*Tema mítico* : Es buen momento para comprar

[Naga2x]

Hace tiempo que las reservas de dominio no se pagan para levantarlas, y hoy en dia incluso el proceso es automatico realizado por la financiera con el cobro de la ultima cuota.

Será que el coche que vendimos era ya antiguo y llevaría otra manera (el coche tenía 16 años), mejor así, me parecía un robo.

 

[Alguien random]

En la zona la media son 215-225. Es verdad que este es el mejor de largo, por ubicación, por vistas y por como está (lo dejan totalmente amueblado).

La corbata verde ha reconocido que el piso está un poco inflado en cuanto al precio medio de la zona pero que los dueños creen que van a poder venderlo por ese precio (o alquilarlo sino).

De momento vamos a ir a volver a verlo. Quizás la oferta haya que hacerla un poco más elevada, en torno a 210-215. Sacarlo por 225 estaría bien.

Es una cucada de piso, todo amueblado y listo para entrar a vivir en un zona de gente decente (sin multiculturizar). La vivienda es de 2007 y el piso costó mas de 300k según la comercial (y me lo creo porque en esa época en el País Vasco se pagaron burradas).

Llevo ya varios meses siguiendo la zona y estoy convencido se va a vender medianamente rápido. Y si no, lo van a alquilar.

Con esos datos que me das yo iría a ver la casa, sacaría muchos defectos/arreglos que hacerle para justificar tu oferta. Si hay pisos peores a 225, y si no son de esos pisos que llevan meses y meses a la venta, estimo que los de 225 puedan venderse en 210 o 215. O sea que el precio suelo (actualmente) de ese piso que te gusta sería con suerte estimo unos 225. Pero claro si encima este te lo dejan amueblado y en buen estado y los demas parece que han vivido 2 guerras mundiales... pues eso también se paga :S

Has dicho que este piso es infinitamente mejor. Planteate si realmente es una buena oportunidad e incluso en 240 ya sería un preciazo, porque si realmente es tan bueno como dices, te la juegas a perderlo.

Al final es todo una apuesta. Aguantar a que todo baje de forma generalizada donde los pisos de 250 se anunciaran a 220 o comprar jugando con los precios que hay. Que cada uno ponga en una balanza su situación economica y perspectivas, mire con honestidad al zulo que quiere ofertar y saber si vale la pena subir la apuesta o esperar agazapado.

Por cierto, en la zona que me interesa el mercado está definitivamente loco. Se subio una casa a 265 hace menos de 2 semanas y ya está reservada. Era una casa grande, con un patio hermoso con piscina. Pero la casa es antigua (del 83) y necesita un profundo lavado de cara. Y el otro dia mencionaba una casa que visite que estaba en 275. Pensaba que la habían retirado de la venta... pero parece que se ha vendido. De puñeteros locos. Definitivamente en esta zona la palabra crisis no existe :S

 

[Paparajote]

Hace tiempo que las reservas de dominio no se pagan para levantarlas, y hoy en dia incluso el proceso es automatico realizado por la financiera con el cobro de la ultima cuota.

No siempre, en algunas financieras el proceso de levantar la reserva de dominio sigue teniendo que hacerlo el que pidió el préstamo.

 

[999999999]

No me acuerdo como se llama eso que has puesto suena mas bien a internet pero me dijo que se podia hacer con los pisos que el lo habia hecho para no tener sustos.

Hay q cagarse...

El arrendamiento con opción de compra no es una venta con precio aplazado - Notario Francisco Rosales

El arrendamiento con opción de compra, es como las arras, un invento que sólo puede traer problemas

www.notariofranciscorosales.com

Francisco Rosales el 05/02/2021 a las 9:40 am
Hola Santiago
Una cosa es una venta con precio aplazado (en la que el comprador adquiere el dominio) y otra una venta con precio aplazado y reserva de dominio (en la que obviamente el dominio sigue en el vendedor)

 

[FeministoDeIzquierdas]

El alquiler con opción a compra no funciona así, el precio de venta futuro se establece en el momento del alquiler, y se decide el % descuento que tendrán esas cuotas de alquiler realizadas.

No suele interesar hacer este tipo de contrato para ninguna de las partes, porque no sabes el precio que tendrá la vivienda cuando termine el alquiler, y puedes estar "malvendiendo" o que simplemente al inquilino no le interese ya el precio ni con el "descuento" de lo que ha ido pagando de alquiler.

