¿Cuánto vale la mansión de un alcohólico?

Fuego azul

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El consejero delegado de una gran aseguradora europea planteó el siguiente interrogante:

“Yo compré una mansión de doce dormitorios hace tres años en la mejor zona de la ciudad. Digamos que pagué por ella 4 millones de euros. La mansión de al lado pertenece a un vecino que realizó la adquisición en un momento similar por el mismo precio. Lamentablemente, a mi vecino le han ido mal las cosas, se ha vuelto alcohólico, ha sido despedido, su mujer le ha abandonado, y el banco quiere ejecutar la garantía que existe sobre la mansión. En esta situación de desesperación, tuvo que vender su mansión a un precio irrisorio, 1,5 millones de euros. Obviamente mi vecino ha sufrido un quebranto patrimonial. Ahora bien, ¿debo yo reflejar en mi contabilidad una minusvalía de 2,5 millones porque él haya realizado una transacción en situación de extrema necesidad sobre un bien ilíquido?”

Este dilema refleja plásticamente la gran batalla que se plantea hoy en día entre los defensores de la contabilización de los activos a valor razonable (fair value) frente a los que prefieren incrementar el peso de la valoración por coste histórico (lo pagado por un activo menos las provisiones que se justifiquen). Los primeros salieron triunfantes en la configuración de las normas internacionales de contabilidad, que establecen una preferencia por el sistema de valor razonable de activos y pasivos. El sector bancario es el más afectado por esta disyuntiva. La aplicación del valor razonable fuerza al banco a dividir sus activos entre: a) activos de trading, que se valoran a precios de mercado, llevándose las variaciones de valor a la cuenta de resultados, b) activos disponibles para la venta, que se valoran a precios de mercado, pero cuyas variaciones de valor afectan al balance solamente, y c) activos que se mantienen hasta el vencimiento (hold to maturity), que se valoran por el coste histórico.

Con enormes posiciones de trading en productos estructurados ligados a hipotecas, la crisis crediticia que eclosionó en verano del año pasado ha generado un diabólico círculo vicioso: el aumento de la jovenlandesesidad hipotecaria sembró el pánico en el mercado donde se negociaban los activos hipotecarios, lo que provocó una avalancha de ventas que, ante la práctica ausencia de compradores, provocó abultadas caídas en los precios de estos activos. Muchos bancos, al aplicar el valor razonable, tuvieron que reconocer enormes pérdidas contables, si bien plantearon lo injusto según ellos de la situación, ya que no tenía sentido realizar una valoración a mercado si en el mercado había desaparecido la liquidez.

A raíz de ese momento comenzó el intenso ejercicio de lobby (que empezó el pasado abril desde el Institute of International Finance –IIF-), para que se relajaran los requisitos de aplicación del valor razonable (el lobby hizo mella hasta en el mismísimo John McCain, que criticó el sistema de valor razonable; sin embargo, Goldman Sachs dimitió del IIF a raíz de estas propuestas contra el valor razonable, que el banco americano denominó “Contabilidad de Alicia en el País de las Maravillas"). El resultado de esta presión ha sido la resolución de mediados de Octubre del IASB (instituto emisor de las normativas contables internacionales) y de la Unión Europea permitiendo una aplicación menos rigurosa del valor razonable con efectos retroactivos al 1 de Julio pasado. Por ella, los bancos europeos tienen la opción de sacar de sus libros de trading aquellos activos que no puedan ser vendidos debido a la iliquidez de los mercados secundarios. Los activos pasan al libro crediticio del banco, por lo que su valoración se basa en coste histórico y al considerar que el activo que se lleva a vencimiento (hold to maturity). Dicha reclasificación se puede llevar a cabo siempre y cuando se pueda demostrar que los activos reclasificados no estaban a la venta desde el 1 de Julio.

Las consecuencias se han comenzado a percibir. El pasado 30 de Octubre Deutsche Bank sorprendió anunciando beneficios de 414 millones de euros en el tercer trimestre (el mercado esperaba números gente de izquierdas). El “truco” residió en reclasificar la friolera de 25.000 millones de euros de activos desde libro de trading al libro de préstamos. De esa forma Deutsche evitó la valoración a precios mercado, y por lo tanto depreciaciones de activos por valor de 845 millones de euros, reduciendo por tanto su endeudamiento (deuda sobre fondos propios) a tan “sólo” 34 veces. La acción subió un 18%.

