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Madmaxista
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Cómo la millonaria sanción a los agentes inmobiliarios cambiará la forma en que compramos y vendemos casas
Ivette Leyva
mié, 1 de noviembre de 2023, 10:34 p. m
Después de once días en juicio, la asociación de agentes inmobiliarios de Estados Unidos (NAR, en inglés) deberá pagar US$ 1.800 millones, acusada de conspirar para inflar las comisiones por la venta de hogares. La NAR planea apelar, pero ese proceso podría tardar años en resolverse y se espera, entretanto, que el fallo transforme por completo la industria inmobiliaria del país.
El impacto se sintió inmediatamente este martes, cuando se hundieron varias acciones de bienes raíces y corretaje. Las acciones de Zillow llegaron a registrar en la sesión una caída del 6.9%, la mayor desde junio de 2022; las de Redfin llegaron a desplomarse un 5.7%, mientras que las de Compass cerraron la sesión con un descenso de más del 4% y. Ninguna de esas empresas fue nombrada en la demanda, que se presentó en Kansas City, Missouri, contra la NAR, Keller Williams Realty y HomeServices of America, de Berkshire Hathaway.
El fallo de Missouri se suma otra demanda colectiva privada desde Illinois, que está pidiendo hasta US$ 40 mil millones a la NAR, así como a los acuerdos de principios de año de las firmas de corretaje Re/Max y Anywhere Real Estate, obligadas a pagar US$ 55 millones y US$ 83.5 millones, respectivamente, y a dejar de exigir que sus agentes pertenezcan a la NAR.
El Departamento de Justicia también está examinando el sistema de comisiones compartidas, que normalmente obliga a los vendedores de viviendas a pagar una reducción del 5% al 6% del precio de venta, dividida entre su agente y el representante del comprador.
Según un análisis de Bloomberg, en el peor de los casos el gobierno federal podría intentar prohibir las comisiones compartidas, lo que alteraría la forma en que los agentes inmobiliarios han hecho negocios durante décadas. Pero, ¿es eso realmente tan malo?
Dependiendo de a quién se le pregunte, las demandas podrían revolucionar o arruinar la industria inmobiliaria. Bloomberg señala que podría ser una mala noticia, en un momento en que el sector inmobiliario estadounidense está en gran medida paralizado, con tasas hipotecarias acercándose al 8% y ventas de viviendas ya existentes acercándose a mínimos no vistos desde la crisis de 2007.
Así funcionaba la industria hasta hoy
Buscar en un océano de ofertas y compradores potenciales es una pesadilla para la mayoría de los propietarios dispuestos a vender su casa. Por lo general, contratar un agente inmobiliario alivia ese dolor de cabeza y garantiza que el proceso sea más fácil y rápido: a cambio, el agente pide un 3% del precio de venta y suele aconsejar cubrir también la comisión del agente del comprador (otro 3%).
Casi convencidos de no poder concretar la transacción sin ayuda profesional, los vendedores terminan por aceptar y, al momento de cerrar el trato, la regla general es entregar un solo cheque del 6% de las ganancias a su agente, quien luego lo divide con el corredor del comprador.
Según los demandantes de los casos anteriores, este método forma parte de una “estafa” de gran alcance que obliga a los vendedores de viviendas a desembolsar miles de millones de dólares cada año en comisiones “injustas”. El eje de ese “plan” son las MLS (Multiple Listing Service), o las bases de datos locales online donde los agentes comparten fotografías e información detallada sobre las casas en venta.
Lo que los agentes llaman colectivamente MLS, dice Business Insider, es en realidad una red de aproximadamente 600 bases de datos locales independientes en todo el país. Casi el 97% de las MLS son propiedad de asociaciones de agentes inmobiliarios locales o están operadas por ellas y se rigen por reglas de la NAR.
El alcance de la base de datos MLS es increíblemente poderoso: casi el 86% de los vendedores el año pasado incluyeron allí sus propiedades. A cambio, la NAR exige que los vendedores que cotizan en la MLS acepten la “regla de compensación cooperativa” o la expectativa de que el vendedor pague una comisión al agente del comprador. Las demandas contra la NAR podrían reescribir esas reglas.
Actualmente, cuando alguien compra una casa con la ayuda de un agente de bienes raíces, las reglas están diseñadas para que sus comisiones sean lo más discretas posible: dado que el vendedor paga a ambos agentes, el comprador no paga nada por adelantado. Hasta hace apenas unos años, a los agentes inmobiliarios se les permitía incluso decir a los compradores que sus servicios eran gratuitos, lo que nunca ha sido realmente el caso.
