Sociedad de Tasación: "Cuando suba el euribor, la vivienda caerá con fuerza"
Publicado el 16-04-2010 , por Expansión.com
Un euribor en
mínimos históricos. Ése es uno de los principales clavos ardiendo a los que se está agarrando el mercado de la vivienda y que está amortiguando la caída de los precios, ha asegurado hoy Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, una de las principales compañías de tasación inmobiliaria del mercado español. Y cuando el precio del dinero se incremente, la situación se tornará especialmente peligrosa para los hipotecados.
"Cuando el euribor empiece a subir de nuevo, los pisos caerán con fuerza", ha afirmado Fernández-Aceytuno en un desayuno-coloquio organizado por el portal inmobiliario
idealista.com. El directivo de la sociedad tasadora ha mostrado su preocupación por la situación de los hipotecados españoles, que van a ver incrementada su cuota hipotecaria cuando se encarezca el precio del dinero.
El impacto puede ser muy fuerte en función del ritmo de la subida de tipos que emprenda el Banco Central Europeo, al igual que lo ha sido el impacto de la bajada. En julio de 2008, cuando el euribor tocó máximos históricos, la cuota mensual de una hipoteca de 150.000 euros a veinte años con un diferencial de un punto ascendía a 1.109 euros. Ahora, con el euribor de marzo al 1,2%, ese mismo cliente pagaría una cuota mensual de 773 euros. Esto ha supuesto una rebaja del coste de la hipoteca de 4.032 euros anuales.
Fernández-Aceytuno afirma que lo peor está por llegar. "Asumiendo que hay 800.000 viviendas sin vender a un precio medio de 150.000 euros, nos sale una valoración de 120.000 millones de euros, pero la deuda de la banca con los promotores supera los 335.000 millones. Esto quiere decir que el stock de viviendas sin vender es sólo una pequeña parte de lo que está por venir".
José María Huch, socio de la empresa de capital riesgo Catalana de Iniciatives y co-autor del blog de economía y mercados
gurusblog, comparte la tesis. Según Huch, todos los factores de los que depende el mercado inmobiliario están "destrozados": el sobrestock de viviendas, los más de cuatro millones de parados, los bancos con su grifo de crédito prácticamente cerrado y el ratio precio vivienda/renta disponible en niveles históricamente muy elevados. Todos menos uno: el euribor en mínimos históricos.
Huch afirma que este deterioro no se ha trasladado bruscamente a los precios porque "la banca no tiene presión para sacar su stock de pisos a la calle".
Fernando Encinar, director del Servicio de Estudios de idealista.com, ha asegurado que los precios de la vivienda deben ajustarse todavía más y advierte del peligro en el que están incurriendo los bancos que renegocian en condiciones demasiado blandas los préstamos con riesgo de jovenlandesa de los promotores inmobiliarios.
Según Encinar, el banco está aceptando activos inmobiliarios del promotor, que luego tendrá que sacar a la venta con un fuerte descuento, y que serán los mismos promotores los que se lo comprarán. El peligro es, advierte, que esa pérdida la tendrá que asumir el banco y, si se repite la historia más reciente, serán los ciudadanos los que tendrán que acabar rescatando el sistema financiero y, en definitiva, pagando la factura.
Los expertos se mostraron preocupados por la situación del mercado inmobiliario a partir de 2011, cuando Francia y Alemania empiecen a necesitar tipos más altos, la economía española crezca de forma anémica, se acaben los incentivos fiscales para la compra de vivienda y se agote el "efecto subida del IVA", que está adelantando las decisiones de compra.
Esta visión se distancia de las tesis defendidas por el Ministerio de Vivienda y por los promotores,
que aprovecharon los datos de compra-venta de viviendas de febrero, que subieron un 18,7%, para afirmar que lo peor había pasado y que el mercado se estaba reactivando.
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