En mi artículo de dentro de dos semanas me “mojaré” sobre ambos sistemas. Mientras, les animo a que opinen: ¿Cuánto vale la mansión del alcohólico?
Morelaja, que me gusta la fruta el contable o consejero delegado, por no reflejar perdidas si no le cuadran el mismo le da el botellazo final al vecino, usease a los contribuyentes, refleja fielmente como nos la van a volver a meter, doblada y sin vaselina.

me gusta la fruta
 

plakaplaka

Madmaxista
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A mí mientras manhtengan los principios de contabilidad y valoración aplicados en años anteriores, me da más o menos igual como maquillen sus cuentas.
Si en los últimos años hicieron aumentar su patrimonio en base a valoraciones en las que se ha tenido en cuenta precio de venta en la zona, ahora toca aplicar lo que suceda.

s2
 
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pero es que no tiene nada que ver que sea alcoholico o no


si se hubiera hecho alcoholico hace tres años pues hubiera vendido la mansión por 7


y nadie se hubiera preguntado si era alcoholico o no, o si se iba a gastar las ganancias en cocaína


o si iba a poner berzas a las esposa que se zumbaba al jardinero colombiano
 

Rebeldeconcausa

Madmaxista
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Caso A:

Una empresa cualquiera, llamemosla por ejemplo ENRON tiene un departamento/proyecto de emision de videos a la demanda por internet.
En el mercado se ha vendido UN SOLO proyecto como ese a un precio de dos mil millones de dólares.
Esa empresa cualquiera, llamemosla ENRON decide que su proyecto vale dos mil millones y se lo apunta en balance.

¿Está bien medido?

Caso B:

Una empresa cualquiera compra los derechos de emisión de la Fórmula 1 en este país por un importe de digamos 1.000 millones, cuando la siguiente oferta era de 500 millones (asumimos que la oferta de 500 millones siempre seguirá en mercado)
Esta empresa se asegura por sponsors y publicidad unos ingresos 1.200 millones. ¿A cuanto hay que valorar esos derechos?:
- 500 millones (precio de mercado)
- 1200 millones (el rendimiento que le voy a sacar)
- Ninguno de los dos


He ahí la disyuntiva del mark-to-market y la clave está en la liquidez (por ellos he empleado activos altamente ilíquidos para este ejemplo). En un mercado (o activo) sin liquidez, mark-to-market no sirve.

Al que hace unos posts ponía el ejemplo de la bolsa, eso no sirve. La gran virtud de la bolsa es que siempre tienes liquidez

Saludos
 

pepeleches

Será en Octubre
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Creo que el hombre que se hace esta pregunta anda un poco desorientado...

Si tu vecino necesita vender no significa que vaya a regalar el piso. Como cualquier persona que vende algo, habrá intentado venderlo por el máximo de dinero posible.

Ahora bien, contando con el condicionante de que no puede esperar, el precio por el que ha vendido es de 1,5 millones. Es decir, es EL PRECIO MÁXIMO AL QUE HA PODIDO VENDER LA VIVIENDA. Qué tiene que ver que sea alcohólico???

En un mercado bajista esperar significa la mayor parte de las veces perder. Quizás el problema del que escribió esta reflexión es que estaba muy seguro pensando que su mansión valía lo que le costó incluso más (ya se sabe, esta zona que va parriba ;)) y ahora se encuentra que cuando enfrenta su pensamiento a la realidad del mercado la realidad es bastante distinta.

Dentro de 4 años seguiremos viendo gente convencida de que su zulo de 50m vale 300.000, pero eso no le afecta al mercado. Le afectará a él si necesita venderlo, estoy convencido que veremos casos realmente curiosos de pisos similares en el mismo edificio con un 40% de diferencia de precio entre uno y otro. Averiguad cual se venderá...

Lo que realmente afecta al mercado es si sus vecinos, independientemente de sus circunstancias, están vendiendo a 130.000, este pasa a ser el nuevo precio REAL de ese piso. Precio al que pondrá venderlo (con un determinado margen dependendiendo de su habilidad vendedora y particularidades de ese piso), a falta de que, como cualquier propietario espere un mirlo blanco que pague lo que ellos pretenden.

Esa fue la forma de funcionar durane la subida. Pongo un precio exagerado, y como están subiendo como la espuma alguien vendrá que me lo pague. Y ojo si en ese momento no le pido más. Pero como nuestro querido Coco le explicaría en dos tardes, no es lo mismo cuando subes que cuando bajas. Cuando se sube la costumbre es pedir más, cuando se baja la costumbre es ofrecer menos.

