Gourou
Madmaxista
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El llamado "pocero bueno", si no recuerdo mal, esperaba que el ayuntamiento le regalase el terreno, así, por su cara bonita. Todo un héroe, sin duda.
Saludos
Despejo DEFINITIVAMENTE el asunto de los costes de construcción.
- Autor del tema ruben.600rr
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Saludos
Gourou
Madmaxista
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dkd
Madmaxista
Eso duda ya se despejó hace años. Pero ni puñetero caso.ruben.600rr dijo:
http://www.burbuja.info/inmobiliari...2559-costes-de-referencia-de-edificacion.html
ruben.600rr
Madmaxista
Mistermaguf
Madmaxista
Puff, estoy algo cansado ahora. Busque usted en el foro. Sin embargo, un bloque de pisos sale a entre 500 y 600 € el m2, y una vivienda individual de las mismas calidades no baja de 700-750. (no incluye suelo en ambos casos)
¿A qué cree usted que se debe la diferencia?
a) Proporción volumen/cerramientos exteriores: un bloque de pisos es mucho más compacto que una vivienda aislada; en consecuencia la proporción de aislaciones, fachadas y cubiertas es mucho menor que el de tabiquería interna.
b) Cimentaciones: ídem anterior. El volumen de cimentación necesaria para un bloque de pisos es, proporcionalmente, muy inferior al de una vivienda. Lo mismo ocurre con los movimientos de tierra.
c) Estructuras: ocurre algo parecido. El volumen de las estructuras es bastante menor en un bloque de pisos que en una vivienda individual.
d) Las instalaciones (todas) se resuelven de manera mucho más económica en bloques de muchos pisos, debido a que los tendidos son menores, y las columnas montantes mucho más compactas en relación a las áreas servidas.
Podría seguir, pero creo que con ésto basta para comprender el concepto. Una vivienda individual de iguales calidades a un piso en un bloque, es como mínimo un 20% más cara. Y si no se convence, vaya y pregúntele a cualquier constructor.
Don Enrique
Madmaxista
Pues va a ser que no.
Construir en altura no es igual de caro que construir un chalet.
Hacer una regla de tres para calcular el coste de un piso, a partir del precio de construcción de un chalet, por decirlo de una manera suave, es muy poco riguroso.
Sin incluir la repercusión suelo, claro está, que parece que el terreno ya urbanizado lo regalan.
Don Enrique
Madmaxista
Fueron 27.830 m² de suelo urbanizado a un precio de aproximadamente 6 millones de euros.
Pero hay que decir que ese suelo estaba calificado como VPP, para vivienda de protección pública. El Ayuntamiento de Fuenlabrada vendió ese suelo en concurso público, con el requisito indispensable de construir vivienda protegida a un precio máximo.
Los 90.000€ que costaron esos pisos, ahora mismo ni el mismo Pocero bueno puede igualar esa cifra. Debido a las sucesivas y brutales subidas del módulo de la vivienda protegida en Madrid (un +25% en Noviembre de 2004 y otro +25% en Abril de 2008), que repercuten directamente en el precio del suelo VPP, los precios que baraja el Pocero Bueno no bajan de los 120.000€, que si se aplica el módulo de Abril de 2008, serán unos 150.000€ para la VPPB, y más caros sin duda para la vivienda libre.
El precio de construcción de un bloque de viviendas son unos 60.000€ por piso de 100m2, y el resto son gastos de promotora y repercusión del suelo (incluída su transformación de suelo rústico a suelo urbano, que no es gratis). No hay más historias.
Don Enrique
Madmaxista
Un presupuesto REAL de edificación. Es el precio que una promotora de vivienda pública para a una constructura privada, para edificar las viviendas.
El precio viene determinado por concurso público, donde a partir de un presupuesto ciego, varias constructoras ofertan el presupuesto más competitivo que puedan. Ni que decir tiene que cuanto más bajo sea el precio, más posibilidades tienes de ganar el concurso público.
