Yo no me refiero a automóviles. Tampoco a variedades y tipologías de viviendas. Me refiero a la valoración del suelo destinado a urbanización mediante la construcción de vivienda residencial. Y hago mención de un factor fundamental: qué criterio se sigue a la hora de valorarlo, es decir, de asociar a un terreno determinado un valor de compraventa.
Nuestra legislación actual del suelo permite valorar el suelo urbanizable (tanto público como privado) en el momento de compraventa en función de la capitalización de aquello que se construya sobre él, no de su naturaleza real en el momento en el que se valora. Si optamos por la segunda opción, un suelo rústico no urbanizable y uno rústico urbanizable valen teóricamente lo mismo: ambos son rústicos y no han sido sometidos a ningún proceso de urbanización. Las diferencias que se produzcan en el precio entre ambos dependeran de su productividad ACTUAL (es decir, si están cultivados o explotados de alguna manera, es decir, si soportan inversiones productivas previas, valdrán más). Por lo tanto una recalificación de no urbanizable a urbanizable no debe influir sobre su valoración: el suelo sigue siendo el mismo y su productividad idéntica. Este es el tipo de esquema de valoración que se utiliza mayoritariamente en la Europa desarrollada.
Pero Spain is different. Desde la Ley del Suelo del 98 (también anteriormente, pero en menor medida) hemos optado por permitir la especulación urbana del suelo: de ahí que un simple acto administrativo (una recalificación) pueda afectar enormemente a la valoración del suelo. Cuando se transforma de rústico a urbano se le "pone encima" automáticamente toda la edificabilidad que se pueda construir sobre él a efectos de valoración ¡aunque no se haya hecho la más mínima intervención urbanística!. El suelo es exactamente el mismo (sólo varia su calificación urbanística), pero su valor se multiplica enormemente.
¿De qué dependerá esta "multiplicación del valor"? Pues de la valoración de lo que se construya sobre él: cuanto mayor sea el valor de lo edificado, mayor será el valor del suelo, una auténtica aberración legal y económica. ¿Y de qué dependerá el valor de lo que se edifique sobre él? En teoría, de los costes de construcción y de la capacidad adquisitiva del futuro comprador y la cantidad de demanda. Los costes de construcción se han mantenido estancados (cuando no han descendido) durante la última década, por lo que lo lógico es que la demanda y la capacidad adquisitiva hubieran aumentado enormemente. Lo primero podemos convenir que lo ha hecho (otra cosa es qué factores han propiciado este aumento y el grado de sostenibilidad de este incremento), pero la capacidad adquisitiva salarial de la mayoría de la población española (otra cosa son los no residentes, pero su relevancia global en la demanda no es mayoritaria) se ha mantenido congelada (cuando no ha descendido) durante los últimos años.
Entonces, ¿cómo es posible que hayan aumentado tanto el valor de la vivienda, y, en consonancia, del suelo? Bueno, podría ser por simple cuestión de escasez de oferta. Si hubiera disminuido enormemente el ritmo constructor y el número de viviendas iniciadas hubiese descendido año tras año, hubiera sido lógico un aumento de precios. ¡Pero es que se han batido todos los records habidos y por haber de viviendas iniciadas un año tras otro! ¡Se han iniciado hasta 700.000 viviendas anuales! ¡El doble de las necesarias por simple demografía!
Así que hay que buscar por otro lado. Y aquí llegamos al quid de la cuestión: una vivienda, generalmente, se compra a crédito. La gente se endeuda para poder ser propietaria. Y antes de otorgar un préstamo hipotecario, se debe de realizar una tasación. ¿Y quien realiza la tasación de la vivienda? Generalmente en nuestro país, directa o indirectamente, la entidad financiera que va a conceder el préstamo (salvo en los casos de viviendas de protección oficial, en la que la tasación la realiza el Estado). Pero en estos últimos años las viviendas de protección oficial han sido prácticamente testimoniales en el mercado de la vivienda (menos de un 10% de las promociones iniciadas), por lo que establecer el precio de tasación ha quedado, oficiosamente, en manos privadas.
El objetivo del banco es obtener los máximos beneficios posibles en el mínimo periodo de tiempo. Cuanto mayor sea la cantidad prestada al deudor, mayor podrá ser la carga de interes que suponga de beneficio para el banco (dependiendo de la evolución de los tipos de interés, claro). Y mientras mayor sea el número de hipotecas concedidas, mayores podrán ser los intereses recibidos. Así que el banco intentará que la cantidad prestada sea lo mayor posible, ergo, el precio será lo más elevado posible. Pero bueno, pueden haber limitaciones legales que impidan a los bancos sobrepasar un serie de normas básicas de control de riesgos a la hora de conceder préstamos hipotecarios (número de anualidades de salario bruto respecto al precio de venta, esfuerzo financiero mensual familiar respecto a cuota, plazos de amortización, tipo de interés fijo o variable teniendo en cuenta evolución histórica de tipos, porcentaje de cantidad prestada respecto a tasación, etc.). Lo malo, desde la perspectiva bancaria, es que estas normas limitan la cantidad de dinero que se pueda prestar, y por lo tanto los beneficios posibles, por lo que lo más conveniente es no tenerlas en cuenta. En España, eso ha sido facilísimo ya que pocos países europeos hay en los que la banca tenga las manos más libres.
Así que la banca ha prestado cerca de 500.000 millones de € (otra cosa es de dónde ha sacado todo ese dinero) en una década, "revalorizando" brutalmente las viviendas de unos seres conocidos como pepitos que se han embarcados en apuestas especulativas de altísimo apalancamiento ya que "los pisos nunca bajan". Y ese incremento brutal del precio de la vivienda se ha acabao trasladando a los precios del suelo, que era donde empezaba todo.
P.D. Siento el tochazo, pero tenía que desahogarme. No se si todo esto son imaginaciones mías, pero cuadra bastante.