El Gobierno podrá inhabilitar a las tasadoras cuando lastasaciones falten a la verdad
- Autor del tema Mi_casa_es_tu_casa
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pepeleches
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Tasación en la que estuve presente para compra (una amiga): cuánto necesitas? Tanto....ah, pues vale.
300€ que se llevan. Así yo también hago negocio, no?
Si necesito que me tases el piso por un 120% de lo que vale (como ha pasado tantas veces), estoy incrementando el precio. Porque el tasador ha de presentar un informe con los últimos precios de tasación de la zona.
Es decir, si realmente valía 30 kilos y le pongo 34 porque me lo pides, el siguiente tasador se basará su informe en que a tal fecha se vendieron x pisos en la zona tasados en 34. Si los datos oficiales han dicho que la vivienda ha subido un 15%, ella podrá tasar un piso exactamente igual por 40. Pero OJO!!!!, es que el cliente igual le dice que si puede subir un poco más xq lo necesita. Vale, por un par o tres de millones no pasa nada, está dentro de lo correcto.
Resumen: el mismo piso que hace un año valía 30 un año después se ha tasado por 43, cuando la subida 'real' ha sido de un 15% (4,5 millones). Y al año siguiente...
Este hecho ha sido FUNDAMENTAL para la burbuja. No ha creado la locura pisitífera pero ha hecho que los precios subieran mucho más rápidos.
Sinceramente ominae (y no quiero hablar de lo de siempre...) prefiero que sea el estado quien tenga la vara de medir y no una empresa privada que se atiene a lo que le pide el cliente en pos de su propio beneficio.
300€ que se llevan. Así yo también hago negocio, no?
Si necesito que me tases el piso por un 120% de lo que vale (como ha pasado tantas veces), estoy incrementando el precio. Porque el tasador ha de presentar un informe con los últimos precios de tasación de la zona.
Es decir, si realmente valía 30 kilos y le pongo 34 porque me lo pides, el siguiente tasador se basará su informe en que a tal fecha se vendieron x pisos en la zona tasados en 34. Si los datos oficiales han dicho que la vivienda ha subido un 15%, ella podrá tasar un piso exactamente igual por 40. Pero OJO!!!!, es que el cliente igual le dice que si puede subir un poco más xq lo necesita. Vale, por un par o tres de millones no pasa nada, está dentro de lo correcto.
Resumen: el mismo piso que hace un año valía 30 un año después se ha tasado por 43, cuando la subida 'real' ha sido de un 15% (4,5 millones). Y al año siguiente...
Este hecho ha sido FUNDAMENTAL para la burbuja. No ha creado la locura pisitífera pero ha hecho que los precios subieran mucho más rápidos.
Sinceramente ominae (y no quiero hablar de lo de siempre...) prefiero que sea el estado quien tenga la vara de medir y no una empresa privada que se atiene a lo que le pide el cliente en pos de su propio beneficio.
>> 47 <<
Madmaxista
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http://www.burbuja.info/inmobiliari...juicio-por-inflar-precios-usa.html#post530872
Un informe de tasación infló los resultados de Martinsa en 2007
Tasamadrid dio a los activos de Fadesa un valor mayor al pagado en la OPA
M. JIMÉNEZ / J. RODRÍGUEZ - Madrid / A Coruña - 17/07/2008
Un informe de tasación infló los resultados de Martinsa en 2007 · ELPAÍS.com
¿Creeis que se acabará inhabilitando arguna chociedad tasadiora tochuna dargun menisterio ar final?En el imaginario colectivo, y en la opinión de los expertos, hay cierto consenso acerca de que el problema de Martinsa es que pagó demasiado cara la compra de Fadesa. Sin embargo, la contabilidad de la empresa no lo reflejó así, sino todo lo contrario.
La revalorización de los activos permitió a Martinsa esquivar las pérdidas de 2007
El pasivo frente a acreedores añade 900 millones a los 5.300 de los bancos
Un informe de Tasamadrid,: sociedad de tasación filial de Caja Madrid
Eso convertía la compra de Fadesa -cuyo 86,5% costó 3.512 millones en marzo de 2007- en una ganga, hasta el punto de que la empresa se apuntó 416 millones como beneficio por la diferencia entre la cantidad pagada y el supuesto valor real de los activos, según se refleja en la auditoría de la compañía.
