Marai
Madmaxista
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Una burbuja se caracteriza porque los activos adquieren una valoración excesiva (¿irracional?) que causaría que, en la posterior corrección de la burbuja, se esfumara ese exceso volviendo a la tendencia "normal" de valoración de esos activos.
¿Cual sería la valoración normal de la vivienda? Una respuesta rápida sería lo que los compradores pueden pagar sin comprometer su situación económica en un plazo razonable. Si la evolución de los precios obliga a las familias a destinar una parte creciente de sus ingresos a la vivienda (retirándo esos ingresos de sus ahorros y/o de otros conceptos de gasto) y a alargar los plazos de amortización esto implica que el mercado se está recalentando.
Pese a que esto es lo que ha estado sucediendo durante años, y especialmente durante los tres últimos tres años, se ha negado por activa y por pasiva que las condiciones del mercado inmobiliario estuviesen haciéndose más y más burbujiles.
Ahora que el mecado se enfria los negacionistas se pasan a eso que en este foro se ha denominado el aterrizajesuavismo que, según interpreto yo, vendría a ser algo así como que el enfriamiento del mercado sólo "ralentizará" la inevitable y constante subida de precios de la vivienda, pero que el elevado nivel de precios y el esfuerzo relativo de las familias se mantendrá constante. Según este escenario hay que hacerse a la idea de que, estructuralmente, la vivienda se mantendrá tan cara como ahora por los siglos de los siglos amén. Eso sí, los aterrizajesuavistas no se cansan mucho explicando el porqué de la nueva situación estructural: si es que los individuos somos (estructuralmente) más iluso que en el pasado o si es el Destino de la Humanidad o qué.
En un escenario aterrizajesuavista, ¿que podríamos esperar? En primer lugar, puesto que, estructuralmente, las familias estarían abocadas a un mayor esfuerzo para comprar vivienda que en el pasado, con el tiempo, lo que tendríamos es un índice de jovenlandesesidad estructuralmente más elevado que en el pasado. Es pura lógica ya que si tienes que hacer un mayor esfuerzo para comprar la vivienda también es más probable que acabes teniendo retrasos en los pagos. Ah, pero no. La vivienda eslo último que se deja de pagar, dicen los aterrizajesuavistas: la solución está entónces en el lonchafinismo, esa otra acuñación forera que a mí no me hace tanta gracia. Pero incluso el lonchafinismo, salvo que sea extremo, no podría evitar que la jovenlandesesidad aumentara. El ejemplo lo estamos viendo tanto aquí en España como en EEUU. Además el lonchafinismo tiene el enorme inconveniente de que parte del crecimiento infinito de los precios de vivienda repercute negativamente en el potencial de crecimiento del resto de la economía (menos consumo). Siguiendo la lógica aterrizajesuavista o bien frena el resto de la economía o bien los prestamistas -ya sean bancos o inversores que compran títulos inmobiliarios- habrían de estar dispuestos a soportar las pérdidas que ocasiona una mayor jovenlandesesidad estructural SIN incrementar sus primas de riesgo o una mezcla de ambas cosas. Los únicos con posibilidades de salir de rositas en este escenario serían los promotores ampliando márgenes forever and ever.
¿Es este un escenario probable? Para mí la respuesta es ene o.
Realmente, ¿alguien puede creer que la peña se va a meter en la compra de una vivienda SABIENDO que eso le va a suponer un sacrificio creciente durante un periodo de tempo cada vez más largo? Puede ser, pero cada vez menos. ¿alguien cree que los inversores seguirán prestando cada vez más dinero con menos retornos? MENOS TODAVIA.