El precio sólo es para la edificación de las viviendas y los garajes por parte de la constructura. Lo siguientes gastos, que corren a cuenta de la promotora, NO están incluídos.
-Precio de suelo (que hay no esta incluido, es con diferencia el gasto más fuerte)
-Declaración de obra nueva (no esta incluido)
-Geotécnico (no esta incluido)
-Licencia de obra (no esta incluido)
-OCT (no esta incluido)
-Proyecto de arquitecto (no esta incluido)
-Honorarios de arquitecto (no esta incluido, que no son baratos precisamente)
-Honorarios de aparejador (no esta incluido)
-Intereses bancarios (no esta incluido)
-Seguro decenal (no esta incluido)
-Seguro todo riesgo de la construcción (no esta incluido)
Es un suma y sigue, donde para construir viviendas a precio de coste, nadie se va a jugar el dinero, ya que si algo sale mal, palmas MUCHO dinero a cambio de nada. Ni siquiera en la gran mayoría de los casos, la administración pública, donde si el presupuesto es demasiado ajustado y hay imprevistos (ej: sube el IVA al 8%, y si el precio estaba cerrado, el incremento se lo come el promotor) el déficit lo paga el contribuyente con sus impuestos.
122 viviendas
122 trasteros
183 plazas de aparcamiento
4.903´00 m2 de superficie
superficie total construida de 18.513´35 m2
de los que 6.614´33 m2 lo son bajo rasante
VALORACIÓN: 7.584.860´00 €
122 trasteros
183 plazas de aparcamiento
4.903´00 m2 de superficie
superficie total construida de 18.513´35 m2
de los que 6.614´33 m2 lo son bajo rasante
VALORACIÓN: 7.584.860´00 €
El precio viene determinado por concurso público, donde a partir de un presupuesto ciego, varias constructoras ofertan el presupuesto más competitivo que puedan. Ni que decir tiene que cuanto más bajo sea el precio, más posibilidades tienes de ganar el concurso público.
El precio sólo es para la edificación de las viviendas y los garajes por parte de la constructura. Lo siguientes gastos, que corren a cuenta de la promotora, NO están incluídos.
-Precio de suelo (que hay no esta incluido, es con diferencia el gasto más fuerte)
-Declaración de obra nueva (no esta incluido)
-Geotécnico (no esta incluido)
-Licencia de obra (no esta incluido)
-OCT (no esta incluido)
-Proyecto de arquitecto (no esta incluido)
-Honorarios de arquitecto (no esta incluido, que no son baratos precisamente)
-Honorarios de aparejador (no esta incluido)
-Intereses bancarios (no esta incluido)
-Seguro decenal (no esta incluido)
-Seguro todo riesgo de la construcción (no esta incluido)
Es un suma y sigue, donde para construir viviendas a precio de coste, nadie se va a jugar el dinero, ya que si algo sale mal, palmas MUCHO dinero a cambio de nada. Ni siquiera en la gran mayoría de los casos, la administración pública, donde si el presupuesto es demasiado ajustado y hay imprevistos (ej: sube el IVA al 8%, y si el precio estaba cerrado, el incremento se lo come el promotor) el déficit lo paga el contribuyente con sus impuestos.
Última edición:
Panic Crash
Madmaxista
Los sectarios de la cosa jurarán por su Dios que conocen de buena fe a alguien que se construyó el chalet de 300 m2 por menos de diez millones de pesetas, y trasladarán esa anécdota (falsa) a lo que cuesta de verdad levantar un edificio cumpliendo toda la normativa vigente y pagando el suelo a precio de mercado. Les podrá parecer que el "precio de mercado" del suelo es indecente, pero ignorarán el hecho de que el suelo urbanizable siempre ha sido, primero, de titularidad pública.
Si esos que les van a sacar de la crisis y de la vivienda inasequible, los políticos, fueran tan decentes como lo que les presuponen los de su cuerda, los ayuntamientos no subastarían el terreno. Lo entregarían sin coste al constructor que , a coste más bajo, hiciera casas según normativa para entregar en régimen de alquiler barato a las personas necesitadas.
