La insostenibilidad de la burbuja: los numeros no mienten

[maroga]

Dos prisioneros incomunicados entre sí.
Si ninguno habla les cae un año de guandoca a cada uno.
Si hablan los dos pringan los dos 20 años cada uno.
Si habla uno sí y otro no al que no habla le caen 30 años.
Resultado:
Los dos 20 años el 100% de las veces.
Porque al estar incomunicados entre sí no pueden colaborar y por mucha confianza que se tengan el incentivo a confesar es demasiado grande (10 años que te ahorras), y el riesgo de no hablar y que el otro cante es enorme y te caen 30 años(salvo que sean hermanos o algo así y para ellos fuese preferible ir a la guandoca antes que su hermano, en cuyo caso se confesarían culpables los dos y nuevamente 20 años a los dos...).
Un mogollón de constructores con pisos en "stock" (prisioneros de su avaricia)
Si no vendes para no hundir el mercado el otro constructor vende y se aprovecha de que tú no vendes para colocar sus pisos, además la depreciación la sufren todos los pisos pero los tuyos están sin vender.
Si vendes y el otro no vende te quitas el muerto de encima.
Incentivos a vender y darle una puñalada a tus amiguetes constructores: TODOS
Incentivos a aguantar el temporal: NINGUNO porque si el otro vende te hunde y el riesgo es inasumible, además capear el temporal no es jauja que hay coste de oportunidad.
Resultado: Sálvese quien pueda.
Me diréis que los constructores no están incomunicados entre sí y tal, pero..., sinceramente, con la mano en el corazón, estamos hablando de empresarios, de empresarios de la construcción, de empresarios de la construcción en España, de empresarios de la construcción en España con subida de tipos de por medio. Que ellos también tienen hipoteca con el banco, debe el préstamo por los materiales, las nóminas,...

En este hilo no, pero otros he defendido que en algunas zonas los precios se desplomarán, como Murcia o Castellón.
En Barcelona y Madrid tampoco están los "presos" comunicados, pero la proporción habitantes/obras no es, ni de lejos, tan elevada.

Hay zonas que hay más obras que edificios habitados, y es ahí donde reventará sin remedio. Pasaría igual aunque los "presos" estuvieran comunicados.

En las zonas donde se desplomarán se han ido alimentado hasta ahora de la compra como inversión, y ahora dejarán de hacerlo y provocará un estallido en un lugar ya de por si sensible por la inmensa sobreoferta.
¿Tú comprarías un chalet en medio de la nada? En Murcia de esto hay por todas partes. Y en Castellón la cosa también está muy mal, además de que es una zona que viven mucho de la construcción. Los que compran son los propios obreros y, ¿qué pasará cuando se acaben la obras?

Ya verás como en Bacelona, Madrid y algunos sitios más los constructores van a mantener precios.
Por mala planificación se les va a venir un stock, pero ya verás que contendrán precios para no hundirse su propio negocio.

De hecho, la contención del precio aunque tengan stock ya la he visto en más de un sitio. Sin ir más lejos, al lado de mi casa hay un edificio de nueva construcción que lo están haciendo así.

Lo que no entiendo es este récord de visados cuando en el 2005 ya costaba de vender, también se contradice con el aumento del 9,4% en el paro de la construcción. Quizá no piensan empezar todas las obras.

No digo que en Barcelona y Madrid mantengan precios indefinidamente, pero sí lo suficiente como para salir airosos.

 

[Benditaliquidez]

Y dale con lo mismo...

