¿Explosión brutal o desaceleración progresiva?

[LoboDeMar]

Vietcong del burbujismo

Si de lo que se trata es de acelerar la explosión o de hacer que cunda la psicosis con mayor velocidad, ahí va una idea. Buscar un reducto nuncabajista bien concurrido o algún nido de Pepitos, nos vamos para allá en masa y les soltamos unas cuantas andanadas de burbujismo de primera.

Por ejemplo, 20 minutos lo mira bastante gente y sus foros están muy concurridos de nuncabajistas. Muchos periódicos digitales tienen también foros de economía.

Podríamos ir a muchos de estos sitios y empezar a repartir "palos", léase datos contrastables -especialmente, de la prensa internacional-. No digo que vayamos a cambiar las cosas de la noche a la mañana pero siendo claros y dando información contrastable creo que a más de uno igual le hace pensar.

Aquí hay muy buena materia prima contra el nuncabajismo pero el problema que veo yo es que no se difunde más allá de este foro y otros similares. Somos un poco "endogámicos", creo.

Por otra parte, pienso que sería una forma muy buena de contrastar opiniones y puntos de vista, dado que no se ven muchos nuncabajistas por aquí. En definitiva, si el nuncabajista no viene a la montaña, que vaya la montaña al nuncabajista

¿Qué os parece?

 

[alexfinder]

Para que haya batacazo tendria que verse afectado el empleo, con una crisis importante, lo cual no es descabellado suponer dado que la ultima empezo hace 15 años y ya toca.
Una pareja de pepitos puede hacer virguerias con dos sueldos, hasta comer suelas de zapato como chaplin, pero con un solo sueldo (o ninguno) no hay virguerias posibles.

 

[LoboDeMar]

Para que haya batacazo tendria que verse afectado el empleo, con una crisis importante, lo cual no es descabellado suponer dado que la ultima empezo hace 15 años y ya toca.
Una pareja de pepitos puede hacer virguerias con dos sueldos, hasta comer suelas de zapato como chaplin, pero con un solo sueldo (o ninguno) no hay virguerias posibles.

Yo no centraría tanto las bajadas en los provocadas por los Pepitos que se vayan a pique, sino en la sobreoferta de los promotores, constructores y acaparadores varios e inversores que estén financieramente apalancados.

Cuando estos tiren los precios a la baja el efecto dominó será imparable. De aquí saldrán más "saldos" que de los Pepitos, que también serán una fuente de "saldos" a tener en cuenta.

 

[Deadzoner]

Para que haya batacazo tendria que verse afectado el empleo, con una crisis importante, lo cual no es descabellado suponer dado que la ultima empezo hace 15 años y ya toca.
Una pareja de pepitos puede hacer virguerias con dos sueldos, hasta comer suelas de zapato como chaplin, pero con un solo sueldo (o ninguno) no hay virguerias posibles.

No hace falta desempleo, basta con sobreoferta.
Posteo un enlace de CNN, que ya apareció por aquí:
http://money.cnn.com/2006/08/24/real_estate/pluggedin_tully.fortune/index.htm

Myth #1: As long as job growth is strong, prices can't go down

You can almost forgive the bulls for stumbling over this one. In past housing recessions, prices fell sharply in markets with severe job losses, like Texas in the mid-80s and Boston in the early 90s.

But the argument that prices can't fall in a good job market doesn't make economic sense: To be sure, a strong employment picture helps demand. But if far more houses are pouring onto the market than can be absorbed by households lured by the new jobs, and if the sellers are pressured to sell, prices will fall.

That's precisely what's happening now in good job markets such as San Diego and Northern Virginia. In this boom, prices soared to such extraordinary levels that builders kept churning out new homes, and owners of existing houses threw a record number of units on the market to cash out. The supply grew so fast that demand, even in strong job markets, simply couldn't keep up.

As usual, for the believers, it's always easier to fall back on a cliché than read the warning signs.

Myth #2: The builders learned their lesson in the last downturn. They won't swamp the market with new houses when the market turns

You might call this the OPEC theory of homebuilders. The idea was that the builders wouldn't take a chance by building lots of unsold, "spec" units that could clog the market in a downturn. They had supposedly absorbed hard-won discipline from their excessive building in past downturns.

