profesional y autor del 'blog' 'Subastas Judiciales', lo explica de esta forma: «Los subasteros nos estamos jugando nuestro propio dinero y por eso hacemos unas tasaciones mucho más realistas que las de las tasadoras o las agencias inmobiliarias. Luego ofrecemos en subasta hasta el 80% como máximo del valor en que hayamos tasado la vivienda. De esta manera, si ofrecemos 80.000 euros por una casa en una subasta, significa que la hemos valorado en 100.000 porque esa es la cantidad por la que vamos a poder venderla sin problemas».
«Hace unos meses presencié una subasta de un piso de 120 metros cuadrados en la calle Luchana de Madrid en la que una conocida subastera se quedó el inmueble por 350.000 euros, lo que quiere decir que lo había tasado en unos 440.000. En los portales inmobiliarios, los pisos en esa calle no bajaban de 5.000 euros el metro cuadrado, lo que quiere decir que por esa vivienda se pediría la astronómica cifra de 600.000 euros», explica Tristán.
«En España los precios han bajado, pero muchos propietarios aún no lo saben. Ya se enterarán», concluye.
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