¿Explosión brutal o desaceleración progresiva?

[Marai]

En el mercado inmobiliario nada va deprisa y las bajadas aún menos. Comparando además el sistema estadístico español y el americano llegas rápidamente a la conclusión de que el nuestro es un verdadero ardor de estomago, por no usar una expresión más vehemente. O sea, que en realidad salvo unos pocos afortunados que están muy en el ajo, la mayoría no tenemos ni idea de los datos reales y, cuando llegan, lo hacen tarde y mal.

La realidad es que se sigue vendiendo y los precios siguen subiendo. Quizá menos que hace 2 años, pero suben y eso a estas alturas de la película ya es mucho. Mis datos son que las notarías siguen haciendo operaciones a tutiplen y los datos de préstamos concedidos se superan mes a mes. Las viviendas nuevas que se entregan ahora son las que se empezaron a construir hace al menos 20 o 24 meses y la gran mayoría de esas están vendidas sobre plano. No voy a entrar a intentar valorar cuantas de esas viviendas se compraron con intenciones especulativas, entre otras cosas porque a partir de premisas falsas e inexactas no se puede llegar a conclusión válida alguna.
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Para que haya bajadas serias deben terminarse las viviendas que se han visado este año (y por tanto, todas las de 2004 y 2005) y pegar la construcción un frenazo verdaderamente considerable. Las subidas de Euribor no van a crear problemas más que a los "border-line", es decir, a los que ya se metieron al borde del precipicio. Tampoco especularé con la cantidad de gente que hay en ese plan, porque una cosa es lo que la gente cobra en "blanco" y otra lo que la gente mueve en "oscuro", que a veces duplica y hasta triplica el A. Con esa premisa, es imposible saber el esfuerzo *REAL* de las familias, lo he dicho muchas veces y no me cansaré de insistir en ello.
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Eso sí, cuando esto pete, habrá crisis para una década larga y si no, al tiempo.....

A riesgo de parecer que estoy conchabado con Deadzoner te diré que no esty del todo de acuerdo con tus apreciaciones. De todas maneras he de darte una parte de razón. Te concedo que los datos de ventas de vivienda nueva del primer trimestre del 2006 (unas 93,000) pueden representar ventas sobre plano apalabradas a principios de 2005 o finales de 2004, pero consignadas a la entrega de las llaves. Entónces, el ritmo de construcción era de unas 600,000 viviendas anuales (150,000 trimestrales). Suponiendo que esto fuera así, podemos pensar que tan pronto como a finales de 2004 se empezó a producir el desajuste entre oferta (150,000) y demanda (93,000) de vivienda nueva.

Teniendo en cuenta que desde entonces ha seguido aumentando el nivel de construcción hasta unas probables 850,000 viviendas estimadas para este año (más de un 33% respecto a 2004), deberíamos observar un incremento de la demanda por encima de ese nivel y aún se mantendría un alto ritmo de crecimiento del stock de vivienda nueva sin vender.

Si miramos la evolución de las hipotecas concedidas (que supongo que son casi simultáneas a la formalización de la venta, en todo caso, anteriores), tendríamos que observar un incremento considerable entre el 1T y el 2T de 2006 para mantener un ritmo de demanda a tono con la construcción.

Quizás este es el momento en el que los bancos, que financian tanto a los compradores como la construcción y la compra del terreno notan que se produce el desajuste que parecen indicar los datos anteriores. Si esto es así, se puede producir una contracción del crédito, tanto a las promotoras y/o constructoras, como a los clientes finales.

En un momento dado, los bancos pueden decidir que se necesita una corrección en los precios finales para que se venda lo construído y se deje de construir en un mercado que no acompaña a la oferta. Conceder menos hipotecas arriesgadas puede ser una forma de presión bastante eficaz. El propio servicio de estudios del BBVA ha publicado un trabajo que anuncia un más que probable hundimiento del sector de construcción residencial (En El País lo ví publicado este veranito).

Este verano se han publicado noticias y rumores sobre órdenes a las sucursales de contención en la concesión de hipotecas.

El estallido de la burbuja ya está aquí, pero las estadísticas que lo demostrarán tardarán un año en publicarse.

 

[Deadzoner]

A riesgo de parecer que estoy conchabado con Deadzoner te diré que no esty del todo de acuerdo con tus apreciaciones. De todas maneras he de darte una parte de razón. Te concedo que los datos de ventas de vivienda nueva del primer trimestre del 2006 (unas 93,000) pueden representar ventas sobre plano apalabradas a principios de 2005 o finales de 2004, pero consignadas a la entrega de las llaves. Entónces, el ritmo de construcción era de unas 600,000 viviendas anuales (150,000 trimestrales). Suponiendo que esto fuera así, podemos pensar que tan pronto como a finales de 2004 se empezó a producir el desajuste entre oferta (150,000) y demanda (93,000) de vivienda nueva.

