Publicado hoy en el BOE: SOCIMI

[Scardanelli]

Estoy de acuerdo en que las Socimi se pueden usar para fines espurios de ocultación de pérdidas, pero creo que hay que puntualizar lo siguiente:

1.- Como indica la Ley de Socimis por remisión a la LSA la valoración inicial debe ser a mercado y la debe realizar un experto nombrado por el R. Mercantil del domicilio. Por tanto la pérdida debe aflorar YA si la valoración esta bien hecha. Por tanto los inmuebles se valoran a mercado en el momento inicial y eso determina necesariamente que si están valorados a precios 2007 ahora haya una pérdida creando la Socimi. Es por eso que de momento no se espera que se creen demasiadas.

Sino está bien hecha la valoración hay una responsabilidad del experto y es como cuando el auditor miente (recuperando el ejemplo de los limones) sobre las existencias de limones que tiene una sociedad, las cuales son activo y pueden encubrir una mala situación patrimonial.

2. Una vez que cotiza se pueden alterar el precio de las cosas y lo que quieras (un delito por cierto), pero si la cotización baja, también la valoración y habrá una pérdida que contabilizar como menor valor del activo.

3. Si algo se vende con minusvalías igualmente afloran pérdidas y eso va a la cuenta de pérdidas y ganancias.

Los beneficios dan igual. Lo que importa es la valoración.
Digamos que el banco o caja A tiene una montaña de ladrillos que se ha tenido que comer en dación por créditos de promotores que no se podían devolver. Esos ladrillos no dan ninguan rentabilidad, ningún beneficio. Tienen un coste bajo pero constante de mantenimiento, IBI, etc. Y tienen un coste de capital: hay que poner 10% de su valor de tasación en provisiones, y a partir del año que viene, otro 10% si llevan en cartera más de un año.

El coste de capital es muy grande. 10% de esos ladrillos en dinero contante y sonante es la diferencia entre dar pérdidas o beneficios, es la difrencia entre tener recursos propios por debajo o por encima de lso requerimientos regulatorios. El multiplicador bancario está entre 15 y 18; esas reservas valen para el banco, por tanto, entre 15 y 18 veces más en términos de su balance total. En un momento donde el balance está bajo presión por la necesidad de provisiones de todo tipo y la contracción de depósitos (de ahí la forzada contracción del crédito, que al final se convierte en círculo vicioso, como bien apunta Eddy).

Las socimis son activos financieros. Como son cotizadas, no hay obligación de tener reservas, solo de valorar las participaciones a precio de mercado. Y el precio de mercado es fácil de manipular, con participaciones cruzadas entre bancos, y con miles de pequeños inversores (los abueletes, timados una vez más con la zanahoria de los dividendos libres de impuestos) incapaces de influir en la cotización. EDITO: El banco o caja A está encantada de cambiar sus ladrillos por papelitos que le liberan de la obligación de tener reservas, y cuya cotización a final de año (cuando importa para las cuentas), a falta de tsaciones actualizadas, es muy fácil de manipular.

Las Socimis pueden acabar siendo "buenas" o "malas". Su objetivo principal es evitar/posponer la bajada de precios de venta, que es malo. Si sacan dinero de los abueletes de los colchones y los llevan a a invertir y por tanto compartir el dolor cuando los pisos ya no se puedan sostener, es bueno para la estabilidad del sistema y malo para los abueletes (socialización de las pérdidas, pero voluntaria). Si aumentan la oferta de alquiler, es bueno (pero no hay garantías de que esto ocurra, ya que no tienen obligación de alquilar, solo de "poner en alquiler").

Habrá que ver. Pero de momento, yo creo que es malo (habrá que ver los detalles técnicos: quien hace la tasación, con que criterios, y si se mantiene la no-obligación de volver a tasar hasta tres años después), y no sé si habrá tiempo para que los posibles efectos colaterales beneficiosos lleguen a ocurrir.

 

[Pesado]

Los beneficios dan igual. Lo que importa es la valoración.
Digamos que el banco o caja A tiene una montaña de ladrillos que se ha tenido que comer en dación por créditos de promotores que no se podían devolver. Esos ladrillos no dan ninguan rentabilidad, ningún beneficio. Tienen un coste bajo pero constante de mantenimiento, IBI, etc. Y tienen un coste de capital: hay que poner 10% de su valor de tasación en provisiones, y a partir del año que viene, otro 10% si llevan en cartera más de un año.

El coste de capital es muy grande. 10% de esos ladrillos en dinero contante y sonante es la diferencia entre dar pérdidas o beneficios, es la difrencia entre tener recursos propios por debajo o por encima de lso requerimientos regulatorios. El multiplicador bancario está entre 15 y 18; esas reservas valen para el banco, por tanto, entre 15 y 18 veces más en términos de su balance total. En un momento donde el balance está bajo presión por la necesidad de provisiones de todo tipo y la contracción de depósitos (de ahí la forzada contracción del crédito, que al final se convierte en círculo vicioso, como bien apunta Eddy).

Las socimis son activos financieros. Como son cotizadas, no hay obligación de tener reservas, solo de valorar las participaciones a precio de mercado. Y el precio de mercado es fácil de manipular, con participaciones cruzadas entre bancos, y con miles de pequeños inversores (los abueletes, timados una vez más con la zanahoria de los dividendos libres de impuestos) incapaces de influir en la cotización. EDITO: El banco o caja A está encantada de cambiar sus ladrillos por papelitos que le liberan de la obligación de tener reservas, y cuya cotización a final de año (cuando importa para las cuentas), a falta de tsaciones actualizadas, es muy fácil de manipular.

