Santiago4
Madmaxista
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Bajadas de los precios de pisos en 302 lugares en toda España
En este artículo abordaremos la bajada de los precios de los pisos en todos aquellos lugares sobre los que disponemos de suficientes datos estadísticos: el conjunto del territorio nacional, casi todas las provincias y sus capitales y de muchas ciudades de provincias .
Se trata de saber cuál es la bajada de precios de transacción (precios a los que se están vendiendo las casas en España) de las viviendas (casas o apartamentos) de segunda mano entre particulares desde el pico de la burbuja hasta finales de agosto de 2013, finales de agosto de 2014 y finales de agosto de 2015; finalmente compararemos la evolución del precio de la vivienda en el período 31 de agosto de 2014 y de 31 de agosto de 2014 a 31 de agosto de 2015 con el fin de conocer que ha sucedido en los últimos meses y las tendencias de los precios.
Términos que usaremos:
1. Precio de oferta. Es el precio al que el vendedor particular pretende vender su inmueble. Para ello usaremos los precios recogidos en el índice Fotocasa fotocasa.es: Alquiler de pisos, compra y venta
2. Precio de pico. Es el precio medio de compraventa efectiva que alcanzaron los pisos en el apogeo de la burbuja para una determinada zona: nosotros tomaremos los valores de referencia marcados por el índice fotocasa arriba mencionado;
3. Precio de transacción. Se trata del precio al que se cruzan las operaciones entre particulares en el mercado de segunda mano. En una fase de bajadas de precios de pisos, los precios de pico son inferiores a los precios de oferta ya que los compradores demandan rebajas adicionales para cerrar la compra de la casa en cuestión;
4. Indice Tecnocasa. Se trata del estudio que la red inmobiliaria Tecnocasa realiza sobre las transacciones inmobiliarias en las que intermedia a través de sus delegaciones. Este índice se publica sobre una serie de grandes ciudades y es el único que recoge precios de transacción.
Realidades de las que partimos:
1. Los precios de los pisos de transacción vivieron su apogeo entre el tercer trimestres de 2006 y el primero de 2007 . A partir de entonces los precios comenzaron a bajar región tras región. De este hecho tenemos la certeza usando los estudios de Tecnocasa. Según este estudio, Barcelona fue la primera gran ciudad analizada en la que los precios comenzaron a bajar ;
2. Los precios de oferta siguieron subiendo hasta mediados de 2007. Es decir, en los portales inmobiliarios tales que Fotocasa, los vendedores potenciales seguían subiendo sus expectativas de precio de venta hasta después de que los precios de transacción comenzaran a bajar;
3. Precios de venta sólo entre particulares en el mercado de segunda mano. Sólo utilizaremos los precios de oferta, pico y transacción entre particulares en el mercado de segunda mano puesto que sólo existen estadísticas sobre los tres tipos de precios para pisos de segunda mano, nunca de primera. Tanto el índice Fotocasa como el Tecnocasa, versan sobre pisos de segunda mano vendidos entre particulares; de esta forma dejamos de lado los pisos de primera mano, así como los que venden los bancos
Sistemática de cálculo:
Uso del índice fotocasa. Para cada una de las provincias y ciudades, partiremos de la siguiente premisa: diremos que en el período que va desde finales septiembre de 2006 hasta el primer trimestre de 2007 (comienzo del período en el que los precios comenzaron a bajar) los vendedores eran capaces de vender sus pisos al mismo precio que pedían; es decir, los precios de oferta, de pico y el de transacción coincidían. Aunque muy posiblemente en muchas zonas esto no fuera cierto, sino que el precio de compraventa efectiva fuera superior o inferior al de oferta, nos ayudará a llegar a resultados.
De la misma forma, como precio actual de oferta, tomaremos los consignados en el índice fotocasa para las mismas zonas a finales de agosto de 2013, 2014 y de 2015 . Sabemos que desde finales de septiembre de 2006- primer trimestre de 2007, los precios de los pisos comenzaron a bajar, pero no conocemos exactamente en qué mes empezaron a caer en cada una de las zonas; por esta razón, en cada uno de los 302 lugares observados, tomaremos un mes distinto tras el 1 de septiembre de 2006 como el mes de apogeo.
Uso de la herramienta de Idealista
Idealista ha creado una herramienta en la que recoge la rebaja media que los compradores están dispuestos a pagar, respecto al precio de oferta, en distintas provincias y ciudades. Respecto al precio de los pisos en cada zona recogido en fotocasa para finales de agosto de 2013, de agosto de 2014 y de agosto de 2015, añadiremos un descuento adicional: este descuento será la mitad de la rebaja exigida por el potencial comprador en cada uno de los momentos de observación. Así, en una ciudad en el que el precio de oferta en septiembre de 2006 hubiese sido 2000 euros, el consignado en fotocasa a finales de agosto de 2015 1250 euros, y en el que Idealista diga que los compradores exigen un descuento adicional del 20%, diremos que el precio de venta efectiva alcanzable en este momento es del 10% inferior al de oferta. En este caso en concreto sería:
i. 1250 – 10% de 1250= 1.125 euros;
ii. 2000-1125= 875 euros;
iii. 875/ 2000= 43,75%
iv. Esto quiere decir que en este caso el descuento nominal (sin tener en cuenta el efecto de la inflación) sería del 43,75% respecto al precio de pico
Recordemos que, a efectos de este artículo, el precio de oferta en el pico de la burbuja, equivale al precio de transacción.