Pero bueno yo ya no se como decirlo.
Por última vez que estáis hablando tonterías. Se "mantienen los precios" porque no hay transacciones, hay parón, eso no significa que el precio no baje, lo que pasa es que tu tomas como precio el de las últimas transacciones que hubo en el mercado jorobar...
Yo tengo un billete de 100 euros que si quiero me lo compran por 200, claro de momento no tengo comprador pero como una vez me compraron uno por 200 pues ahora los estoy acumulando, ya tengo 1000 billetes de 100 que me han costado 100000 euros pero que "valen" el doble...
Ese razonamiento que hago con el billete es lo que estáis diciendo vosotros más o menos...
Si no hay transacciones al precio que ponen los vendedores significa que ese precio está por encima del precio de equilibrio, haced una gráfica con dos líneas en "X", a la que sube la llamáis demanda, a la otra oferta y lo veis muy fácil.
¿Que no bajan el precio?, pues no venden, pero el precio si bajó.
Es como si digo que tengo 1000 acciones de terra compradas a 120 euros y como yo no las vendo pues en realidad terra sigue valiendo 120 euros por acción..., ¿tu te crees que nadie, nadie, nadie en toda España va a vender más barato para quitarse el muerto de encima...?

 

[Benditaliquidez]

Oooops

Mejor llamadle demanda a la línea que baja y oferta a la otra.
Lo siento no pretendia confundir al personal, fue un lápsus...

 

[maroga]

Pero bueno yo ya no se como decirlo.
Por última vez que estáis hablando tonterías. Se "mantienen los precios" porque no hay transacciones, hay parón, eso no significa que el precio no baje, lo que pasa es que tu tomas como precio el de las últimas transacciones que hubo en el mercado jorobar...
Yo tengo un billete de 100 euros que si quiero me lo compran por 200, claro de momento no tengo comprador pero como una vez me compraron uno por 200 pues ahora los estoy acumulando, ya tengo 1000 billetes de 100 que me han costado 100000 euros pero que "valen" el doble...
Ese razonamiento que hago con el billete es lo que estáis diciendo vosotros más o menos...
Si no hay transacciones al precio que ponen los vendedores significa que ese precio está por encima del precio de equilibrio, haced una gráfica con dos líneas en "X", a la que sube la llamáis demanda, a la otra oferta y lo veis muy fácil.
¿Que no bajan el precio?, pues no venden, pero el precio si bajó.
Es como si digo que tengo 1000 acciones de terra compradas a 120 euros y como yo no las vendo pues en realidad terra sigue valiendo 120 euros por acción..., ¿tu te crees que nadie, nadie, nadie en toda España va a vender más barato para quitarse el muerto de encima...?

No acabo de entender lo que dices, ya que siguen habiendo transacciones.
El mercado se está ralentizando muy rápido como era de esperar, pero aún sigue funcionando (con cojera, claro).

Es como lo de Terra, no valen 120 euros símplemente porque se seguían haciendo transacciones incluso cuando valían 4 euros.
Y si Terra, o cualquier valor, deja de cotizar tiene el precio de la adquisición por parte de la matriz, por lo que en ningún caso puede valer 120 euros.

 

[Benditaliquidez]

Soy yo el que no te entiende

Mira, lo siento pero no te entiendo, de verdad te lo digo, no lo hago por molestar.
Decir que el precio se va a mantener cuando es evidente, y tu mismo lo reconoces, que a esos precios el número de transacciones es mucho menor, es lo mismo que decir que ha bajado el precio pero que sólo se hacen las transacciones en las que la asimetría informativa entre vendedor y comprador es abismal.
Si el "truco" que utilizan es no bajar el precio aunque no vendan, pues menudo truco. Lo repito el precio se forma por la interacción libre de oferta y demanda.
Imagínate que vives en una ciudad donde "se mantienen los precios" como tu dices, pones tu piso a la venta por 50 millones y pasan 4 años y nadie te lo compra. Pues vete a contarle a todo el mundo que el precio de tu piso no ha bajado cuando antes si te lo compraban por 50 y ahora no. El constructor que tiene 1000 pisos a la venta si cerrara alguna transacción a "precios antiguos" pero eso no es que se mantenga el precio sencillamente es una estrategia conocida como "descremar el mercado", sólo se realizan las transacciones claramente favorables pero no significa que el precio se mantenga.
En lo de terra ya paso hasta de contestarte porque me da la impresión que ni siquiera has entendido el ejemplo que te puse. Lo que quería decir es que si se hacen transacciones a un precio (el que sea) y de repente a ese precio ya no se realizan un número significativo de transacciones es PORQUE EL PRECIO DE EQUILIBRIO HA VARIADO.
Yo me refiero al precio de equilibrio en el mercado, evidentemente siempre hay simples o desinformados que cierran operaciones claramente desfavorables pero eso no significa que el precio se mantenga.

