Hipoteca Vs Alquiler

[mac1929]

Hace poco lei por aqui un post de alguien que hacía unos cálculos sobre si era mejor comprar o alquilar argumentando que el alquiler con una mensualidad superior a la de los intereses del prestamo es tirar el dinero. El razonamiento es erroneo hay más factores importantes que hay que valorar. He recuperado una hoja excel que me bajé de este mismo foro y he añadido unos campos para calcular la rentabilidad de la compra y de el alquiler.
Los factores son: El precio de la vivienda, los años a calcular, el tipo de interés, el IPC, el precio del alquiler, la rentabilidad anual esperada para la vivienda y la rentabilidad anual esperada para el dinero ahorrado. Se parte de la suposición de que la diferencia entre la cuota mensual del prestamo y la cuota del alquiler se ahorra y este ahorro produce una rentabilidad que se compara con la revalorización de la vivienda.

Como resultado se obtiene, por ejemplo, que para estos datos:
vivienda de 300.000 euros, 30 años, prestamo al 4%, IPC del 3%, una rentabilidad esperada para la vivienda igual al IPC y 600 euros de alquiler. Se requiere obtener casi un 8% anual de beneficio en la cantidad ahorrada para igualar las rentabilidades.

La unica conclusión que saco es la que tenía antes de comenzar el cálculo, y es que no hay nada claro. La decisión depende de las rentabilidades esperadas de la vivienda y de su alternativa, pero es muy dificil hacer previsiones a 30 años.

 

[Especulador_inmobiliario]

Si, de eso ya hemos hablado varias veces y tienes razón que depende mucho de factores como el IPC, los tipos, el futuro incremento del valor de la propiedad, etc... en fin .. toda una serie de cosas que es dificil predecir a 30 años ...

Pero lo que si que es cierto, es que yo sí creo que es probable que antes o después, en determinadas ciudades donde los precios han subido demasiado, acabe habiendo bajadas nominales de los precios, o como mínimo un estancamiento nominal de precios. Por tanto, en un escenario así, sí puede ser beneficioso el alquiler al menos a corto plazo (unos años).

Resumiendo ... que si se espera que los precios se vayan a mantener o incluso bajar ... es mejor alquilar. Vamos, que el problema es cuando sucede eso de "compra hoy porque si no mañana será más caro ...."

 

[Ziggy]

Muy currado, yo solo añadadiría los gastos de compra (un 10% del precio de la vivienda que son perdidas) y la desgravación por la compra (unos 1500 anuales). La fiscalidad es la misma en los dos casos creo (18% de las plusvalías).

Hay otros dos factores mas difíciles de medir que son la liquidez (puedo disponer de mis ahorros en cualquier momento, pero no de lo invertido en mi vivienda) y el riesgo: al comprar asumo una deuda muy importante, al contrario que si ahorro y me voy creando un colchón por si vienen mal dadas.

 

[Floater]

Creo que para hacerlo más real:

- El que compra va amortizando anticipadamente algo de dinero ahorrado cada año, lo que hace que bien la cuota bien la duración total de la hipoteca se reduzca, ahorrándote el pago de intereses. Lo más rentable es bajar plazo, pero en los primeros años se suele bajar cuota porque ayuda. La amortización parcial debería incorporarse en un cálculo real.... es un poco más complicado. Esto decanta el balance hacia la compra

- El que compra paga Comunidad + IBI cada año y el que alquila no (que no es poco). También habría que tener en cuenta la desgravación en el alquiler (en el país vasco es el 20% de lo que pagas por alquiler con un máximo de 1.600 €). Esto decanta el balance hacia el alquiler

- Los intangibles cuanto valen? disponer de más líquido mensual, saber que tienes dinero en el Banco, vivir en un mejor sitio respecto a si comprases..... etc. Simplemente están ahi para que cada uno lo valore personalmente

Yo hice los cálculos aprox. y me quedaba a la par más o menos con subidas de la vivienda del IPC... osea que si empiezana bajar...) Yo acabo de irme de alquiler después de haber ahorrado mucho con la cuenta vivienda, pero lo voy a devolver. Eso de que me obliguen a comprar en un escenario de máximos cuando se ven las primeras bajadas en el último trimestre (datos oficiales ministerio vivienda) no me convence...... estoy a la espera en un piso nuevo que estreno yo, 80 m2, con garaje y trastero y al final pago 580 € mensuales si descuento lo que me devuelve hacienda. Aquí en Bilbao es un MUY buen precio (yo no alcanzaría a vivir donde lo hago si compro. el pisito "vale" 70 Kilos de los de antes)

 

[Deadzoner]

Muy currado, yo solo añadadiría los gastos de compra (un 10% del precio de la vivienda que son perdidas) y la desgravación por la compra (unos 1500 anuales). La fiscalidad es la misma en los dos casos creo (18% de las plusvalías).

