Horizonte_enladrillado
Madmaxista
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Leyendo el tema del peak-oil, se me ha ocurrido que podría haber un peak-prepepito. (aunque simplifico con peak-pepito a partir de ahora...)
Y si la burbuja inmobiliaria no hubiera estallado aún, y los españoles no hubieran tomado conciencia de que se irá todo al carajo?
¿Y si los españoles esperaran vender a precios de hace 6 meses, estando dispuestos a esperar un año o dos?
Y si lo que estamos viendo no son más que los efectos del peak-pepito (de momento)?
Este peak-pepito, sería el punto en el que la gente no puede conseguir comprar una vivienda porque no le conceden la hipoteca.
Con lo que sigue intentaré convencer de mi teoría:
1. Antecedentes
-Se estacan hace tiempo las ventas de vivienda cara (muchos metros cuadrados, construcción nueva) mientras aumentan las baratas (pequeñas, 2a mano). Obviamente excluimos de este análisis las viviendas de alto standing/lujo, estos pepitos juegan en otra división.
-Cada vez se venden pisos más pequeños y el precio de la vivienda de 2a mano prácticamente se equipara en precio con la vivienda nueva. Hay un parón brusco en la venta de vivienda.
2. Interpretación
A la gente no les conceden hipotecas por encima de determinado valor, y es en este valor donde se estancan los precios: primero de la vivienda nueva, y después las viejas, para caer las ventas al llegar a este valor.
3. Subida de tipos + credit crunch = peak-pepito
Los tipos suben. El pre-pepito puede pagar la misma cuota que antes (solo miran cuota), pongamos 1.200€, a 40 años, y la cantidad prestada baja vertiginosamente:
Hasta ahora, las hipotecas se iban haciendo más largas porque los pepitos no podían pagar más al mes.
La falta de liquidez de bancos y cajas, la subida de tipos, el cambio de expectativas sobre la evolución del precio de la vivienda y la exposición excesiva de estas entidades con las constructoras españolas, pepitos jovenlandesesos y bonos-sarama made in USA, endurecen de golpe las concesiones de hipotecas.
Bancos y cajas no quieren hipotecas más largas, exigen mayor solvencia económica al pre-pepito y ya no dan el 110% de la hipoteca, sino el 80 o 90%.
Unamos que el ahorro familiar español es prácticamente 0 excepto en la vivienda precisamente, y nos encontraremos con pre-pepitos que necesitan meter el 10% de gastos de escritura en la hipoteca (de ahí el valor del 90%hipo en la tabla)
4. La burbuja aún no ha estallado
Por tanto, nos encontramos en un escenario de timidas bajadas de precios, pero sin ventas. Para que las ventas suban, el precio tiene que bajar mucho. De repente, por lo explicado antes, ha aparecido un escalón insalvable de 50 o 80.000 euros entre lo que se demanda por un pisito y lo que pueden concederle con la nueva realidad crediticia a un pre-pepito.
5. Predicción de futuro
Cualquier teoría, tiene que predecir algo. Y la del peak-pepito no puede ser menos:
Durante un tiempo, se venderás muy pocos pisos. Depende de lo que puedan aguantar los propietarios, que aún no han asumido pérdidas respecto al precio de hace 6 meses.
Durante este período, que puede durar 6 meses o 2 años, yo-que-sé, habrán tímidas bajadas del 10 o 15%.
En bajadas de este calibre, de forma ordenada y paulatina, el peak-pepito continuará en su fase álgida, porque los bancos bajarán automáticamente la tasación de las viviendas, y seguirán denegando las que pidan el 100 o 110% del valor de tasación. En esta fase, los pre-pepitos con ahorrillos, o muy avalados, aprovecharán para comprar con un considerable ahorro respecto a precios actuales, pero serán pocos y poco afortunados...
Esta fase ya ha empezado, y además ha enfriado las ganas compradoras, muchos prefieren esperar que entrar en un mercado a la baja... viviendo con los padres o de alquiler, haciendo estos últimos subir los alquileres últimamente.
6. La verdadera explosión inmobiliaria
Esta llegará cuando los pepitos con hipoteca puente, en paro, pendientes de embargo o simplemente con el agua al cuello, se vean forzados a vender a cualquier precio. Por decir algo a huevo, podrían bajar un 30 o 40% sobre el precio actual, momento en el que se superaría el peak-pepito. Cn este rebajón, los nuevos pepitos podrán entrar en la rueda, a estos precios, los bancos volverán a conceder hipotecas al 110% + coche + plasma + reformas.
...y por tanto veremos por primera vez en la primera página de los periódicos “Ha estallado la burbuja” y “Tochovista tenía razón”.