 

[maroga]

Mira, lo siento pero no te entiendo, de verdad te lo digo, no lo hago por molestar.
Decir que el precio se va a mantener cuando es evidente, y tu mismo lo reconoces, que a esos precios el número de transacciones es mucho menor, es lo mismo que decir que ha bajado el precio pero que sólo se hacen las transacciones en las que la asimetría informativa entre vendedor y comprador es abismal.
Si el "truco" que utilizan es no bajar el precio aunque no vendan, pues menudo truco. Lo repito el precio se forma por la interacción libre de oferta y demanda.
Imagínate que vives en una ciudad donde "se mantienen los precios" como tu dices, pones tu piso a la venta por 50 millones y pasan 4 años y nadie te lo compra. Pues vete a contarle a todo el mundo que el precio de tu piso no ha bajado cuando antes si te lo compraban por 50 y ahora no. El constructor que tiene 1000 pisos a la venta si cerrara alguna transacción a "precios antiguos" pero eso no es que se mantenga el precio sencillamente es una estrategia conocida como "descremar el mercado", sólo se realizan las transacciones claramente favorables pero no significa que el precio se mantenga.
En lo de terra ya paso hasta de contestarte porque me da la impresión que ni siquiera has entendido el ejemplo que te puse. Lo que quería decir es que si se hacen transacciones a un precio (el que sea) y de repente a ese precio ya no se realizan un número significativo de transacciones es PORQUE EL PRECIO DE EQUILIBRIO HA VARIADO.
Yo me refiero al precio de equilibrio en el mercado, evidentemente siempre hay simples o desinformados que cierran operaciones claramente desfavorables pero eso no significa que el precio se mantenga.

Creo que estamos defendiendo lo mismo, con la diferencia de que lo decimos distintos y yo lo separo en fases.

Vendiendo en 30% de la obra a precios actuales ya es rentable, ¿vale?
La demanda ha bajado, pero se vende más del 30%, y para comprobarlo sólo tienes que darte un paseo por obras de Barcelona o Madrid.
Venden ese 30%, con el resto lo intentan y alguno colarán.
Algunas constructuras han anunciando que van a explotar el mercado del alquiler, por lo que algunas viviendas que "sobran" las utilizan para eso.
Quedará un stock que no habrá manera de quitarse de encima, ¿qué harán? Pues una de las salidas es bajar de precio, pero para ese momento ya habrán salido airosos del mercado porque les ha salido rentable.
Si hubieran bajado de precio desde el primer momento seguramente no hubiera sido rentable.

Eso en Barcelona y Madrid, pero en otras zonas el castillo de naipes se derrumbará tal y como ya está pasando.

Creo que hablamos de lo mismo pero un poco distinto.

 

[sephon]

Creo que estamos defendiendo lo mismo, con la diferencia de que lo decimos distintos y yo lo separo en fases.

Vendiendo en 30% de la obra a precios actuales ya es rentable, ¿vale?
La demanda ha bajado, pero se vende más del 30%, y para comprobarlo sólo tienes que darte un paseo por obras de Barcelona o Madrid.
Venden ese 30%, con el resto lo intentan y alguno colarán.
Algunas constructuras han anunciando que van a explotar el mercado del alquiler, por lo que algunas viviendas que "sobran" las utilizan para eso.
Quedará un stock que no habrá manera de quitarse de encima, ¿qué harán? Pues una de las salidas es bajar de precio, pero para ese momento ya habrán salido airosos del mercado porque les ha salido rentable.
Si hubieran bajado de precio desde el primer momento seguramente no hubiera sido rentable.

Eso en Barcelona y Madrid, pero en otras zonas el castillo de naipes se derrumbará tal y como ya está pasando.