Hay otros dos factores mas difíciles de medir que son la liquidez (puedo disponer de mis ahorros en cualquier momento, pero no de lo invertido en mi vivienda) y el riesgo: al comprar asumo una deuda muy importante, al contrario que si ahorro y me voy creando un colchón por si vienen mal dadas.

2 puntualizaciones.
2 personas (si es el caso) desgravan en torno a 2600 anuales ((15 % de 9015)*2)
En Madrid, para menores de 35(??) se desgravan 840 del alquiler (1680 si son 2)
Faltaría ibi, derramas, comunidad...
El IPC del 3% me parece que refleja el pasado, no el futuro "previsible" de inflación en torno al 2% en eurozona que se ha marcado el BCE como objetivo (y masa monetaria creciendo al 8%). ( Y eso si no deflactamos! )

 

[ludvan]

Yo hice los cálculos aprox. y me quedaba a la par más o menos con subidas de la vivienda del IPC... osea que si empiezana bajar...) Yo acabo de irme de alquiler después de haber ahorrado mucho con la cuenta vivienda, pero lo voy a devolver. Eso de que me obliguen a comprar en un escenario de máximos cuando se ven las primeras bajadas en el último trimestre (datos oficiales ministerio vivienda) no me convence...... estoy a la espera en un piso nuevo que estreno yo, 80 m2, con garaje y trastero y al final pago 580 € mensuales si descuento lo que me devuelve hacienda. Aquí en Bilbao es un MUY buen precio (yo no alcanzaría a vivir donde lo hago si compro. el pisito "vale" 70 Kilos de los de antes)

Estoy contigo Floater, pues tu situación es muy similar a la mía. Acabo de cancelar mi cuenta vivienda y me he lanzado a por el alquiler, precisamente en un piso nuevo también alrededor de los 85 metros construidos con garaje, trastero y demás pijadas que en principio no me planteaba con una compra y resulta que de alquiler están incluidas en el precio (piscina, padel, etc). El piso en cuestión también debe de andar por los 70/80 kilos (sinvergüenzas). Sin embargo, aquí en Madrid, o al menos donde yo voy a instalarme, el alquiler me sale por 1000 eurazos, con lo que tus 580 euros son...cojonudos, la verdad. Qué envidia! Nada, a disfrutarlo.
Lo triste es que con 1000 euros de letra (que se dice pronto) si estuviera con una hipoteca no creo que pudiese aspirar a casi nada decente. Esto es acojonante

 

[Deadzoner]

Estoy contigo Floater, pues tu situación es muy similar a la mía. Acabo de cancelar mi cuenta vivienda y me he lanzado a por el alquiler, precisamente en un piso nuevo también alrededor de los 85 metros construidos con garaje, trastero y demás pijadas que en principio no me planteaba con una compra y resulta que de alquiler están incluidas en el precio (piscina, padel, etc). El piso en cuestión también debe de andar por los 70/80 kilos (sinvergüenzas). Sin embargo, aquí en Madrid, o al menos donde yo voy a instalarme, el alquiler me sale por 1000 eurazos, con lo que tus 580 euros son...cojonudos, la verdad. Qué envidia! Nada, a disfrutarlo.
Lo triste es que con 1000 euros de letra (que se dice pronto) si estuviera con una hipoteca no creo que pudiese aspirar a casi nada decente. Esto es acojonante

Y si además le sumas que en Madrid, obra nueva ha bajado nominalmente un 0,36% en vez de revalorizarse la inflación, el ahorro ya ahora mismo es importante.
Es una situación muy mala, pero hay que escoger entre lo malo y lo peor...

 

[titito]

Hace poco lei por aqui un post de alguien que hacía unos cálculos sobre si era mejor comprar o alquilar argumentando que el alquiler con una mensualidad superior a la de los intereses del prestamo es tirar el dinero. El razonamiento es erroneo hay más factores importantes que hay que valorar. He recuperado una hoja excel que me bajé de este mismo foro y he añadido unos campos para calcular la rentabilidad de la compra y de el alquiler.
Los factores son: El precio de la vivienda, los años a calcular, el tipo de interés, el IPC, el precio del alquiler, la rentabilidad anual esperada para la vivienda y la rentabilidad anual esperada para el dinero ahorrado. Se parte de la suposición de que la diferencia entre la cuota mensual del prestamo y la cuota del alquiler se ahorra y este ahorro produce una rentabilidad que se compara con la revalorización de la vivienda.

Como resultado se obtiene, por ejemplo, que para estos datos:
vivienda de 300.000 euros, 30 años, prestamo al 4%, IPC del 3%, una rentabilidad esperada para la vivienda igual al IPC y 600 euros de alquiler. Se requiere obtener casi un 8% anual de beneficio en la cantidad ahorrada para igualar las rentabilidades.