El alquiler con opción a compra interesa solo al vendedor, que suele usar ésto para vender algo mas caro. Suele usarse cuando el vendedor no se baja del burro o cuando la promotora puede "perder el tiempo" a cambio de ganar mas dinero.

Excepciones habrá, pero todavía no he visto un alquiler con opción a compra donde el precio de la vivienda sea razonable. Quizás alguna vivienda que lleve muchísimos años sin venderse, pero como digo es porque el dueño no se baja del burro.

Es como aquello de "facilidades de pago", que quiere decir que no se bajan del burro en precio pero aceptan un pago mas largo en el tiempo.

 

[FeministoDeIzquierdas]

No llegué a mirarla. Quería a tipo fijo con esas condiciones. El capital ni es mucho ni es a 30 años, seguro me saldría mejor la variable pero decidí asumir el sobrecoste de la regularidad.
La variable a 25 años está a 0,86%+euríbor.

Mi caso es un tanto especial porque con esta de Targobank he cancelado la primera que había firmado en julio de 2020 para asegurarme una operación buena, dejando a posteriori afinar tema hipotecario.

A gente le parecerá curioso pero se puede hacer.... Es más, incluso se me concedió esta segunda hipoteca teniendo viva la primera hipoteca de mi vivienda habitual, al ser el mismo banco sabían mi historial previo y bien es cierto que la primera la liquido en menos de un año siendo una variable a euríbor+0,5 de la cual no estoy pagando intereses desde hace ya mucho.

Por si le sirve a alguien mi reflexión:

Yo he sido muy talibán del plazo fijo (mis dos hipotecas han sido así). Para mi el plazo fijo significa seguridad (siempre pagas lo mismo), y si no estoy seguro de que voy a poder pagar una hipoteca con el plazo fijo puedo hacer cálculos a largo plazo.

Sin embargo, para la próxima voy a tirar de variable. Tengo el 100% del dinero para comprar lo que quiero comprar, pero como el precio del dinero es tan baratísimo, teniendo en cuenta la inflación me interesa mas que sea variable y así poder ganar dinero con la hipoteca (si tu hipoteca es al 1% y la inflación es del 2%, estas ganando un 1%). Si el Euribor (o lo que pongan nuevo) pega un salto tiro de mi capital y pago el resto de la hipoteca.

En resumen:
- Si quieres irte a lo seguro, pagando mas dinero = Plazo fijo.
- Si puedes aceptar riesgo (teniendo otros bienes o propiedades en caso de una subida del interés), y pagar menos intereses por un precio bajo del dinero = Variable.

También puedes combinar ámbas, por cierto.

 

[Leño]

Sin embargo, para la próxima voy a tirar de variable. Tengo el 100% del dinero para comprar lo que quiero comprar, pero como el precio del dinero es tan baratísimo, teniendo en cuenta la inflación me interesa mas que sea variable y así poder ganar dinero con la hipoteca (si tu hipoteca es al 1% y la inflación es del 2%, estas ganando un 1%). Si el Euribor (o lo que pongan nuevo) pega un salto tiro de mi capital y pago el resto de la hipoteca.

Pero si pagas a tocateja, tu hipoteca es al 0% y estarías ganando un 2%, no?

 

[Karel]

Por si le sirve a alguien mi reflexión:

Yo he sido muy talibán del plazo fijo (mis dos hipotecas han sido así). Para mi el plazo fijo significa seguridad (siempre pagas lo mismo), y si no estoy seguro de que voy a poder pagar una hipoteca con el plazo fijo puedo hacer cálculos a largo plazo.

Sin embargo, para la próxima voy a tirar de variable. Tengo el 100% del dinero para comprar lo que quiero comprar, pero como el precio del dinero es tan baratísimo, teniendo en cuenta la inflación me interesa mas que sea variable y así poder ganar dinero con la hipoteca (si tu hipoteca es al 1% y la inflación es del 2%, estas ganando un 1%). Si el Euribor (o lo que pongan nuevo) pega un salto tiro de mi capital y pago el resto de la hipoteca.