Sin embargo no se sabe de ningún lugar donde se haga eso (abstenerse referencias paniaguadas a gaieda), aunque muchos por aquí con tal de "quítate tú para ponerme yo" son capaces de creerse las patrañas que salen de sus bocas. Pero la culpa , como siempre , de los constructores y del libre mercado.
Don Enrique
Madmaxista
¿?
El suelo es de titularidad privada, y la administración pública sólo puede conseguir suelo mediante expropiación justificada (pagando un justiprecio), o durante el proceso de recalificación de rústico a urbanizable, por la cesión obligatoria de aprovechamiento, de un porcentaje de suelo al ayuntamiento. El resto de suelo recalificado a urbanizable sigue siendo privado.
Como iba diciendo, el suelo tiene dueño. La administración no lo puede expropiar gratis, ni mucho menos regalar.
Panic Crash
Madmaxista
Ahora va a resultar que en las expropiaciones de terrenos para edificar que han llevado a cabo las administraciones públicas se han estado pagando precios de mercado, o siquiera justos, a los expropiados. O me dirás que cuando un ayuntamiento cualquiera de los 8000 que hay en España recalifica rústico a urbanizable, tiene que pagarle al labriego propietario original del mismo, si es que lo hay, el precio que luego va a sacar por su venta una vez convertido en urbanizable por obra y gracia de acuerdo municipal.
Que oye, te estaba dando la razón en mi anterior mensaje, ya verás cuando entren los que te van a llevar la contraria
)
Don Enrique
Madmaxista
Ah, vale, no te había pillado la ironía.Ahora va a resultar que en las expropiaciones de terrenos para edificar que han llevado a cabo las administraciones públicas se han estado pagando precios de mercado, o siquiera justos, a los expropiados. O me dirás que cuando un ayuntamiento cualquiera de los 8000 que hay en España recalifica rústico a urbanizable, tiene que pagarle al labriego propietario original del mismo, si es que lo hay, el precio que luego va a sacar por su venta una vez convertido en urbanizable por obra y gracia de acuerdo municipal.
Que oye, te estaba dando la razón en mi anterior mensaje, ya verás cuando entren los que te van a llevar la contraria
No había caído en eso.Pero el sistema de expropiación no es el usual, pues requiere de una justificación. El más habitual es el sistema de compensación, donde el ayuntamiento obtiene suelo gratis: para el viario público, para parques públicos, suelo reservado para equipamiento social (guarderías, colegios, centros de salud, etc...) y también suelo para su monetarización (venta).
Recordemos que el Art.47 de la Constitución Española dice que: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos..
En el último punto, que la Ley del Suelo hace cumplir, la administración pública tiene derecho a sacar tajada de las recalificaciones, con suelo cedido gratis. Y muchos ayuntamientos monetarizan parte de ese suelo cedido gratis, para financiar la construcción de equipamientos sociales, vendiendo ese suelo a una promotora privada de pisos.
Última edición:
ronald29780
Mercutio
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Y van y venden los 122 pisos a 110.000 € = 13.420.000 = 5.835.000 € de para el suelo (4.900m x 38€/m = 186.200 €).
= 5.648.800 de €
Mucha pasta para
¿Verdad?
Mistermaguf
Madmaxista
Es que yo, como arquitecto, no cobraría menos de dos milloncitos para encargarme del tema (eso sin contar sueldos de dibujantes y viáticos, claro)Y van y venden los 122 pisos a 110.000 € = 13.420.000 = 5.835.000 € de para el suelo (4.900m x 38€/m = 186.200 €).
= 5.648.800 de €
Mucha pasta para
¿Verdad?
Nico
Será en Octubre
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Nunca entenderé por qué en España hemos dejado que el suelo tenga un VALOR INDEPENDIENTE de su destino.
En cualquier lugar del mundo, el valor del suelo es el 20-25% del precio de la vivienda.
