que mejor sitio para ver si suben los embargos?

[amadeus]

pregunta a RANGER

Enhorabuena Ranger. Conoces el tema. Permíteme unas preguntas porque yo sólo entiendo de números y las leyes me vuelven loco.

1.-Luego una vez que he pagado el remate-precio final o como se llame..pongamos hoy. ¿cuando podría entrar en esa vivienda que he comprado, suponiendo que esté en estado "habitable", y sin inquilinos, suponiendo que éstos fueron su justo propietario que ha tenido mala suerte, dicho sea de paso? parece que el tema se puede alargar..¿podrías dar periodos de tiempo aprox.?

(a) si el tipo no quiere irse
(b) si lo ha alquilado con o sin papelito o contratito de esos "con membrete del estado"
(c) (perdona pero esto he oído que pasa) si se lo ha dejado a una cuadrilla de 10-15 "indocumentados" (cada cual que les ponga cara) que viven en la "economía sumergida"

2.- ¿podrías dar alguna idea de lo que preguntan por ahí: caso del inquilino desauciado con hijos y ancianos que mantener? aunque la ley me proteja ¿qué dice el juez si puede aplicarme la "justicia social" (yo asalariado)?

Disculpa que me atreva a ir al detalle y entiendo si opinas que "lo que tengo que hacer es contratar un abogado antes de meterme en subastas"

Abrazo y gracias

 

[Amintas]

Algunos comentarios sobre el mito de las subastas

Hola,

Sólo quería puntualizar un par de cosas.

1. Las tasaciones de las subastas también sufren de nuncabajitis, por lo que los precios de salida suelen ser iguales que a los de mercado, con lo que supone. Antiguamente, con la Ley de enjuicimaiento anterior, por razones que desconozco, las tasaciones eran siempre más bajas que los precios de mercado. Al menos en la mayor parte de los juzgados y entidades públicas que pueden embargar y ejecutar. Por tanto, la gracia de las subastas está en poder entrar en algo decente a la segunda, cuando se produce una reducción del valor de salida. Con un posible estallido de la burbuja, en este negocio se tardará bastante en notar por la intervención de los bancos.

2. Llevo muchos años siguiendo subastas y en muy pocas ocasiones he visto chollos reales. La mayor parte de los embargos son procedimeintos hipotecarios que no se pueden ejecutar porque no acude nadie o se echan atras. Los bancos acaban quedandose con la propiedad (sobre todo con la nueva ley) o buscando a un comprador de entre sus clientes.

3. Los subasteros no se dan en todos los juzgados. Hay juzgados absolutamente virgenes de su presencia, sobre todo porque no les interesa la gestión de un inmueble que no tienen cerca de su residencia. Suelen concentrarse en las grandes ciudades. Muchos son abogados que reunen dinero de muchos de sus clientes para comprar una propiedad a bajo precio y después venderla a un precio mayor y repartir los beneficios. Y luego están las empresa de renegociación de deuda que acuden a las subastas a petición del embargado y la sacan a bajo precio para devolverséla a la cliente con una refinanciación a condiciones mejores.

4. Antiguamente existía una publicación que se podía comprar en bastantes kioskos que contenía listados de las subastas judiciales aparecidas en los boletines oficiales. Yo sinceramente os recomiendo que si queréis meteros en esto os acostumbréis a pasar por los diferentes juzgados, unidades de ejecución y demás de AEAT, ayuntamientos, SS, etc... La cuestión es que slga algo que os guste. Por cierto, en esos sitios podeis pedir que alguien os asesore sobre la situación en la que se encuentra cada embargo.

 

[RANGER]

Que tontería ... entonces al final lo compras a precio de mercado?? Eso no puede ser, y además, si se subasta por ese precio ... qué sentido tendría pujar? Si ya no se puede subir más sin sobrepasar el precio tasado ... Eso no puede ser así.

Vamos a ver, si es una tontería, ilumínanos y explica tú como funciona. Nadie ha dicho que se vaya a vender a precio de mercado. Ni que nadie se adjudique la finca por el precio de subasta de salida. Lee los posts con más atención:

Está tasado por importe A

Tiene cargas por importe B

Luego se subasta por A-B.

