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Operación pinchazo: los bancos centrales se conjuran para desinflar el ladrillo
Los riesgos son al alza, y eso explica que los bancos centrales estén apurando estrategias para frenar el alza de los precios inmobiliarios. España, por el momento, está al margen
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alla vamos
No es, desde luego, una
burbuja como la de 2008, que llevó el planeta a la recesión tras el pinchazo de las hipotecas basura en EEUU, pero comienza a parecerse. Los bancos centrales están cada vez más preocupados por el alza de los precios inmobiliarios, y eso explica que se hayan puesto como objetivo favorecer un
aterrizaje suave de la industria del ladrillo.
Fundamentalmente, a través de dos instrumentos muy conectados entre sí: el encarecimiento de las hipotecas vía subida de los tipos de interés y la utilización de las políticas macroprudenciales —una herencia de la crisis financiera— para frenar el crecimiento del crédito. En particular, el que afecta al
sector inmobiliario, aunque también al financiero. El propio BCE ha llegado a reconocer en su
boletín mensual que el impacto de la
política monetaria acomodaticia en los mercados inmobiliarios y financieros (la política de tipos cero) “requiere un seguimiento atento debido a que se han intensificado algunas vulnerabilidades a medio plazo”.
Ya la
Junta Europea de Riesgos Sistémicos (JERS), el organismo encargado de la supervisión macroprudencial, advirtió en 2019 de que en algunos países —entre ellos no estaba España—
los precios inmobiliarios se habían disparado. La JERS, a finales de 2021, pese a que por medio irrumpió el el bichito, y ante la inutilidad de su advertencia, tuvo que lanzar una nueva alerta. Los países que están en su punto de mira son Alemania y Austria, además de Bulgaria, Croacia, Eslovaquia, Hungría y Liechtenstein.
Algunos datos lo dicen todo. En EEUU, según el índice S&P/Case-Shiller, la vivienda está creciendo a un ritmo anual del 20,2%; en Países Bajos, un 13,9%; en Alemania, un 11,3%, según la patronal bancaria, y hasta en Japón, un país con
larga tradición de precios estables, los precios crecen a un ritmo trimestral del 6,8%. El Bundesbank ha llegado a estimar que los precios de la vivienda en Alemania estaban sobrevalorados entre un 15% y un 40% en 2021 respecto del precio que podrían justificar los fundamentales económicos y demográficos.
Endurecimiento de la política monetaria
En Reino Unido, igualmente, los precios están subiendo, según el
índice Halifax, a una velocidad anual del 10,8%. Desde 2016, no se producía un periodo tan largo de crecimiento de los precios. En el conjunto de la eurozona, según Eurostat,
el avance es del 9,4% entre el último trimestre de 2021 y el mismo periodo del año anterior.
Los incrementos en España, sin embargo, todavía son moderados, un 2% en 2021 en términos reales, sin contar el avance de los precios, pero los efectos del endurecimiento de la política monetaria son los mismos.
Lo que temen las autoridades económicas es que se produzca un efecto contagio.
El Banco de España, por el momento, aún no ha observado
señales de desequilibrios pronunciados, pero en su último 'Informe de estabilidad financiera' ya advertía del riesgo derivado de la exposición de la banca al sector inmobiliario, además del efecto que puede tener que en los países de nuestro entorno los precios estén subiendo con fuerza.
Aunque España no ha activado los colchones de capital anticíclico, que
se mantienen en el 0%, sí lo han hecho países como Alemania, Francia, Bélgica, Eslovaquia o Países Bajos. Otros gobiernos han fijado límites sobre los criterios de concesión de préstamos para
limitar el riesgo de crédito derivado de la concesión de nuevos préstamos hipotecarios. Mientras que el BCE
ha pedido a los bancos que en 2022 eleven ligeramente sus niveles de capital para protegerse ante los aumentos de los riesgos.
