*Tema mítico* : Es buen momento para comprar

[sepultada en guano]

A veces me gusta filtrar por precios altos en las zonas que controlo (Almería, Motril y Granada) para ver casoplones que no puedo permitir o para partirme la caja viendo a flipaos. Hoy os presento uno del segundo tipo:

https://www.idealista.com/inmueble/92983151/

Básicamente estás pagando 380 mil eur por una parcela de menos de 200 metros. Porque no creo que el que tiene ese dinero quiera vivir en una casa paco edificada en los 60. Así que súmale demolición y edificación. Ánimo, yo creo que conseguirá venderla.

Para rematar: haciendo esquina a calles abiertas al público.
Genial.

 

[juliendres22]

En España cualquier chaval que quiera ganar un mínimo de dinero y tenga cerebro tiene que irse fuera. Yo lo he hecho, mis antepasados lo han hecho, y los Españoles lo llevamos haciendo desde que no se ponía el sol en el imperio.

España es para retirarse, para vacaciones, para hacer turismo, para playa, mar, y comer bien. Yo me independicé muy joven porque trabajaba en un sector "raro" y nunca me ha faltado el curro, y aun así acabé teniéndome que ir porque cobraba una hez (en comparación con lo que se cobraba afuera).

Todos los que se dediquen al turismo van a ser casapapis hasta que se mueran los padres, y luego vivirán en micropisos de Metrovacesa (ya irás viendo las noticias sobre el 2023).

Por cierto y a riesgo de repetirme: Vivienda hay. Gente que quiere alquilar a Españoles habemos. Pero necesitamos protección y garantías. En el microsegundo que el gobierno proteja NUESTRA propiedad privada nunca mas tendrás problemas para alquilar.

Una duda que me surge. Leyendo algunos de tus posts, entiendo que vives en Alemania. Si consideras que en España hay tanta inseguridad jurídica y es tan "malo" alquilar vivienda aquí ¿por qué no has comprado tus viviendas en Alemania? Entiendo que allí también existirán oportunidades de inversión.

 

[FeministoDeIzquierdas]

Una duda que me surge. Leyendo algunos de tus posts, entiendo que vives en Alemania. Si consideras que en España hay tanta inseguridad jurídica y es tan "malo" alquilar vivienda aquí ¿por qué no has comprado tus viviendas en Alemania? Entiendo que allí también existirán oportunidades de inversión.

Encantado de responder.

No vivo en Alemania. Vivo en España pero tengo familia distribuida por el norte de Europa y, tanto por motivos familiares como laborales, hay años que cotizo en España y otros que cotizo en Alemania u otros paises, pero generalmente Alemania. Cierto es que llevo varios años cotizados aqui.

También es cierto que en el 2020, al enterarme de que nos iban a encerrar, decidí largarme y llevo aqui (en Alemania) desde entonces. Por temas de amigos y familiares tengo acceso a una vivienda gratis aqui (aunque tengo que pagar la luz, internet, etc...).

El motivo por el que no he comprado viviendas en Alemania es porque aqui no hay tanto margen de beneficio, y las personas que alquilan, mientras te paguen el alquiler, no puedes echarlas así como así. En España el mercado de alquiler para estudiantes es, en mi humilde opinión (y puedo estar muy equivocado), mas beneficioso.

La última vivienda que compré no tiene ni 10 años. Si la pongo en venta HOY con un 50% de descuento le habría obtenido beneficio. Eso en Alemania no es tan sencillo.

 

[geremi]

Me parece que hay una creencia bastante errónea de que en Madrid y Barcelona todo el mundo se saca sueldos de más de 30k y ya te garantizo que eso no es así. Salvo puestos de responsabilidad o antigüedad en compañías importantes, aquí el sueldo más habitual es de mileurista, y el que gana 2000€ netos al mes ya puede considerarse afortunado (no hablo de funcis, estos juegan en otra liga).

Ojalá los sueldos fuesen 3 veces más altos que en Zaragoza para compensar la diferencia de precio en la vivienda, pero eso está bien lejos de la realidad.

Depende del sector. En el mío, sector IT, en cuanto tienes unos años de experiencia, 4-5, te pones en 30k fácilmente... comiendo hez en cualquier carnica eso sí.

