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El piso como seguro de vida
Miles de mayores de 65 años transforman su vivienda en renta a través de la hipoteca inversa
Una anciana sonríe mientras una chica le peina su melena blanca y el que parece su marido le hace carantoñas desde el sofá de al lado. Un poco más tarde, él va a una sucursal bancaria, donde los empleados le atienden con una amabilidad inaudita. Finalmente, el matrimonio recibe a dos hijos en su lujoso y soleado piso, y una voz en off dice: "Transforme su casa en dinero sin venderla".
Una anciana sonríe mientras una chica le peina su melena blanca y el que parece su marido le hace carantoñas desde el sofá de al lado. Un poco más tarde, él va a una sucursal bancaria, donde los empleados le atienden con una amabilidad inaudita. Finalmente, el matrimonio recibe a dos hijos en su lujoso y soleado piso, y una voz en off dice: "Transforme su casa en dinero sin venderla".
El bienestar del idílico matrimonio de este anuncio de una caja de ahorros tiene una única responsable: la hipoteca inversa. La idea es sencilla. Los mayores de 65 años que tengan un piso y dificultades para llegar a fin de mes pueden convertir su vivienda en una renta, única o periódica, y seguir habitando en ella el resto de sus días.
Aunque alguna entidad financiera ya ofrecía este producto hace cinco años, es en los dos últimos cuando ha comenzado a salir de las catacumbas. Y es de esperar que la reforma de la ley hipotecaria que entrará en vigor tras el verano sirva como acicate para que más entidades se interesen por esta nueva forma de hipotecarse.
Hasta ahora, sólo una docena larga de cajas de ahorros se han fijado en un producto que, según una encuesta reciente, una de cada cuatro personas de entre 55 y 80 años encuentra "muy interesante". Casi el 90% de los encuestados por la empresa TNS dijo ser propietario de su vivienda, la misma proporción que manifestó el deseo de vivir en su casa hasta la fin. A falta de datos oficiales, se calcula que unas 10.000 personas o parejas tienen ya una de estas hipotecas.
Con cierto recelo
Las grandes entidades bancarias miran con cierto recelo a la hipoteca inversa. A pesar de que lo comercializa, La Caixa considera que es un producto "delicado" por sus peculiaridades con las personas mayores; mientras que el Santander ni siquiera lo incluye en su cartera. Ni piensa hacerlo por ahora. "Nos gusta trabajar con productos financieros bien reglamentados y éste todavía no lo está. Cuando la legislación sea más clara, estudiaremos sus ventajas e inconvenientes", dicen en el banco que preside Emilio Botín sobre un producto que crece considerablemente en otros países. Se prevé que Estados Unidos supere este año las 100.000 hipotecas inversas, más del doble de las formalizadas dos años antes.
Entidades como Ibercaja o Caixa Terrassa sí que se han interesado por un producto en principio dirigido a los casi 14 millones de españoles con más de 65 años, el 30% de la población. En los casi dos años que Caixa Terrassa lleva comercializándola, un millar de mayores que tienen la suerte de ser ricos en activos pero la mala pata de ser pobres en dinero han contratado una hipoteca inversa. Roger Mateu y Rosa Verdaguer, los dos de 82 años, son un buen ejemplo.
Hace más de un año que se dieron cuenta de que su ático de 60 metros cuadrados en el centro de Badalona (Barcelona) podía ayudarles a mejorar su nivel de vida. Lo hipotecaron por 300.000 euros, y a cambio reciben durante 12 años una renta mensual de 1.200 euros. Si el matrimonio viviera los 12 años, recibiría un total de 172.000 euros, el 57% del total hipotecado. ¿Y una vez que pasen estos 12 años? "Con lo cascados que estamos, no creo que ninguno de los dos vea ese día", responde socarrón Mateu. Aunque sobrevivieran a este periodo, el matrimonio tendría el derecho a continuar en su piso hasta la fin.
Comparados con los 700 euros y pico de pensión que reciben entre los dos, la paga extra que les llega de la caja de ahorros hace que este matrimonio se sienta casi millonario.
Para empezar, hicieron algo que llevaban deseando toda su vida: un crucero por el Mediterráneo de ocho días. "Antes no habríamos podido ni soñarlo", dice Mateu. Pero lo que realmente buscaban era disfrutar en sus últimos años de un poco de tranquilidad sin molestar a sus cuatro hijos, "todos casados y con sus propios problemas". Los nuevos ingresos harán que si sus problemas de corazón se complican, Mateu o su esposa puedan pagar a alguien que se ocupe de ellos.