Sin ese apunte contable, respaldado por el informe de Tasamadrid, Martinsa-Fadesa habría entrado en pérdidas en 2007, por los altos gastos asociados a la compra de Fadesa.
Fuentes de la empresa señalan que la valoración de los activos del informe de Tasamadrid es inferior o más conservadora a la que en su momento realizó CB Richard Ellis para los activos de Fadesa.
De haberse aplicado esa valoración se hubiera generado un beneficio muy alto de forma artificial, añaden, de unos 1.900 millones.
En comparación con esa cifra, la de Tasamadrid aminoró el beneficio, añaden. Un portavoz de Caja Madrid, por su parte, indicó que la entidad no tenía nada que decir sobre la tasación y que aunque Tasamadrid es una filial al 100% de Caja Madrid, no disponían de información al respecto.
Tasamadrid advirtió de que la valoración sólo era válida asumiendo como buenas las hipótesis de desarrollo y gestión urbanística facilitadas por los propios administradores de la sociedad.
Ese punto es importante, porque la partida principal de la cartera de Martinsa-Fadesa es suelo no urbanizable, que la empresa esperaba que fuera recalificado.
Así se explica el interés de Fernando Martín en que las administraciones públicas agilizaran la urbanización de suelo. El presidente de Martinsa aprovechó en octubre del año pasado la presentación del lobby del ladrillo para amenazar con un aumento "vertiginoso" de los precios de la vivienda si los ayuntamientos y comunidades no hacían más rápidos los trámites urbanísticos.
La elevada valoración de los activos que permitió a Martinsa-Fadesa esquivar las pérdidas no es un caso aislado, informa Luis Doncel.
Fuentes del sector apuntan que las tasadoras se dejaron llevar en los años del boom del ladrillo por la euforia y las tasaciones se dispararon.
"El mercado tenía unas expectativas en las que no preveía ningún riesgo; y las valoraciones se hicieron en función de ese riesgo cero.
Lo paradójico es que, por un precio muy alto que se pusiera, el mercado siempre respondía y se cerraban las operaciones", explican.
Pero las tasadoras ya notaron a mediados de 2006 que el ritmo de ventas disminuía, y las valoraciones no reflejaron lo que entonces parecía un aterrizaje suave y que ha acabado convertido en un vuelo sin motor.
"Estas empresas deberían haber sido más cautelosas", confirman en otra compañía fuentes que no quieren dar su nombre.
La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) llevaba tiempo advirtiendo de manera confidencial
El presidente del regulador, Julio Segura, ya avisó el año pasado que revisaría el control sobre las empresas cotizadas del sector por su "aparente riesgo contable".
Segura dijo entonces que el valor de las empresas del ladrillo no debía reflejar expectativas futuras. Y hace sólo un mes y medio, la CNMV hizo públicas unas recomendaciones para que las inmobiliarias se aseguraran de que las sociedades de tasación que contrataban fueran realmente independientes.
La alta deuda para la compra de Fadesa es la que ha llevado al grupo a solicitar voluntariamente el concurso de acreedores. Lo hizo el martes en el Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña. La empresa reconoce un pasivo de más de 6.200 millones, repartidos entre la matriz y media docena de filiales, que también habían contraído deudas y que se han sumado al procedimiento. De esa cifra, 5.289 millones corresponden a entidades.
El equipo jurídico de Martinsa, que lidera el bufete Gómez-Acebo & Pombo, considera que el pasivo que reconoce la compañía, entre la matriz y las filiales, es meramente estimativo, por cuanto a partir de ahora se sumarán más acreedores que no estaban contemplados inicialmente, entre ellos subcontratistas y empresas auxiliares. De hecho, en el listado inicial hay entidades que figuran por cantidades significativamente inferiores a las que ellas mismas han reconocido, como la propia Caja Madrid.
