estallido de la burbuja vs aterrizaje suave

[VirgilHilts]

Eso es lo que va a arrastrar el precio a la baja. El comprar vivienda como inversión (especulación) y no como alojamiento que es lo que es.

La vivienda tiene un valor real el coste de producción,... para cubrir las necesidades de alojamiento.

Todo lo que suba de ese nivel es HUMO.

Yo sigo manteniendo que la clave es que la vivienda tiene los 2 perfiles:
- Inversión (no necesariamente, pero lo ha sido en los últimos tiempos)
- Necesidad/disfrute. Te lo puedes comprar porque lo necesitas, para ir de vacaciones a la costa, para ir al pueblo, para dejarlo en herencia a tus hijos, para que tus hijos puedan estudiar la carrera sin tener que pagar alquiler/colegio mayor, etc.

Si aúnas esos 2 factores verás que es lo que provoca la gran demanda en todos los estratos sociales y culturales, lo que ha provocado el desmesurado incremento de precios (y lo que dificultará que los precios se "hundan" estrepitosamente)

 

[Mi_casa_es_tu_casa]

Aquí es donde entra otra de las grandes diferencias de los pisos frente a los bienes de "especulación/inversión pura" (usando una terminología propia de mi invención). Las acciones, tulipanes, etc, son inútiles en un 99% si se les quita su interés/objetivo de inversión/beneficio, cosa que no pasa con un piso (se puede comprar como inversión a muy largo plazo, para luego dárselo a los hijos, para pasar vacaciones en la costa, para poder ir de vez en cuando al pueblo, etc.) Como digo, la situación es compleja ya que los pisos, siempre en mi opinión, aúnan el ser un "activo de inversión" (al menos en los últimos tiempos) con ser un bien "de utilidad/disfrute/necesidad". Y ésta es una de las razones por las que yo descarto un estallido de burbuja en plan puro (bajadas de, al menos, un 60-80% de su precio actual)

Los factores son múltiples. No confundamos comprar, con invertir e hipotecarse... Hay formas y formas de comprar una vivienda.

Sería interesante que pudiésemos definir qué tipo de comprador hemos tenido en España para que las cosas estén como estén.
En el caso de muchos españoles. Compran una vivienda por 240.000€. A un plazo de 40 o 50 años prácticamente van a tener que pagar el doble... es decir 480.000€... Imagínate qué pasa si de aquí a 5 años su vivienda, por lo que sea, vale 150.000€. Perdona, pero es muy ruinoso. Estás pagando 480.000€ por algo que vale 150.000€!!!!

Por tanto, las hipotecas no son rentables, pero es que resulta que la gran parte de compra proviene de familias hipotecadas, que han decidido pagar esa cantidad. Yo creo que situaciones así van a aflorar en el futuro y ésto tirará aún más a la baja los precios.

Mi opinión es que hemos llegado al final de un ciclo y que la corrección será muy dura. Puede que incluso más que Japón. Si el desempleo aumenta, cosa que aún no ha pasado que es algo que está muy ligado a la propia burbuja, entonces esto alcanzará en muchos casos tintes dramáticos. No exagero ni me monto ninguna película. La situación de sobreendeudamiento familiar es dura, todos tenemos casos a nuestro alrededor de parejas que pagan 1200€ de hipoteca, y que trabajan los dos. ¿Qué pasa si uno de ellos pierde el trabajo?

En cualquier caso este tema es muy interesante. Ya veremos cómo se desarrolla en el futuro... Aunque, decimos por aquí, los que no tenemos hipotecas estamos tranquilos, "a verlas venir" :

 

[Marai]