Durante la burbuja era el propietario el que 5 minutos antes de firmar el contrato exigía un par de milloncejos porqueyolovalgo. Ahora es el comprador el que hace la jugada contraria, consciente de tener la sartén por el mango. Antes el comprador tenía miedo de no comprar, ahora es el vendedor el que teme no vender.

Quizás habría que explicar a este tipo de gente que conforme pase el tiempo, puede que ni siquiera le ofrezcan esos 1,5 millones. Ya no son mirlos blancos, ahora son buitres personas de color...

Claro está que tenemos experiencia de ver como nuestros bancos, promotoras y demás empresas tipo españolas calculan el valor de sus activos ya no en 4 millones, sino en 6. Porque se habrán revalorizado un webo. Y como en teoría y según la contabilidad es un dinero que tienen, se dedican a repartir entre sus accionistas los millones que perderán el día de mañana cuando necesiten vender sus activos. Es cuando menos curioso, no?
 

Alvin Red

El antepenúltimo del floro
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La falacia del maniqueo

Se hace un uso extenso de la falacia del maniqueo, incluso aqui en burbuja.info, tal falacia consiste en dar como ejemplo casos extremos y generalizarlos para apoyar los argumentos de quien la arguye.

El ejemplo del alcoholico constituye un tipico caso de falacia maniquea y por tanto debe de ser desestimado, dejandolo como caso aparte.

De las 2 valoraciones posibles, precio mercado y precio de adquisición siguiendo los principios contables actuales deberian utilizarse para;

Precio adquisición, activos materiales que tengan un uso, sean necesarios, dentro del ciclo productivo de la empresa, sin ser productos finales a la venta.

Asi las oficinas, naves industriales de una empresa se valoran a precio de adquisición menos las amortizaciones anuales, 2% para activos inmobiliarios.

Las empresas que se dedican al alquiler de inmuebles tienen sus activos inmobiliarios a precio de adquisición, no asi las inmobiliarias o los inmuebles a la venta que deben estar a precio de mercado.

Precio de mercado, activos que no entren dentro del proceso productivo, sino que son productos a la venta.

Este seria el caso de promotoras, inmobiliarias, etc., pero tambien puede ser el caso de entidades financieras que hayan obtenido el inmueble por embargo de una deuda.

Como valorarlo, mi opinión, es a traves de datos suministrados por organismos oficiales, por ejemplo el BdE da estadisticas trimestrales del precio medio por metro cuadrado de vivienda usada o nueva, tambien el colegio de registradores aporta datos sobre las transacciones realizadas, importes y seria facil calcular el percio por metro cuadrado desglosado por municipios y ciudades, en caso de no existir ventas en ese municipio se tomarian como referancia la media de municipios más proximos. Seria pues una media que beneficiaria algunos inmuebles y perjudicaria a otros, un mercado con unas 300.000 o más transacciones anuales, datos del colegio de registradores para el 2008, tiene suficientes puntos de referencia para guiarse.

Otra cosa es que luego en subasta consigan un 50% menos del precio de mercado.

La actual reforma de las normas contables es pues un apaño para esconder perdidas y que perjudica gravemente el principio basico contable de reflejar una imagen fiel del estado de la empresa.
 

pepeleches

Será en Octubre
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El ejemplo del alcoholico constituye un tipico caso de falacia maniquea y por tanto debe de ser desestimado, dejandolo como caso aparte.
Pues yo creo es un ejemplo muy contundente de lo que es el verdadero precio del mercado y cómo funcionan las cosas...

Cuando los inmuebles subían y subían en ningún momento se tenía en cuenta el precio de adquisición, el coste de materiales, amortizaciones y demás. Eso al mercado no le interesa. Un piso que en su momento costó 200.000 pesetas podía ser tasado por 50 millones. Por qué ahora hay que cambiar las reglas???

Los tasadores (en teoría...) deben hacer recopilación de precios de venta de la misma zona y parecidas características. Si tu vives en chalets que costaron 4 millones pero todos los que se venden lo hacen por 1,5, te pongas como te pongas ese es el precio de tu chalet. Y si pagaste mal, pues revisa que algo mal hiciste.

Acaso si yo compro un seat panda por 5 millones tengo algo que valga 5 millones? Con los inmuebles debería hacerse igual, si son considerados como patrimonio de la empresa. Las promotoras en base a sujetar esos precios de forma anómala ha repartido unos beneficios bestiales (por aquí leímos lo que se llevó Fernando I El vertiginoso), y resulta que justo después de ese reparto la empresa esta´en la ruina.