Como te quedas con las cargas, si se vendiese en subasta por ese precio (los 83.000), es como si lo hubieses comprado en la calle por 140.

Si tú sabes que algo cuesta en el mercado 100, tiene cargas por valor de 60, y se subasta por 50, no hace falta ser muy listo para ver que no vale la pena y la subasta quedará desierta.

En cambio, si el valor de mercado es 100, tiene cargas por valor de 20, y se subasta por 60, quizás te interese pujar. Aunque es muy posible que el precio de la subasta ya esté preacordado (los profesionales del tema acuerdan entre ellos quien se lo queda y a que precio, y si alguien como tú puja, te subirán la puja para que te lo quedes por un valor superior, o si se lo acaba adjudicando uno de ellos por encima del valor, reparten pérdidas y se quedan tan tranquilos)


Edito: "eso no puede ser", esa frase me suena. Ah, sí, "eso no puede ser, los pisos no pueden bajar", "eso no puede ser, el gobierno no lo permitirá", "eso no puede ser, los intereses no suben", "eso no puede ser, yo compré antes de que subiera el urivor",....

 

[RANGER]

Enhorabuena Ranger. Conoces el tema. Permíteme unas preguntas porque yo sólo entiendo de números y las leyes me vuelven loco.

1.-Luego una vez que he pagado el remate-precio final o como se llame..pongamos hoy. ¿cuando podría entrar en esa vivienda que he comprado, suponiendo que esté en estado "habitable", y sin inquilinos, suponiendo que éstos fueron su justo propietario que ha tenido mala suerte, dicho sea de paso? parece que el tema se puede alargar..¿podrías dar periodos de tiempo aprox.?

(a) si el tipo no quiere irse
(b) si lo ha alquilado con o sin papelito o contratito de esos "con membrete del estado"
(c) (perdona pero esto he oído que pasa) si se lo ha dejado a una cuadrilla de 10-15 "indocumentados" (cada cual que les ponga cara) que viven en la "economía sumergida"

2.- ¿podrías dar alguna idea de lo que preguntan por ahí: caso del inquilino desauciado con hijos y ancianos que mantener? aunque la ley me proteja ¿qué dice el juez si puede aplicarme la "justicia social" (yo asalariado)?

Disculpa que me atreva a ir al detalle y entiendo si opinas que "lo que tengo que hacer es contratar un abogado antes de meterme en subastas"

Abrazo y gracias

Si el piso no tiene problemas de inquilinos, una vez pagado el total creo que puedes tomar posesión de inmediato, pero siento no poder concretar más.

Si hay alguien, es como si el piso hubiese sido tuyo desde antes, lo único que cambia es el propietario, si hay alguien de alquiler, deberás respetar dicho alquiler, si hay alguien de forma ilegal, es como si en un piso tuyo te entrasen a vivir, un lío.

Normalmente los que se dedican a esto intentan negociar con quien hay en el piso para agilizar su salida y evitar destrozos (acuerdo económico, por supuesto)

Un piso de subasta normalmente no lo ves antes, y es posible que sólo te encuentres las cuatro paredes, si has perdido el piso es posible que lo destroces como pataleta.

No aconsejo a nadie meterse en subastas sin conocer bien el tema, te puedes pillar los dedos fácilmente (he conocido algún caso, supuestos chollos que después no lo eran). Si no es una auténtica ganga (difícil que la haya, y los que se dedican seguro que la han detectado, y pujaran por ella), no vale la pena tener según que quebraderos de cabeza por ahorrarte algo en el precio.

 

[amadeus]

Gracias Ranger. Necesito conocer el tema con muchísimo más detalle como parece por tu explicación.

Para aclarar el tema de las subastas, pues:

1.- Debo partir de mi valor personal del piso objetivo
2.- Restarle todo un reformón (vamos, mucho más que simplemente pintar)
3.- Si hay bicho....directamente pactar con él antes (asumiendo el riesgo de ese "pactar" con un bicho semejante) para que se vaya sin llevarse las paredes y baldosas

Ahora entiendo porque los que compran en subasta siempre se refieren a "comprar con.....51% de su valor de tasación judicial". Está claro que es un campo para profesionales del sector.

