estallido de la burbuja vs aterrizaje suave

[Prada]

En los momentos más tórridos del mercado la tasa de intercambios por número de viviendas existentes es muy elevada pero eso no indica que exista mayor necesidad real de vivienda sino que más gente está más dispuesta a hipotecarse o comprar más por el simple hecho de que piensa que es una buena inversión. A consecuencia de ello puede producirse un exceso de optimismo en el sector y se construye más de lo que realmente se demandaba.

Evidentemente, a mayor subidas de precio = incremento de riqueza = motivación para invertir. Es un factor importante, si. Pero como el motivo para comprar vivienda del español medio no es sólo para vivir o invertir a corto plazo, sino que culturalmente las justificaciones son infinitas; Pregunto:

¿Qué le dices a un agricultor, fontanero, electricista, funcionario, dueño de un bar, camarero, que tienen usualmente una renta en - B- que suele duplicar al -A- y con una hipoteca bajísima en pisos del año 82? ¿Compra bonos del Estado? ¿Bolsa? ¿Plantan girasoles? ¿energías renovables? verás su respuesta incluso cuando saben que la vivienda ya no se va a triplicar en valor:

"Si, si, pero mi sobrina paga un alquiler de xxxx y yo quiero que mis hijos no lo paguen. Además, el día de mañana, cuando me jubile, tendré un dinero extra aparte de la pensión via alquiler de ese piso o lo vendo para pagarme una buena residencia"

El problema no es solo el nivel de confianza u optimismo en la inversión (que sí es un factor como bien dices), sino que en España, la vivienda es un bien tangible, lo pueden tocar, no les da quebraderos de cabeza "técnicos" como La Bolsa y está "ahí" para la jubilación. Mientras que en UK, la riqueza financiera de un británico medio es 50% inmobiliaria, 50% otros activos financieros. Aquí, en España, es 80% patrimonio inmobiliario.

Cuando esto se agota tenemos un mercado distinto: sólo venden los que lo necesitan. Porque es su negocio, porque se mudan, porque dividen una herencia, porque se pasaron de rosca, porque especularon y no deseaban la vivienda comprada... y resulta que quizás tenemos una oferta de gente que necesita vender muy superior a la demanda real.

Bien, entonces tenemos el nuevo escenario: Venderán los españoles que realmente necesiten vender = no salen inmuebles masivamente a oferta y no incrementan el stock. Por lo tanto, el stock tiende pogresivamente a reducirse en -x- años y empieza el equilibrio demanda vs. oferta.

Ahora, en el comienzo del ciclo bajista, veremos un incremento de inmuebles a la venta. Esto es una distorsión real del stock. Es producto que "ha calado" el mensaje de "ya no suben cada mes como la espuma y lo vendo ahora antes de que bajen más", pero cuando pase un año y no se vendan (porque no tienen necesidad de bajar su precio más allá de un 20%. No viven en esos pisos o su hipoteca es baja), los traspasarán a la bolsa de alquiler. Saben que hay alta demanda para ello. Y a esperar que acabe el ciclo.

Los más necesitados serán los que apliquen más rebajas y los primeros en vender arrastrando a todos los demás. En una segunda ronda, esto puede tener efectos más desagradables como los que ahora se ven en EEUU..

Bueno, podría suceder el efecto "arrastre" como expones, pero también podría suceder que el verdadero descenso de precios se produzca en un par de segmentos y no en los demás. Por ejemplo: A nivel de alto standing, no afecta porque suelen ser inmuebles comprados sin hipotecas y como parte de una sociedad patrimonial. A nivel de clase media-alta, el nivel de renta disponible les permite vivir sin problemas en su casa hipotecada e incluso "mirar" ciertas gangas para inversión futura o capricho personal.

A nivel clase media-baja, sufrirá un estancamiento. Serán los que no se puedan mover durante un tiempo porque sus rentas están casi al límite y si han comprado en los últimos 3 años, el valor del inmueble no cubre un "ascenso" en la cadena. Estos se quedarán en casa, refinanciarán y no venden. O venden si uno de los dos pierde su trabajo (otra vez, el empleo).