El titular del juzgado, Pablo González Carreró-Fojón, que ha solicitado documentación adicional antes de admitir a trámite la suspensión, medita si incorporar al proceso todas las empresas que componen el grupo o bien remitir a los juzgados de Madrid las sociedades allí domiciliadas.
Otro tanto sucede con el expediente de regulación de empleo (ERE) que ha activado la compañía. El titular del juzgado entiende, según las fuentes consultadas, que el ERE se incorporará al proceso judicial. Mientras esto no suceda, la extinción de contratos prevista por Martinsa seguirá su curso. El juzgado de A Coruña que instruye el caso, integrado por cinco funcionarios, verá ampliado su personal a instancias del juez, que ya ha recibido apoyo explícito de la administración de justicia gallega.
Fuentes judiciales creen posible que se proponga un convenio ordinario de acreedores para cubrir de forma ordenada parte de las deudas contraídas, para lo cual la Ley Concursal establece un plazo de cinco años. Sin embargo, antes de ese plazo, los acreedores con garantía hipotecaria podrían ejecutarlas.
Jafemafe, Inmobiliaria Mar Plus, Fecler, Inomar, Town Planning Consultores y Construcciones Pórtico son las filiales que se han incorporado al concurso para evitar que fueran embargadas, pues formaban parte de las garantías de los préstamos.
El valor de los activos declarados por Martinsa Fadesa ascendía a mediados del año pasado a 12.976 millones, con una cartera de suelo de 27,5 millones de metros cuadrados. Richard Ellis ha rebajado este año la valoración a 10.804 millones, aunque algunos acreedores dudan de que la cifra se corresponda con los precios de mercado. En teoría, sus activos son superiores al pasivo declarado, aunque serán los administradores judiciales quienes realicen nuevas tasaciones para revisar el valor real de la empresa.
La deuda es de 6.200 millones
La deuda sometida al concurso de acreedores es de más de 6.200 millones, que comprenden 5.289 millones de deuda financiera (en la lista) y 900 millones de acreedores comerciales. La deuda del grupo supera los 7.000 millones, pero parte no entra en el concurso.
http://www.burbuja.info/inmobiliari...-estadisticas-de-vivienda-no-son-fiables.html
http://www.burbuja.info/inmobiliari...tadisticas-y-otras-falsedades.html#post614840
http://www.burbuja.info/inmobiliari...-aunque-tendra-que-mejorarlas.html#post851165
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Este hilo es de marzo.
¿Cuantas tasadoras llevamos inhabilitadas en especulandia tras el anuncio de marzo?
NInguna, y eso que ya ha salido el primer escandalo al respecto. Pero ya sabemos lo bien que están llevando la crisis desde este desgobierno que sigue paralizado y sin tomar medidas de calado.
>> 47 <<
Madmaxista
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Normal que no inhabiliten a ninguna a pesar de sus anuncios de chichinabo. De lo contrario ¿como contestarían a eso?
Ojo con la ley concursal...¿qué podría pasar en los registros de propiedad, y en los contratos hipotecarios una vez es noticia que precisamente la tasadora que fijó el precio de tu zulo ha sido inhabilitada?
¿Se puede deshacer una compra/venta si a posteriori se demuestra que la tasación ha sido significativamente desfavorable para el vendedor, o el comprador, o el intermediario de la compraventa
Plantea pedir al juez que anule la compra, basandose en el artículo 71 de la Ley Concursal
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>> 47 <<
Madmaxista
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Martinsa infló ya en 2006 sus fondos propios, según el informe del auditor
La empresa ve "inexacto" decir que una tasación hinchó su beneficio en 2007
M. JIMÉNEZ - Madrid - 19/07/2008
blablabla
...La compañía, sin embargo, en una carta remitida a EL PAÍS, considera "inexacto" decir sobre la base de esa información que la inmobiliaria computó los activos de Fadesa por encima de su coste real o que infló sus resultados de 2007 a partir de un informe de tasación.
En su carta, Martinsa insiste, tal y como se reflejaba en la información publicada el jueves por este diario, en que disponía de una valoración alternativa de Richard Ellis,
La compañía también explica que ese apunte contable sólo salvó de las pérdidas al grupo consolidado, pues en las cuentas individuales "las existencias se reflejan al coste de adquisición y por lo tanto no se ha contabilizado ningún ingreso por revalorización".