Hombre, esto de las bajadas de precio es muuuuy relativo (algún día con tiempo se podría hablar durante horas sobre la "veracidad"/verosimilitud de las estadísticas de precios de la vivienda, pero ésa es otra historia).
En cualquier caso, para que los precios bajen realmente (...), tiene que producirse que los vendedores acepten vender un piso por menos dinero del que les costó (en otros casos lo de que "el precio ha bajado" es muy discutible y se podría hablar sobre ello ad infinitum). Y para que alguien venda un piso por debajo de lo que le costó es solamente porque ESTÁ OBLIGADO IMPERIOSAMENTE A VENDER (aquí es donde entra mi teoría de diferenciación entre los bienes de inversión puros -tipo burbuja de los tulipanes en Holanda- y los bienes que, inversiones aparte, yo llamo "útiles"). Y la gente solamente está obligada a vender por debajo del "coste" (de compra) si:
- se queda en paro y no puede pagar la hipoteca, lo cual todavía no está pasando, ya que hasta que la ¿crisis? se extienda el empleo parece que sigue bien
- se compra un piso mejor y debe vender el que tiene como parte del pago. Esto ya es bastante más habitual. Pero en cualquier caso tampoco es muy muy preocupante si lo peor que les puede pasar es que, vendiendo su piso por menos de lo que esperaban la implicación es que deben hipotecarse por más de lo que pensaban. El problema real es si han calculado la nueva hipoteca al límite y si no venden el piso por lo que piensan no pueden conseguir la nueva hipoteca...

En cualquier caso no hay que olvidar, como se ha dicho más veces por aquí, que hay mucha gente que ya tiene sus pisos totalmente pagados, así que pensar que esa gente va a "bajar los precios" es un poco aventurado...

Esto que tu dices tiene algo de cierto pero yo creo que no del todo ni mucho menos. Estaría de acuerdo si no hubiera habido la locura inmobiliaria de los últimos años. Ahora hay mucha gente que tiene necesidad de vender: las promotoras y algunos de los especuladores que compraron como locos en los últimos años. Luego vendrán los que no pueden pagar el piso que compraron por encima de sus posibilidades (incluso sin perder su empleo). Probablemente hay muchos que están al límite. Cuando se haya borrado toda la demanda que creaba el efecto riqueza de la revalorización permanente quedarán al desnudo los que hicieron apuestas demasiado arriesgadas.

Hasta hace poco algunos analistas proyectaban que en 2007 se formalizarían 1.000.000 de transacciones inmobiliarias. Esta previsión está obsoleta. ¿Cuanta gente se quedará colgada si el número se reduce a 750.000?

 

[Prada]

Los factores son múltiples. No confundamos comprar, con invertir e hipotecarse... Hay formas y formas de comprar una vivienda.

Sería interesante que pudiésemos definir qué tipo de comprador hemos tenido en España para que las cosas estén como estén.

El caso de España es bastante singular. El perfil de comprador es tan diverso, el cual utiliza bastantes razones dispares entre sí a la hora de comprar, que hará casi imposible que una burbuja explote por igual en toda España. Es por ello que,en mi opinión personal,no lo puedo comparar al 100% ni con Japón, ni con USA.

En españa existen perfiles que abarcan:

- Parejas jovenes que buscaron emanciparse y compraron
- Familias de clase media que tenian su propiedad casi pagada o con una pequeña hipoteca y compraron un piso para vacaciones
- Ídem lo anterior para inversión a medio plazo sin preocuparles el coste mensual porque lo podían asumir sin problemas.
- Ídem lo anterior pero para su jubilación= disponibilidad de una renta extra mediante alquiler.

- Blanqueo de dinero en - B- (clases media-baja y no solo alta) proveniente de una renta mensual que cobran sin declarar (fontaneros, obras, electricistas, ganaderos, vendedores de terreno rural = agricultores, etc)

- Inversores a medio y largo plazo, que salieron de la Bolsa y que compran sin hipoteca alguna (incremento de patrimonio, posibilidad de rentabilidad). Hay una gran diferencia entre estos y los especuladores (pasapiseros)

- Explosión demográfica de pagapensiones residentes supliendo ,así, la baja natalidad y creando otro "babyboom" en 5 años. Solo un dato: en el 2006, ellos compraron casi el 15% de todos los inmuebles en España. Esta cifra se prevee se duplique en solo 3 años. (2007-2010)

- Alta inversión por parte de extranjeros de la UE en zonas residenciales con buen clima por diversos motivos: jubilación en España, ocio, diversificación de patrimonio, etc.

(existen otros factores pero para no extenderme mucho...)