En resumen:
- Si quieres irte a lo seguro, pagando mas dinero = Plazo fijo.
- Si puedes aceptar riesgo (teniendo otros bienes o propiedades en caso de una subida del interés), y pagar menos intereses por un precio bajo del dinero = Variable.

También puedes combinar ámbas, por cierto.

Totalmente de acuerdo.

 

[Naga2x]

Pero si pagas a tocateja, tu hipoteca es al 0% y estarías ganando un 2%, no?

Pero si por el camino el dinero que no usas lo haces productivo...

 

[FeministoDeIzquierdas]

Pero si pagas a tocateja, tu hipoteca es al 0% y estarías ganando un 2%, no?

Si, pero si pagas a tocateja no haces trabajar el dinero. He intentado simplificar lo que puedes hacer.

Comprar al contado es colocar el dinero en tu casa y punto. No esta mal, pero tu dinero esta "muerto".

Ahora mismo tengo mi dinero invertido en acciones que me entregan dividendos. La mayoría me da entre un 4% y un 7% y puedo venderlas cuando quiera (de hecho tengo stop-loss para prevenir caidas por debajo de mi precio de compra). Esta todo en empresas sólidas, de muchos años, y renombre (Pfizer, Norsk Hydro, RWE, Cisco, IBM...).

Si compro una propiedad al contado ese 4-7% lo pierdo. Si una hipoteca en España me ofrece un 1% de interés, y la inflación es del 2%, estoy ganando ese 1% + cualquier porcentaje que mi dinero me dé, desde el paupérrimo 0.5% a plazo fijo sin sobresaltos de algunos bancos como invertir en acciones que estan en mínimos históricos (varios de mis valores se han doblado ya).

No solo eso, tambien tengo ese dinero ahí para emergencias graves (despido y quedarme sin paro o algo rellenito).

Yo NO recomiendo ésto a largo plazo, porque no sabemos como irá la inflación, y tampoco lo recomiendo si no tienes un buen capital en el banco, pero si tienes capital y la idea es pagar rápido (10 años, que es mi plan) yo lo recomiendo.

 

[FeministoDeIzquierdas]

¿Podrías explicar un poco más cómo va eso? Las condiciones para pedir financiación son diferentes con un contrato de alquiler con opción a compra? Por curiosidad y desconocimiento lo pregunto.

Hace meses visité una vivienda (al verla vi que no me interesaba) en la que el dueño proponía en vez de venta directa, firmar un contrato de alquiler con opción a compra: la razón es que le convenía por temas de pagar menos impuestos (la gente mayor lo suele hacer, esperarse a edad jubilado) y tener a alguien pillado por los bemoles.
Pedía una garantía o entrada (llamemoslo como querais) creo recordar de 35K. Si al final no llegabas a ejecutar la compra perdías 35K y lo mejor de todo es que no podías ejecutar la compra hasta que él te diera permiso (con lo cual quien sabe si cuando puedes hacerlo te has quedado en paro o los bancos han cerrado el grifo para muchos perfiles).

Me pareció un jeta de cuidado. Tengo una conocida que se metió en un alquier con opción a compra (su intención era comprar la vivienda logicamente) y el propietario murió antes. Parece mentira pero esas cosas pueden pasar. Así que se quedó sin poder comprar la vivienda y habiendo pagado unas cuotas de alquiler mayor (los herederos no quisieron respetar dicho contrato alegando que eso se firmó con el padre y no con ellos).

El problema que planteas es porque los contratos no se hacen corréctamente. Ámbas opciones que propones son buenas si el contrato se hace bien.

Caso 1: Si tienes una hipoteca y te quedas en paro el problema lo tienes si o si. Sin embargo, NADA te impide hacer una hipoteca con el banco que se ejecute a futuros. Tanto es así que yo lo he hecho con las dos que he tenido, ya que ámbas eran para viviendas sobre plano y la ejecución de la hipoteca era por tramos (según terminaban partes de la vivienda). Si das 35k de entrada y el resto cuando el dueño quiera, lo negocias con el banco y el dueño firma. También podeis imponer un plazo máximo y pasado ese tiempo la hipoteca empieza si o si.

Caso 2: Tu conocida es fulastre. TODOS los alquileres con opción a compra tienen un tiempo de ejecución máximo. Si la persona se muere el contrato prevalece y puedes seguir pudiendo comprar la hipoteca. Imagino que ni habrá hablado con un abogado o no será un abogado especialista, porque si no no entiendo la estupidez de esa señora.

