Por qué a los pisos en España les queda un 30% adicional de caída

[JuanSinTierra]

Esto es cierto. Dependiendo donde no ha habido apenas bajada aunque no se vanda ni un piso, claro..
Precio medio 90.000 euros y punto, y como esta el panorama ya me parece mucho.

Yo no me creo que no se venda ni un piso. Otra cosa es qeu continue la borrachera burbujil. En mi barrio barcelones no ha cerrado mas que una de ocho inmobiliarias de las que estan instaladas a lo largo de 200 metros de calle, y en solares con obras paradas durante dos años estan volviendo a apilar ladrillos. En cuanto a pisos usados, el edificio en el que vivo esta lleno de gente nueva, y no son exoticos.

No se vendera nada en Carrascalejo de Abajo, pero en las grandes ciudades si que se vende. Por eso el Pocero dice que si a el le dejan edificar donde le de la gana se acaba el paro en dos dias. Donde le da la gana no es, desde luego, en lo alto de un cerro.

 

[EL FARAON]

Los precios de las viviendas anunciadas en los portales inmobiliarios están muy inflados, el que esta interesado en algún zulo siempre tiene que hacer una oferta a la baja de un 50% del precio que tiene anunciado y a partir de ahí se empieza a negociar, pero siempre a la baja, hay mucha gente que están desesperadas por vender ya que la crisis les a tocado de lleno y quieren librarse de una cosa que lo único que les genera son mas gastos, hay muchos que no pueden pagar y deben mucho dinero en la comunidad y tienen la soga en el cuello que cada día les aprieta mas.

 

[Delta_Juliet]

Por eso el Pocero dice que si a el le dejan edificar donde le de la gana se acaba el paro en dos dias. Donde le da la gana no es, desde luego, en lo alto de un cerro.

Pues viendo la trayectoria de este hombre, no me extrañaría.

 

[ReoxHarpell]

Esto es cierto. Dependiendo donde no ha habido apenas bajada aunque no se vanda ni un piso, claro..
Precio medio 90.000 euros y punto, y como esta el panorama ya me parece mucho.

O un poco menos según el apretón a impuestos que le dé el gobierno a la vivienda en 2011.

 

[>> 47 <<]

Si hay 200 engineers chinos currando apilados en Málaga por 130 € al mes, mientras los prepepitorros cobran 1300 €, está claro que el precio de la vivienda tendrá que bajar gradualmente a una décima parte, hamijos animosos.

http://www.burbuja.info/inmobiliari...hinos-viviendo-en-barracones.html#post3314318

 

[Cui Bono]

Estos cálculos son muy majos pero poco realistas.

El problema de la vivienda es su estricto control de oferta dirigido a optimizar al principal activo, que no es la vivienda en sí y su uso como alquiler o como substituto de éste.

El verdadero activo, hamijos es el pepito y su colateral, el activo para el banco (la hipoteca) junto con la instrumentalización de la operación para financiar al ayuntamiento.

Os lo explico con el ejemplo de la población en la que vivo.
El ayuntamiento no tiene un duro pero tiene suelo VPO, así que lo suelta en parcelas de 125m2 donde se construyen VPOs que tienen 90m2 más garage y trastero (150 m2 construidos por 126000€). Hasta que no ha necesitado pasta, no ha soltado ninguna VPO.

Ya me direis que tiene de social una vivienda unifamiliar que se supone, y así sucede, que mayormente es para parejas jóvenes que se podrían apañar con pisos de 60 m2 por mucho menor precio y ya comprarán otra cosa en el futuro. Pero no, se construye eso, se financia a 35 años, se mete obra de más que hace más rentable la construcción y la alternativa es nada de nada, porque lo demás que hay es libre y carísimo.

Que si el PER, que si la renta sobrante, que si tal Pascual, todo muy bien, pero el precio está influido por la oferta local y si en vuestra población el ayuntamiento no tiene suelo VPO, el resto del suelo ha sido acumulado en pocas manos y es caro, existe mucho terminado pero de inversión a largo plazo con gente que no concibe perder, pues me temo que al final los precios bajan pero decepcionando bastante a la lógica que se usa en este hilo.

No se atiende a la demanda, salvo que la demanda la consideremos formada por ayuntamientos y banca y el producto sea un mero vehículo. A ellos, banca y ayuntamientos, como demanda, sí que se les atiende. No olvideis esto al hacer los cálculos.

