fijaos en la noticia y sus datos:
Fuente:http://www.farodevigo.es/secciones/...biliarios-venta-viviendas-caido-ultimos-meses
Óscar Martínez, Presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios: ´La venta de viviendas ha caído más de un 60% en los últimos meses´
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Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios. / marcos canosa
La venta de viviendas comienza a retraerse de forma alarmante. El sector se encuentra en el final de un ciclo excepcionalmente bueno y se prepara para el tiempo de las vacas flacas. Así lo reconoce el presidente de la Asociación Profesional de Agentes Inmobiliarios de España, Óscar Martínez, que ayer mantuvo en Vigo un encuentro con casi un centenar de profesionales del sector. Considerado como uno de los mayores expertos en el mercado inmobiliario de nuestro país, hace un análisis del nuevo panorama.
-El sector inmobiliario se enfrenta ahora al cambio de ciclo en la venta de viviendas. ¿Qué intensidad tiene la caída de la demanda?
- Desde primeros de año observamos una caída importante de la demanda, pero ha sido en estos últimos meses mucho más fuerte. Las ventas en el sector inmobiliario han bajado por encima del 60%, en relación con el mismo periodo del año pasado. La segunda vivienda no ha sufrido tanto porque su época fuerte son los meses de verano, pero creemos que cuando finalice septiembre caerán en picado. La disminución de las ventas afecta tanto a los pisos nuevos como a los de segunda mano, pero estos últimos la sufren todavía más. Los propietarios de pisos usados ya no marcan los precios, tienen que escuchar las ofertas del comprador.
- ¿La caída de las ventas se acompaña con una caída de los precios?
- La vivienda nueva tiene un condicionante especial. Los que han comprado hace años la han pagado a precios muy altos, pero ahora la mano de obra, los materiales o los impuestos no han bajado y el Código Técnico de la Edificación está suponiendo un sobre coste de más del 10% en las nuevas construcciones. Las promociones de primeras viviendas son muy difíciles que bajen porque no tienen márgenes, pero en segunda vivienda sí está bajando porque los pisos están sobrevalorados.
- ¿Cree que este ciclo de retracción será de largo recorrido?
-Llevo más 30 años en el sector y he conocido otros ciclos similares. Realmente lo que ha sido muy largo fue el ciclo de subidas, el boom de la vivienda que acabamos de vivir. Por lógica, la falta de demanda hará que se vuelva a la normalidad, ya que lo que no era razonable es lo que sucedió en estos últimos años. Ahora el comprador tiene mucho más tiempo para pensar, para elegir y decide muy bien lo que comprar. Para ello estamos los profesionales, para asesorar, ya que hasta hace poco nos venían a comprar los pisos, y ahora tenemos que venderlos.
- ¿Cómo afecta a la intermediación inmobiliaria el endurecimiento de la concesión de créditos por parte de las entidades financieras?
- Hemos pasado unos años en los que los préstamos se daban a todo el mundo y con unas condiciones muy especiales. Era normal financiar el 100 y hasta el 120% en una operación hipotecaria, cosa que no es lógica. Ahí están los problemas que han surgido en otros países con las hipotecas sarama (suprime). En España, sin embargo, las hipotecas son de bajo riesgo pero muchas de ellas se cerraron por encima del precio de compra
- ¿Explique como es posible que que el salario medio bruto en España sea de 1.700 euros mensuales y las hipotecas medias suscritas alcancen los 160.000?
- Esta es una pregunta que me llevo haciendo todos estos años. Parecía que todo el mundo era millonario al comprar pisos de 40-60 millones de las antiguas pesetas, cuando hace poco de más de diez años comprar un piso de 10 millones era ya la repera. Esto se entiende porque hace años se pedían préstamos sobre el 60% del valor a diez años y ahora son sobre el 100% y a cincuenta años.
- ¿Qué ocurre con los miles de pisos que se encuentran deshabitados?
- No se están tomando las medidas necesarias para que aumente el alquiler. El mayor problema que tienen los propietarios es la inseguridad jurídica existente. Todos sabemos que cuando en una vivienda entra un inquilino peligroso o complicado, muchos de ellos reincidentes, es necesario un año o más para poder echarlo. Estas viviendas se devuelven destrozadas, hechas una pena... con problemas en la comunidad, aparte de que no pagan las mensualidades correspondientes. Esta inseguridad hace que los propietarios de los pisos prefieran mantenerlos cerrados. No es un problema de ayudas o de subvenciones, el problema de que se no mueva la vivienda de alquiler es la inseguridad jurídica.