Martinsa señala que sus cuentas son públicas, están revisadas por la CNMV y auditadas por Ernst & Young sin salvedades. E & Y dio el visto bueno al incluirse una alusión a los condicionantes del informe de Tasamadrid.
Una pregunta infantil que se me ocurre: ¿pa detectar y destapar "inexactitudes" entre docenas de ladrilleras y prensa, que podrían potencialmente haber sido megatasadas con elligría burbujeante, y al final no lo fueron por prudencia, o no, ¿hay que esperar a que haya quiebra? ¿O es imposible que hayan habido muchos más casos de megatasaciones ni inexactitudes potenciales, salvo casos aislados e insignificantes?
:Ui, ¿y este enlace qué pinta aquí?
:¿Y esto?
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VIELZUTUN
Madmaxista
"El Gobierno podrá inhabilitar a las tasadoras cuando lastasaciones falten a la verdad"...JA JA JA JA, y yo me río. No os parece que la decisión llega un poquitín tarde? Por qué no lo hicieron hace como un par de años por lo menos? cuando todo el mundo sabía lo que estaba pasando pero todo el mundo de callaba...
de la terreta
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Las tarifas que aparecen en las webs son tarifas a particulares, las tasaciones encargadas por bancos (el 99.99%) tienen precio cerrado, dependiendo de la entidad, y normalmente independiente del valor de tasación (si la piden ciertos bancos, se paga lo mismo de tasación por un piso de 50mil que de un millón).
Esto no es justo, ya que la responsabilidad tanto del tasador como de la sociedad no es la misma en un caso que en el otro, pero se hace precisamente para evitar lo que dices: que se sobretase para cobrar más, especialmente si estás cerca del límite donde pasas a otra escala.
Además, las tarifas a bancos, que por supuesto son confidenciales, son poco más de la mitad de las que publican las webs para particulares.
de la terreta
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Extraído de Un informe de tasación infló los resultados de Martinsa en 2007 · ELPAÍS.com:
2) TasaMadrid lo hace, pero advierte: ¡OJO! QUE ESTO NO ES LO QUE VALE, ESTO ES LO QUE VALDRÍA SI SE RECALIFICARA HOY MISMO.
3) Martinsa ignora la advertencia e incorpora esos valores a su contabilidad, como si el suelo ya valiera eso.
Creo que está claro que el fraude es de los contables de Martinsa. Es como si vas al joyero, le enseñas un trozo de cristal, y le preguntas: si fuera un diamante, ¿cuánto valdría? y sales de la joyería pensando que tienes todo ese dinero: la culpa es tuya que eres simple, no es que el joyero te haya engañado.
1) Le encargan a TasaMadrid: dime cuánto valdrá este terreno cuando el concejal de turno reciba el maletín y lo recalifique.
2) TasaMadrid lo hace, pero advierte: ¡OJO! QUE ESTO NO ES LO QUE VALE, ESTO ES LO QUE VALDRÍA SI SE RECALIFICARA HOY MISMO.
3) Martinsa ignora la advertencia e incorpora esos valores a su contabilidad, como si el suelo ya valiera eso.
Creo que está claro que el fraude es de los contables de Martinsa. Es como si vas al joyero, le enseñas un trozo de cristal, y le preguntas: si fuera un diamante, ¿cuánto valdría? y sales de la joyería pensando que tienes todo ese dinero: la culpa es tuya que eres simple, no es que el joyero te haya engañado.
txusky_g
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No hay nada más absurdo que una tasadora. El precio de algo es lo que alguien quiere y puede pagar por él. Nada más.
A la hora de dar créditos, los bancos deben darlos en función de quién los pide, su liquidez, sus ingresos, su historial financiero...pero no en función de lo que un "espabilao" diga que vale un piso o casa.