La unica conclusión que saco es la que tenía antes de comenzar el cálculo, y es que no hay nada claro. La decisión depende de las rentabilidades esperadas de la vivienda y de su alternativa, pero es muy dificil hacer previsiones a 30 años.

Yo creo que es mejor comparar sólamente los intereses con el alquiler, porque si el precio de este fuera superior (que no lo es) podría plantearme una hipoteca sólo interés, y amortizar sólo la diferencia entre el alquiler y el interés, con lo que gastando lo mismo en el caso de compra tendría una parte del dinero amortizando capital.

Lo que sucede hoy en día es que los intereses son aproximadamente el doble que un alquiler, por eso es más atractivo el alquiler.

Si entramos a valorar otros intangibles como la flexibilidad del alquiler frente a la compra etc... tiraría más hacia el alquiler.

Por cierto, tengo una duda que quizá alguno me podría resolver: si yo me meto en una hipoteca sólo intereses, puedo desgravarlos como inversión en vivienda habitual o sólo me desgrava el capital. Al fin y al cabo el interés no es inversión, sino gasto...

 

[mac1929]

Yo creo que es mejor comparar sólamente los intereses con el alquiler, porque si el precio de este fuera superior (que no lo es) podría plantearme una hipoteca sólo interés, y amortizar sólo la diferencia entre el alquiler y el interés, con lo que gastando lo mismo en el caso de compra tendría una parte del dinero amortizando capital.

Es una buena aproximación pero en caso de devaluación del metro cuadrado tu capital estaría mejor invertido en otra cosa. Aunque coincido que a largo plazo es un escenario poco probable.

Por cierto, tengo una duda que quizá alguno me podría resolver: si yo me meto en una hipoteca sólo intereses, puedo desgravarlos como inversión en vivienda habitual o sólo me desgrava el capital. Al fin y al cabo el interés no es inversión, sino gasto...

No solo puedes sino que hasta hace poco la amortización de intereses desgravaba mucho más que la del capital (25% creo recordar). Para el proximo ejercicio la cosa cambia y se desgrava lo mismo, un 15%.

 

[ex-burbujista]

Es una buena aproximación pero en caso de devaluación del metro cuadrado tu capital estaría mejor invertido en otra cosa. Aunque coincido que a largo plazo es un escenario poco probable.


No solo puedes sino que hasta hace poco la amortización de intereses desgravaba mucho más que la del capital (25% creo recordar). Para el proximo ejercicio la cosa cambia y se desgrava lo mismo, un 15%.

Hasta donde se, eso es falso. (creo que el que escribe algo antes deberia confirmarlo)Con internet no cuesta nada dar informacion veraz. (No lo hago pues estoy casado de confirmar mis fuentes y siempre tengo razon, en este foro se escribe muy a la ligera)

Otra puntualizacion, siempre que alguien pone el precio de su alquiler y de la compra de un piso parecido, es alguien que ha buscado varios meses hasta encontrar ese oferton, pero luego con los precios de los pisos pone el mas caro de la zona. oculta que buscando meses puedes encontrar tambien pisos muy parecidos un 30% mas baratos.

 

[Deadzoner]

oculta que buscando meses puedes encontrar tambien pisos muy parecidos un 30% mas baratos.

Y mas que va a bajar.
Pero ahora no es el momento de comprar.

 

[mac1929]

Hasta donde se, eso es falso. (creo que el que escribe algo antes deberia confirmarlo)Con internet no cuesta nada dar informacion veraz. (No lo hago pues estoy casado de confirmar mis fuentes y siempre tengo razon, en este foro se escribe muy a la ligera)

Ex-burbujista, me dejas perplejo con este gran parrafo tuyo.

Para tu tranquilidad, te diré que lo he confirmado y es efectivamente así.

Por lo demás, estoy completamente de acuerdo con que en este foro se escribe a la ligera, tu post es un claro ejemplo de ello.

 

[ex-burbujista]

Ex-burbujista, me dejas perplejo con este gran parrafo tuyo.

Para tu tranquilidad, te diré que lo he confirmado y es efectivamente así.

Por lo demás, estoy completamente de acuerdo con que en este foro se escribe a la ligera, tu post es un claro ejemplo de ello.

Pon la fuente. (La diferencia es que yo digo que no lo he confirmado, no voy a PERDER EL TIEMPO confirmando todo lo que sé)

 

[mac1929]

Pon la fuente. (La diferencia es que yo que no lo he confirmado)

Vaya, veo que cuando decías que estabas cansado de buscar, lo decías en serio. En fin.. ya se te pasará, cuando te veas con fuerzas lo buscas por ti mismo que como bien dices, hoy en día con internet no cuesta nada.

 

[ex-burbujista]

Lo dicho no sabes de que hablas.

no confundas a la gente.