Vamos a profundizar un poquito más. La definición de burbuja inicial es insuficiente. Tenemos el caso inglés que con unos precios de vivienda desorbitados sigue viendo crecimiento del precio de la vivienda hasta el infinito y más allá. El caso inglés, a diferencia del español o del americano no ha visto, en paralelo a la escalada de precios, un "boom" inmobiliario del calibre del americano, y mucho menos del español. En la isla han llegado bastantes pagapensiones y cada vez hay menos espacio donde construir. Quizás hay un problema real de carestía de vivienda. A lo peor, en el RU tienen un problema estructural de verdad. No gracias, no quiero estar en su pellejo. A pesar de ello si que hay otros indicios de que en el RU hay una verdadera burbuja. Los ingleses, para evitar el lonchafinismo han tenido que hacer uso masivo de sus viviendas como cajero automático y muchos están endeudados hasta las trancas. De hecho, muchos DEPENDEN de la constante revalorización de la vivienda para no pasarse al lonchafinismo extremo. También dependen de que los prestamistas sigan mostándose deseosos de mantener abierto el cajero automático. Esta dependencia llevó al Finantial Times a advertir recientemente de la posiblidad de un ajuste, no precisamente suave, en el mercado inmobiliario del RU. Piensan que esa escalada de deuda no puede matenerse hasta el infinito. Bien pensado creo yo.
Volvamos a los ejemplos español y americano en que la escalada de precios se acompañó de un gigantesco "boom" inmobiliario en el que cada año se construía más y más. Se produce el enfriamiento mencionado. Al aterrizajesuavismo le queda por explicar que shishi se hace con el inventario de vivendas en construcción sin que lo precios bajen. Además esta el inventario de terrenos adquiridos para construcción, las viviendas que se iniciarán el año que viene y que en muchos casos no se pueden posponer porque hay que devolver los préstamos con los que se financiaron las operaciones de compraventa de terrenos. ¿Sustituir las viviendas por Carrefours? ¿Sustituir la venta por el alquiler?
Para deshacerse de los inventarios no queda otra que ofrecer escuentos. En el caso de EEUU, estos descuentos son ya considerables. Pese a los descuentos, la actividad constructora no se detendrá y se seguirán añadiendo viviendas a los inventarios porque las inversiones ya están comprometidas. En la mayoría de los casos el suelo es la parte del león de la inversión. Asín que los augurios para los próximos N años no son precisamente buenos. Muchos tendrán que vender por debajo de coste ya que pagaron en exceso por el suelo y, bastantes se irán al garete. En España, este proceso se está acelerando (caso Llanera) por el hecho de que algunas empresas con una política demasiado "agresiva" se endeudaron a corto para financiar sus proyectos a largo plazo. Esto demuestra que las financieras prefieren cortar por lo sano ya en previsi´n de las pérdidas futuras. En el fondo esto es bueno para las constructoras -las que sobreviven- ya que tendrán menos competencia en el futuro para deshacerse de sus existencias. Señor Llanera, arriesgó usted demasiado, la jugada no salió bien. El caso de Seseña debe ser muy diferente porque el precio del desierto toledano debe ser mucho más bajo que el de la costa levantina, sobre todo si estába sin recalificar.
Bueno, a lo que iba. El aterrizajesuavismo se da de bruces con el "boom" inmobiliario y no explica bien como cohones se van a deshacer los promotores de las existencias. Ah, los pagapensiones, los extranjeros e incluso los extraterrestres. Ellos podrán. Que expliquen como, porque si la demanda hispana de pura raza se está retirando, ya me dirán porqué la extranjera e viajero se va a mantener e incluso crecer sustituyendo a la autóctona. Será que aún son más gilipochas que los españoles digo yo. ¿Será que les gusta el riesgo?
No se preocupen señores, seguiremos haciendo como hasta ahora, piensan los banqueros. Primero les decimos a nuestros amigos y clientes, esos independientes tasadores que sigan tasando un 15% por encima del valor de transacción para que entren hasta los recién desembarcados de la patera. Faltaría más, ¡para eso les pagamos! Segundo, les decimos a nuestros amigos de Moody's y Cia. que pongan un rating chanchi piruli a nuestros títulos ya que ¡para eso les pagamos! y además en Ejpaña no hay chupraim ni nada que se le parezca.
Pero he aquí que los inversores dicen que ni de coña, que ya les pueden poner un AAAAAAAAAA+++++++++ a los rating que no compran... a no ser que paguen más. Ajín que señores banqueros, o apechugan ustedes con todas esas jipotecas praim, o suben los diferenciales, o se comen el marrón con patatas y encima tienen que revisar toda la morralla que han dado para ver si de verdad es praim o chupraim.
No importa, dicen los aterrizajesuavistas. Ya inventarán algo nuevo los de Gual Estrit. ¡LA VIVIENDA NUNCA BAJA!