Uno de los grandes problemas que hemos tenído estos años es que tanto el estado como los cuidadanos hemos tratado la vivienda como inversión y no como un bien más como podría ser un coche o una lechuga. De este modo, en vez de ser un gasto, era una inversión que cambiaba de valor (supuestamente para bien) de forma constante y por tanto había que tasarla.
Propongo a ZP y a los que vengan después que traten la vivienda como un bien más, lo metan en el cálculo de IPC (ojalá lo hubieran hecho antes y los tipos hubieran subido hace 7 años en proporción) y eliminen las tasadoras y demás chanchulleros.
Propongo también que tomen una medida que no es ni liberal ni socialdemócrata, es de cajón: declarar el terreno que debe protegerse de la construcción y hacer el resto urbanizable sin más para evitar tres cosas:
a) Que sea un bien escaso en un país con la poca densidad de población que tenemos en España
b) Que sea la forma de financiar Ay-untamientos, concejales, mordidas etc.
c) Que se intenten recalificar terrenos con recursos naturales a proteger porque cuesta lo mismo que recalificar secarrales
Este es el momento. Ahora estamos en crisis y se puede hacer. Adelante
A la hora de dar créditos, los bancos deben darlos en función de quién los pide, su liquidez, sus ingresos, su historial financiero...pero no en función de lo que un "espabilao" diga que vale un piso o casa.
Uno de los grandes problemas que hemos tenído estos años es que tanto el estado como los cuidadanos hemos tratado la vivienda como inversión y no como un bien más como podría ser un coche o una lechuga. De este modo, en vez de ser un gasto, era una inversión que cambiaba de valor (supuestamente para bien) de forma constante y por tanto había que tasarla.
Propongo a ZP y a los que vengan después que traten la vivienda como un bien más, lo metan en el cálculo de IPC (ojalá lo hubieran hecho antes y los tipos hubieran subido hace 7 años en proporción) y eliminen las tasadoras y demás chanchulleros.
Propongo también que tomen una medida que no es ni liberal ni socialdemócrata, es de cajón: declarar el terreno que debe protegerse de la construcción y hacer el resto urbanizable sin más para evitar tres cosas:
a) Que sea un bien escaso en un país con la poca densidad de población que tenemos en España
b) Que sea la forma de financiar Ay-untamientos, concejales, mordidas etc.
c) Que se intenten recalificar terrenos con recursos naturales a proteger porque cuesta lo mismo que recalificar secarrales
Este es el momento. Ahora estamos en crisis y se puede hacer. Adelante
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azkunaveteya
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Martinsa infló ya en 2006 sus fondos propios, según el informe del auditor
La empresa ve "inexacto" decir que una tasación hinchó su beneficio en 2007
M. JIMÉNEZ - Madrid - 19/07/2008
Una pregunta infantil que se me ocurre: ¿pa detectar y destapar "inexactitudes" entre docenas de ladrilleras y prensa, que podrían potencialmente haber sido megatasadas con elligría burbujeante, y al final no lo fueron por prudencia, o no, ¿hay que esperar a que haya quiebra? ¿O es imposible que hayan habido muchos más casos de megatasaciones ni inexactitudes potenciales, salvo casos aislados e insignificantes?
Ui, ¿y este enlace qué pinta aquí?
¿Y esto?
lo que pasa que la ley esta capatasadores es para este año, no para 2007, cuando todo el daño está hecho....
>> 47 <<
Madmaxista
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¿Quienes ignoran? ¿Los que piden el dinero o los que lo prestan? Sin entrar en casos particulares la pregunta sería ¿pueden haber en paises serios y solventes sin mácula imaginable como Especulandia, más entes que hayan hecho lo mimmo? ¿Como se puede saber? ¿Y cuando? ¿Solo te enteras cuando han quebrado? Si la auditoria no fuese a tu gusto, ¿se podrían cambiar de auditor como te cambias de tasadora como de calcetines, según la que más te convenga, o te parezca más prudente y tal?