El único problema del alquiler con opción a compra es que suelen inflar los precios, pero si no es una opción cojonuda.

 

[FeministoDeIzquierdas]

No se pierde nada, tambien conozco caso de un familiar que hizo un trato con unos ancianos les pasaba una cantidad a cambio de que cuando murieran la vivienda que tenian fuera suya, los familiares denunciaron cuando los viejos se murieron ya que no sabian nada, logicamente se comieron una............. mi familiar se hizo con la vivienda, no demasiados problemas.

Eso es distinto. Se llama "contrato de propiedad nuda".

Por alguna razón que se me escapa no es mas popular en España. El contrato de propiedad nuda significa que COMPRAS legalmente la vivienda pero sus dueños anteriores tienen el derecho de uso. Al morir los "dueños" (ahora inquilinos) la vivienda te la quedas tú.

Es una figura legal que no puede ser impugnada por hijos, sobre todo si se hace corréctamente, con abogados de ámbas partes y un notario, que es como se deben hacer estas cosas.

En éste tipo de contratos puedes incluso especificar que entregas una cantidad fija hasta que se mueran los dueños, o que entregas una cantidad total que pasa a sus herederos. Dependiendo de la edad y la relación familiar de los dueños con sus hijos os interesará un método u otro.

Yo conozco un caso al que le pasan una cantidad fija a la "dueña", pero el piso esta a nombre del dueño real. Ellos bromean diciendo que el dueño apuesta a que la inquilina muera lo antes posible, y la inquilina apuesta por vivir lo mas posible. A mi me parece una opción genial porque la señora tiene un "sueldo" garantizado.

 

[Karel]

Si, pero si pagas a tocateja no haces trabajar el dinero. He intentado simplificar lo que puedes hacer.

Comprar al contado es colocar el dinero en tu casa y punto. No esta mal, pero tu dinero esta "muerto".

Ahora mismo tengo mi dinero invertido en acciones que me entregan dividendos. La mayoría me da entre un 4% y un 7% y puedo venderlas cuando quiera (de hecho tengo stop-loss para prevenir caidas por debajo de mi precio de compra). Esta todo en empresas sólidas, de muchos años, y renombre (Pfizer, Norsk Hydro, RWE, Cisco, IBM...).

Si compro una propiedad al contado ese 4-7% lo pierdo. Si una hipoteca en España me ofrece un 1% de interés, y la inflación es del 2%, estoy ganando ese 1% + cualquier porcentaje que mi dinero me dé, desde el paupérrimo 0.5% a plazo fijo sin sobresaltos de algunos bancos como invertir en acciones que estan en mínimos históricos (varios de mis valores se han doblado ya).

No solo eso, tambien tengo ese dinero ahí para emergencias graves (despido y quedarme sin paro o algo rellenito).

Yo NO recomiendo ésto a largo plazo, porque no sabemos como irá la inflación, y tampoco lo recomiendo si no tienes un buen capital en el banco, pero si tienes capital y la idea es pagar rápido (10 años, que es mi plan) yo lo recomiendo.

Esa es una postura que mucha gente no consigue ver, se ciega a pagar al contado algo sin pensar que está perdiendo dinero.
Mi primera hipoteca fue de 100.000€, si hubiera querido podría haber pagado al contado la vivienda (Ese es un tema aparte que daría que hablar), pero preferí jugar con ese dinero porque:

1.- Cada año he tenido el 15% asegurado por la deducción de vivienda habitual que quitaron en 2012
2.- El tipo de interés soportado es de euríbor+0.5% y durante los 10 primeros años no ha habido un año que no le sacara un rendimiento medio del 3,5% después de impuestos al dinero no invertido. Teniendo en cuenta que en esos 10 años el tipo de interés medio soportado ha rondado el 2,0%, la hipoteca me ha salido gratis y he recibido dinero.
3.- He tenido la opción de amortización anticipada a coste cero siempre aunque no me ha compensado

A modo de curiosidad he llegado a arriesgarme con bonos soberanos catalanes y valencianos que daban más del 5% en tres años, en el fondo estaba seguro de que era deuda pública...……. con lo que Spain al rescate y BCE detrás por si hubiera dudas. Con esa historia unos 9.000€ desde el sofá.