Después de todo, el comprador es quien aporta el dinero para la propiedad. Pero el sentido de ilusión que ofrece esa propuesta ayuda a los agentes a preservar sus comisiones, ya que los compradores no tienen que pensar en las tarifas y los vendedores están incentivados a prometer altas comisiones para que los corredores vean sus propiedades con buenos ojos.
La tasa actual de comisiones suele estar entre el 2.5% y el 3% del precio total de venta. Foto: Getty Images (Worawee Meepian via Getty Images)
¿Qué pasará ahora?
Los cambios que llegarían con las demandas podrían aumentar la competencia entre los agentes, reducirían drásticamente las comisiones y potencialmente ahorrarían a los consumidores entre US$ 20.000 y US$ 30.000 millones al año, dijeron expertos a Insider.
La NAR sostiene que el modelo actual ayuda a los compradores primerizos y de bajos ingresos que no tienen el efectivo disponible para pagarle a un agente por adelantado. Pero sus detractores alegan que la industria podría reinventarse y encontrar formas que permitan a los compradores obtener la financiación destinada a los honorarios de sus agentes, de la misma manera que ya la obtienen para financiar su casa nueva.
Stephen Brobeck, miembro de la Federación de Consumidores de Estados Unidos, dijo que la NAR no establece una comisión mínima que los corredores de cotización deban prometer a sus contrapartes del lado del comprador; técnicamente, podría ser tan solo US$ 1. Pero la tasa actual suele estar entre el 2.5% y el 3% del precio total de venta, por lo que cualquier valor por debajo de esa cantidad significa que la casa de los vendedores podría tener menos probabilidades de ganar terreno.
es-us.finanzas.yahoo.com
Comunijmohhhhh no nos dejan robaaaaaaarrrr a cuatro manos ni en EEUU!!!!
Y esperar, que estos pronto se va a extender a Europa también.
Ivette Leyva
mié, 1 de noviembre de 2023, 10:34 p. m
Después de once días en juicio, la asociación de agentes inmobiliarios de Estados Unidos (NAR, en inglés) deberá pagar US$ 1.800 millones, acusada de conspirar para inflar las comisiones por la venta de hogares. La NAR planea apelar, pero ese proceso podría tardar años en resolverse y se espera, entretanto, que el fallo transforme por completo la industria inmobiliaria del país.
El impacto se sintió inmediatamente este martes, cuando se hundieron varias acciones de bienes raíces y corretaje. Las acciones de Zillow llegaron a registrar en la sesión una caída del 6.9%, la mayor desde junio de 2022; las de Redfin llegaron a desplomarse un 5.7%, mientras que las de Compass cerraron la sesión con un descenso de más del 4% y. Ninguna de esas empresas fue nombrada en la demanda, que se presentó en Kansas City, Missouri, contra la NAR, Keller Williams Realty y HomeServices of America, de Berkshire Hathaway.
El fallo de Missouri se suma otra demanda colectiva privada desde Illinois, que está pidiendo hasta US$ 40 mil millones a la NAR, así como a los acuerdos de principios de año de las firmas de corretaje Re/Max y Anywhere Real Estate, obligadas a pagar US$ 55 millones y US$ 83.5 millones, respectivamente, y a dejar de exigir que sus agentes pertenezcan a la NAR.
El Departamento de Justicia también está examinando el sistema de comisiones compartidas, que normalmente obliga a los vendedores de viviendas a pagar una reducción del 5% al 6% del precio de venta, dividida entre su agente y el representante del comprador.
Según un análisis de Bloomberg, en el peor de los casos el gobierno federal podría intentar prohibir las comisiones compartidas, lo que alteraría la forma en que los agentes inmobiliarios han hecho negocios durante décadas. Pero, ¿es eso realmente tan malo?
Dependiendo de a quién se le pregunte, las demandas podrían revolucionar o arruinar la industria inmobiliaria. Bloomberg señala que podría ser una mala noticia, en un momento en que el sector inmobiliario estadounidense está en gran medida paralizado, con tasas hipotecarias acercándose al 8% y ventas de viviendas ya existentes acercándose a mínimos no vistos desde la crisis de 2007.