Ciertamente si vas a un joyero que te tase un cristal, te ha de poner lo que vale el cristal, con su firma y sello: es un cristal, no es un diamante. Esto es una bellota, no es un roble. Esto es espermatozoo, no es un señor con bigote ni un chica con berzas obesas. El tasador podrá poner todos los condicionantes cuento-lecheriles que quiera, pero a fecha de hoy al final del informe, el valor del cristal es de un cristal. Que aluego viene un politicastro al galope le da un beso a tu rana, y se te revaloriza en princesa mágicamente. Pues en cuanto tengas la princesa, te la taso por la piedra, si quieres. De momento tu rana es una rana. Tu cristal es un cristal. A mi no me vengas con monsergas. Yo no te puedo firmar lo que no es. ¿O sí?
Encima vas a otro joyero y te tasa el cristal por la mitad, diciendo también que es un cristal, con su rúbrica y timbre.
La guasa y el despiporre parece estar en que puedes escoger tu tasación, con todos sus "si fuera diamante", "si fuera princesa", "si fuera recalificado", "si fuera un señor con bigote". Puedes escoger la tasación subida de peso, o la no tan subida de peso, y con ella te vas al banco a pedirle 10.000 minolles a ver que te dice.
A ver quien engaña a quien.Hay que ver que imaginación tenemos ¿ein? Seguro que cosas asín no son posibles, y hay mucho mayor control colegiado, que no depende de solo 3 personitas, transparencia, responsables de la oposición supervisando incorruptibles, independencia de las tasadoras entre gestores independientes e impecables y entre los que intentan vender sellos, tochos secarrales cristales tulipanes a precios correctamente tasados y sin considerandos especulativos burbujeables futuribles, incompatibilidad para pasar de creditor a creditado y volver a creditor, de asesor del presidente defensor de los obreros, a presidente de los patronos, objetividad en sopesar la valoracion de los cristalitos digan lo que digan las distintas tasadoras y sus considerandos y condicionales y "si fuera", etc.-Hola, gwenos días
-Gwenos días
-¿Está el encargao deste banco?
-Yo mimmo, dígame.
-Mire que traigo este cristal, que si me lo recalifican en diamante vale una porrada segun esos, y una porrada y media segun aquellos.
-Hoztiaaaa, que diamante más chulo. Pero, ¿parece un cristal, no? ¿No me estará usted engañando?
-Es un cristal de pura cepa, caballero, sacado de un secarral donde no hay de ná, ni agua, ni alcantarillado, ni luz, ni gas, ni servicios, ni telefono, ni carreteras, ni permisos, ni ná, pero en cuanto se recalifique con un par de maletines al recalificador, nos vamos a forrar como cerdos. Menudo pelotazo vamos a pegar, hamijo.
-Perooo, oiga, ¿yo por qué voy a forrarme con eso?
-Présteme 10.000 minolles, y verá la que liamos.
-¿10.000 minolles? ¿Pa qué quiere usted 10.000 minolles? ¿Pa meter algo en los maletines y lo demás pa vivir de gorra? ¿Y que pasa si los recalificadores le dicen que no? ¿Me devolverá usted los 10.000 minolles?
-No, le devolveré el cristal.
-Ah, pues fale, tome usted los 10.000 minolles y gracias.
Imposible. ¿De donde saldrá tanta imagineixon?
Estamos viendo demasiada tele, hamijos. Esto no puede ser sano.
¿Y si nos vamos todos a la playa?
Y aluego devolvemos el cristal megatasado bailando y diciendo...
Si ej que...
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Madmaxista
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La tasadora no creo que tenga herramientas suficientes para medir cuanto valdría esta bellota si fuese roble, si todas las bellotas fuesen robles.
La tasadora no creo que tenga herramientas suficientes para medir cuanto valdría este cristal si fuese diamante, si todos los cristales fuesen diamantes.
Parece una elaboración ficticia, un castillo en el aire hipotético presuponer que habrán varas de recalificación distintas para un suelo determinado respecto los demás suelos rústicos ¿no? Aunque da bastante rabia cuando lo lees, esta es de las pocas cosas que ominae explica muy bien.
Tal vez habría que especificar si este cristal mágicamente fuese diamante, y los demás cristales no se los dejase recalificarse en diamantes, lo cual tampoco lo van a poder garantizar, a menos que tasadores y recalificadores sean designados por el mismo ente, lo cual sonaría muy chungo. ¿O yerro?