Dicho de otro modo, un terreno de 500 m2 donde pueden levantarse varios pisos, costará obviamente MAS que un terreno de 500 m2 habilitado para construcción unifamiliar. En este caso, dado que el costo de una vivienda de 240 m2 ronda los 180.000 euros, el suelo puede sumar unos 36.000 euros adicionales.
===
Quede en claro (para que nadie se haga el distraido) que:
a) Existen locaciones conocídas como SINGULARES que no siguen esta regla. El último terreno en primera línea de la playa fija su precio de MODO AUTONOMO a la regla del 20-25%.
b) Ya aclararé que un terreno con autorización para diez pisos vale el 20-25% de su MEJOR USO. Si quiero comprarlo para construir una unifamiliar, lo pagaré como si fuera a construir un edificio.
===
Pero, el resto de los terrenos (con las ligeras variaciones que le da su LOCACION en relación a los puntos de interés) tienen que estar en ese rango.
===
El UNICO lugar donde "todos" los terrenos parecen LOCACION SINGULARES y fijan su precio con INDEPENDENCIA del destino, es España.
Una HECTAREA URBANIZABLE en zona SUBURBANA en casi cualquier lugar del Universo no puede ir mucho más allá de 6 euros el m2 (60.000 euros la ha).
Dotándola de servicios y dejando el 40% para áreas de circulación (lo habitual en loteos) quedan unos 6000 m2 "vendibles" que, pueden estar distribuídos en 20 lotes de 300 m2.
Cada lote puede oscilar entre 25 a 50 euros el m2 y en zonas verdaderamente privilegiadas llegar a los 150 euros.
En cualquier caso el precio de un lote de 300 m2 (con servicios) tendría que oscilar entre 7500 euros (el más barato) a 45000 euros (el más caro).
===
Esto es lo que cuesta la TIERRA en casi cualquier lugar del mundo.
NOTA: España no es un "lugar del mundo". Avisados.
En cualquier lugar del mundo, el valor del suelo es el 20-25% del precio de la vivienda.
Dicho de otro modo, un terreno de 500 m2 donde pueden levantarse varios pisos, costará obviamente MAS que un terreno de 500 m2 habilitado para construcción unifamiliar. En este caso, dado que el costo de una vivienda de 240 m2 ronda los 180.000 euros, el suelo puede sumar unos 36.000 euros adicionales.
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Quede en claro (para que nadie se haga el distraido) que:
a) Existen locaciones conocídas como SINGULARES que no siguen esta regla. El último terreno en primera línea de la playa fija su precio de MODO AUTONOMO a la regla del 20-25%.
b) Ya aclararé que un terreno con autorización para diez pisos vale el 20-25% de su MEJOR USO. Si quiero comprarlo para construir una unifamiliar, lo pagaré como si fuera a construir un edificio.
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Pero, el resto de los terrenos (con las ligeras variaciones que le da su LOCACION en relación a los puntos de interés) tienen que estar en ese rango.
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El UNICO lugar donde "todos" los terrenos parecen LOCACION SINGULARES y fijan su precio con INDEPENDENCIA del destino, es España.
Una HECTAREA URBANIZABLE en zona SUBURBANA en casi cualquier lugar del Universo no puede ir mucho más allá de 6 euros el m2 (60.000 euros la ha).
Dotándola de servicios y dejando el 40% para áreas de circulación (lo habitual en loteos) quedan unos 6000 m2 "vendibles" que, pueden estar distribuídos en 20 lotes de 300 m2.
Cada lote puede oscilar entre 25 a 50 euros el m2 y en zonas verdaderamente privilegiadas llegar a los 150 euros.
En cualquier caso el precio de un lote de 300 m2 (con servicios) tendría que oscilar entre 7500 euros (el más barato) a 45000 euros (el más caro).
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Esto es lo que cuesta la TIERRA en casi cualquier lugar del mundo.
NOTA: España no es un "lugar del mundo". Avisados.
