Mistermaguf
Madmaxista
Mira, el título de tu mensaje me produjo la misma impresión que a Kaprak: de lo que estás hablando es de tu experiencia como arquitecto autónomo que simplemente ha construído y vendido unas viviendas, y punto.
Justamente es por eso que no puedes controlar la mayoría de las variables que intervienen en la formación del precio de tu producto.
Un promotor lo es porque precisamente tiene el control sobre lo que tu no tienes, y es por eso que tu lucro, como mucho, asciende a tus honorarios profesionales más una rentabilidad por la gestión de obra y obviamente como pequeño inversor. ¿Crees que has ganado poco? Como arquitecto no lo creo; y seguramente has conseguido tu vivienda por un precio muy -pero muy- conveniente, porque estoy seguro que has repercutido la mayor parte de tus gastos en las otras dos.
Por eso me parece disparatado que te consideres "promotor". La explicación de los sobrecostos en los que has incurrido son precisamente por no serlo.
Básicamente, hablamos de dos factores fundamentales: precio del suelo y precio de la construcción.
Tú partes de someterte a los precios de mercado final y minorista en la compra del suelo, con lo que ya te están sangrando horrores (por cierto, en lo que has dicho hay algo que no encaja: si hablas de entre 180.000 y 200.000 euros entre tres viviendas, estamos hablando de 60-65.000 euros por cada una. No sé porqué pones el doble, aunque intuyo que es porque le has cargado toda la incidencia del suelo a las dos que has vendido, restándoselo de la tuya. Si es así, con sólo esto ya has ganado 60.000 euritos de la nada.)
En segundo lugar, subcontratas a precio cerrado una empresa constructora, que también te sangra (¡y cómo!). Con solo esto, tu coste de producción ya tiene un 40% de sobreprecio en la construcción y lo que quieras imaginarte en suelo. Por supuesto, los honorarios profesionales, las tasas, licencias e IVA se calculan sobre el coste, con lo cual también se han multiplicado. (Y ya que estamos, ¿tú crees que los arquitectos de una constructora se llevan el 8% del beneficio? Por favor, hombre, el costo profesional en una empresa de mediana para arriba, no supera el 1,5-2%.)
Y en tercer lugar, las viviendas de este tipo ya son de por sí más caras que otro tipo de construcción, por lo que tampoco sirve de baremo para hablar en nombre de "los costes de construír vivienda en España". Eso es un disparate.
Hago estos comentarios siendo arquitecto; yo también tengo variada experiencia en construcción para la venta, y seguramente, si hubiera hecho lo que cuentas, posiblemente mis costes hubieran sido parecidos a los tuyos, justamente porque trabajar de esa manera te coloca solo un paso antes del consumidor final, y obviamente no tendrás los enormes beneficios que tendrías si fueras un promotor.
¡Pero hombre, que se trata de muchas cosas, entre ellas el disparatado precio del suelo! Por supuesto que el costo de un adosado en Madrid puede ser muy inferior a 180.000 euros. Y por supuesto que puede venderse a ese precio, no tiene nada de imposible. No sé de donde sacas que el valor de la vivienda es lo que te ha costado a tí, y tratas de extrapolarlo a la producción de vivienda en gran escala.
¿Perdiendo el tiempo? Baja a tierra, por favor. Los beneficios de la cadena ayuntamiento/suelo-promotor-empresa constructora son monstruosos, estamos hablando de algo que cuesta 1 y vale 4 o 5.
Saludos.
Última edición:
)