En el caso de muchos españoles. Compran una vivienda por 240.000€. A un plazo de 40 o 50 años prácticamente van a tener que pagar el doble... es decir 480.000€... Imagínate qué pasa si de aquí a 5 años su vivienda, por lo que sea, vale 150.000€. Perdona, pero es muy ruinoso. Estás pagando 480.000€ por algo que vale 150.000€

Bien, has puesto un ejemplo de lo que sucede, pero tan solo atañe a un perfil de comprador entre otros muchos existentes. Imaginemos que representan un % de compradores importante (o digamos que son mayoría); ¿crees que la mentalidad de un comprador a plazos va a cambiar? verás, el que compra a plazos, sabe que la TV de plasma le va a costar 30% más , el coche otro 40% y así con todo lo que compra. Lo tiene asumido porque él solo "vé" si lo que tiene que pagar a final de mes, lo puede asumir o no.

Es por ello que el Banco de España dijo hace unos dias que "aunque la deuda de las familias era del 125% de su renta, la carga financiera no había subido tanto para las familias españolas. Y lleva razón, solo en parte, porque la carga se ha mantenido por el alargamiento en los plazos de las deudas.

Existen muchas familias que han reunificado sus deudas en el 2006 y su renta disponible ha mejorado. Por eso, antes de que vendan, refinanciarán y aguantarán el ciclo.

Mi opinión es que hemos llegado al final de un ciclo y que la corrección será muy dura. Puede que incluso más que Japón. Si el desempleo aumenta, cosa que aún no ha pasado que es algo que está muy ligado a la propia burbuja, entonces esto alcanzará en muchos casos tintes dramáticos.

En cualquier caso este tema es muy interesante. Ya veremos cómo se desarrolla en el futuro...

Si, el ciclo bajista ha empezado y eso es indudable. De lo que ya no estoy tan segura (puede que me equivoque, aunque soy como Santo Tomás)es que vaya a ser una explosión o "gran crisis" dada la singularidad del mercado inmobilario Español que en poco se parece con el de UK o Alemania.

Aquí, en España, el unico factor que podría convertir un reajuste de precios (aterrizaje) ,en un estallido de la burbuja a nivel crisis es esto:

Paro, paro y más paro.... Nada más. Mientras que ese factor no cambie dramáticamente ( y a dia de hoy, nada ha cambiado), no habrá estallido en toda regla. Ni la inflación, ni la subida de tipos, ya que una familia, mientras que pueda mantener sus dos salarios y refinanciar a largo plazo, su carga de endeudamiento la sostendrán sin vender y esperarán. Independientemente de si es buena o mala inversión tal y como dices acertadamente.

Los pasapiseros especuladores (que no inversores) sí que van a sufrir la bajada de precios y es algo que tenía que suceder. Ese segmento es el que tendrá que rebajar urgentemente si no quiere verse con 4-5 pisos que por ley le obligan a escriturar o pierden su depósito.

Desde luego que yo, al igual que tu, lo llevo siguiendo dia a dia por diversos motivos que en nada tiene que ver con hipotecas. Es muy interesante ver el desarrollo y análisis a partir del 2006.

Saludos cordiales

 

[idilos]

Ja ja ja que gracia me hace el eufenismo 'aterrizaje suave' cuando sale de la boca de los economistas. Todos sabemos lo que significa aunque nadie se atreva decir la palabra mágica exepto Allan Greenspan . Los aterrizajes suaves solo existen en aviación no en economía. Aterrizar implica descender de los cielos a la tierra. Del limbo a la cruda realidad.

 

[VirgilHilts]

El caso de España es bastante singular.

[...]

En españa existen perfiles que abarcan:

[...]

Eso es cierto. Y no solo eso, en España hay más perfiles:
- Por ejemplo, en zonas de Castilla, Extremadura, etc.: todavía hay bastante población rural, gente que se dedica a la agricultura y que todavía vivía en pueblos. Mucha de esa gente ha comprado un piso "en la capital" en el que viven sus hijos (que estudian/trabajan), o incluso toda la familia y el agricultor se desplaza a diario a sus tierras/granja, etc.