 

[geremi]

En obra nueva en ensanche de vallecas, ¿creéis que podría bajar algo?
https://www.idealista.com/pro/arjusa/inmueble/88972322/foto/2/

Te pone que son 100m2 pero luego útiles son 75m2. 252.800€+iva= 278.000€ no hay nada más barato (incluso he llegado a ver Vppl mas caro..)
Pregunté por la condiciones y son 3.000€ +500€ de gastos de gestión +10% del precio + 22 cuotas de 250€. Todo más IVA.
Creo que iré ésta semana a que me echen cuentas porquecon esas cuentas no llegas al 20% a la entrega (se supone que finales del 22, pero ya será 23-24)

Decir que en el solar no han metido ni una excavadora, sólo tienen el cartel. en la zona pisos similares de unos 15 años piden entre 240-320k
como éste: https://www.idealista.com/inmueble/92507554/ o éste: https://www.idealista.com/inmueble/93106993/foto/35/
he buscado más antiguos, como de los 90 sin urbanización, 3hab, 2 baños y ascensor y rondan los 180-200k y necesitan reforma.

Los que sois de Madrid, una amiga compró la semana pasada sobre plano en el cañaveral 310k ya iva y todo 3hab, 2 baños, 2 plazas de garaje y trastero y bastantes buenas calidades (suelo radiante por ejemplo) pero la urbanización sólo tiene piscina. Dicen que es zona en auge

Como ya expuse, mi chico y yo tenemos dos viviendas, una que en su día compró mi marido en plena burbuja y es dónde vivimos pequeña, sin ascensor.. lo que llamáis piso Paco y otra que compré yo en la crisis para alquilar o vivir en el futuro si pusieran ascensor (estamos con el papeleo, pero de momento nada) que echando los cálculos que habéis puesto me renta tenerla en alquiler, ya que pagué por ella 72.500€ son 3hab, 1 baño sin ascensor y tengo unos inquilinos que van a hacer 4 años con los que estoy super contenta y me pagan 650€. (los gastos del piso son pocos, 30€ de comunidad, 200€ de ibi y unos 130-150€ de seguro) es una zona que se alquilan muy bien la verdad.

La idea al poder ser es alquilar ambas y comprar una más nueva, grande...etc. y si el precio de la nueva se va de padre vendería la mía (los veo en 120-150k, creo que 100k estaría bien) para dar más pasta para la entrada, si es nuevo aprovecharía los 2-3 años que quedan para que las entreguen para seguir alquilándola y haciendo hucha para la nueva casa. Y si se puede no vender ninguna y alquilar ambas mejor. La de mi chico no renta venderla, hice tanteo y se compro en su momento en 186k le metió reforma... y ahora si se vende calculo que serían como 120k que cubre lo que queda de hipoteca y poco más

El banco nos ha dicho que hasta 200.000k de hipoteca sin problema. Ambos somos ahorradores, tenemos trabajos indefinidos estamos en torno a los 50k anuales entre los dos. Es lo que he leído por arriba, tenemos ahorros y nunca sabes si acertarás comprando ahora o seguir esperando...

El caso es esperar a que baje el piso de 15 años a unos 200k en 2-3 años? (eso si baja a ese nivel) o comprar ya el nuevo ir pagando y de aquí a que lo entreguen la hipoteca que quede sea de 200-220k. No se hace mucha obra nueva y la que se hace mucho es vppl que no podemos acceder a ella.

De precio no parece que esté mal. Importante a que calle daría el piso, porque esa Avenida tiene un tráfico de aupa.

El gran problema del Ensanche, entre otros por el que mi familia y yo nos fuimos, es la incineradora de Valdemingomez. Te vas a pasar un montón de días donde no podrás ni abrir las ventanas del olor a hez, biocombustión, por no hablar de la de furanos cancerígenos que se respiran a diario.

 

[juliendres22]

Encantado de responder.

No vivo en Alemania. Vivo en España pero tengo familia distribuida por el norte de Europa y, tanto por motivos familiares como laborales, hay años que cotizo en España y otros que cotizo en Alemania u otros paises, pero generalmente Alemania. Cierto es que llevo varios años cotizados aqui.

También es cierto que en el 2020, al enterarme de que nos iban a encerrar, decidí largarme y llevo aqui (en Alemania) desde entonces. Por temas de amigos y familiares tengo acceso a una vivienda gratis aqui (aunque tengo que pagar la luz, internet, etc...).

El motivo por el que no he comprado viviendas en Alemania es porque aqui no hay tanto margen de beneficio, y las personas que alquilan, mientras te paguen el alquiler, no puedes echarlas así como así. En España el mercado de alquiler para estudiantes es, en mi humilde opinión (y puedo estar muy equivocado), mas beneficioso.

La última vivienda que compré no tiene ni 10 años. Si la pongo en venta HOY con un 50% de descuento le habría obtenido beneficio. Eso en Alemania no es tan sencillo.