A mi ayuntamiento se le agotará el suelo VPO. Necesita que alguien compre suelo recalificado y le regale el 20% ya urbanizado. Dudo que eso se pueda hacer y menos tras haber hundido los precios un 33% respecto a la unifamiliar libre equivalente, ya que el que se preste a una nueva operación de suelo volverá a tener VPO como competencia casi inmediatamente.

Estamos atrapados y discutimos los precios de equilibrio de un mercado que en realidad está intervenido y en donde no hay el arbitraje de precios de oferta, demanda y rentabilidades.

 

[jotace]

En Valencia los precios a los que se ofertan los pisos han caido como mínimo un 33% en lo que es Valencia ciudad. Otro 30% sería terrible. En segunda residencia lo que pasa es que el mercado ha desaparecido, sencillamente. A lo mejor se vende con rebajas mayores del 50% pero lo normal es que no se venda ya que los compradores ni están ni se les espera. La zona cero de la zona cero.

 

[Sombra]

Indenaiks por el bien de todos ojalá te equivoques. Este país necesita urgentemente pisos a 1000-1200€ el metro cuadrado en las grandes ciudades.

Indenaiks tú apuntas a que el precio del piso no bajará tanto porque está intervenido, pero ante un panorama de bajada de salarios, paro creciente, etc, el precio de la vivienda o el alquiler tiene que bajar o bajar. No queda otra o se monta la de Dios es Cristo. O acaso se puede montar una segunda burbuja en época decreciente?

 

[Demientras]

Estos cálculos son muy majos pero poco realistas.

El problema de la vivienda es su estricto control de oferta dirigido a optimizar al principal activo, que no es la vivienda en sí y su uso como alquiler o como substituto de éste.

El verdadero activo, hamijos es el pepito y su colateral, el activo para el banco (la hipoteca) junto con la instrumentalización de la operación para financiar al ayuntamiento.

Os lo explico con el ejemplo de la población en la que vivo.
El ayuntamiento no tiene un duro pero tiene suelo VPO, así que lo suelta en parcelas de 125m2 donde se construyen VPOs que tienen 90m2 más garage y trastero (150 m2 construidos por 126000€). Hasta que no ha necesitado pasta, no ha soltado ninguna VPO.

Ya me direis que tiene de social una vivienda unifamiliar que se supone, y así sucede, que mayormente es para parejas jóvenes que se podrían apañar con pisos de 60 m2 por mucho menor precio y ya comprarán otra cosa en el futuro. Pero no, se construye eso, se financia a 35 años, se mete obra de más que hace más rentable la construcción y la alternativa es nada de nada, porque lo demás que hay es libre y carísimo.

Que si el PER, que si la renta sobrante, que si tal Pascual, todo muy bien, pero el precio está influido por la oferta local y si en vuestra población el ayuntamiento no tiene suelo VPO, el resto del suelo ha sido acumulado en pocas manos y es caro, existe mucho terminado pero de inversión a largo plazo con gente que no concibe perder, pues me temo que al final los precios bajan pero decepcionando bastante a la lógica que se usa en este hilo.

No se atiende a la demanda, salvo que la demanda la consideremos formada por ayuntamientos y banca y el producto sea un mero vehículo. A ellos, banca y ayuntamientos, como demanda, sí que se les atiende. No olvideis esto al hacer los cálculos.

A mi ayuntamiento se le agotará el suelo VPO. Necesita que alguien compre suelo recalificado y le regale el 20% ya urbanizado. Dudo que eso se pueda hacer y menos tras haber hundido los precios un 33% respecto a la unifamiliar libre equivalente, ya que el que se preste a una nueva operación de suelo volverá a tener VPO como competencia casi inmediatamente.

Estamos atrapados y discutimos los precios de equilibrio de un mercado que en realidad está intervenido y en donde no hay el arbitraje de precios de oferta, demanda y rentabilidades.

Si todo eso está muy bien. Pero con lo que hay construido da de sobra para que bajen. Tanto obra nueva que sigue sin primer propietario, como vivienda antigua (mas que amortizada) que sigue sin venderse/alquilarse.

El único escollo son los bancos: son los que tienen la llave de las hipotecas y son los que acumulan más pisos. En cuanto la situación cambie, porque aparezca un banco extranjero o porque ocurra un milagro y les obliguen a deshacerse de la hez, esto se desploma.