Y luego está el gran factor "sociocultural" de la cultura de la propiedad que hay en España. Eso es difícil de cambiar, y es otra de las razones por las que es difícil que los precios se desplomen. Como decían antes, la gente aunque baja aguantará las pérdidas (mientras pueda seguir pagando), como si fueran acciones... (cosa lógica, por otra parte; si no hay necesidad de vender no es buena opción dejarse llevar y vender cuando más bajo está)

 

[VirgilHilts]

En el caso de muchos españoles. Compran una vivienda por 240.000€. A un plazo de 40 o 50 años prácticamente van a tener que pagar el doble... es decir 480.000€... Imagínate qué pasa si de aquí a 5 años su vivienda, por lo que sea, vale 150.000€. Perdona, pero es muy ruinoso. Estás pagando 480.000€ por algo que vale 150.000€!!!!

Sí, pero esto es el caso como el del famoso japonés que compró su piso en el "condominium" a tomar por trastero de Tokyo... Aunque estés pagando una hipoteca, y sepas que al final del proceso vas a pagar 400.000 por algo que vale 150.000, ¿qué opción te queda? ¿intentar vender a mitad de proceso tu piso por 150.000, cuando a lo mejor todavía te queda por pagar 180.000 al banco y sabiendo que deberías comprar/alquilar otra vivienda? Pasará como con el japonés, la gente seguirá pagando mientras pueda, confiando en que a largo plazo puede que vuelva a subir (lo cual tampoco es descabellado)

Tampoco hay que olvidar un factor muy importante de todo esto:
- La gente se autoengaña cuando su vivienda (su única propiedad inmobiliaria, y el sitio donde viven) sube (o baja) mucho. No se dan cuenta de que realmente da un poco igual, porque si están subiendo mucho, cuando lo vendas tendrás que comprarte otro piso muy caro... Como digo, si tienes solo una casa/piso, no importa demasiado si sube o baja, a no ser que te planteases venderlo e irte de alquiler (cosa que, siendo realistas, no sucede casi nunca)

 

[Oscarwild]

En cualquier caso este tema es muy interesante. Ya veremos cómo se desarrolla en el futuro... Aunque, decimos por aquí, los que no tenemos hipotecas estamos tranquilos, "a verlas venir" :

Ojo, que eso de que "si yo no me he hipotecado, a verlas venir, que a mi no me afecta" es muuuuuy relativo:
Si hay desplome rellenito, hay crisis subida de peso, y a no ser que seas funcionario público, eso nos afectará indirectamente a TODOS. (y ni los funcionarios, pues les congelarían el sueldo durante años hasta fin de la crisis).
Y si no hay desplome, pero bajadas normalitas, también habrá crisis, menos, pero habrá. Nos afectará hasta en lo más inimaginable, como el jefe de un amigo mío que desde que se empepitó comprándose un chalet sin haber vendido su piso antiguo (y todavía no lo ha vendido), se ha encabronado y les hace la vida imposible en la oficina.

Estad seguros: de ésta no se libra nadie !

 

[Oscarwild]

Si en España se han estado construyendo 800.000 vivendas al año y los constructores ya "han avisado" de que la reducción de esa cantidad en 100.000 pisos, va a ocasionar 200.000 parados. Solo el hecho de que se pase a construir 400.000 arrojará al paro a 800.000 personas.

Paro, los emigrantes se van. Paro, los que no tengan una ligazón muy fuerte (hipoteca, cónyuge, hijos,...) y si tengan una buena preparación emigran a otros mercados donde puedan ocupar puestos que aquí no pueden,...

Que no, que no. Que el 90% de los pagapensiones NO se van. Que para estar en Perú en paro, ya lo están aquí, haciendo chapucillas en oscuro y ganando mucho más. Además, cuando los empresarios, en plena crisis, vayan a contratar, teniendo una burrada de pagapensiones dispuestos a un sueldo todavía más ínfimo ¿a quién van a contratar? ¿a los españoles o a esos pagapensiones que están siempre dispuestos a ganar menos para ser contratados?.

Los que se van a ir son los españoles. Jóvenes, libres de hipotecas, y preparados, es el perfil del próximo emigrante español.

 

[errozate]

Paro

Los más afectados por el parón de la construcción van a ser los emigrantes.
Si prevalecíeran como fuerza de trabajo por delante de los españoles, se podría montar una buena. Y estar en su país cobrando el paro de aquí les sale más barato y es su tierra. Sí se quedarán los jovenlandeses, pero los sudamericanos se van a ir y los del este con las ayudas europeas a sus paises también.