Well, it hasn't turned out that way. Builders are still pouring out near-record numbers of new homes as sales decline, assuring a further fall in prices. "Buyers" are walking away from deposits on houses that were supposedly pre-sold, forcing developers to throw them back on the market at a discount.

The problem is that even now, margins on new homes are still pretty good, though well below the levels of a year ago. As a result, builders will just keep building until those big margins evaporate. High prices are sewing the seeds of their own demise. They always do.

Myth #3: Low interest rates will keep values rising, or at the very least, put a floor under prices

What really matters for all assets, whether it's houses, stocks or bonds, is real interest rates - in other words, nominal rates after subtracting inflation. And real rates fell sharply starting in 2001. That caused a legitimate, one-time increase in housing prices.

The rub is that prices rose far more than could ever be justified by declining mortgage rates. That's where the bubble kicked in. Today's relatively low rates are not, and never were, a reason why prices would keep rising. Once real rates drop and stabilize, the impetus goes away - again, the gain is a one-time, not a recurring, phenomenon.

Today, real 10-year rates are still extremely low. They have nowhere to go but up. When the one-time gain of 2001-2004 reverses, housing prices could take a further hit.

By the way, a decline in rates due to a fall in inflation isn't the boom to real estate it's advertised to be. Sure, rates go down, but workers also receive lower raises. So the fall in rates turns out to be a wash. As for what matters - real rates - what goes down later goes up, and housing prices go in the other direction, namely south.

Myth #4: restriction on development in the suburbs ensure low supply, and guarantee rising prices

This argument ignores that the tough zoning laws and anti-development fervor have been a antiestéticature of America's tony towns since the early 1970s. The "not in my town" phenomenon is nothing new.

Sure, it's still difficult to get new building permits in suburbs of New Jersey, New York, Washington, Seattle and San Francisco. But America's housing market is extremely fluid. People move farther from job centers, and commute longer hours, to get bargains where housing is plentiful. Then the jobs move to the areas with the cheap houses. People in their 50s and 60s cash out early in San Diego and buy a bigger house for half the money in Texas or South Carolina.

And the cities are just as enthusiastic about developing blighted areas with new, tax-paying high-rises as the suburbs are slamming the door. In the New York area, Brooklyn, Jersey City and Hoboken - and even Manhattan - are sprouting more new housing than in decades, despite a job market that's hardly robust.

A year ago, the reigning cliché was that real estate had entered a new world of "no supply." Now, a record 3.85 million homes are up for sale, and buyers are getting scarce.

No, the world hasn't changed. And the myths haven't changed either. Next time, don't believe them.

 

[Marai]

¡Buena respuesta Deadzoner!

 

[sephon]

yo creo que ocurrira una bajada acelerada durante 5 años, no estamos hablando de acciones que se pueden desplomar de un dia para otro, el tema de la vivienda va mas despacio y estamos viendo nuestro espejo en USA.

posible sucesion de bajadas, total 50% de bajada de precio.

-5% -12% -16% -12% -5%

Mmmm... No.

Ahora mismo no tengo los datos a mano pero creo recordar que en casi todas las burbujas inmobiliarias que han rebentado (incluida la de España en el 92) los mayores descensos se producen en el primer año mientras que en los años posteriores estos son menores. Incluso creo que en muchas burbujas no se produce un relantecimiento previo notable, sino que pasan de subidas de dos digitos a bajadas notables de un año para otro. Es lo que da a los reventones ese aspecto de "pico" (yum, looks peaky!) tan caracteristico. Recuerdo un estudio que alguien colgo aqui en el que se veian las graficas de varias burbujas pasadas en todo el mundo...

Yo apostaria por un -30% -12% -2% 0% 0% 0%

 

[Deadzoner]

Sobreoferta

Opto por brutal, en bajada, y rápida, en forma.
La razón es el stock.
No ha bajado consumo aparente de cemento, han aumentado las licencias y los visados, y el año pasado se construyeron 800000.
Por otra parte, endeudamiento duplicado en el sector de la construcción, mayoritariamente por compra de suelo por la incertidumbre de la nueva ley.
Tiempo medio de venta 36 meses.
Se venden 100000 nuevas en el trimestre 1.
O mejora, que digo mejora, se duplica, o reventón antes de fin de año por exceso de oferta.
Como en USA, pero a lo bestia.