 

[ruben.600rr]

tag: Nuevos foreros discutiendo viejos temas

 

[Cui Bono]

Indenaiks por el bien de todos ojalá te equivoques. Este país necesita urgentemente pisos a 1000-1200€ el metro cuadrado en las grandes ciudades.

Indenaiks tú apuntas a que el precio del piso no bajará tanto porque está intervenido, pero ante un panorama de bajada de salarios, paro creciente, etc, el precio de la vivienda o el alquiler tiene que bajar o bajar. No queda otra o se monta la de Dios es Cristo. O acaso se puede montar una segunda burbuja en época decreciente?

Te acabo de poner un ejemplo de vivienda a 850€/m2. Yo no digo que no baje, que es algo que veo inevitable, yo sólo te digo el porqué baja en mi población y lo poco que tiene que ver con las variables que moderan el precio para los que negocian otro tipo de productos y lo mucho que tiene que ver con la voluntad política y lo pilladísimo del ayuntamiento.

Tampoco verás en tu vida una nueva burbuja. Que hayan bajado un 15% y bajen otro 10% ya no nos debe importar, pues parte de una subida previa del 180% como poco. O hay más caída, hasta un precio cuya hipoteca no sea obsesión por décadas, o nos la han metido doblada.

Que tú o el país en general necesiteis vivienda a 1200€/m2 le importa un pepino a aquellos que ya la tienen o tienen posiciones cogidas para sangrarte lo más posible.

El precio de equilibrio al que frenará la caída de precio en zonas donde la localización es el principal input en la formación de precios (precio de ejecución material bajo respecto al total) es un completo enigma que tiene muchas variables, entre las que está la querencia de tus vecinos por el ladrillo, sus rentas, la oferta total (controladita), etc.. Ya hemos visto que todas las variables financieras no actúan como moderadores de precio, pues hay mucho más que eso en la formación del precio.

 

[Cui Bono]

Si todo eso está muy bien. Pero con lo que hay construido da de sobra para que bajen. Tanto obra nueva que sigue sin primer propietario, como vivienda antigua (mas que amortizada) que sigue sin venderse/alquilarse.

El único escollo son los bancos: son los que tienen la llave de las hipotecas y son los que acumulan más pisos. En cuanto la situación cambie, porque aparezca un banco extranjero o porque ocurra un milagro y les obliguen a deshacerse de la hez, esto se desploma.

Lo que hay construido tiene una hipoteca asociada. Yo he visto a un promotor ser obligado a vender a precio de hipoteca de promotor, bastante más bajo que el resto de promociones. Era un promotor novato que llegó a decirme respecto a una instalación "Como tú lo veas, lo haces, que yo no tengo ni idea". Otros promotores aguantan más. Pero de la hipoteca a promotor no bajan fácilmente, es un escalón psicológico, burocrático e incluso legal.

Lo que bajen del importe de la hipoteca al promotor es llamado provisión si es aportado por el banco y eso hace polvo sus indicadores de solvencia y, por tanto, los intereses de sus propios préstamos suben. Si el nivel de solvencia se desploma, han de ser rescatados con recapitalización a cuenta de nuestros bolsillos, el de los ciudadanos.

Al promotor, que es empresa, tampoco le verás soltar de lo suyo y tenderá a dejar un pufo al banco si el hostión de precios es grande. Ten en cuenta que se hacen burradas como comprar edificabilidad a un intermediario por, por ejemplo, 120000€, añadir la construcción por, pongamos, 75000€ y ya tienes 195000€ de los que nadie de los implicados puede restar sin poner de lo suyo.

Asi que sí, hay mucho por ahí afuera, y también hay mucha segunda mano que sería arrastrada hacia abajo en precios. La cuestión es cuándo y cuánto y el que resuelva eso es un genio.

Quiero añadir que estos cálculos me encantan, tienen una gran utilidad, pero alguien debe poner el contrapunto a tanto chupapollismo mutuo, y no lo hago por defender, haciendo de abogado del diablo, a un contubernio opresor, sino para llegar a una verdad más práctica.

 

[ruben.600rr]

Quiero añadir que estos cálculos me encantan, tienen una gran utilidad, pero alguien debe poner el contrapunto a tanto chupapollismo mutuo, y no lo hago por defender, haciendo de abogado del diablo, a un contubernio opresor, sino para llegar a una verdad más práctica.

Si yo estoy contigo idenaiks.

Lo que pasa es que de donde no hay, no se puede sacar.

No hay nada que rascar.

