Ah, pues existían burbujistas en el 2003-2004
Mirar lo que sería uno de los primeros artículos en los que se veía la existencia de una burbuja en España, es del 2003, creo que es del grupo Fineco, creo que es gente que sabe de inversiones. ¿Si en el 2003 ya se veía la burbuja y se ha mantenido mientras los tipos estaban estancados? Ahora que están subiendo y con pinta de subir más, ¿cómo estamos?
Castillos en el Aire
"Castillos" en el aire
La publicación a principios del mes pasado de dos informes en dos medios de especial repercusión como es el Banco de España y The Economist, coincidiendo en la posibilidad de que exista una burbuja en los precios de la vivienda ha causado cierta controversia. La relevancia de una sobrevalorización de los inmuebles en nuestro país se explica fácilmente a la vista de las cifras: el 85% de las unidades familiares poseen una vivienda en propiedad y supera con creces a las que dedican una parte a la inversión en acciones, por ejemplo. Además, hay que tener en cuenta que, lejos de ser un problema exclusivo de nuestro país, la polémica parece extendida en diversos países europeos y algunos estados de EE.UU.
Distintas voces se han alzado al respecto, unas a favor y otras en contra. Mientras premios Nobel de economía como Joseph Stiglitz avisan del peligro, el propio Alan Greenspan, el presidente de la Reserva Federal Americana, ha desechado la posibilidad de una burbuja en el mercado americano. En otra escala, Rodrigo Rato ha hecho lo propio con el mercado español tras la advertencia sobre la posibilidad de una burbuja apuntada por el gobernador del Banco de España, Jaime Caruana. Hay que tener en cuenta que una crisis inmobiliaria no es algo excepcional que nunca ocurra. No hay más que preguntar en Londres, Tokio o más recientemente en Alemania para descubrir que la inversión en vivienda no se libra de aquella lapidaria máxima de "todo lo que sube, baja". Sin necesidad de irse al extranjero para comprobarlo, en el periodo 1992-1995 el mercado inmobiliario español sufrió un retroceso en sus precios de casi el 20% para las zonas metropolitanas.
La preocupación ante una posible burbuja inmobiliaria se debe sobre todo a que el efecto que ésta tiene en la economía es bastante más acusado que el de una burbuja bursátil. Las diferencias históricas entre ambos tipos de burbujas estriban sobre todo en 3 aspectos. Primero, las burbujas inmobiliarias en vez de estallar más bien se desinflan: es decir, ocurren más despacio. En segundo lugar, las caídas en bolsa son más pronunciadas. Finalmente, el efecto que tiene la crisis inmobiliarias en términos de PIB (Producto Interior Bruto) es aproximadamente el doble, y también más duradero. Así, anteriores crisis bursátiles produjeron disminuciones del 4% del PIB en un periodo de dos años, mientras que las inmobiliarias produjeron caídas del 8% en periodos de 4 años.
Sintomas
Aunque es cierto que los precios de los inmuebles se han disparado en el periodo 1986-2003, este aumento se viene produciendo más acusadamente desde 1995, periodo en el cual en España los precios han subido un 95%, por un 125% en Inglaterra, un 29% en Italia o un -5% en Alemania. ¿Qué ha pasado para que España esté a la cabeza de las subidas? El importante aumento de la Renta Disponible y las bajadas de tipos de interés en el periodo estudiado parecen ser las causas principales del incremento de la demanda de pisos, que ha propiciado a su vez el espectacular aumento de precios que ahora "sufrimos". El comparativamente mejor tratamiento fiscal de la inversión en vivienda respecto de nuestros vecinos europeos también ha influido en este fenómeno. Revisando un poco la historia reciente encontramos que la subida de los precios de la vivienda en España en el periodo 1986-1990 fue en términos relativos bastante superior a la actual. Y después de aquel periodo hubo un importante recorte de los precios, que duró hasta 1995. Lo sorprendente del periodo actual es que no se está dando una situación de exceso de demanda por rigidez de la oferta, sino que la oferta está creciendo en unas cantidades no conocidas anteriormente. Como muestra, un botón: en el año 2002 se construyeron más viviendas en España (40 millones de habitantes) que en Francia y Alemania juntas (población conjunta de 149 millones). Otra de las "malas vibraciones" que produce la actual situación inmobiliaria es que los precios de los pisos generalmente bajan durante las recesiones económicas, pero en este caso han hecho lo contrario. Y el aumento del precio en los inmuebles no se está traduciendo en un aumento equiparable de los alquileres, lo que hace que el PER (Price Earning Ratio) sea cada vez más alto. Da la impresión de que la inversión se está haciendo más por las altas expectativas de revalorización que tiene el inversor que por las expectativas reales de revalorización del activo. Y esa es la definición de una burbuja.
Diagnóstico
Es complicado hacer una valoración exacta de la situación actual, hay tesis contradictorias respecto a si nos encontramos frente a una burbuja o no. Mientras por un lado la cabeza nos dice que los precios que se están pagando son desorbitados, prominentes economistas achacan la subida a las continuadas disminuciones de los tipos de interés. Aunque es cierto que los bajos tipos de interés han sido y son un factor influyente, no es menos cierto que en Japón y Alemania no ha servido para impedir una fuerte corrección en los precios de la vivienda. Aunque las expectativas de los tipos de interés no muestran importantes subidas, convendría recordar que una subida de 2 puntos de los mismos equivaldría, por poner un ejemplo, a una subida de casi el 24% en la cuota mensual a pagar por la hipoteca de un inmueble (supuesto de un préstamo a 25 años), lo que pondría en peligro la capacidad de devolución de dicho préstamo por parte del inversor. Uno de los índices que mejor puede servir a la hora de analizar la existencia o no de una burbuja es el Esfuerzo Bruto, medida de la accesibilidad a la vivienda que pondera los precios de los pisos, los tipos de interés y los salarios. Actualmente, este índice se encuentra en el 48%, lo que nos indica que una familia dedica el 48% del salario bruto a cubrir la hipoteca de su piso. Si bien, como se aprecia en el gráfico, este nivel se encuentra muy por debajo de los máximos de principios de los 90, no es menos cierto que el repunte sufrido desde 1998 resulta preocupante.
En nuestra opinión, quizás resulte un poco exagerado hablar de una burbuja, pero lo cierto es que no nos extrañaría que el mercado inmobiliario redujera sus precios en el medio plazo. Sin llegar al extremo de The Economist, que augura una caída de los precios en torno al 30% para los próximos 4 años en el mercado español, parece lo normal que, tras periodos de crecimiento disparatado de los precios, éstos vuelvan a su tendencia natural.
Grupo Fineco