Abrazo y enhorabuena por tus aportaciones

 

[RANGER]

3.- Si hay bicho....directamente pactar con él antes (asumiendo el riesgo de ese "pactar" con un bicho semejante) para que se vaya sin llevarse las paredes y baldosas

Veo que sabes algo del tema (o por lo menos te has informado y has oído hablar), no todo el mundo conoce esa palabra:

Bicho: en el argot subastero, inquilino. Un piso con "bicho" es aquel en el que hay alguien viviendo que no es el dueño, lo que traerá problemas a la hora de hacerse con la vivienda.

 

[satsume]

Hola,

Sólo quería puntualizar un par de cosas.

1. Las tasaciones de las subastas también sufren de nuncabajitis, por lo que los precios de salida suelen ser iguales que a los de mercado, con lo que supone. Antiguamente, con la Ley de enjuicimaiento anterior, por razones que desconozco, las tasaciones eran siempre más bajas que los precios de mercado. Al menos en la mayor parte de los juzgados y entidades públicas que pueden embargar y ejecutar. Por tanto, la gracia de las subastas está en poder entrar en algo decente a la segunda, cuando se produce una reducción del valor de salida. Con un posible estallido de la burbuja, en este negocio se tardará bastante en notar por la intervención de los bancos.

Pues será en las tasaciones de agentes de la propiedad inmobiliaria, porque lo que es las de las sociedades de tasación, cuando tasan contenciosos no se acerca al valor de mercado ni de coña, más que nada porque no puedes acceder al interior y comprobar el estado de conservación. He tasado AEAT, SEGURIDAD SOCIAL(vía SEGIPSA), CITIBANK, BBVA, B.S.C.H., la caixa y BANESTO contenciosos, y siempre ha sido así. Lo que si te puedo decir es que a veces había quejas porque la tasación del perito judicial(por lo general un agente de la propiedad inmobiliaria) había llegado más alto(allá el si adopta valores no justificables).
Ya habrás visto que muchas de esas viviendas y sabes como están cuando se toma posesión, a veces se llevan hasta el inodoro, sólo por jorobar(reconozco que por despecho también lo haría).
Esto es lo único que pudeo aportar a este tema, luego aparte de mi opinión personal sobre la gestión secretísima de estos activos y las condiciones de subasta que limitan mucho la entrada de un españolito de a pie en el tema.

saludos

 

[Deadzoner]

Pues será en las tasaciones de agentes de la propiedad inmobiliaria, porque lo que es las de las sociedades de tasación, cuando tasan contenciosos no se acerca al valor de mercado ni de coña, más que nada porque no puedes acceder al interior y comprobar el estado de conservación. He tasado AEAT, SEGURIDAD SOCIAL(vía SEGIPSA), CITIBANK, BBVA, B.S.C.H., la caixa y BANESTO contenciosos, y siempre ha sido así. Lo que si te puedo decir es que a veces había quejas porque la tasación del perito judicial(por lo general un agente de la propiedad inmobiliaria) había llegado más alto(allá el si adopta valores no justificables).
Ya habrás visto que muchas de esas viviendas y sabes como están cuando se toma posesión, a veces se llevan hasta el inodoro, sólo por jorobar(reconozco que por despecho también lo haría).
Esto es lo único que pudeo aportar a este tema, luego aparte de mi opinión personal sobre la gestión secretísima de estos activos y las condiciones de subasta que limitan mucho la entrada de un españolito de a pie en el tema.

saludos

Cada vez que te pones a tiro, te arraso a preguntas, debes estár cansado ya...
¿Como va el ritmo? ¿Tasas mas o menos que hace un año?
Dicen que bajan un 30% ventas en BCN, por ejemplo, y Tasamadrid/Cajamadrid habla de un "suficiente" margen de maniobra...
¿Como ves la evolución en el volumen de tasaciones?
Gracias!