 

[Leño]

Si, pero si pagas a tocateja no haces trabajar el dinero. He intentado simplificar lo que puedes hacer.

Comprar al contado es colocar el dinero en tu casa y punto. No esta mal, pero tu dinero esta "muerto".

Ahora mismo tengo mi dinero invertido en acciones que me entregan dividendos. La mayoría me da entre un 4% y un 7% y puedo venderlas cuando quiera (de hecho tengo stop-loss para prevenir caidas por debajo de mi precio de compra). Esta todo en empresas sólidas, de muchos años, y renombre (Pfizer, Norsk Hydro, RWE, Cisco, IBM...).

Si compro una propiedad al contado ese 4-7% lo pierdo. Si una hipoteca en España me ofrece un 1% de interés, y la inflación es del 2%, estoy ganando ese 1% + cualquier porcentaje que mi dinero me dé, desde el paupérrimo 0.5% a plazo fijo sin sobresaltos de algunos bancos como invertir en acciones que estan en mínimos históricos (varios de mis valores se han doblado ya).

No solo eso, tambien tengo ese dinero ahí para emergencias graves (despido y quedarme sin paro o algo rellenito).

Yo NO recomiendo ésto a largo plazo, porque no sabemos como irá la inflación, y tampoco lo recomiendo si no tienes un buen capital en el banco, pero si tienes capital y la idea es pagar rápido (10 años, que es mi plan) yo lo recomiendo.

Lo que pasa esque ese 4-7% no está garantizado. Bien podría suceder que las acciones se dieran un batacazo y perder mucho más. Si no, ¿por qué los bancon iban a estar interesados en ganar sólo un 1% si pueden ganar un 4-7%?

Sé que tu intención es moverte rápido, pero no siempre se puede

 

[Alguien random]

Eso es distinto. Se llama "contrato de propiedad nuda".

Por alguna razón que se me escapa no es mas popular en España. El contrato de propiedad nuda significa que COMPRAS legalmente la vivienda pero sus dueños anteriores tienen el derecho de uso. Al morir los "dueños" (ahora inquilinos) la vivienda te la quedas tú.

Es una figura legal que no puede ser impugnada por hijos, sobre todo si se hace corréctamente, con abogados de ámbas partes y un notario, que es como se deben hacer estas cosas.

En éste tipo de contratos puedes incluso especificar que entregas una cantidad fija hasta que se mueran los dueños, o que entregas una cantidad total que pasa a sus herederos. Dependiendo de la edad y la relación familiar de los dueños con sus hijos os interesará un método u otro.

Yo conozco un caso al que le pasan una cantidad fija a la "dueña", pero el piso esta a nombre del dueño real. Ellos bromean diciendo que el dueño apuesta a que la inquilina muera lo antes posible, y la inquilina apuesta por vivir lo mas posible. A mi me parece una opción genial porque la señora tiene un "sueldo" garantizado.

Comprar casa y dejar la nuda propiedad al inquilino puede tener su público, pero desde luego no quien busca primera vivienda. Así que demos por hecho que solo interesa al que buscar invertir. En todo este tiempo solo he visto una casa a la venta de este modo. Su precio era "atractivo" (unos 50 mil menos que las viviendas para entrar a vivir). Compensa? Pues habría que verlo, pero yo creo que no. Primero porque no sabes la edad ni estado de salud de lque vive alli. Si el actual dueño tiene 60 años... a saber cuando tomas el control de la casa. Lo mismo es un roble y te dura hasta los 90, que lo mismo le da un cancer y no dura ni 2 años.

Al final es una apuesta. Ese precio en 20 años seguramente sea un regalo, pero has tenido XXX mil euros bloqueados durante esos 20 años. Y en este foro (por lo que os leo) me da que sois capaces de generar bastante más de 50 mil EUR en 20 años, así que el ahorro no compensa si quieres invertir, y directamente es una locura meterse en algo asi si buscas primera vivienda. A todo eso, suma la incertidumbre de futuro sobre si la zona se lumpenizará, o la dificultad de vender algo así si te cansas y prefieres invertir en otra cosa... o incluso la opción de que te mueres tu antes que el que ahora disfruta la casa.