 

[Prada]

Los más afectados por el parón de la construcción van a ser los emigrantes.
Si prevalecíeran como fuerza de trabajo por delante de los españoles, se podría montar una buena. Y estar en su país cobrando el paro de aquí les sale más barato y es su tierra. Sí se quedarán los jovenlandeses, pero los sudamericanos se van a ir y los del este con las ayudas europeas a sus paises también.

En serio: No se van a ir. De hecho, vendrán más. Quizá el ecuatoriano de 50 años decida regresar a su país, pero el 95% de los pagapensiones que han llegado y viven, trabajan, se encuentran entre los 23-35 años. Estos, a su vez, ya han empezado a formar familias (hijos españoles, matrimonios, etc). Tienen su trabajo, viven de alquiler o compran.

Incluso están creando PYMES y eso es para quedarse.

Respecto a lo que dices sobre "trabajan en la construcción", no es del todo correcto. Ocupan trabajos en hostelería, áreas domésticas, geriátricos, obra pública, sector servicios, grandes almacenes, transporte y logística, etc. etc.

Por supuesto que suelen ocupar la escala inferior en esos sectores (por ahora), pero la ocupan, cobran y cotizan. Consumen y compran.

Competencia directa al salario medio español ( a esa escala) significa moderación salarial y contención del desajuste derivado de la baja productividad española.

Saludos cordiales

 

[Marai]

Puf, veo aquí mucha discusión sobre el empleo y lo que los pagapensiones harán o dejarán de hacer.

Visto lo visto algunos parecen creer que la caída del precio de la vivienda depende, única y exclusivamente de una recesión (desempleo). Parecen apuntarse a la idea que manejan algunos de que el mercado inmobiliario no puede causar una recesión y el consiguiente desempleo que agravaría la caída.

Si hay una economía en el mundo en la que eso pueda ocurrir es la española.

 

[Eddy]

Sí, aquí va a pasar lo mismo que lo del pepito japonés aquel (que debía diez años después de comprarse la casa el doble de lo que valía ahora en el mercado).

Con la sutil diferencia de que el pepito ejpañol tenía un empleo en una inmobiliaria, una constructora, un banco, un concesionario de automóviles, unos grandes almacenes...etc. Negocios todos ellos que se irán atpc cuando la vivienda se aguante.

Es decir, el apalancamiento de los ejpañoles respecto a la vivienda es el DOBLE que el de los japoneses. Porque allí ellos tienen una industria de exportación que ha sostenido el país,y aquí no hay nada más que el tocho.

 

[Prada]

No, Marai, no es solo que la "nueva" mano de obra sea la que compre y mantenga la vivienda, sino que también controlan el coste salarial y es una prioridad (BCE así lo expuso).

Por supuesto que existen otros factores, como el del descenso de la demanda o exceso de stock, incremento de los tipos de interés, pero de lo que aquí estamos hablando es de si los descensos en precio se harán de forma gradual (por el efecto oferta vs. demanda) o de si nos sumiremos en una gran crisis. Te pregunto:

Si no hay paro sustancial y la renta disponible de las familas permanece igual (alargando el plazo de la deuda), aunque su riqueza disminuya (patrimonio): ¿Piensas que esas familias van a poner a la venta su inmueble al 50% del valor actual? o ¿Lo alquilarán si es 2ª residencia? ó ¿Lo mantendrán sin ayudar, así, a que el stock de viviendas suba?

El problema lo tendrán las promotoras que tendrán que dar salida a ese stock nuevo y rebajarán los precios, seguro, pero no al 50%. Siempre intentarán la via de los incentivos y facilidades antes que sus márgenes. Ej: piso amueblado, gastos de notaría, registro, garaje gratis y un sin fin de marketing.

Y el verdadero problema será para el pasapisero que ha invertido en muchos inmuebles y los compradores que se han metido en los últimos 3 años, con una hipoteca al 100%. Pero, éstos últimos, solo representan el 4% de las compras sobre el actual parque inmobiliario de 14,5 Millones de viviendas en propiedad.

