Saludos a todos los miembros del foro. Ésta es la primera vez que escribo y a pesar de que estoy de acuerdo con gran parte de lo que por aquí se comenta, teneis que permitirme que discrepe en en algunas cosas, sobretodo desde que he leído en ciertos post que se van reiterando en el tiempo cúal es el "verdadero valor de nuestros pisos".
Al grano. Soy arquitecto y he tenido suerte laboralmente, por lo que decidí construirme mi propio chalet, no por ahorrarme dinero sino por hacerlo a mi gusto. Al final la opción más rentable fue la de construir 3 chalets adosados, quedarme con uno y vender los otros dos.
Según alguno de estos post que he mencionado antes y suponiendo que los chalets tengan 150 metros cuadrados: 150 metros x 600 € m2(coste de referencia segun colegio de arquitectos aprox.)=90.000 € + el suelo, con lo que redondeando 120.000 € por chalet (¡Y un huevo!)
Comienzo a desglosar los pagos para que entendais que no es oro todo lo que reluce:
- Parcela: Una parcela en cualquier pueblo de la zona sur de Madrid viene a costar entre 180.000 y 200.000 €. Siendo para tres chalets la pude sacar con una repercusión de unos 120.000 € por chalet.
- Proyecto: En mi caso me salió evidentemente más barato, pero lo normal para este tipo de construcciones es de 12.000 € por chalet.
- Dirección de obra: Aparejador y arquitecto director 4.000 € cada uno por chalet.
- Licencia de obras y tasas: 5% del presupuesto. 6.000 € chalet.
- Gastos de financiación: nadie, ni siquiera el pocero, construye con su propio dinero, siempre se hace con financiación ajena y el gasto se incluye en el valor del inmueble. Puede suponer otro 5% del presupuesto o incluso más, dependiendo de las condiciones. 6.000 € chalet.
- Presupuesto de contrato: con la constructora firmas generalmente un precio cerrado de aproximadamente 1.000 a 1.200 € por metro cuadrado construido. Lo que quiere decir que también hay que construir en vuestras urbanizaciones los portales, piscinas, zonas comunes, accesos, garajes, trasteros, etc. aunque a un precio menor de entre 400 y 500 €. En mi caso la media fue de 1.150 € x m2 (170.000 €). Los precios que comentais del colegio de aparejadores y arquitectos son los precios mínimos por los que te dejan visar un proyecto. Para que lo entendais, como los ayuntamientos cobran las tasas e impuestos en función del presupuesto de ejecución material, todo el mundo diría que su vivienda la construye por 100 euros por metro cuadrado y pagaría muy pocos impuestos, por lo que hay un presupuestos mínimos en los colegios y en la comunidad de Madrid por debajo de los cuales no te visan el proyecto. Jamás he conseguido construir a precios que se acerquen a los de visado de mis proyectos.
- Los "yaqués" a medida que vas construyendo te vas dando cuenta de mejoras en el proyecto que no estaban incluidas en el presupuesto, "ya que" he puesto esto, pues hago lo otro, etc. Aquí es donde el constructor te ama directamente y te cobra a lo que se conoce como precio contradictorio, que son partidas que no estaban definidas en proyecto. Viene a ser otro 5% más. 6000 €.
Y algún otro gasto que se me olvida.
Total 328.000 € por chalet + IVA que puede variar del 7 al 16%, es decir alrededor de 360.000 € o 60 kilazos de los de antes. Los conseguí vender a 65 millones de pesetas cada uno, a lo que me direis que 10 millones de beneficio es una pasta, pero desde el punto de vista del promotor, 10 millones o 15 si hubiera vendido el mío asumiendo un riesgo en la operación de 180 millones de pesetas no es tanto chollo, es un 8%, que viene a ser el margen de un promotor, entre un 8 y un 15%.
Evidentemente yo no soy promotor, esto fue un hecho puntual, pero también os digo que los que por aquí vaticinan que en un futuro podrán comprar adosados en la periferia de madrid por 180.000 € les digo que a no ser que el suelo bajara de precio un 80% es completamente imposible.
Conozco varias cooperativas que se han arruinado por meterse donde no sabían, de todas formas cualquiera puede promover ya sea sólo o en cooperativa, y si algunos piensan que se gana tanto dinero ya están perdiendo el tiempo. Esto no quita para que como en todos los sitios haya auténticos buitres que quieran forrarse a costa de todos nosotros.