 

[Plaentxiator]

Yo apuesto por una bajada como la que propone Sephon, con una gran caída al comienzo hasta llegar a estabilizarse. He estado haciendo cálculos con una hoja de Excel que me preparé en plan cutre, y lo del "aterrizaje suave" no se mantiene ni con una grúa, vamos (desde luego, no con los salarios de este país).

 

[Marai]

Opto por brutal, en bajada, y rápida, en forma.
La razón es el stock.
No ha bajado consumo aparente de cemento, han aumentado las licencias y los visados, y el año pasado se construyeron 800000.
Por otra parte, endeudamiento duplicado en el sector de la construcción, mayoritariamente por compra de suelo por la incertidumbre de la nueva ley.
Tiempo medio de venta 36 meses.
Se venden 100000 nuevas en el trimestre 1.
O mejora, que digo mejora, se duplica, o reventón antes de fin de año por exceso de oferta.
Como en USA, pero a lo bestia.

Me apunto. Creo que este va a ser el mecanismo exacto que desatará el reventón. Habría que saber que entidades y con que tipo de créditos se está financiando a promotores como el Pocero para tener una idea de por donde se va a producir la contracción del crédito a la construcción. La Caixa utiliza las hipotecas abiertas, que traslada el esfuerzo al cliente para financiar las promociones, pero esto es insuficiente si la demanda no acompaña a la oferta.

Constructoras y promotoras inmobiliarias acaparan el 41% de los préstamos bancarios
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2005/08/23/144706.php
Hace ocho años esa proporción se limitaba a poco más del 21% | 23 de agosto de 2005
Los fondos prestados por las entidades de crédito a constructoras y promotoras inmobiliarias se llevan ya el 41% de la financiación que el conjunto del sistema proporciona a las actividades productivas. Hace apenas ocho años, antes del auge del mercado de la vivienda, esa proporción se limitaba a poco más del 21%.

Así, al mismo tiempo que los préstamos para la compra de vivienda se han convertido en principales impulsores de la actividad crediticia de bancos, cajas y cooperativas con sus clientes domésticos, la financiación al sector de la construcción e inmobiliario es ahora destino principal de los recursos dirigidos al sector productivo.

Los datos del primer trimestre de 2005 revelan que la financiación del sistema crediticio a los sectores productivos ascendía a 507.164 millones de euros. En ese mismo periodo, las familias habían contraído con bancos, cajas y cooperativas deudas por importe de 462.910 millones.

La financiación a la construcción ascendía en el primer trimestre de este año a 83.421 millones, cifra que prácticamente multiplica por cuatro la de 1997.

Preocupación

La posibilidad de que la actividad de la construcción se frene preocupa a las autoridades económicas, por tratarse del segmento más dinámico de la economía, y porque en las actuales circunstancias internacionales no resulta fácil que otra área tome el relevo. Pero una desaceleración en el mercado inmobiliario afectaría por partida doble a las entidades crediticias. Junto a la merma de su actividad hipotecaria se resentirían otras áreas de su negocio.

Del medio billón largo de euros prestado a los sectores productivos, la industria sin la construcción apenas había recibido 93.815 millones de euros. Hace ocho años, la deuda contraída por este sector ascendía a 57.789 millones, lo que pone de manifiesto un lento crecimiento.

El incremento interanual de la vivienda nueva se sitúa en el 17,17% y el de la usada en el 17,29% Y si a la deuda de las constructoras se le suman los fondos prestados a las actividades inmobiliarias -nada menos que 123.982 millones de euros en el arranque de este año, cuando en 1997 el crédito a este segmento se limitaba a 17.549 millones- los 207.403 millones de euros obtenidos representan cuatro de cada diez euros de la financiación bancaria al sistema productivo. Por comparación, la industria sólo recibe dos de cada diez euros.

Oferta y demanda

Según el último informe de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), el precio de la vivienda en España sigue aumentando, aunque se registra una desaceleración paulatina en este crecimiento, que se ha situado en el 3,53% en el segundo trimestre del año.