Teniendo en cuenta que desde entonces ha seguido aumentando el nivel de construcción hasta unas probables 850,000 viviendas estimadas para este año (más de un 33% respecto a 2004), deberíamos observar un incremento de la demanda por encima de ese nivel y aún se mantendría un alto ritmo de crecimiento del stock de vivienda nueva sin vender.

Si miramos la evolución de las hipotecas concedidas (que supongo que son casi simultáneas a la formalización de la venta, en todo caso, anteriores), tendríamos que observar un incremento considerable entre el 1T y el 2T de 2006 para mantener un ritmo de demanda a tono con la construcción.

Para que se vea algo de discrepancia, no estoy de acuerdo
Por mucho incremento, los números dicen cosas muy raras.
Ventas Obra nueva, 2004, 2005, 2006
http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTICAS/TRANSACCIONES/ti11.xls
2004 295.242
2005 336.478
2006 T1 93.860
Por simplificar, concedo, para todo este año, 420000.
Total ventas: 1.051.720
Suprimo toda la producción del 2006.
Total producción 2004+2005=1600000.
Me sobran 500000.

 

[Ladislao]

Retomo la pregunta que titula este hilo: ¿Explosión brutal o desaceleración progresiva?. La explosión con rapidez puede darse pero sólo en caso de pánico. Si los medios de comunicación bombardean al personal diciendo que esto se hunde cundirá la histeria colectiva y pegará un estallido monumental. Este opción la descartaría totalmente, todos sabemos a qué intereses obedecen los mass media y cuál va a ser su posición en todo momento: transmitir tranquilidad.

Apuesto por bajadas mínimas del 30% (tirando muy por lo bajo) durante un periodo de 2-3 años. ¿Pistoletazo de salida para las grandes bajadas?. Primer trimestre del 2007.

 

[Deadzoner]

Apuesto por bajadas mínimas del 30% (tirando muy por lo bajo) durante un periodo de 2-3 años. ¿Pistoletazo de salida para las grandes bajadas?. Primer trimestre del 2007.

Me vais a machacar, pero cuidado con el último trimestre de 2006.
Si los datos de venta de nuevas no han mejorado, y los constructores se ponen nerviosos y se conforman con cubrir costes, la tenemos montada. Y da igual que los bancos corten el grifo solamente a los constructores(???), ya les han prestado para el suelo comprado... Si se ve inicio de edificación en VPO/VPP, ya sabemos lo que ha ocurrido.
Se ha sumado otro elemento: la muy posible recesión en EEUU en el T1 2007.

 

[sephon]

Te concedo que los datos de ventas de vivienda nueva del primer trimestre del 2006 (unas 93,000) pueden representar ventas sobre plano apalabradas a principios de 2005 o finales de 2004, pero consignadas a la entrega de las llaves.

Alto aqui... Pregunta del millon (de viviendas de sobrestock ). Entendiendo que la hipoteca se formaliza al firmar las escrituras... Y que las condiciones hipotecarias (Euribor subiendo, canguelis bancario) son mas duras... ¿Es posible que hace un par de años se reservaran viviendas sobre plano y que, a dia de hoy, el banco decida no conceder la hipoteca? ¿Podria esto aumentar significativamente el stock de viviendas en venta?

 

[Deadzoner]

Alto aqui... Pregunta del millon (de viviendas de sobrestock ). Entendiendo que la hipoteca se formaliza al firmar las escrituras... Y que las condiciones hipotecarias (Euribor subiendo, canguelis bancario) son mas duras... ¿Es posible que hace un par de años se reservaran viviendas sobre plano y que, a dia de hoy, el banco decida no conceder la hipoteca? ¿Podria esto aumentar significativamente el stock de viviendas en venta?

Ufff... ¡No lo había pensado!
Pero eso es tan imposible como que baje el suelo un 2,5%:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=18999
¿Y si el canguelis también viene por parte de los pasapiseros?
En USA ya no hay pasapiseros, ¿por qué será?

 

[Marai]

Alto aqui... Pregunta del millon (de viviendas de sobrestock ). Entendiendo que la hipoteca se formaliza al firmar las escrituras... Y que las condiciones hipotecarias (Euribor subiendo, canguelis bancario) son mas duras... ¿Es posible que hace un par de años se reservaran viviendas sobre plano y que, a dia de hoy, el banco decida no conceder la hipoteca? ¿Podria esto aumentar significativamente el stock de viviendas en venta?

Creo que puede ocurrir. Cuando se compra sobre plano se firma un contrato entre la promotora y el comprador. Es de suponer que el promotor se asegura de que eres una persona que cuenta con lo que hay que tener para solicitar una hipoteca. Pero si los criterios del promotor y de los bancos son distintos... Supongo que en la mayoría de los casos se acaba encontrando la entidad que te financie pero podría haber excepciones. Más aún en épocas de estrés financiero.