Se están quedando sin argumentos a marchas forzadas.
¿Cual sería la valoración normal de la vivienda? Una respuesta rápida sería lo que los compradores pueden pagar sin comprometer su situación económica en un plazo razonable. Si la evolución de los precios obliga a las familias a destinar una parte creciente de sus ingresos a la vivienda (retirándo esos ingresos de sus ahorros y/o de otros conceptos de gasto) y a alargar los plazos de amortización esto implica que el mercado se está recalentando.
Pese a que esto es lo que ha estado sucediendo durante años, y especialmente durante los tres últimos tres años, se ha negado por activa y por pasiva que las condiciones del mercado inmobiliario estuviesen haciéndose más y más burbujiles.
Ahora que el mecado se enfria los negacionistas se pasan a eso que en este foro se ha denominado el aterrizajesuavismo que, según interpreto yo, vendría a ser algo así como que el enfriamiento del mercado sólo "ralentizará" la inevitable y constante subida de precios de la vivienda, pero que el elevado nivel de precios y el esfuerzo relativo de las familias se mantendrá constante. Según este escenario hay que hacerse a la idea de que, estructuralmente, la vivienda se mantendrá tan cara como ahora por los siglos de los siglos amén. Eso sí, los aterrizajesuavistas no se cansan mucho explicando el porqué de la nueva situación estructural: si es que los individuos somos (estructuralmente) más iluso que en el pasado o si es el Destino de la Humanidad o qué.
En un escenario aterrizajesuavista, ¿que podríamos esperar? En primer lugar, puesto que, estructuralmente, las familias estarían abocadas a un mayor esfuerzo para comprar vivienda que en el pasado, con el tiempo, lo que tendríamos es un índice de jovenlandesesidad estructuralmente más elevado que en el pasado. Es pura lógica ya que si tienes que hacer un mayor esfuerzo para comprar la vivienda también es más probable que acabes teniendo retrasos en los pagos. Ah, pero no. La vivienda eslo último que se deja de pagar, dicen los aterrizajesuavistas: la solución está entónces en el lonchafinismo, esa otra acuñación forera que a mí no me hace tanta gracia. Pero incluso el lonchafinismo, salvo que sea extremo, no podría evitar que la jovenlandesesidad aumentara. El ejemplo lo estamos viendo tanto aquí en España como en EEUU. Además el lonchafinismo tiene el enorme inconveniente de que parte del crecimiento infinito de los precios de vivienda repercute negativamente en el potencial de crecimiento del resto de la economía (menos consumo). Siguiendo la lógica aterrizajesuavista o bien frena el resto de la economía o bien los prestamistas -ya sean bancos o inversores que compran títulos inmobiliarios- habrían de estar dispuestos a soportar las pérdidas que ocasiona una mayor jovenlandesesidad estructural SIN incrementar sus primas de riesgo o una mezcla de ambas cosas. Los únicos con posibilidades de salir de rositas en este escenario serían los promotores ampliando márgenes forever and ever.
¿Es este un escenario probable? Para mí la respuesta es ene o.
Realmente, ¿alguien puede creer que la peña se va a meter en la compra de una vivienda SABIENDO que eso le va a suponer un sacrificio creciente durante un periodo de tempo cada vez más largo? Puede ser, pero cada vez menos. ¿alguien cree que los inversores seguirán prestando cada vez más dinero con menos retornos? MENOS TODAVIA.
Vamos a profundizar un poquito más. La definición de burbuja inicial es insuficiente. Tenemos el caso inglés que con unos precios de vivienda desorbitados sigue viendo crecimiento del precio de la vivienda hasta el infinito y más allá. El caso inglés, a diferencia del español o del americano no ha visto, en paralelo a la escalada de precios, un "boom" inmobiliario del calibre del americano, y mucho menos del español. En la isla han llegado bastantes pagapensiones y cada vez hay menos espacio donde construir. Quizás hay un problema real de carestía de vivienda. A lo peor, en el RU tienen un problema estructural de verdad. No gracias, no quiero estar en su pellejo. A pesar de ello si que hay otros indicios de que en el RU hay una verdadera burbuja. Los ingleses, para evitar el lonchafinismo han tenido que hacer uso masivo de sus viviendas como cajero automático y muchos están endeudados hasta las trancas. De hecho, muchos DEPENDEN de la constante revalorización de la vivienda para no pasarse al lonchafinismo extremo. También dependen de que los prestamistas sigan mostándose deseosos de mantener abierto el cajero automático. Esta dependencia llevó al Finantial Times a advertir recientemente de la posiblidad de un ajuste, no precisamente suave, en el mercado inmobiliario del RU. Piensan que esa escalada de deuda no puede matenerse hasta el infinito. Bien pensado creo yo.