- ¿Afectarán las ayudas recientemente anunciadas por el Gobierno para el alquiler al mercado?
- En principio todas las ayudas son buenas, en concreto al colectivo que le afecta. Éste no se va a quejar, el problema está en todos los segmentos de población que se encuentran fuera del segmento establecido. Los propietarios no van a bajar el precio de la vivienda pero sí van a sopesar que alquilarlas a un joven los impuestos son cero y para otros segmentos subirá el alquiler para compensar esa diferencia fiscal.
- En tiempos se ponen difíciles los propietarios suelen prescindir de las segundas viviendas. ¿Considera que esto va a ocurrir ahora?
- El comprador de vivienda, el pequeño inversionista sabe que no va a tener problemas en quince o veinte años. No necesita rentabilizarla con un alquiler que le va a dar problemas. Siempre van a ganar más dinero que si lo depositan en un banco o en otro tipo de inversiones. Por lo tanto, no tienen prisa para vender.
- ¿Qué datos tiene usted sobre la ejecución de hipotecas por parte de las entidades financieras en estos últimos meses?
- Los bancos han aumentado de forma considerable el número de impagados. En España todo el mundo se ha hipotecado al límite de sus posibilidades, sin pensar en las modificaciones al alza que podrían sufrir los tipos de interés. Parece que el aumento en un punto del tipo de interés de una hipoteca no es nada, ya que hace unos años estaban el 14 o al 16%. Sin embargo, al endeudarse al máximo una variación de este tipo pone en serías dificultades a las familias que están tan justas que ampliarles en 100 o 200 euros al mes las cuotas supone un grave quebranto para su economía.
- ¿Cómo contempla el mercado inmobiliario en Galicia?
- El precio de los pisos en la comunidad no están caros en relación a otras comunidades del Norte. Para los compradores de segunda vivienda, principalmente de Madrid y de otras grandes ciudades, los precios son bajos exceptuando algunas zonas de las comarcas de Vigo y A Coruña.
- El Ministerio de la Vivienda prepara una nueva regulación de la mediación inmobiliaria...
-Esto será algo que dará confianza y garantías al consumidor. En estos meses han cerrado muchas agencias que no estaban preparadas y que habían entrado en el mercado sólo para aprovechar el boom.
siento no analizar mas puntos pero tengo k irme pitando
un saludo
Fuente:http://www.farodevigo.es/secciones/...biliarios-venta-viviendas-caido-ultimos-meses
Óscar Martínez, Presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios: ´La venta de viviendas ha caído más de un 60% en los últimos meses´
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Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios. / marcos canosa
La venta de viviendas comienza a retraerse de forma alarmante. El sector se encuentra en el final de un ciclo excepcionalmente bueno y se prepara para el tiempo de las vacas flacas. Así lo reconoce el presidente de la Asociación Profesional de Agentes Inmobiliarios de España, Óscar Martínez, que ayer mantuvo en Vigo un encuentro con casi un centenar de profesionales del sector. Considerado como uno de los mayores expertos en el mercado inmobiliario de nuestro país, hace un análisis del nuevo panorama.
-El sector inmobiliario se enfrenta ahora al cambio de ciclo en la venta de viviendas. ¿Qué intensidad tiene la caída de la demanda?
- Desde primeros de año observamos una caída importante de la demanda, pero ha sido en estos últimos meses mucho más fuerte. Las ventas en el sector inmobiliario han bajado por encima del 60%, en relación con el mismo periodo del año pasado. La segunda vivienda no ha sufrido tanto porque su época fuerte son los meses de verano, pero creemos que cuando finalice septiembre caerán en picado. La disminución de las ventas afecta tanto a los pisos nuevos como a los de segunda mano, pero estos últimos la sufren todavía más. Los propietarios de pisos usados ya no marcan los precios, tienen que escuchar las ofertas del comprador.
- ¿La caída de las ventas se acompaña con una caída de los precios?
- La vivienda nueva tiene un condicionante especial. Los que han comprado hace años la han pagado a precios muy altos, pero ahora la mano de obra, los materiales o los impuestos no han bajado y el Código Técnico de la Edificación está suponiendo un sobre coste de más del 10% en las nuevas construcciones. Las promociones de primeras viviendas son muy difíciles que bajen porque no tienen márgenes, pero en segunda vivienda sí está bajando porque los pisos están sobrevalorados.
- ¿Cree que este ciclo de retracción será de largo recorrido?
