leo una y otra vez que el sistema de amortización francés es malisimo pues al principio solo pagas intereses y hasta muchos años después no empiezas a pagar capital
La gente oye campanas y no sabe por dónde tocan. Cualquier sistema de amortización se basa en amortizar algo del capital, porque si no amortizas nada, entonces siempre tienes la misma deuda.
De hecho, en eso se basa la carencia, en sólo pagar intereses.
vamos a ver, en cualquier sistema de calculo de amortización pagas los mismos intereses anuales por el capital prestado.
¿Qué significa esta afirmación? Evidentemente, sea el sistema de amortización que sea, si el primer año amortizas A, la cuota anual en todos los sistemas es la misma y los intereses obviamente también.
Lo que ocurre es que hay sistemas de amortización en que se amortiza más al principio y, por tanto, se pagan menos intereses. Pero eso supone también una mayor cuota al principio.
Por ejemplo, vamos a comparar un sistema francés (cuota anual constante) con un sistema alemán (amortización anual). Voy a suponer pago anual primero:
Código:
>>> from hipoteca.teoricas import SistemaFrances,SistemaAleman
>>> C,tae,n=100000,.05,20
>>> H1=SistemaFrances(C,tae,n)
>>> H2=SistemaAleman(C,tae,n)
>>> H2.cuota(1)
10000.0
>>> H1.cuota(1)
8024.2587190691365
>>> H1.deuda(1)-H2.deuda(1)
1975.7412809308589
>>> H2.cuota(1)-H1.cuota(1)
1975.7412809308635
Como ves, ambas hipotecas son por un importe de 100.000 euros, con un 5% TAE y a 20 años.
El SistemaAlemán amortiza más al principio. En concreto, casi 1.976 euros más. Y esa cantidad es la que has absorbido con la cuota. Así que eso te podría llevar a afirmar que con un sistema no se pagan más intereses que con otra. Pero eso no es cierto, porque
el interés de la hipoteca suele ser más alto que la inflación.
Y para verlo, voy a suponer las dos hipotecas, pero con pago constante mensual:
Código:
>>> from hipoteca import QuotaCte,AmorCteAn,Redondeo
>>> from hipoteca.lib import Z,I
>>> Redondeo.prec=-1
>>> C,tae,n=100000,.05,20*12
>>> H1=QuotaCte(C,tae,n)
>>> H2=AmorCteAn(C,tae,n)
>>> H1.cuota(1)
653.83646587013948
>>> H2.cuota(1)
814.82475672965938
>>> H1.deuda(12)-H2.deuda(12)
1975.741280930888
Ya está definidas. Como ves, la diferencia de amortización al año (12 meses) entre ambas sigue siendo, obviamente, la misma. Las cuotas que ves ahí son mensuales, no anuales; por eso son más pequeñas. Veamos qué ocurre con las cuotas.
Código:
>>> Z(I(.05)+1,12)*H2.cuota(1)
10000.000000000004
>>> Z(I(.05)+1,12)*H1.cuota(1)
8024.2587190691856
>>> Z(I(.05)+1,12)*(H2.cuota(1)-H1.cuota(1))
1975.7412809308182
¿Ves? Si deprecio las cuotas asumiendo un 5% anual obtengo precisamente esa misma cantidad (los casi 1.976 euros). En cambio las cuotas no se deprecian tanto, se deprecian según la inflación. Suponiéndola del 3% y que crece uniformemente todos los meses:
Código:
>>> Z(I(.03)+1,12)*(H2.cuota(1)-H1.cuota(1))
1958.280793132584
1958 euros. Menos. La diferencia entre los dos sistemas es debida a que pago más intereses al banco con una que con otra. ¡Ojo! Estoy teniendo en cuenta incluso la inflación. Si no la tuviese en cuenta la diferencia sería mayor.
Evidentemente, esto es sólo el primer año,en que partí en enero con la misma deuda. El efecto se multiplica los años siguientes como consecuencia de que al partir de deudas distintas (con un sistema amortizo más rápido), se generan muchos más intereses con uno que con otro.