La radiografía del hipotecado inverso que da Caixa Terrassa es un cliente de 79 años que recibe una renta de 835 euros por una hipoteca de 325.000 euros, que vive en una ciudad, sobre todo, Madrid o Barcelona. Amadeo Guarch, subdirector de la caja catalana, asegura que esta hipoteca se convirtió en el producto estrella cuando en 2006 abrieron una sucursal en Madrid. "Recibíamos llamadas de clientes interesándose antes de que abriéramos la oficina", recuerda.
No obstante, los bancos aún no han mostrado interés por este producto. Y sólo algunas cajas de ahorro la tienen en su catálogo, como Ibercaja, Caixa Sabadell o Caja de Ahorro de la Inmaculada, además de las citadas.
Los contratos se reparten prácticamente a medias entre los firmados por un titular -en su mayoría, mujeres que al quedarse viudas ven cómo sus ingresos quedan reducidos a la mitad- o por una pareja.
Esta hipoteca ofrece a los titulares la garantía de espera, es decir, el compromiso de que tras su fallecimiento la entidad mantendrá la operación pendiente de cobro. Así, los herederos pueden quedarse con la vivienda pagando la diferencia del valor de la hipoteca menos las rentas percibidas, además de un interés. En caso contrario, la entidad financiera les paga la cantidad no amortizada.
Algunos riesgos
Es aquí donde Guasch explica por qué en este producto "financiero-social" los bancos van a la zaga respecto a las cajas. "Existen unos riesgos inherentes, como que los clientes vivan mucho, trabajamos con un tipo de interés fijo a 18 o 20 años. Además, el mercado inmobiliario está en un punto álgido, y ahora es cuando se valoran los pisos. Con un plazo tan amplio, nadie nos asegura que en un futuro valgan menos. Por eso nos ocupamos nosotros, que tenemos una vocación más social que los bancos", afirma.
La mayor parte de los que ahora contratan una hipoteca inversa lo hacen abocados por lo escaso de sus pensiones, pero los analistas apuntan que la mentalidad está cambiando y auguran que los jubilados recurrirán a este mecanismo para mejorar su nivel de vida o simplemente para pagarse algún capricho.
Pero mientras llega el día en el que sea algo habitual perder la propiedad del hogar de toda la vida para pagar una vuelta al mundo, la mayor parte de los que han tomado esta decisión lo hacen por motivos mucho más acuciantes. Como el matrimonio Mateu-Verdaguer. "Una vez muertos, mis hijos tendrán que vender el piso; pero como el dinero es nuestro, no pasa nada", dice Mateu.
Menos fúnebre que la renta vitalicia
La hipoteca inversa es, en realidad, la evolución de otro producto financiero con garantía de un inmueble. Este producto consiste en que una persona mayor o un matrimonio de ancianos propietarios de una vivienda, la transmiten a una entidad -desde un banco a una residencia de ancianos- que a cambio les garantiza una renta de por vida y la posibilidad de seguir viviendo en su domicilio hasta que fallezcan.
Este producto, a diferencia de la hipoteca inversa no tiene marcha atrás, es decir, que al fallecimiento del propietario de la vivienda, sus herederos no pueden rescatar la propiedad porque ésta pasa a la entidad que ha abonado la renta.
Por eso, esta opción suele estar destinada a personas mayores que el de las hipotecas inversas, a partir de los 70 años.
La renta mensual a percibir depende de tres variables: el valor de la vivienda, la edad y el sesso de la persona o personas que lleven a cabo la operación. A modo de ejemplo, un hombre de 78 años con un piso valorado en unos 180.300 euros recibiría una renta mensual de 673 euros.
El traspaso de la vivienda se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad como una compraventa. Todos los gastos corren a cargo del comprador. El beneficiario tampoco tiene que abonar los gastos extraordinarios o derramas que se produzcan en el edificio, ni el impuesto de bienes inmuebles.
PARA EL 30% DE LA POBLACIÓN
Sólo una docena
de cajas de ahorro comercializa
este producto
El mercado potencial son los 14 millones de españoles con más de 65 años, el 30% de la población
El cliente tipo es un jubilado de 79 años que recibe una renta de 835 euros por una hipoteca de 325.000 euros
Los herederos pueden rescatar la vivienda abonando a la entidad financiera la diferencia entre la hipoteca y las rentas pagadas, más el pago de un interés