A nivel "first time buyers", los primeros de la cadena, los nuevos en incorporarse hace un par de años y los obreros con bajos ingresos, verán como sus hipotecas y el valor del piso forzarán su venta por debajo de precio (si pierden su trabajo) o se resignan a poner su piso de alquiler, o intenta vender lo antes posible antes que el valor continue bajando.

Los PAUs, los inmuebles a 30kms de la ciudad, sin servicios, sin infraestructuras, esos serán los más afectados. Los de segunda mano de más de 20 años en ciudades dormitorio. Cuando hay bajada de precios, los compradores tienden a aspirar volver al centro, a zonas que antes no podían acceder.

Dicho de otra manera, no era sólo la fuerte creación de empleo la que tiraba de la demanda -ni mucho menos- y por eso creo que no es necesario que haya destrucción de empleo para acabar con el negocio. A lo peor, basta con que haya una ligera desaceleración en la creación de empleo para que la cosa se vaya al garete. Los datos de la contabilidad trimestral muestran una desaceleración en el segundo semestre de 2006 en cuanto a la creación de empleos netos.

Tengo un gráfico en el que enseña claramente que, a mayor creación de empleo, mayor inversión en inmobilaria. Lo buscaré esta semana por ahí y te lo enseñaré Es Histórico que en , España, se compre mucho más cuando hay creación de empleo. Por supuesto esto lleva a incrementos de precio y al optimismo de la "inversión" tal y como has planteado. El paro continuado (3 trimestres seguidos) conlleva un estancamiento brusco en la compra. Si es correcta la tendencia sobre la creación de empleos netos (desaceleración), entonces veremos los efectos si esa tendencia continua. Volvemos al efecto "paro".

Hemos debatido sobre el mercado "tradicional" español y de oferta vs. demanda y llevas razón en muchas de tus apreciaciones. Por ello, estoy a la expectativa y no puedo afirmar categóricamente "aterrizaje o crisis", pero hay factores en la demanda que no has tomado en consideración: Hace tan solo 10 años, no existía una fuerte demanda en viviendas para solteros (divorciados), ni existía un flujo demográfico de 5 Millones, venidos de fuera, todos en edades con necesidad de vivienda (alquiler/compra), ni tampoco existía (de forma tan brutal) el turismo residencial (compra de viviendas) sino que era turismo de Hotel.

Las transacciones de los no-residentes de la UE, han descendido un 3%, pero en una media de 5 años, han superado en zonas como Alicante incluso a la demanda nacional.

En fin, ya veremos y seguiremos debatiendo. Agradezco mucho tus puntos de vista. Es una situación que ya se ha dado en España, pero que casi nadie debería de afirmar con certeza si va a ser igual que en los 80, en el 93 o ciertos factores coyunturales en otros mercados mundiales contribuirán a un ajuste brusco, suave o crisis.

Edito para saludar

Me doy por saludada, gracias por la amabilidad

Buenas noches al foro que ya es tarde.

 

[Mi_casa_es_tu_casa]

Ojo, que eso de que "si yo no me he hipotecado, a verlas venir, que a mi no me afecta" es muuuuuy relativo:
Si hay desplome rellenito, hay crisis subida de peso, y a no ser que seas funcionario público, eso nos afectará indirectamente a TODOS. (y ni los funcionarios, pues les congelarían el sueldo durante años hasta fin de la crisis).
Y si no hay desplome, pero bajadas normalitas, también habrá crisis, menos, pero habrá. Nos afectará hasta en lo más inimaginable, como el jefe de un amigo mío que desde que se empepitó comprándose un chalet sin haber vendido su piso antiguo (y todavía no lo ha vendido), se ha encabronado y les hace la vida imposible en la oficina.

Estad seguros: de ésta no se libra nadie !

jeje, yo tengo plan B. Además de haber ahorrado, mientras otros se han endeudado, soy informático, sé idiomas y saldría a trabajar a Europa. Prefiero que no haya crisis subida de peso, y que sólo se limite a lo inmobiliario, ya que a mi entender son muchas las personas que se encuentran de una manera u otra aparcadas fuera de este circuito, rechazando pagar lo que le piden o pagando alquileres abusivos.
Este pais lo que necesita es un RESET.