El euríbor ha pasado en pocos meses del -0,5% a comienzos de año al 0,26% actual, lo que refleja la rapidez con que se trasladan al mercado hipotecario las señales que llegan desde el banco central. Aun así,
según estima BBVA Research, y pese a todo,
el precio es todavía un 20% inferior respecto del máximo de 2008. Según sus previsiones, el precio de la vivienda continuará aumentando (5% en 2022 y 5,8% en 2023), como consecuencia de la recuperación que ya se ha producido, tanto en la demanda como en la inflación.
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La gran novedad en este episodio es la aplicación de las llamadas políticas macroprudenciales, un instrumento ideado tras la anterior crisis, y que puesto en marcha supone una
vigilancia estrecha de la evolución de los préstamos inmobiliarios. Precisamente, para pinchar burbujas antes de que estallen.
Las
políticas macroprudenciales, como se sabe, tienen un doble objetivo: frenar el desarrollo de riesgos y fortalecer la solvencia de los prestamistas mediante la creación de
colchones de capital que permitan proteger a los bancos si aumenta de forma relevante la jovenlandesesidad. El problema de su aplicación es que su efectividad se alarga en el tiempo, no es inmediata, lo que explica que el Banco de España haya hablado recientemente de que esto no es óbice “para endurecer las medidas existentes, o para poner en marcha medidas nuevas, ante un aumento de las vulnerabilidades”. Todo un aviso para navegantes.
Tendencia a largo plazo
Se trata, en definitiva, de proteger la economía del
riesgo sistémico derivado de unos precios desorbitados, lo que el gobernador Hernández de Cos
denomina “desincentivar el apetito por el riesgo”. En la última circular del Banco de España,
publicada a finales del año pasado, ya se avisaba de que habría una estrecha vigilancia sobre el “nivel, evolución y desviación respecto de la tendencia a largo plazo de los precios de activos relevantes para el seguimiento de los desequilibrios cíclicos en cada sector, incluidos los precios de compraventa y del alquiler en el mercado inmobiliario”.
El caso más llamativo es el de EEUU, donde
los tipos hipotecarios han alcanzado sus niveles más altos en más de una década, según la última encuesta de Freddie Mac, la entidad creada en los años setenta para expandir las hipotecas, y que tuvo que ser intervenida durante la última crisis. El promedio de una hipoteca a interés fijo a 30 años alcanzó el 5,27% en abril, frente al 2,9% de hace un año.
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Un estudio de la Asociación Bancaria Hipotecaria (MBA, por sus siglas en inglés) ha calculado que el pago promedio de las nuevas solicitudes de hipotecas representó en marzo
el 42% de los ingresos de un estadounidense promedio, en comparación con el 34% del año anterior. Sin embargo, la
tasa de jovenlandesesidad en el mercado hipotecario ha caído por séptimo trimestre consecutivo, alcanzando su nivel más bajo desde el cuarto trimestre de 2019, antes de la esa época en el 2020 de la que yo le hablo.
En el caso de los bancos europeos, según un informe de Moody’s publicado este martes, si bien tienen una exposición significativa a los préstamos hipotecarios residenciales, la mayoría, sostiene la agencia de calificación,
“podría capear los efectos” de una caída severa de los precios. Según sus estimaciones, aunque la evolución de la vivienda está lejos de ser uniforme —se trata de un mercado muy fragmentado—, los precios han aumentado particularmente durante la última década en Suecia, Noruega, Alemania y el Reino Unido. Más recientemente, se han incrementado de forma más rápida en Países Bajos, Francia y Bélgica. En estos siete países, el precio de la vivienda tiene cada vez mayor peso sobre la
renta disponible de las familias.
No es, desde luego, una
burbuja como la de 2008, que llevó el planeta a la recesión tras el pinchazo de las hipotecas basura en EEUU, pero comienza a parecerse. Los bancos centrales están cada vez más preocupados por el alza de los precios inmobiliarios, y eso explica que se hayan puesto como objetivo favorecer un
aterrizaje suave de la industria del ladrillo.
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