Ah, y seguro que el hombre de este ejemplo si la casa de su vecino se hubiera vendido por 8, el diría que ahora vale 8 millones. O no??
 
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26 Mar 2007
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En mi opinión, mientras no exista un número relevante de alcohólicos abandonados por su mujer intentando vender mansiones, este es un caso puntual y debe tratarse como tal.

No es un reflejo del mercado real.
 

azkunaveteya

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EL TEMA ES:

si tu vas ala banco y pones tus activos... (tu piso) de aval.... te lo valoran segun SUS normas contables o segun EL MERCADO?

con eso digo todo....

el dia 15, fuerza y honor
 

fayser

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Si tu vecino necesita vender no significa que vaya a regalar el piso. Como cualquier persona que vende algo, habrá intentado venderlo por el máximo de dinero posible.

Ahora bien, contando con el condicionante de que no puede esperar, el precio por el que ha vendido es de 1,5 millones. Es decir, es EL PRECIO MÁXIMO AL QUE HA PODIDO VENDER LA VIVIENDA. Qué tiene que ver que sea alcohólico???
Totalmente cierto. El supuesto "caso" es una tomadura de pelo, vendió por 1.5 porque es el precio que estaban dispuesto a pagar por él y punto. También puede no vender, y vivir en la ilusión de que sigue valiendo 4 millones... que es la ilusión en que quieren vivir los bancos.

La cosas valen lo que se paga por ellas, no lo que estimo que pagarían por ellas si las vendiese, ni el precio por el que estaría dispuesto a venderlas.
 
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21 Jun 2008
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Estoy de acuerdo contigo: Contabilidad "Alicia en el país de las maravillas".

¿Qué apostáis a que cuando los "ilíquidos" suban de precio les dejan volver al sistema antiguo de valoración según mercado?.
Huele como si quisieran salvar el trastero... :rolleyes:
 

Alvin Red

El antepenúltimo del floro
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off topic, excelente pelicula la de Nicolas Cage "Leaving Las Vegas" en el papel de un recien separado, que lo despiden y se vuelve alcoholico, yendose a patear su dinero a Las vegas.

Leaving Las Vegas [Going Down to Die]
<object width="425" height="344"><param name="movie" value="http://www.youtube.com/v/HXpdMoasuqk&hl=es&fs=1"></param><param name="allowFullScreen" value="true"></param><param name="allow******access" value="always"></param><embed src="http://www.youtube.com/v/HXpdMoasuqk&hl=es&fs=1" type="application/x-shockwave-flash" allow******access="always" allowfullscreen="true" width="425" height="344"></embed></object>
 

Pre-economist

Madmaxista
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Nuevo PGC

6ª Criterios de valoración

2. Valor Razonable (fair value)

Es el importe por el que puede ser intercambiado un activo o liquidado on pasivo, entre partes interesadas y debidamente informadas, que realicen una transaccion en condiciones de independencia mutua. El valor razonable se determinará sin deducir los costes de transacción en los que puediera incurrirse en su enajenación. No tendrá en ningún caso el carácter de valor razonable el que sea resultado de una transacción forzada, urgente o como consecuencia de una situación de liquidación voluntaria.

Con carácter general, el valor razonable se calculará por referencia a un valor fiable del mercado.

....

Para aquellos elementos respecto de los cuales no exista un mercado activo, el valor razonable se obtendrá, en su caso, mediante la aplicación de modelos y técnicas de valoración. Entre los modelos y técnicas de valoración se incluye el empleo de referencias a transacciones recientes en condiciones de independencia mutua entre partes interesadas debidamente informadas, si estuviesen disponibles, así como refferencias al valor razonable de otros activos que sean sustancialmente iguales, métodos de descuento de flujos de efectivo futuros estimados estimados y modelos generalmente utilizados para valorar opciones. En cualquier caso, las técnicas de valoración empleadas deberán ser consistentes con las metodologias aceptadas y utilizadas por el mercado para la fijación de precios, debiéndose usar, si existe, la técnica de valoración empleada por el mercado que haya demostrado ser la que obtiene unas estimaciones más realistas de los precios.

......


Si alguien quiere más aclaraciones, pues que pregunte, cachopo !!!!
 

azkunaveteya

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arriba tambien, para que lo lea la gente y vaya el 15