Así funcionaba la industria hasta hoy
Buscar en un océano de ofertas y compradores potenciales es una pesadilla para la mayoría de los propietarios dispuestos a vender su casa. Por lo general, contratar un agente inmobiliario alivia ese dolor de cabeza y garantiza que el proceso sea más fácil y rápido: a cambio, el agente pide un 3% del precio de venta y suele aconsejar cubrir también la comisión del agente del comprador (otro 3%).
Casi convencidos de no poder concretar la transacción sin ayuda profesional, los vendedores terminan por aceptar y, al momento de cerrar el trato, la regla general es entregar un solo cheque del 6% de las ganancias a su agente, quien luego lo divide con el corredor del comprador.
Según los demandantes de los casos anteriores, este método forma parte de una “estafa” de gran alcance que obliga a los vendedores de viviendas a desembolsar miles de millones de dólares cada año en comisiones “injustas”. El eje de ese “plan” son las MLS (Multiple Listing Service), o las bases de datos locales online donde los agentes comparten fotografías e información detallada sobre las casas en venta.
Lo que los agentes llaman colectivamente MLS, dice Business Insider, es en realidad una red de aproximadamente 600 bases de datos locales independientes en todo el país. Casi el 97% de las MLS son propiedad de asociaciones de agentes inmobiliarios locales o están operadas por ellas y se rigen por reglas de la NAR.
El alcance de la base de datos MLS es increíblemente poderoso: casi el 86% de los vendedores el año pasado incluyeron allí sus propiedades. A cambio, la NAR exige que los vendedores que cotizan en la MLS acepten la “regla de compensación cooperativa” o la expectativa de que el vendedor pague una comisión al agente del comprador. Las demandas contra la NAR podrían reescribir esas reglas.
Actualmente, cuando alguien compra una casa con la ayuda de un agente de bienes raíces, las reglas están diseñadas para que sus comisiones sean lo más discretas posible: dado que el vendedor paga a ambos agentes, el comprador no paga nada por adelantado. Hasta hace apenas unos años, a los agentes inmobiliarios se les permitía incluso decir a los compradores que sus servicios eran gratuitos, lo que nunca ha sido realmente el caso.
Después de todo, el comprador es quien aporta el dinero para la propiedad. Pero el sentido de ilusión que ofrece esa propuesta ayuda a los agentes a preservar sus comisiones, ya que los compradores no tienen que pensar en las tarifas y los vendedores están incentivados a prometer altas comisiones para que los corredores vean sus propiedades con buenos ojos.
La tasa actual de comisiones suele estar entre el 2.5% y el 3% del precio total de venta. Foto: Getty Images (Worawee Meepian via Getty Images)
¿Qué pasará ahora?
Los cambios que llegarían con las demandas podrían aumentar la competencia entre los agentes, reducirían drásticamente las comisiones y potencialmente ahorrarían a los consumidores entre US$ 20.000 y US$ 30.000 millones al año, dijeron expertos a Insider.
La NAR sostiene que el modelo actual ayuda a los compradores primerizos y de bajos ingresos que no tienen el efectivo disponible para pagarle a un agente por adelantado. Pero sus detractores alegan que la industria podría reinventarse y encontrar formas que permitan a los compradores obtener la financiación destinada a los honorarios de sus agentes, de la misma manera que ya la obtienen para financiar su casa nueva.
Stephen Brobeck, miembro de la Federación de Consumidores de Estados Unidos, dijo que la NAR no establece una comisión mínima que los corredores de cotización deban prometer a sus contrapartes del lado del comprador; técnicamente, podría ser tan solo US$ 1. Pero la tasa actual suele estar entre el 2.5% y el 3% del precio total de venta, por lo que cualquier valor por debajo de esa cantidad significa que la casa de los vendedores podría tener menos probabilidades de ganar terreno.
Además de ahorrarle a los consumidores hasta US$ 30.000 millones al año, si a partir de ahora cada parte paga directamente a su propio agente, se espera que haya más transparencia y más incentivos para que los clientes negocien con sus corredores. “Simplemente no tiene ningún sentido que el vendedor tenga que pagarle al agente del comprador”, dijo Brobeck a Insider en junio.
Cómo la millonaria sanción a los agentes inmobiliarios cambiará la forma en que compramos y vendemos casas
Dependiendo de a quién se le pregunte, las demandas podrían revolucionar o arruinar la industria inmobiliaria.
Comunijmohhhhh no nos dejan robaaaaaaarrrr a cuatro manos ni en EEUU!!!!
Y esperar, que estos pronto se va a extender a Europa también.
