Renzo dijo:
Yo discrepo.
Quizá esté equivocado pero yo no soy tan optimista. Para empezar a ganar dinero con la venta (a corto-medio plazo) tienes que recuperar lo amortizado, el interés pagado (que los primeros años con hipoteca modelo frances es el grueso de la cuota), carencia si se ha pedido y los gastos de escrituracion, notario y tal, usualmente considerados el 10% del valor de la hipoteca.
Un ejemplo.
Piso de 180.000€ - Con gastos del 10% total pagado 196.000€
Interés te quiero Andrés del 4%
Plazo de hipoteca 30 años, el primero de carencia
Se intenta vender a los 5 años.
¿A que precio de venta se empieza a ganar pasta?
Según mentalidad general ingenua:
Valor 180.000€ interés compuesto de 5 años al 4% -> 218.998 €
con gastos del 10% total pagado por el siguiente comprador 240.897,8€
Incluso un simple (más de los que nos imaginamos) 180.000€ + 4% -> 187.200€
Calculandolo
Gastos de escrituración 10% -> 18.000 €
Cuota inicial 859,35 €/mes de los cuales 600€/mes interés el primer mes, así que el primer año de carencia 600 x 12 -> 7.200€
En los 4 años siguientes se paga 859,35€/mes, osea 41248,8€, de los cuales 27.773€ son interés y 13.475,8€ amortización. Del piso falta por pagar 166.524,2€
Así que, pagos hechos: 18.000+7.200+41248,8= 66.448,8 € + los 166.524,2€ para cancelar la deuda = 232.973 €
con gastos del 10% total pagado por el siguiente comprador 256.270,3€
En resumen, que a precios de hoy en día y con sobreoferta, puede que tenga que perder dinero en la venta para poder hacer frente a la oferta de vivienda nueva, ya que el promotor que tiene más margen.
Yo he hecho más o menos esos mismos cálculos con pisos como el mío en mi barrio.
En 2002-2003, los vendían por unos 135.000€ (eso, el precio que veías en los escaparates de los Don Pisos de turno). Más 10% de gastos, 152.000€. Suponiendo que la hipoteca sea del 80%, osea, 120.000€ a 20 años (que coincide con lo que decían que era hipoteca media), a un 4,2% de interés contando por lo bajo, al final de los 20 años por el piso se habrán pagado 177.000€ (según tu estupenda hoja excel) más los 30.000€ de entrada (el 20% no hipotecado). Total, 207.000€, redondeando.
Vas a los Don Pisos de turno actuales, y aquellos pisos que en 2002 se vendían por 135.000€, ahora piden por ellos 200.000€. Y los propietarios que compraron en 2002, encantados, porque dicen que "jo !! Es que ya gano 65.000€ (10 kilitos y medio, de 200.000€-135.000€).
Y yo alucino. Por que la realidad es que, ni manteniéndose los precios durante 20 años y vendiéndolo entonces por los 200.000€ actuales, se gana ni un duro. Más o menos, lo comido por lo servido. Y en mi barrio no es donde más han subido los precios, puesto que son pisos viejos.
Quien compró el piso sólo para vivir, no debería sentirse tan rico. Lo que debería pensar es que le conviene que bajen los precios para poderse ir a un piso mejor en el caso de que le vaya algo bien la vida.
Sólo gana dinero quien pudo comprar en 2002 por 152.000€ a tocateja, sin hipoteca, los "inversoreh". Pero no creo que haya ni uno de esos en mi barrio, que es un barrio de gente obrera y pocos pisos vacíos se ven. Para vivir, quien fuera capaz de afrontar un pago a tocateja de 152.000€, no habría comprado en mi barrio sino en otro más nuevo y más cómodo, asumiendo algo de hipoteca.
En fin, que si supiéramos restar tan bien como sabemos sumar, habría menos "nuevos ricos psicológicos".
(Mis cálculos son bastante groseros, perdonad si no me he dedicado a calcular los detalles. Si alguien ve algún error rellenito en mis cálculos, que me lo diga para poder salir de mi error).