Parece que deberían tasar lo que vale ahora, como una foto instantanea de mercado respecto a las últimas transacciones. No tienen herramientas para medir todas las expectativas positivas y negativas, para firmar qué valdrá el año que viene si sobreoferta paro escasez de alimentos y combustibles, hacen que no haya tanto dinero disponible para especular con suelo recalificable.
¿Y si en vez de preguntar cuanto valdría si se recalificase el terreno, pregunta cuanto valdría si hay una fuga radioactiva? No parece que haya herramientas para medirlo objetivamente.
¿Y si en vez de preguntar cuanto valdría si se recalificase el terreno, pregunta cuanto valdría si se empiezan a publicar informes sobre el crecimiento de tuberculosis en la comarca?
¿Pueden tener en cuenta las tasadoras como incidirá el precio del pretroleo dentro de un año, sobre el valor de un terrenito?
¿Y como tasan el precio del petroleo de aquí a un año, si no pueden adivinar ni el de la semana que viene?
La tasación no puede circunscribirse en mirar solo expectativas positivas, cuando en el contexto pueden haber muchos otras expectativas flotantes, que inciden sobre los demás terrenitos circundantes. Hay tantos factores que pueden condicionar un precio en un futuro, independientemente que se recalifique o no, que parece que nadie debería atreverse a firmar valores futuribles, por que honestamente no parecen tener herramientas suficientes para formular tales pronósticos ante la infinidad de variables impredecibles.
Lo único que pueden medir es cuanto vale este terreno hoy si alguien lo compra al contado, sin endeudarse, contrastando con la compraventa de terrenos de características similares que se han comprado en las mismas condiciones por las inmediaciones. Y ni así puede ser fiable del todo, por que viene condicionado por el grado de prisa que han tenido los demás vendedores en querer vender.
No pueden ser muy útiles las tasaciones que se sustentan en los precios de mercado encastillados por el grifo crediticio. Si la competencia da más grifo, a tipos menores, a plazos mayores, el precio se infla artificialmente, que si a partir de un momento dado es mucho más dificil endeudarse, por que la competencia ya no puede conceder créditos con tanta alegría megatasadora y burbujeante.
Esto suena muy verosimil.
Y más si la tasadora "independiente" es una filial 100% propiedad del bankito ¿no?
También parece verosimil, que los bankitos acaben perversamente contratando a la tasadora que ajuste mejor las tasaciones a sus aspiraciones, independientemente del valor de mercado que salga en la instantanea.
Si una tasadora dice... este zulo no vale más de 80.000 ¿como vais a conceder un cipotecón de 200.000 por él a ese insolvente, aunque soñeis que lo va a poder endosar a otro por que encontrará otra tasadora que dirá que vale 220.000, y otro bankito se lo creerá?
Mecachis, una transacción menos por culpa de esa tasadora, cuando el intermediario, el propietario o el insolvente, es hamijo del director.
Si esa tasadora dice... esta hectarea de terreno no vale más de 40.000 ¿como vais a conceder un cipotecón de 1 millon a ese empresaurio pelao que solo tiene terrenos de 40.000 que se los han megatasao a 800.000?
¿Como vais a justificar esos avales hiperhinchados ante vuestros superiores?
Imprimir este sello vale 10 céntimos. No vale 100.000 pelas como dicen esos otros.
Si la tasadora dijese eso, esta tasadora es una chafanegocios, una revientaburbujas, esto no conviene al propietario del terreno, al intermediario de la inmobiliaria, ni al que endosa cipotecones a comisión, si aluego puede irse a currar a otro sitio o jubilarse forrao, si su ente financiero se acaba yendo al pedo. Esta tasadora deja de poder trabajar, y al tiempo los gestores del banco iran cultivando el perfil de otras con mejor disposición al burbujeo mientras se pretenda que el ciclo suba, y a no desburbujear demasiado cuando el ciclo se estanca, y a tasar pabajo si conviniese al gestor del gran bankito tasaciones cada vez bajas, pa poder comprar a precios de risa con lo que han ido acumulando estos últimos años de cobrar comisiones al alza de todos lados, por endosar deudas. ¿Me equivoco?