Las Socimis pueden acabar siendo "buenas" o "malas". Su objetivo principal es evitar/posponer la bajada de precios de venta, que es malo. Si sacan dinero de los abueletes de los colchones y los llevan a a invertir y por tanto compartir el dolor cuando los pisos ya no se puedan sostener, es bueno para la estabilidad del sistema y malo para los abueletes (socialización de las pérdidas, pero voluntaria). Si aumentan la oferta de alquiler, es bueno (pero no hay garantías de que esto ocurra, ya que no tienen obligación de alquilar, solo de "poner en alquiler").

Habrá que ver. Pero de momento, yo creo que es malo (habrá que ver los detalles técnicos: quien hace la tasación, con que criterios, y si se mantiene la no-obligación de volver a tasar hasta tres años después), y no sé si habrá tiempo para que los posibles efectos colaterales beneficiosos lleguen a ocurrir.

Con este tipo de artilugios, realmente, se puede llegar a evitar? O sólo a posponer?

El gobierno está claro que va a intentar posponer el descalabro hasta el fin del mundo y más allá. Lo que nos preocupa a muchos, supongo, el que realmente consiga evitarlo.

Saludos.

 

[pumuky]

Ni evitan, ni posponen, solo maquillan. Las propiedades de que entraran via Socimi solo es medio león. El otro medio león lo tienen en la calle sin posible financiacion, porqué ellos no la van a dar (no porqué no quieran, no pueden). Conforme se vaya estrechando el crédito ira bajando la vivienda en la calle porqué o si no no se vende.
En el pecado llevan la penitencia, han elegido una huida hacía delante y ya está, pero no arrgla el problema, ni siquiera lo alarga, han cambiado peras por manzanas.

 

[Andrespp]

Estoy de acuerdo en que las Socimi se pueden usar para fines espurios de ocultación de pérdidas, pero creo que hay que puntualizar lo siguiente:

1.- Como indica la Ley de Socimis por remisión a la LSA la valoración inicial debe ser a mercado y la debe realizar un experto nombrado por el R. Mercantil del domicilio. Por tanto la pérdida debe aflorar YA si la valoración esta bien hecha. Por tanto los inmuebles se valoran a mercado en el momento inicial y eso determina necesariamente que si están valorados a precios 2007 ahora haya una pérdida creando la Socimi. Es por eso que de momento no se espera que se creen demasiadas.

Bueno, aqui va a estar la clave del asunto, en el EJPERTOH que el Registro Mercantil designe y en la valoracion que haga este de los zulitos.

Como estamos en el pais -o lo que sea esto- que estamos, me juego algo a que el nombramiento acaban siendo alguna de las tasadoras que tanto han contribuido a hinchar la burbuja.....y que por cierto, estan totalmente en manos de los bancos y/o cajas, ya que o bien el grueso de su facturacion proviene de estos, o porque una parte significativa de la propiedad de estas tasadoras es del sectoh-financieroh.

 

[Scardanelli]

Claro, claro... pero ahí el problema no es de las Socimi sino de la labor del experto y de su vinculación a los bancos.

Eso puede falsear el asunto... y cualquier otro.

Bueno, aqui va a estar la clave del asunto, en el EJPERTOH que el Registro Mercantil designe y en la valoracion que haga este de los zulitos.

Como estamos en el pais -o lo que sea esto- que estamos, me juego algo a que el nombramiento acaban siendo alguna de las tasadoras que tanto han contribuido a hinchar la burbuja.....y que por cierto, estan totalmente en manos de los bancos y/o cajas, ya que o bien el grueso de su facturacion proviene de estos, o porque una parte significativa de la propiedad de estas tasadoras es del sectoh-financieroh.

 

[zahorin]

Impuestos que devalúan los intercambios financieros

Es una entrada, con sus comentarios, absolutamente interesante.
Me asalta una duda que me corroe:
Cuando cualquier pelanas realiza intercambios de bienes, compraventas, donaciones, creación de empresas, etc. sufre una significativa merma en su activo a través de impuestos, tasas, notarios, registradores, asesorías, etc.
¿Acaso las entidades financieras o SOCIMI no deben hacer frente a este tipo de gastos?
Si fuera así, una vez más ratificaría mi creencia que la economía de la Administración Pública está soportada por los curritos y no por los grandes poderes económicos.

 

[sandokan31416]

jajaja, hablais de abueletes... ya vereis cuantos planes de jubilación gestionados por el banco, y muchos obligados a contratarlo por la hipoteca, van a comprar participaciones de esas sociedades...

y bueno, no hablemos si se vuelve hablar de que la reserva de la SS se meta en compra/venta de acciones

La cuadratura del círculo es una minucia con lo que nos aguarda con las SOCIMIS.

 

[legion47]

Por lo que se ve, tienen que ser sociedades inscritas para la realizacion de Tasaciones Hipotecarias... sin embargo las tasaciones son a precio de mercado... podían dejar que los API entraramos, lactantes!

En resumen, que los mismos tasadores que nos metieron en la burbuja, van a meternos en otro lio.

 

[Ziberan]

Esto parece de economía, no de burbuja inmobiliaria.