En fin, que podré equivocarme y creo, que a día de hoy, los análisis están algo "expectantes", pero casi todos en esa línea.

Como no me gusta demasiado especular por especular, prefiero seguir con detenimiento las cifras de empleo en los próximos trimestres, junto con el nivel de endeudamiento familiar y carga financiera. La otra parte, la de la refinanciación a largo plazo e incremento del parque de alquiler, ya ha llegado.

Saludos cordiales









Respecto

 

[Marai]

No, Marai, no es solo que la "nueva" mano de obra sea la que compre y mantenga la vivienda, sino que también controlan el coste salarial y es una prioridad (BCE así lo expuso).

Por supuesto que existen otros factores, como el del descenso de la demanda o exceso de stock, incremento de los tipos de interés, pero de lo que aquí estamos hablando es de si los descensos en precio se harán de forma gradual (por el efecto oferta vs. demanda) o de si nos sumiremos en una gran crisis. Te pregunto:

Si no hay paro sustancial y la renta disponible de las familas permanece igual (alargando el plazo de la deuda), aunque su riqueza disminuya (patrimonio): ¿Piensas que esas familias van a poner a la venta su inmueble al 50% del valor actual? o ¿Lo alquilarán si es 2ª residencia? ó ¿Lo mantendrán sin ayudar, así, a que el stock de viviendas suba?

El problema lo tendrán las promotoras que tendrán que dar salida a ese stock nuevo y rebajarán los precios, seguro, pero no al 50%. Siempre intentarán la via de los incentivos y facilidades antes que sus márgenes. Ej: piso amueblado, gastos de notaría, registro, garaje gratis y un sin fin de marketing.

Y el verdadero problema será para el pasapisero que ha invertido en muchos inmuebles y los compradores que se han metido en los últimos 3 años, con una hipoteca al 100%. Pero, éstos últimos, solo representan el 4% de las compras sobre el actual parque inmobiliario de 14,5 Millones de viviendas en propiedad.

En fin, que podré equivocarme y creo, que a día de hoy, los análisis están algo "expectantes", pero casi todos en esa línea.

Como no me gusta demasiado especular por especular, prefiero seguir con detenimiento las cifras de empleo en los próximos trimestres, junto con el nivel de endeudamiento familiar y carga financiera. La otra parte, la de la refinanciación a largo plazo e incremento del parque de alquiler, ya ha llegado.

Saludos cordiales

Yo creo que no hay que confundir el mercado inmobiliario con el parque de viviendas en propiedad. Se puede hacer un ratio entre el número de transacciones y el parque de viviendas y el valor que se obtiene no resulta ser constante a lo largo del tiempo. En los momentos más tórridos del mercado la tasa de intercambios por número de viviendas existentes es muy elevada pero eso no indica que exista mayor necesidad real de vivienda sino que más gente está más dispuesta a hipotecarse o comprar más por el simple hecho de que piensa que es una buena inversión. A consecuencia de ello puede producirse un exceso de optimismo en el sector y se construye más de lo que realmente se demandaba. Cuando esto se agota tenemos un mercado distinto: sólo venden los que lo necesitan. Porque es su negocio, porque se mudan, porque dividen una herencia, porque se pasaron de rosca, porque especularon y no deseaban la vivienda comprada... y resulta que quizás tenemos una oferta de gente que necesita vender muy superior a la demanda real. Los más necesitados serán los que apliquen más rebajas y los primeros en vender arrastrando a todos los demás. En una segunda ronda, esto puede tener efectos más desagradables como los que ahora se ven en EEUU.

Dicho de otra manera, no era sólo la fuerte creación de empleo la que tiraba de la demanda -ni mucho menos- y por eso creo que no es necesario que haya destrucción de empleo para acabar con el negocio. A lo peor, basta con que haya una ligera desaceleración en la creación de empleo para que la cosa se vaya al garete. Los datos de la contabilidad trimestral muestran una desaceleración en el segundo semestre de 2006 en cuanto a la creación de empleos netos.

La caída de la demanda tiene efectos multiplicadores. Por cada casa que se deja de vender, puede haber otro propietario que ya no puede comprarse esa casa "de sus sueños" que se anunciaba en el periódico.

Edito para saludar