-Llevo más 30 años en el sector y he conocido otros ciclos similares. Realmente lo que ha sido muy largo fue el ciclo de subidas, el boom de la vivienda que acabamos de vivir. Por lógica, la falta de demanda hará que se vuelva a la normalidad, ya que lo que no era razonable es lo que sucedió en estos últimos años. Ahora el comprador tiene mucho más tiempo para pensar, para elegir y decide muy bien lo que comprar. Para ello estamos los profesionales, para asesorar, ya que hasta hace poco nos venían a comprar los pisos, y ahora tenemos que venderlos.
- ¿Cómo afecta a la intermediación inmobiliaria el endurecimiento de la concesión de créditos por parte de las entidades financieras?
- Hemos pasado unos años en los que los préstamos se daban a todo el mundo y con unas condiciones muy especiales. Era normal financiar el 100 y hasta el 120% en una operación hipotecaria, cosa que no es lógica. Ahí están los problemas que han surgido en otros países con las hipotecas sarama (suprime). En España, sin embargo, las hipotecas son de bajo riesgo pero muchas de ellas se cerraron por encima del precio de compra
- ¿Explique como es posible que que el salario medio bruto en España sea de 1.700 euros mensuales y las hipotecas medias suscritas alcancen los 160.000?
- Esta es una pregunta que me llevo haciendo todos estos años. Parecía que todo el mundo era millonario al comprar pisos de 40-60 millones de las antiguas pesetas, cuando hace poco de más de diez años comprar un piso de 10 millones era ya la repera. Esto se entiende porque hace años se pedían préstamos sobre el 60% del valor a diez años y ahora son sobre el 100% y a cincuenta años.
- ¿Qué ocurre con los miles de pisos que se encuentran deshabitados?
- No se están tomando las medidas necesarias para que aumente el alquiler. El mayor problema que tienen los propietarios es la inseguridad jurídica existente. Todos sabemos que cuando en una vivienda entra un inquilino peligroso o complicado, muchos de ellos reincidentes, es necesario un año o más para poder echarlo. Estas viviendas se devuelven destrozadas, hechas una pena... con problemas en la comunidad, aparte de que no pagan las mensualidades correspondientes. Esta inseguridad hace que los propietarios de los pisos prefieran mantenerlos cerrados. No es un problema de ayudas o de subvenciones, el problema de que se no mueva la vivienda de alquiler es la inseguridad jurídica.
- ¿Afectarán las ayudas recientemente anunciadas por el Gobierno para el alquiler al mercado?
- En principio todas las ayudas son buenas, en concreto al colectivo que le afecta. Éste no se va a quejar, el problema está en todos los segmentos de población que se encuentran fuera del segmento establecido. Los propietarios no van a bajar el precio de la vivienda pero sí van a sopesar que alquilarlas a un joven los impuestos son cero y para otros segmentos subirá el alquiler para compensar esa diferencia fiscal.
- En tiempos se ponen difíciles los propietarios suelen prescindir de las segundas viviendas. ¿Considera que esto va a ocurrir ahora?
- El comprador de vivienda, el pequeño inversionista sabe que no va a tener problemas en quince o veinte años. No necesita rentabilizarla con un alquiler que le va a dar problemas. Siempre van a ganar más dinero que si lo depositan en un banco o en otro tipo de inversiones. Por lo tanto, no tienen prisa para vender.
- ¿Qué datos tiene usted sobre la ejecución de hipotecas por parte de las entidades financieras en estos últimos meses?
- Los bancos han aumentado de forma considerable el número de impagados. En España todo el mundo se ha hipotecado al límite de sus posibilidades, sin pensar en las modificaciones al alza que podrían sufrir los tipos de interés. Parece que el aumento en un punto del tipo de interés de una hipoteca no es nada, ya que hace unos años estaban el 14 o al 16%. Sin embargo, al endeudarse al máximo una variación de este tipo pone en serías dificultades a las familias que están tan justas que ampliarles en 100 o 200 euros al mes las cuotas supone un grave quebranto para su economía.
- ¿Cómo contempla el mercado inmobiliario en Galicia?
- El precio de los pisos en la comunidad no están caros en relación a otras comunidades del Norte. Para los compradores de segunda vivienda, principalmente de Madrid y de otras grandes ciudades, los precios son bajos exceptuando algunas zonas de las comarcas de Vigo y A Coruña.
- El Ministerio de la Vivienda prepara una nueva regulación de la mediación inmobiliaria...
-Esto será algo que dará confianza y garantías al consumidor. En estos meses han cerrado muchas agencias que no estaban preparadas y que habían entrado en el mercado sólo para aprovechar el boom.
siento no analizar mas puntos pero tengo k irme pitando
un saludo