Espero no haber sido un ******. Un saludo.
Al grano. Soy arquitecto y he tenido suerte laboralmente, por lo que decidí construirme mi propio chalet, no por ahorrarme dinero sino por hacerlo a mi gusto. Al final la opción más rentable fue la de construir 3 chalets adosados, quedarme con uno y vender los otros dos.
Según alguno de estos post que he mencionado antes y suponiendo que los chalets tengan 150 metros cuadrados: 150 metros x 600 € m2(coste de referencia segun colegio de arquitectos aprox.)=90.000 € + el suelo, con lo que redondeando 120.000 € por chalet (¡Y un huevo!)
Comienzo a desglosar los pagos para que entendais que no es oro todo lo que reluce:
- Parcela: Una parcela en cualquier pueblo de la zona sur de Madrid viene a costar entre 180.000 y 200.000 €. Siendo para tres chalets la pude sacar con una repercusión de unos 120.000 € por chalet.
- Proyecto: En mi caso me salió evidentemente más barato, pero lo normal para este tipo de construcciones es de 12.000 € por chalet.
- Dirección de obra: Aparejador y arquitecto director 4.000 € cada uno por chalet.
- Licencia de obras y tasas: 5% del presupuesto. 6.000 € chalet.
- Gastos de financiación: nadie, ni siquiera el pocero, construye con su propio dinero, siempre se hace con financiación ajena y el gasto se incluye en el valor del inmueble. Puede suponer otro 5% del presupuesto o incluso más, dependiendo de las condiciones. 6.000 € chalet.
- Presupuesto de contrato: con la constructora firmas generalmente un precio cerrado de aproximadamente 1.000 a 1.200 € por metro cuadrado construido. Lo que quiere decir que también hay que construir en vuestras urbanizaciones los portales, piscinas, zonas comunes, accesos, garajes, trasteros, etc. aunque a un precio menor de entre 400 y 500 €. En mi caso la media fue de 1.150 € x m2 (170.000 €). Los precios que comentais del colegio de aparejadores y arquitectos son los precios mínimos por los que te dejan visar un proyecto. Para que lo entendais, como los ayuntamientos cobran las tasas e impuestos en función del presupuesto de ejecución material, todo el mundo diría que su vivienda la construye por 100 euros por metro cuadrado y pagaría muy pocos impuestos, por lo que hay un presupuestos mínimos en los colegios y en la comunidad de Madrid por debajo de los cuales no te visan el proyecto. Jamás he conseguido construir a precios que se acerquen a los de visado de mis proyectos.
- Los "yaqués" a medida que vas construyendo te vas dando cuenta de mejoras en el proyecto que no estaban incluidas en el presupuesto, "ya que" he puesto esto, pues hago lo otro, etc. Aquí es donde el constructor te ama directamente y te cobra a lo que se conoce como precio contradictorio, que son partidas que no estaban definidas en proyecto. Viene a ser otro 5% más. 6000 €.
Y algún otro gasto que se me olvida.
Total 328.000 € por chalet + IVA que puede variar del 7 al 16%, es decir alrededor de 360.000 € o 60 kilazos de los de antes. Los conseguí vender a 65 millones de pesetas cada uno, a lo que me direis que 10 millones de beneficio es una pasta, pero desde el punto de vista del promotor, 10 millones o 15 si hubiera vendido el mío asumiendo un riesgo en la operación de 180 millones de pesetas no es tanto chollo, es un 8%, que viene a ser el margen de un promotor, entre un 8 y un 15%.
Evidentemente yo no soy promotor, esto fue un hecho puntual, pero también os digo que los que por aquí vaticinan que en un futuro podrán comprar adosados en la periferia de madrid por 180.000 € les digo que a no ser que el suelo bajara de precio un 80% es completamente imposible.
Conozco varias cooperativas que se han arruinado por meterse donde no sabían, de todas formas cualquiera puede promover ya sea sólo o en cooperativa, y si algunos piensan que se gana tanto dinero ya están perdiendo el tiempo. Esto no quita para que como en todos los sitios haya auténticos buitres que quieran forrarse a costa de todos nosotros.
Espero no haber sido un ******. Un saludo.