Hay centenares de miles de viviendas en España que se van a tener que dejar pudrir por décadas o vender con pérdidas.

Millones si cuentas las de segunda mano (compradas a X.000 + gastos y que sólo se pueden vender con pérdidas importantes).

Habrá algunos que aguanten a muerte, incluso algunos que les dejen los activos a sus hijos y estos a sus nietos... Pero como ya hemos dicho cienes de veces depende de la resistencia de cada entidad / familia y esta en un entorno depresivo y con una crisis de caballo, con todas las empresas ganando mucho mucho menos o perdiendo, no va a ser fácil para casi nadie, independientemente de la solvencia o liquidez pasada o presente.

Los que tengan deudas asociadas a los inmuebles ya ni te cuento.

Saludos,
RR.

 

[Mistermaguf]

Lo que hay construido tiene una hipoteca asociada. Yo he visto a un promotor ser obligado a vender a precio de hipoteca de promotor, bastante más bajo que el resto de promociones. Era un promotor novato que llegó a decirme respecto a una instalación "Como tú lo veas, lo haces, que yo no tengo ni idea". Otros promotores aguantan más. Pero de la hipoteca a promotor no bajan fácilmente, es un escalón psicológico, burocrático e incluso legal.

Lo que bajen del importe de la hipoteca al promotor es llamado provisión si es aportado por el banco y eso hace polvo sus indicadores de solvencia y, por tanto, los intereses de sus propios préstamos suben. Si el nivel de solvencia se desploma, han de ser rescatados con recapitalización a cuenta de nuestros bolsillos, el de los ciudadanos.

Al promotor, que es empresa, tampoco le verás soltar de lo suyo y tenderá a dejar un pufo al banco si el hostión de precios es grande. Ten en cuenta que se hacen burradas como comprar edificabilidad a un intermediario por, por ejemplo, 120000€, añadir la construcción por, pongamos, 75000€ y ya tienes 195000€ de los que nadie de los implicados puede restar sin poner de lo suyo.

Asi que sí, hay mucho por ahí afuera, y también hay mucha segunda mano que sería arrastrada hacia abajo en precios. La cuestión es cuándo y cuánto y el que resuelva eso es un genio.

Quiero añadir que estos cálculos me encantan, tienen una gran utilidad, pero alguien debe poner el contrapunto a tanto chupapollismo mutuo, y no lo hago por defender, haciendo de abogado del diablo, a un contubernio opresor, sino para llegar a una verdad más práctica.

Cada vez tengo más claro que cualquier análisis financiero sobre lo que sea, hoy, ha desbordado por completo cualquier modelo "clásico". En ese sentido, toda previsión nace casi indefectiblemente tuerta.

Sin embargo parece claro que actualmente comienzan a surgir becarios de ésos que escriben en los sitios "especializados", que comienzan a descubrir la pólvora y a descubrir que al precio de los inmuebles también se le puede hacer un análisis de fundamentales, y que no necesariamente responde a lo que se le de la gana al primero que pasaba por allí. (Hay que reconocer que es un avance; el becario ha descubierto la tríada esfuerzo de compra + carga sobre renta familiar + GRM; lo que en el periodismo de éste país es toda una revelación.)

Por supuesto que el mercado está desquiciadamente intervenido y convertido en no-mercado, y que el activo bancario es el pepito (qué bonito colateral), y etc, etc. Sin embargo creo que finalmente no habrá cómo aguantar el chiringo; los overshootings existen, el sobrestock es enorme y las rentas de la potencial demanda no tienen visos de mejorar en mucho tiempo. Las estrategias de la oferta sólo se sostienen mientras se pueda mantener la comedia (y ya hemos visto lo dura de roer que es).
Creo que es bueno tu contrapunto en el sentido de advertencia sobre la sobrevaloración de las expectativas racionales. Sin embargo, como heredero cartesiano, no tengo más remedio que creerme que algún día no demasiado lejano, a las fantasías animadas se les terminará el recorrido.

 

[picor]

Estoy de acuerdo en que la vivienda bajará más.

No obstante, los argumentos del artículo me parecen pobres, ya que cuando había burbujaca también se daban estas circunstancias de la relación rentas / precio vivienda. Ergo, científicamente debemos descartar que sean factores que pujen a la baja (en España).

Conclusión correcta, argumentos pobres.

Pero te olvidas de que la banca daba crédito a punta pala, lo cual convertía en insignificante esas circunstancias