Creo que hablamos de lo mismo pero un poco distinto.

Creo que tendriamos que diferenciar entre promotores y constructores. Entiendo como promotor el que aporta un capital (aunque tenga que pedir un credito al banco) para adquirir un terreno y contratar a un constructor (o varios) que realizen las obras, para luego venderlas y sacar un beneficio. El constructor, en cambio, se gana la vida realizando obras.

Ya se que es una version simplificada del mercado pero sirve para ilustrar un punto importante. Y es que el promotor puede reducir la produccion de vivienda para dar salida a la oferta acumulada, o alquilar las viviendas que le sobren, pero el constructor VIVE de ir construyendo viviendas.

Creo que se va a despedir muchos obreros de la construccion, cierto, pero tambien hay empresarios que viven de ello y cuando dejen de llegar clientes algunos se resistiran a cerrar y dedicarse a otra cosa. Estoy seguro que muchos empresarios de la construccion preferiran reducir sus margenes (o explotar mas a los trabajadores) para atraer nuevos clientes o incluso iniciaran sus propias promociones. Como has mencionado, vendiendo el 30% se cubren los gastos, pues bien, un constructor se puede plantear construir viviendas y venderlas al 50% del precio de mercado actual. Esto le permitiria seguir viviendo de la construccion y todo lo que consiga vender por encima del 60% de la promocion seran beneficios extras para el. O se pegaran de palos para conseguir que una cooperativa de vivienda les contrate.

Con esto quiero decir que no es tan facil que se deje de construir. Si los promotores dejan de ocupar este nicho economico, otros tomaran su lugar, aunque los beneficios sean menores. Mientras el margen entre el coste de construccion y el precio final de la vivienda siga dando beneficios, siempre habra alguien dispuesto a empezar nuevas promociones. Y los constructores los recibiran con los brazos abiertos.

 

[eljos]

Una casa con 25 años requiere una reforma importante,

a ver quien se compra una casa con esos años ahora y deja los azulejos del baño de esos de 10x10 que ponían antes, o las tomas de luz, o esas cocinas de armarios de railite en los que la cocina no va empotrada en la bancada, o las ventanas de hierro no correderas, además, las tuberías pasados 20 años están muy tocadas.

Vamos, que se están vendiendo pero pensándolo bien, son una ruina. Eso sí, dentro de 25 años los pisos actuales ya veremos cómo están, la construcción no es mejor ahora.

Saludos.

 

[davidbarna]

Más bien creo que, con la cantidad de obra que hay actualmente, la calidad debe ser claramente inferior a la de hace unos años, por mucha albañil del Este que haya venido a trabajar a España....

Por cierto, una curiosidad. En el centro de Barcelona hay un bloque de pisos "fantasma": acabaron las obras a mediados de los noventa, pusieron los carteles de la promoción y allí continuan (con el teléfono sin el prefijo provincial). Son unos pisos bastante grandes (creo que tienen 5 habitaciones) y parece ser que no hay ningún problema urbanístico ni que fueran excesivamente caros (a precios de hoy serían una ganga). Lo sorprendente es que no se haya realizado ningún movimiento inmobiliario con todo lo que ha caído desde entonces. El Periódico le dedicó un artículo hace unos meses.

 

[titito]

Siguiendo la gráfica entiendo que lo que contáis es que el precio al que se venden las viviendas Pv es superior al precio de equilibrio Pe y que por ello la cantidad intercambiada Xd es muy inferior a la cantidad ofertada Xo.

Entonces pensáis que mientras Xd sea igual o superior al 30% de Xo, el promotor preferirá no bajar Pv (Barcelona, Madrid), mientras que si Xd es muy inferior a Xo, tendrá que hacerlo (Murcia, Castellón).

Sin embargo, si el Area comprendida entre el punto de equilibrio, Pe y Xe es mayor que el area entre Pv, D y Xd, realmente al promotor le convendrá rebajar el precio... y se le quedaría en stock Xo-Xe en vez del Xo-Xd que se le está quedando ahora ajustando la oferta para las próximas promociones.