Entiendo entonces que a pesar de todo lo malo que tenga el mercado del alquiler en España, es mucho más rentable para inversores que el de alemania. Entonces al final la inseguridad jurídica de España va de la mano de una mayor beneficio potencial, que viene a ser la regla de oro de cualquier inversión: a mayor riesgo, mayor beneficio (potencial).

 

[FeministoDeIzquierdas]

Entiendo entonces que a pesar de todo lo malo que tenga el mercado del alquiler en España, es mucho más rentable para inversores que el de alemania. Entonces al final la inseguridad jurídica de España va de la mano de una mayor beneficio potencial, que viene a ser la regla de oro de cualquier inversión: a mayor riesgo, mayor beneficio (potencial).

Mas o menos por ahí va el tema.

Yo trato de maximizar beneficio y minimizar riesgo. Los Alemanes no tienen tanta fiebre de comprar vivienda como los Españoles. Como resultado, comprar una vivienda en Alemania para venderla luego no es tan buen negocio. De hecho, en Alemania si no quieres pagar impuestos extra debes esperarte 10 años (en España son 3).

Por otro lado, los Españoles son mucho de comprar vivienda, y en España A LA LARGA la vivienda siempre sube. Peeeeero los Españoles tambien son mucho de okupar, de no pagar, etc...

Así que, ¿cuál es la solución ideal para aprovechar una vivienda que puedas vender con comodidad, y un inquilino que no te dé problemas? Pues la solución la encontré yo con "el estudiante extranjero".

Fue pura observación. En una gran mayoría de casos a los estudiantes extranjeros les ayudan sus padres (además de alguna beca), y los buenos estudiantes suelen ser hijos de buenos padres que se preocupan por ellos. Así que sumas todos esos componentes y obtienes la solución: Alquilar a estudiantes pero con contrato y responsabilidad a nombre de los padres. El siguiente paso fue ir diréctamente a la universidad que esta encantadísima de proporcionarme estudiantes. No recuerdo ni haber puesto un anuncio en el periódico nunca.

Es como todo. La vivienda son ladrillos de hez. Si le quitas el componente emocional, los nervios, y "el ansia", automáticamente te pones por encima de todo vendedor y comprador.

Si sabes que la vivienda va a caer a partir del verano (Y VA A CAER) solo tienes que sentarte y esperar. Ni preguntes precios, ni trates de hacer entrar en razón a un propietario. Es perder el tiempo. Todo lo que debes hacer es comprar una coca cola fresquita y sentarte en un bordillo a esperar. Cuando veas la sangre te esperas otros seis meses. Y cuando toda la economía esté totalmente destrozada te pones un pañuelito en la nariz para evitar el mal olor y a comprar a precio de saldo.

Ocurrió en el 2008. Yo compré en esos tiempos y te puedo dar testimonio directo. Y volverá a ocurrir.

 

[FeministoDeIzquierdas]

Para rematar: haciendo esquina a calles abiertas al público.
Genial.

No hay bemoles de llamar a la inmobiliaria y, grabadora en mano, preguntar si esa casa "es tranquila"

 

[juliendres22]

Mas o menos por ahí va el tema.

Yo trato de maximizar beneficio y minimizar riesgo. Los Alemanes no tienen tanta fiebre de comprar vivienda como los Españoles. Como resultado, comprar una vivienda en Alemania para venderla luego no es tan buen negocio. De hecho, en Alemania si no quieres pagar impuestos extra debes esperarte 10 años (en España son 3).

Por otro lado, los Españoles son mucho de comprar vivienda, y en España A LA LARGA la vivienda siempre sube. Peeeeero los Españoles tambien son mucho de okupar, de no pagar, etc...

Así que, ¿cuál es la solución ideal para aprovechar una vivienda que puedas vender con comodidad, y un inquilino que no te dé problemas? Pues la solución la encontré yo con "el estudiante extranjero".

Fue pura observación. En una gran mayoría de casos a los estudiantes extranjeros les ayudan sus padres (además de alguna beca), y los buenos estudiantes suelen ser hijos de buenos padres que se preocupan por ellos. Así que sumas todos esos componentes y obtienes la solución: Alquilar a estudiantes pero con contrato y responsabilidad a nombre de los padres. El siguiente paso fue ir diréctamente a la universidad que esta encantadísima de proporcionarme estudiantes. No recuerdo ni haber puesto un anuncio en el periódico nunca.

Es como todo. La vivienda son ladrillos de hez. Si le quitas el componente emocional, los nervios, y "el ansia", automáticamente te pones por encima de todo vendedor y comprador.