 

[ex-burbujista]

alguno parece que controla ,

los embargos de la ss y la eat, no son significativos entre otras cosas porque son procesos de años. antes se tendrian que dar datos de parados y cierres de empresas.

no es el momento de pensar en embargos: incluso los de los bancos cuando se den tambien tardaran entre 2 y 5 años cuando haya una crisis.

eso no quiere decir que tengan que bajar, incluso los pisos embargados comprados a rescatadores no suelen estar mas de un 20% por debajo del precio de mercado. con el problema de que tienes que tener la plata en metalico etc, etc,

 

[no vendo ná]

Sí que son un indicador de la situación, cuando las promotoras dejen de pagar a la seguridad social veremos sus promociones en subasta y puede ser más rápido de lo que pensamos, porque cuando una empresa va a la quiebra, allí llega la Seguridad Social a cobrar.

 

[satsume]

Cada vez que te pones a tiro, te arraso a preguntas, debes estár cansado ya...
¿Como va el ritmo? ¿Tasas mas o menos que hace un año?
Dicen que bajan un 30% ventas en BCN, por ejemplo, y Tasamadrid/Cajamadrid habla de un "suficiente" margen de maniobra...
¿Como ves la evolución en el volumen de tasaciones?
Gracias!

No te preocupes, "no problemo", no me conecto tanto como quisiera, pero me gusta leer opiniones distintas sobre el tema.

Yo tasar, digamos que he pasado a otro nivel, ahora casi no taso pisos, he avanzado algo y ahora taso otro tipo de inmuebles, hoteles, promociones, solares, gasolineras, contenciosos, etc...
Pero bueno, como estoy en la oficina y no trabajo en casa te puedo decir que la salida de verano ha sido floja para la empresa, si octubre es igual que septiembre ya significaría que algo pasa. Yo creo que habrá un paron progresivo de precios poco a poco, más que nada porque no es sostenible pagar esos precios para la gente de a pié.
Lo de BCN, ojalá, y no me extrañaría, no hay mucha gente que pueda pagar más de 75 kilos por un piso, como te quieren vender en las promociones nuevas. Yo vivo en Nou barrisen un piso de 65 m2 y 3 hab, y estoy busco algo más grande en torno a los 85-90 m2, pues en frente de mi casa venden uno de 94 m2, llamé y me dijo la tía de la inmobiliaria que 77.500.000, le dije que lo quería ver, pero sólo para decirle que si no se le cae la cara de verguenza. Vender un piso tan grande a 5000 eur/m2 cuando en la zona llega a 4000 eur/m2 como mucho es un crimen, que se lo coman.

ex-burbujista tiene razón , los embargos son procesos que duran, y muy costosos judicialmente, no son muy significativos si no consideras que no son de ahora. Además, hay que tener en cuenta que los de la seguridad social son los de empresas o autónomos que no pagan sus cutotas, no son de asalariados.

saludos

 

[Pakirrín]

Veo que sabes algo del tema (o por lo menos te has informado y has oído hablar), no todo el mundo conoce esa palabra:

Bicho: en el argot subastero, inquilino. Un piso con "bicho" es aquel en el que hay alguien viviendo que no es el dueño, lo que traerá problemas a la hora de hacerse con la vivienda.

Conozco un bicho, que hizo un trabajo fino a base de hormigón y vigas en una vivienda para inutilizarla del todo; sin contar con el derribo de ventanales, destrozo de rozas de conducciones electricas, arrancamiento de fontanería, forjado " al vent"... etc etc.

Al loro, con el tema; que hay gente con muy razonable mala leche. Los celtibericos, somos los mejores guerrilleros del mundo; no hay que olvidarlo.

 

[tochovista]

Me parece que no tiene ninguna relación...

La seguridad social embarga especialmente a empresas y autónomos, no tiene nada que ver con hipotecas.

La AEAT embarga, además de los citados anteriormente, también a particulares, pero tampoco tiene nada que ver con hipotecas

Corregirme si me equivoco....

 

[galleta]

Hipotecario le corresponde a los bancos.
AEAT y SS deudas por impago de impuestos (IRPF, IVA, SOCIEDADES) y cotizaciones de los trabajadores, normalmente a empresarios.

 

[Deadzoner]

Hipotecario le corresponde a los bancos.
AEAT y SS deudas por impago de impuestos (IRPF, IVA, SOCIEDADES) y cotizaciones de los trabajadores, normalmente a empresarios.

¿Y el tiempo?
Yo pensaba que una ejecución de hipoteca era de 6-9 meses, al contrario que un embargo, 2-3 años...