Estos incrementos implican, según el presidente de Tinsa, Ildefonso Ortega, que en términos generales se está produciendo una "acomodación" entre la oferta y la demanda.

Ortega se muestra convencido, no obstante, de que no va a haber una "caída en picado" en los precios de la vivienda, porque la demanda sigue siendo fuerte, y ha transmitido un mensaje de tranquilidad a los propietarios, al señalar que se mantiene el valor de sus inmuebles.

"Acomodación" ¡JA, JA, JA!

 

[aterriza como puedas]

Es evidente que cada cual se arrima al sol que más calienta. No sé de donde ha salido la idea, sin mucho fundamento a mi parecer, de que en Octubre pasará algo más que el cambio al horario de invierno, el comienzo de la temporada de setas y la semanita de vacas que puedo pillarme usando los dos días que me quedan y aprovechando los días 9, 12 y el puente del 13.

En el mercado inmobiliario nada va deprisa y las bajadas aún menos. Comparando además el sistema estadístico español y el americano llegas rápidamente a la conclusión de que el nuestro es un verdadero ardor de estomago, por no usar una expresión más vehemente. O sea, que en realidad salvo unos pocos afortunados que están muy en el ajo, la mayoría no tenemos ni idea de los datos reales y, cuando llegan, lo hacen tarde y mal.

La realidad es que se sigue vendiendo y los precios siguen subiendo. Quizá menos que hace 2 años, pero suben y eso a estas alturas de la película ya es mucho. Mis datos son que las notarías siguen haciendo operaciones a tutiplen y los datos de préstamos concedidos se superan mes a mes. Las viviendas nuevas que se entregan ahora son las que se empezaron a construir hace al menos 20 o 24 meses y la gran mayoría de esas están vendidas sobre plano. No voy a entrar a intentar valorar cuantas de esas viviendas se compraron con intenciones especulativas, entre otras cosas porque a partir de premisas falsas e inexactas no se puede llegar a conclusión válida alguna.

Pero si podemos acogernos a la realidad, o al menos a una pequeña parte de ella. En otro hilo, no recuerdo cual, hará unos dos meses comentaba que había mirado una promoción de viviendas en Rocafort (Valencia). En aquel momento, de 48 viviendas construídas a entregar en Septiembre de 2006, quedaban 5 pisos de 4 habitaciones y 1 de 3 hab. He llamado hace un momento, para poder poner aquí datos actualizados y fiables. La respuesta es demoledora: les quedan 3 pisos de 4 habitaciones. En apenas dos meses han vendido la mitad de lo que les quedaba y no me han dado precios más baratos que entonces. Francamente, un constructor puede tener un problema si de 48 viviendas le quedaran por vender 40. Pero con los márgenes salvajes que tienen, a esa empresa le da igual tardar 3 semanas, 3 meses o 3 cuatrimestres en vender esos pisos porque lo que tenía que ganar ya lo ha ganado en un 95%. ESA y no otra es la realidad de hoy.

Para que haya bajadas serias deben terminarse las viviendas que se han visado este año (y por tanto, todas las de 2004 y 2005) y pegar la construcción un frenazo verdaderamente considerable. Las subidas de Euribor no van a crear problemas más que a los "border-line", es decir, a los que ya se metieron al borde del precipicio. Tampoco especularé con la cantidad de gente que hay en ese plan, porque una cosa es lo que la gente cobra en "blanco" y otra lo que la gente mueve en "oscuro", que a veces duplica y hasta triplica el A. Con esa premisa, es imposible saber el esfuerzo *REAL* de las familias, lo he dicho muchas veces y no me cansaré de insistir en ello.

El día que esto pegue el estallido, cosa que no dudo que hará, no habrá duda de que ha reventado, porque lo hará a lo grande. Estoy seguro de que entraremos en los libros de historia económica y nuestro caso se estudiará en las carreras de Economía en todo el mundo. Pero no será en Octubre de 2006. Una cosa es detraer una cantidad modesta de dinero en lo particular al consumo (aunque sumada sea una burrada) y otra muy diferente sumar más de un millón de parados en un plazo que calculo sea entre 12 y 18 meses. Sospecho que hay algo más que una probabilidad de que alguna Caja de Ahorros se vea contra las cuerdas, pero en ese caso pagaremos los de siempre como ya pasó con Banesto.