Volvamos a los ejemplos español y americano en que la escalada de precios se acompañó de un gigantesco "boom" inmobiliario en el que cada año se construía más y más. Se produce el enfriamiento mencionado. Al aterrizajesuavismo le queda por explicar que shishi se hace con el inventario de vivendas en construcción sin que lo precios bajen. Además esta el inventario de terrenos adquiridos para construcción, las viviendas que se iniciarán el año que viene y que en muchos casos no se pueden posponer porque hay que devolver los préstamos con los que se financiaron las operaciones de compraventa de terrenos. ¿Sustituir las viviendas por Carrefours? ¿Sustituir la venta por el alquiler?
Para deshacerse de los inventarios no queda otra que ofrecer escuentos. En el caso de EEUU, estos descuentos son ya considerables. Pese a los descuentos, la actividad constructora no se detendrá y se seguirán añadiendo viviendas a los inventarios porque las inversiones ya están comprometidas. En la mayoría de los casos el suelo es la parte del león de la inversión. Asín que los augurios para los próximos N años no son precisamente buenos. Muchos tendrán que vender por debajo de coste ya que pagaron en exceso por el suelo y, bastantes se irán al garete. En España, este proceso se está acelerando (caso Llanera) por el hecho de que algunas empresas con una política demasiado "agresiva" se endeudaron a corto para financiar sus proyectos a largo plazo. Esto demuestra que las financieras prefieren cortar por lo sano ya en previsi´n de las pérdidas futuras. En el fondo esto es bueno para las constructoras -las que sobreviven- ya que tendrán menos competencia en el futuro para deshacerse de sus existencias. Señor Llanera, arriesgó usted demasiado, la jugada no salió bien. El caso de Seseña debe ser muy diferente porque el precio del desierto toledano debe ser mucho más bajo que el de la costa levantina, sobre todo si estába sin recalificar.
Bueno, a lo que iba. El aterrizajesuavismo se da de bruces con el "boom" inmobiliario y no explica bien como cohones se van a deshacer los promotores de las existencias. Ah, los pagapensiones, los extranjeros e incluso los extraterrestres. Ellos podrán. Que expliquen como, porque si la demanda hispana de pura raza se está retirando, ya me dirán porqué la extranjera e viajero se va a mantener e incluso crecer sustituyendo a la autóctona. Será que aún son más gilipochas que los españoles digo yo. ¿Será que les gusta el riesgo?
No se preocupen señores, seguiremos haciendo como hasta ahora, piensan los banqueros. Primero les decimos a nuestros amigos y clientes, esos independientes tasadores que sigan tasando un 15% por encima del valor de transacción para que entren hasta los recién desembarcados de la patera. Faltaría más, ¡para eso les pagamos! Segundo, les decimos a nuestros amigos de Moody's y Cia. que pongan un rating chanchi piruli a nuestros títulos ya que ¡para eso les pagamos! y además en Ejpaña no hay chupraim ni nada que se le parezca.
Pero he aquí que los inversores dicen que ni de coña, que ya les pueden poner un AAAAAAAAAA+++++++++ a los rating que no compran... a no ser que paguen más. Ajín que señores banqueros, o apechugan ustedes con todas esas jipotecas praim, o suben los diferenciales, o se comen el marrón con patatas y encima tienen que revisar toda la morralla que han dado para ver si de verdad es praim o chupraim.
No importa, dicen los aterrizajesuavistas. Ya inventarán algo nuevo los de Gual Estrit. ¡LA VIVIENDA NUNCA BAJA!
Se están quedando sin argumentos a marchas forzadas.
