tester4822000
Madmaxista
- Desde
- 14 Ene 2007
- Mensajes
- 1.489
- Reputación
- 38
EN PORTADA
Claves para comprar y vender con éxito en época de desaceleración
A LOS QUE ADQUIEREN SE LES RECOMIENDA NEGOCIAR, SER MÁS PRECAVIDOS Y MIRAR EL MAYOR NÚMERO POSIBLE DE PISOS. PARA LOS PROPIETARIOS, LA PACIENCIA Y ADECUAR EL PRECIO AL MOMENTO ACTUAL DEL SECTOR SON DOS DE LOS 'TRUCOS'
MARTA BELVER / BENITO MUÑOZ
Imagen de un edificio de viviendas con varios carteles de ‘Se Vende’ en sus ventanas. / paco toledo
Los tiempos que corren para el sector inmobiliario obligan a cuestionárselo todo a la hora de la compra y de la venta de una vivienda. Eso al menos apuntan los expertos, que aconsejan extremar la capacidad de observación en uno y otro caso. Especialistas en el mercado inmobiliario han respondido a este suplemento sobre los posibles o mejores 'trucos' para hacer transacciones en momentos de ralentización de los ritmos de 'cambios de mano'.
EL COMPRADOR
* Negociar. «Todo depende de la necesidad que se tenga. Yo aconsejo mirar mucho y negociar. Me parece que éste es un buen momento para comprar negociando», afirma Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. «Todo aquel que tenga necesidad de comprar que no deje de hacerlo y no espere a que bajen los precios. Los precios ya han bajado. Una buena negociación hace que bajen», añade.
Según explica Jaime Cabrero, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (Coapi), «antes había lista de espera para comprar y si uno tardaba una semana en decidirse lo más seguro es que cuando llamara ya hubieran vendido el piso».
* Precaución. Más que nunca, ahora toda cautela es poca. «Al comprador hay que decirle que tome precauciones, sobre todo en los pisos usados. En vivienda nueva no hay rebajas. Sí las hay, e importantes, en segunda mano», dice Gustavo Samayoa, director del Gabinete Jurídico de la Federación de Usuarios Consumidores Independientes (Fuci).
«El comprador de usada se puede encontrar con descuentos de 50.000 euros. Decir que las casas nuevas van a bajar es utópico», aseguran en esta asociación.
Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), también hace un llamamiento a la reflexión: «En esta situación debemos ser especialmente precavidos respecto a los productos inmobiliarios que contratamos, debemos analizar la rentabilidad y compararla con otras inversiones. No es buen momento para aumentar la inversión inmobiliaria respecto, por ejemplo, a la inversión bursátil», añaden desde este organismo de defensa al consumidor.
Según señala Manuel Pardos, presidente de asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros Adicae, «para los compradores todavía se va a poner mejor». «Pero recomiendo prudencia incluso en segunda mano. En nueva construcción cada vez habrá mejores ofertas porque los promotores están preocupados de vender deprisa todo lo que han hecho», indica.
* Mirar más. Buscar y comparar son dos de los mandamientos obligados del nuevo comprador. «Debe mirar más casas, mucho más que antes, porque hay más oferta», añade Samayoa. «También hay que visitar a más bancos que antes y mirar bien qué hipoteca se va a pedir», dicen en la Fuci.
* Financiación. «Hay que tener mucho cuidado con la reunificación de préstamos. Es fácil que se acabe pagando un 30% más», según las organizaciones de consumidores.
Para Teresa Martín, gerente de la compañía RE/Max, «antes los créditos puente tenían intereses muy altos y sólo un año de carencia. Actualmente hay productos que permiten hasta cinco años porque los bancos se han dado cuenta de que las personas no compran una casa nueva hasta que no han vendido la anterior».
* Medio de pago. Usar la vivienda en la que reside habitualmente como medio de pago «no es una tendencia nueva, pero ahora sin duda se hace más», observa José Antonio Abollado, directivo de la comercializadora de viviendas Gerco.
«Entendemos también que es más ventajoso, en el caso de que haya que deshacerse de algún inmueble, hacerlo de aquellos que estén ubicados en la costa o sierra y mantener los inmuebles urbanos o rústicos», recomiendan los responsables de la OCU.
EL VENDEDOR
* Marcarse un tiempo. «El propietario debe marcarse un tiempo de varios meses para intentar la venta. El que no tenga prisa puede recurrir al alquiler. Pero si lo que se pretende es vender, por ejemplo, en seis meses, hay que esperar un mes a ver qué pasa; si no hay respuestas, bajar el precio; y, por último, cruzar precios con posibles compradores», apuntan en Alfa Inmobiliaria.
Para Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, «es mejor vender ahora que dentro de unos meses». «Pero si no hay prisa yo recomendaría esperar un año», sugiere.
«Al existir mucha oferta, el comprador dilata más en el tiempo la decisión de compra porque, además, ante las noticias de algunos medios de comunicación que dicen que la vivienda va a bajar, siempre esperan poder encontrar algo más barato», señalan en RE/Max.
* Bajar el precio. El 'todo se coloca' ha llegado a su fin. «En el segundo mes de venta hay que ver cuántas visitas tiene el piso y si no hay que bajar el precio hasta que se produzcan», propone Jesús Duque. «En el tercer mes, si hay suficientes compradores interesados, se podría hacer una subasta o puja. Es decir, citar a los interesados en la casa y ver quién ofrece lo que se adecua a las pretensiones del propietario. La competencia hace que se suba el precio».
De acuerdo con la experiencia de Gerco, «hasta hace poco existía un sobreprecio de entre el 25% y el 30% en los pisos de segunda mano y aun así había varias personas dispuestas a comprar a ese coste». «El vendedor que no se ha mentalizado de que ahora tiene que fijar un precio acorde con el mercado lo va a tener difícil», agrega.
«Debería haber un ajuste en torno al 10% en los precios», considera el ex presidente del Banco Hipotecario.
* Vende el particular. Otra fórmula de venta que se está popularizando es que sea el particular quien venda aunque una comercializadora le ayude. «Es el propietario quien enseña la casa», según Alfa, una fórmula con la que el dueño pasa de pagar el 3% o el 5% al 1%.
* Colchón. «El vendedor no tendrá problemas porque cuenta con el colchón de las subidas anteriores. Ahora podrá ganar dos veces el precio real de la casa cuando antes ganaba tres y hasta cuatro veces más. Por tanto, seguirá vendiendo si se conforma con ganar menos y eso es lo que hay que pedirle», dice Pardos.
«A los vendedores sólo les diríamos que se acomodasen a los precios del mercado», señalan en Fuci.
* Si no vendo, alquilo. «Ha habido mucho comprador inversor que ahora se encuentra en la tesitura de que quiere mantener la propiedad, pero, como le agobia el tipo de interés, la saca en alquiler, aunque lo que le pide el cuerpo es vender», señala Julio Rodríguez. Y apostilla: «Ahora hay menos miedo al arrendamiento porque los juicios rápidos funcionan mejor. La mayoría opta más por la vía de no vender todavía que por la de ajustar el precio».
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2007/507/1191535203.html
Citar a varios compradores en una vivienda y realizar una subasta dicen
¿pero quedan compradores? , reunir a varios debe ser todo un triunfoJesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. «Todo aquel que tenga necesidad de comprar que no deje de hacerlo y no espere a que bajen los precios. Los precios ya han bajado. Una buena negociación hace que bajen», añade.
y más que van a bajar tio listo, incluso el precio de tu negocio ......