Es lamentable y desearía que no fuera así, pero la tozuda realidad me dice que esto tiene cuerda hasta 2009-2010. No sé cuanta pasta real tiene la gente ni cuanto de se dinero es negocio de Cofidis y similares, pero este año he visto Valencia en Agosto con menos gente que otros años (los días que he estado yo mismo, que solo han sido la mitad aprox.). Las declaraciones de los hosteleros diciendo que este Agosto habrá sido el mejor de los últimos 5 me confirman que ha habido más movimiento de gente. Y eso solo se hace con pasta, a la sazón.

Eso sí, cuando esto pete, habrá crisis para una década larga y si no, al tiempo.....

 

[Deadzoner]

En el mercado inmobiliario nada va deprisa y las bajadas aún menos. Comparando además el sistema estadístico español y el americano llegas rápidamente a la conclusión de que el nuestro es un verdadero ardor de estomago, por no usar una expresión más vehemente. O sea, que en realidad salvo unos pocos afortunados que están muy en el ajo, la mayoría no tenemos ni idea de los datos reales y, cuando llegan, lo hacen tarde y mal.
Es lamentable y desearía que no fuera así, pero la tozuda realidad me dice que esto tiene cuerda hasta 2009-2010. No sé cuanta pasta real tiene la gente ni cuanto de se dinero es negocio de Cofidis y similares, pero este año he visto Valencia en Agosto con menos gente que otros años (los días que he estado yo mismo, que solo han sido la mitad aprox.). Las declaraciones de los hosteleros diciendo que este Agosto habrá sido el mejor de los últimos 5 me confirman que ha habido más movimiento de gente. Y eso solo se hace con pasta, a la sazón.

Yo creo que es mucho mas simple que eso.
Hay datos, que te puedes creer, o no. Para mi son mas válidos que la pequeña parte de la realidad de la que hablas.
Se ven 850000 previstas nuevas.
Se venden 93000.
Se calcula cuantas pueden quedar, que son 400000,
Me da igual que dentro de 36 meses se hayan vendido. En 36 meses, tendremos construidas 850000 x 3, si sigue la tendencia, y si no, mas paro.
Para mi esa es la tozuda realidad.

 

[sr chinarro]

A ver, varias puntualizaciones:

A Galleta(sospecho que se dedica a lo mismo que yo) : sí, se están incrementando las reclamaciones de los cofidis y compañia(reclamaciones de 600, 900, 1.000€).

A Lobodemar : yo también entro en 20 minutos, pero últimamente lo único que leo son los llantos de los pepitos .

A aterriza : yo he estado en Castellón. Y aquello estaba pelado. Teniendo en cuenta que donde voy es zona más residencial. Pero aun así, la ultima vez que las terrazas ofrecian ese aspecto desolador fue en el 92. Y este era un comentario comun entre la gente que lo conocemos desde hace 30 años.

Afirmais (como mi cuñado al que cito continuamente)que la gente tiene más dinero del que dice. Bien, entonces : ¿el paleta, el administrativo, la cajera, el camarero cobran sobre 3.000€, que sería el triple de A(media de 900) ?. Pues si esto es general en este país ni soñeis que haya estallido de burbuja. Pero hay otro factor a tener en cuenta(se me quedó grabado cuando me lo contaba una amiga respecto de su hermana y cuñado, funcionarios nivel A) "no llegan nunca, es que cuanto más ganas más gastas".

La información que he podido obtener de alguna entidad(preguntaré a gente de absoluta confianza, si es común 50 en a, y 150 en b) es que la "la gente está muyyyyyy endedudada".

 

[Plaentxiator]

Si la gente tiene tanto dinero "en B" como el que se afirma, ¿por qué se recurre tanto a empresas tipo Cofidis y similares? No sé, algo no cuadra.

 

[sr chinarro]

........precisamente ese segmento(lo sé muy bien) de gente que trabaja en constructoras y en hosteleria.

 

[Plaentxiator]

........precisamente ese segmento(lo sé muy bien) de gente que trabaja en constructoras y en hosteleria.

No acabo de entender lo que quieres decir... :