Si sabes que la vivienda va a caer a partir del verano (Y VA A CAER) solo tienes que sentarte y esperar. Ni preguntes precios, ni trates de hacer entrar en razón a un propietario. Es perder el tiempo. Todo lo que debes hacer es comprar una coca cola fresquita y sentarte en un bordillo a esperar. Cuando veas la sangre te esperas otros seis meses. Y cuando toda la economía esté totalmente destrozada te pones un pañuelito en la nariz para evitar el mal olor y a comprar a precio de saldo.

Ocurrió en el 2008. Yo compré en esos tiempos y te puedo dar testimonio directo. Y volverá a ocurrir.

Entendido, ¡muchas gracias por contestar!

El tuyo no es mi caso, ya que yo busco comprar para vivir, pero gracias por saciar mi curiosidad.

De momento toca seguir esperando porque entiendo que, con los números que yo sacaba antes para mi piso, el inversor que "compra para alquilar" va a pedir mínimo ese -30% de rebaja para poder sacarle un rendimiento bruto de al menos un 5% al alquiler. Así que mi competencia son los de "comprar para vivir", que sí están dispuestos a pedir menos rebaja (o ninguna) porque tienen un factor emocional.

El consejo que me quedo de todo este hilo es que, salvo excepciones, no vale la pena ni siquiera visitar un piso cuyo precio objetivo (para mi) sea superior a un -10 o -15% de rebaja sobre el anunciado, por encima de esas rebajas los propietarios "se ofenden" así que es una pérdida de tiempo para ambas partes.

 

[FeministoDeIzquierdas]

Entendido, ¡muchas gracias por contestar!

El tuyo no es mi caso, ya que yo busco comprar para vivir, pero gracias por saciar mi curiosidad.

De momento toca seguir esperando porque entiendo que, con los números que yo sacaba antes para mi piso, el inversor que "compra para alquilar" va a pedir mínimo ese -30% de rebaja para poder sacarle un rendimiento bruto de al menos un 5% al alquiler. Así que mi competencia son los de "comprar para vivir", que sí están dispuestos a pedir menos rebaja (o ninguna) porque tienen un factor emocional.

El consejo que me quedo de todo este hilo es que, salvo excepciones, no vale la pena ni siquiera visitar un piso cuyo precio objetivo (para mi) sea superior a un -10 o -15% de rebaja sobre el anunciado, por encima de esas rebajas los propietarios "se ofenden" así que es una pérdida de tiempo para ambas partes.

Encantado de ayudar si mi experiencia te sirve para algo.

Yo diría que el método "buitre" se puede aplicar incluso para vivir. De hecho, se puede aplicar para todo en ésta vida.

Si quieres una vivienda YA vas a pagar por ello. Si quieres "ésa" vivienda porque es la que te gusta, vas a pagar por ello. Pero si dispones de algo de tiempo (dos años como máximo, tampoco es tanto), sabes lo que quieres (tantas habitaciones en tal sitio), y no te enamoras de una vivienda en particular, entonces tienes la sartén por el mango.

Quien se ofende por un descuento de un 15% es porque tiene poca competencia. Cuando ven la despensa vacía y todo el mundo vendiendo a -25% ya se bajará los pantalones.

Aunque parezca lo contrario yo no especulo con viviendas ni me dedico a ésto profesionalmente. Simplemente trato mi euros como si fueran un ejercito que de deben rendir lo máximo posible y pelear bajo mis órdenes. Ahora mismo tengo una parte acuartelados esperando a cuando el contrincante esté prácticamente muerto, antes de que lleguen los buitres profesionales, pues tratar de conseguir mi parte del botín.

 

[Neusxe]

De precio no parece que esté mal. Importante a que calle daría el piso, porque esa Avenida tiene un tráfico de aupa.

El gran problema del Ensanche, entre otros por el que mi familia y yo nos fuimos, es la incineradora de Valdemingomez. Te vas a pasar un montón de días donde no podrás ni abrir las ventanas del olor a hez, biocombustión, por no hablar de la de furanos cancerígenos que se respiran a diario.

Es o aquí o zona norte: Alcobendas/Sanse donde por el mismo precio compras un piso que necesita reformas.
Porque la familia de mi chico es de aquí (y a veces nos echan una mano con el crio) y mi familia del norte. Irnos a Alcalá/Rivas...etc descartado porque sería en tierra de nadie.
Ahora vivimos al final del Congosto, pegado al ensanche, conocemos esa avenida, en la zona hay de todos los servicios y con el parque que están haciendo enfrente va a quedar bonito. Lo de la incineradora es otra cosa, pero aquí, en Rivas, Arganda, Getafe... depende de donde sople el aire.