Llegada la estampida, las vajadas serán masivas, los pisos bajarán dia tras día de valor, hasta que el mercado, a largo plazo se estabilice... ¿Al 50% del precio actual?
Y si la burbuja inmobiliaria no hubiera estallado aún, y los españoles no hubieran tomado conciencia de que se irá todo al carajo?
¿Y si los españoles esperaran vender a precios de hace 6 meses, estando dispuestos a esperar un año o dos?
Y si lo que estamos viendo no son más que los efectos del peak-pepito (de momento)?
Este peak-pepito, sería el punto en el que la gente no puede conseguir comprar una vivienda porque no le conceden la hipoteca.
Con lo que sigue intentaré convencer de mi teoría:
1. Antecedentes
-Se estacan hace tiempo las ventas de vivienda cara (muchos metros cuadrados, construcción nueva) mientras aumentan las baratas (pequeñas, 2a mano). Obviamente excluimos de este análisis las viviendas de alto standing/lujo, estos pepitos juegan en otra división.
-Cada vez se venden pisos más pequeños y el precio de la vivienda de 2a mano prácticamente se equipara en precio con la vivienda nueva. Hay un parón brusco en la venta de vivienda.
2. Interpretación
A la gente no les conceden hipotecas por encima de determinado valor, y es en este valor donde se estancan los precios: primero de la vivienda nueva, y después las viejas, para caer las ventas al llegar a este valor.
3. Subida de tipos + credit crunch = peak-pepito
Los tipos suben. El pre-pepito puede pagar la misma cuota que antes (solo miran cuota), pongamos 1.200€, a 40 años, y la cantidad prestada baja vertiginosamente:
Hasta ahora, las hipotecas se iban haciendo más largas porque los pepitos no podían pagar más al mes.
La falta de liquidez de bancos y cajas, la subida de tipos, el cambio de expectativas sobre la evolución del precio de la vivienda y la exposición excesiva de estas entidades con las constructoras españolas, pepitos jovenlandesesos y bonos-sarama made in USA, endurecen de golpe las concesiones de hipotecas.
Bancos y cajas no quieren hipotecas más largas, exigen mayor solvencia económica al pre-pepito y ya no dan el 110% de la hipoteca, sino el 80 o 90%.
Unamos que el ahorro familiar español es prácticamente 0 excepto en la vivienda precisamente, y nos encontraremos con pre-pepitos que necesitan meter el 10% de gastos de escritura en la hipoteca (de ahí el valor del 90%hipo en la tabla)
4. La burbuja aún no ha estallado
Por tanto, nos encontramos en un escenario de timidas bajadas de precios, pero sin ventas. Para que las ventas suban, el precio tiene que bajar mucho. De repente, por lo explicado antes, ha aparecido un escalón insalvable de 50 o 80.000 euros entre lo que se demanda por un pisito y lo que pueden concederle con la nueva realidad crediticia a un pre-pepito.
5. Predicción de futuro
Cualquier teoría, tiene que predecir algo. Y la del peak-pepito no puede ser menos:
Durante un tiempo, se venderás muy pocos pisos. Depende de lo que puedan aguantar los propietarios, que aún no han asumido pérdidas respecto al precio de hace 6 meses.
Durante este período, que puede durar 6 meses o 2 años, yo-que-sé, habrán tímidas bajadas del 10 o 15%.
En bajadas de este calibre, de forma ordenada y paulatina, el peak-pepito continuará en su fase álgida, porque los bancos bajarán automáticamente la tasación de las viviendas, y seguirán denegando las que pidan el 100 o 110% del valor de tasación. En esta fase, los pre-pepitos con ahorrillos, o muy avalados, aprovecharán para comprar con un considerable ahorro respecto a precios actuales, pero serán pocos y poco afortunados...
Esta fase ya ha empezado, y además ha enfriado las ganas compradoras, muchos prefieren esperar que entrar en un mercado a la baja... viviendo con los padres o de alquiler, haciendo estos últimos subir los alquileres últimamente.
6. La verdadera explosión inmobiliaria
Esta llegará cuando los pepitos con hipoteca puente, en paro, pendientes de embargo o simplemente con el agua al cuello, se vean forzados a vender a cualquier precio. Por decir algo a huevo, podrían bajar un 30 o 40% sobre el precio actual, momento en el que se superaría el peak-pepito. Cn este rebajón, los nuevos pepitos podrán entrar en la rueda, a estos precios, los bancos volverán a conceder hipotecas al 110% + coche + plasma + reformas.
...y por tanto veremos por primera vez en la primera página de los periódicos “Ha estallado la burbuja” y “Tochovista tenía razón”.
Llegada la estampida, las vajadas serán masivas, los pisos bajarán dia tras día de valor, hasta que el mercado, a largo plazo se estabilice... ¿Al 50% del precio actual?
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