En todo caso, gracias por tu aportación.
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de la terreta
Madmaxista
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Una tasación puede llevar condicionantes o advertencias. La diferencia es que una tasación con un condicionante no puede ser utilizada para garantía hipotecaria hasta que no se levante el condicionante. Los motivos más comunes para condicionar una tasación son: no disponer del certificado final de obra (en obra nueva); discrepancias de superficies no registradas; o que se dude del ocupante del inmueble -pisos alquilados sin contrato-. Hay muchos más.
También se condiciona cuando se ha supuesto algo para dar el valor de tasación: por ejemplo, en caso de una ampliación de la vivienda legalizable, se tasa por la superficie real, y se condiciona a que se inscriba en el registro de la propiedad la ampliación.
Mientras, la advertencia es lo que la palabra indica: se advierte que hay alguna anormalidad, pero no es grave y puede constituirse la garantía hipotecaria. Un ejemplo típico de advertencia sería incorporar la terraza al salón (se modifica la superficie, ya que la superficie de la terraza pasa de computar al 50% a hacerlo al 100%).
Si en la tasación pone que el valor está condicionado a la recalificación, no puede hacerse una hipoteca con ella hasta que no se haga efectiva la recalificación. Una tasación caduca a los 6 meses, por lo tanto esa tasación no sirve para nada si no se recalifica el terreno en menos de 6 meses.
PERO, AUNQUE SON MAYORÍA, NO TODAS LAS TASACIONES SON PARA PEDIRLE DINERO AL BANCO. Se pueden hacer tasaciones para casos de contenciosos (divorcios, embargos, etc.), para conocer el valor de mercado, o para valoracion de patrimonio (las grandes empresas están obligadas a hacerlo).
Tú eres libre de irte a la tasadora que quieras, siempre que esté homologada por el Banco de España (hay unas 70 u 80) y hacerles el encargo que quieras.
En este caso, el engaño no es darle al banco los terrenos como garantía, sino los beneficios de la empresa:
Por supuesto que no, no puedes decir que el cristal tiene precio de diamante. Pero creo que el ejemplo se entiende: "si me traes un diamante del mismo tamaño que este cristal, valdrá tanto. Pero lo que tienes es un cristal"
Conozco un caso de un tasador inhabilitado (hace un par de años) por tasar pisos cuartos sin ascensor en un pueblo con más pagapensiones ilegales que españoles, que en el más optimista de los casos valdrían 90.000€, por encima de 200.000€. Y conozco otro que está en la guandoca (o a punto de entrar) por falsificar certificados de tasación. Corruptos los hay en todas partes y en todas las profesiones.La guasa y el despiporre parece estar en que puedes escoger tu tasación, con todos sus "si fuera diamante", "si fuera princesa", "si fuera recalificado", "si fuera un señor con bigote". Puedes escoger la tasación subida de peso, o la no tan subida de peso, y con ella te vas al banco a pedirle 10.000 minolles a ver que te dice.
Hay que ver que imaginación tenemos ¿ein? Seguro que cosas asín no son posibles, y hay mucho mayor control colegiado, que no depende de solo 3 personitas, transparencia, responsables de la oposición supervisando incorruptibles, independencia de las tasadoras entre gestores independientes e impecables y entre los que intentan vender sellos, tochos secarrales cristales tulipanes a precios correctamente tasados y sin considerandos especulativos burbujeables futuribles, incompatibilidad para pasar de creditor a creditado y volver a creditor, de asesor del presidente defensor de los obreros, a presidente de los patronos, objetividad en sopesar la valoracion de los cristalitos digan lo que digan las distintas tasadoras y sus considerandos y condicionales y "si fuera", etc.
Imposible. ¿De donde saldrá tanta imagineixon?
En el caso de las sociedades de tasación, las ovejas negras son las filiales de las cajas, que tasan en exclusiva para una caja, y esa caja acepta en exclusiva tasaciones de su tasadora (los bancos recurren a tasadoras independientes)