Es una manzana completa, dará a la avenida grande, al interior de la urbanización o a las calles pequeñas de alrededor

 

[sepultada en guano]

No hay bemoles de llamar a la inmobiliaria y, grabadora en mano, preguntar si esa casa "es tranquila"

 

[geremi]

Es o aquí o zona norte: Alcobendas/Sanse donde por el mismo precio compras un piso que necesita reformas.
Porque la familia de mi chico es de aquí (y a veces nos echan una mano con el crio) y mi familia del norte. Irnos a Alcalá/Rivas...etc descartado porque sería en tierra de nadie.
Ahora vivimos al final del Congosto, pegado al ensanche, conocemos esa avenida, en la zona hay de todos los servicios y con el parque que están haciendo enfrente va a quedar bonito. Lo de la incineradora es otra cosa, pero aquí, en Rivas, Arganda, Getafe... depende de donde sople el aire.

Es una manzana completa, dará a la avenida grande, al interior de la urbanización o a las calles pequeñas de alrededor

Ver archivo adjunto 585822

Nosotros hemos vivido ocho años en la parte más cercana a Congosto y el barrio está bien pero le falta mucho. El tema de los colegios ahora está mejor pero hace unos años fue un dolor de muelas, pasará lo mismo con los institutos. El centro de salud es el segundo más saturado de todo Madrid. No hay bibliotecas ni centros culturales. El parque de la gavia tiene buena pinta, y el polideportivo, aunque pequeño también (los dos proyectos de Carmena todo hay que decirlo). Esta parte del Ensanche, en mi opinión, es mucho mejor que la que está cruzando la M45.

Lo que hay es un poco de inseguridad en los últimos tiempos. Mucho robo en pequeño comercio. A mi me quitaron la batería del coche tres veces en un año... una de ellas entre las dos y las cuatro de la tarde de un domingo.

Y el tema de la Incineradora parece que no se va a resolver a corto medio plazo... vamos ni a largo por desgracia.

Mientras que no cojas la cara que da a la Av, el resto son calles muy tranquilas. Y en la Jaranda hay buen pan, caro pero bueno.

 

[Neusxe]

Nosotros hemos vivido ocho años en la parte más cercana a Congosto y el barrio está bien pero le falta mucho. El tema de los colegios ahora está mejor pero hace unos años fue un dolor de muelas, pasará lo mismo con los institutos. El centro de salud es el segundo más saturado de todo Madrid. No hay bibliotecas ni centros culturales. El parque de la gavia tiene buena pinta, y el polideportivo, aunque pequeño también (los dos proyectos de Carmena todo hay que decirlo). Esta parte del Ensanche, en mi opinión, es mucho mejor que la que está cruzando la M45.

Lo que hay es un poco de inseguridad en los últimos tiempos. Mucho robo en pequeño comercio. A mi me quitaron la batería del coche tres veces en un año... una de ellas entre las dos y las cuatro de la tarde de un domingo.

Y el tema de la Incineradora parece que no se va a resolver a corto medio plazo... vamos ni a largo por desgracia.

Mientras que no cojas la cara que da a la Av, el resto son calles muy tranquilas. Y en la Jaranda hay buen pan, caro pero bueno.

Eso es, el centro de salud con la libre elección lo tengo en otra zona (donde mis suegros por la comodidad si ellos llevan al niño y no está tan saturado) el polideportivo ya está en obras y no tardará en terminarse. Y es lo que dices, la zona de Congosto hasta la M45 incluso cercaría más y descartaría la zona más pegada a las torres Ortiz.
Igualmente estamos hablando de 278.000€ por 75m2 útiles en Vallecas... hace algunos años he visto obra nueva que no hemos comprado y luego nos hemos arrepentido pero es como todo lo mismo compras y suben que compras y o no suben o bajan... el tema era intentar limitar el presupuesto a 200-240

 

[geremi]

Eso es, el centro de salud con la libre elección lo tengo en otra zona (donde mis suegros por la comodidad si ellos llevan al niño y no está tan saturado) el polideportivo ya está en obras y no tardará en terminarse. Y es lo que dices, la zona de Congosto hasta la M45 incluso cercaría más y descartaría la zona más pegada a las torres Ortiz.
Igualmente estamos hablando de 278.000€ por 75m2 útiles en Vallecas... hace algunos años he visto obra nueva que no hemos comprado y luego nos hemos arrepentido pero es como todo lo mismo compras y suben que compras y o no suben o bajan... el tema era intentar limitar el presupuesto a 200-240

Unos amigos compraron uno de 100m2 útiles hace unos 6-7 años por 230k... en el mejor momento... ahora por uno así les pedirían 100k más.