En las ciudades en los que Idealista no recoja ningún precio de descuento deseado por los compradores respecto al precio de oferta de agosto de 2013, agosto de 2014 o agosto de 2015, tomaremos el valor medio de la media del conjunto de su provincia respectiva. Aunque estos valores para ambos períodos pueden no ser correctos para muchos lugares, sí que sin los más cercanos.
De esta forma, los resultados de las bajadas en las distintas zonas estudiadas son:
Todas las bajadas de las que hablamos son en términos nominales: habrá que sumar la inflación de los distintos períodos (del 15,3% desde septiembre de 2006) para conocer la bajada real de los precios; así, para el conjunto de España, la bajada del precio de la vivienda en términos reales es del 56,66%.
Es muy razonable pensar, que las bajadas de las que hablamos en este artículo se queden cortas. Buena prueba de lo anterior, es el hecho de que el índice Tecnocasa , se constata una bajada de los precios de la vivienda de transacción del 56,93% desde precios de pico. Tecnocasa recoge precios de viviendas en las grandes ciudades de España, es decir, en zonas de primera vivienda de las que es razonable decir que los precios han bajado menos de todo el país. Por esta razón, sí que me parece plausible decir que, a todos los precios de bajada de este artículo haya que añadirles un 5% adicional; así, para el conjunto de España, la bajada habría sido del 55,03% y no del 50,03% de la que hemos hablado más arriba.
Conclusiones:
• Respecto a los datos de 2014 , en estos últimos doce meses, los precios de los pisos han bajado el 0,20% a nivel nacional con lo que el ritmo de bajada de precios ha disminuido fuertemente;
• En 158 de los 302 lugares analizados, los precios de los pisos han subido en el período 31/08/2014 a 31/08/2015 (contra los 22 en el período de 31/08/2013 a 31/08/2014)
La situación de los precios es de clara estabilización para el conjunto del país superando, muy levemente, el número de lugares en los que los precios suben a aquellos en los que los mismos bajan. De cara a futuro se plantea la gran pregunta de si los precios de los pisos pueden subir y de si estas subidas son sostenibles en el tiempo. En mi opinión los precios experimentaran una estabilización con, posiblemente, ligeras subidas para el conjunto del mercado a lo largo de los 12 próximos meses incluso varios años más, para bajar de nuevo en cuando los tipos de interés suban.
El estancamiento de precios, bajadas mucho más discretas y pequeñas subidas, vienen motivadas por la entrada de liquidez a activos de mayor rendimiento en un mundo donde la rentabilidad de los activos permanecerá muy baja durante un buen tiempo; en cuando los tipos de interés suban, o bien la jovenlandesa aumente, la salida de dinero del mercado inmobiliario en búsqueda de mayor rentabilidad hará que los precios bajen de nuevo ya que, simplemente, no hay demanda capaz de absorber la enorme oferta existente.
Estamos en un momento claramente táctico en el mercado inmobiliario en el cual prevalecen los bajos tipos de interés sobre cualquier consideración de valoración objetiva fundamental. Unos 4,3 a 4,8 millones de viviendas en el mercado (ya sea a la venta de primera o de segunda mano -1,65 millones de unidades -), una población en fuerte proceso de envejecimiento, además de una bajada secular de los precios de los alquileres directamente consecuencia del aumento de la oferta por mayor facilidad de desahucio del jovenlandeseso, llevarán inevitablemente a una reaceleración de la bajada de los precios de los pisos en cuando los tipos de interés suban. En España, sencillamente, los pisos no valen lo que cuestan.
Muy buena prueba de que los precios actuales son insostenibles, es lo que sucede en Vizcaya. Vizcaya es la provincia de España en la que existen el menor número de de viviendas vacías, en construcción o a la venta por habitante ; a pesar de ello, el número de pisos a la venta por debajo de 180 mil euros no ha dejado de aumentar a lo largo de los años. Así…
• 254 unidades el 26/05/2009
• 1181 en 26/05/2011;
• 2350 en 21/08/2012;
• 3986 en 06/08/2013;
• 5632 en 02/10/2014;
• 6631 en 06/10/2015
Si los pisos estructuralmente estuvieran en un dinámica de subida, el número de viviendas a la venta a esos precios, habría disminuido y no aumentado que es lo que ha sucedido. Este dato refuerza la tesis de una estabilización, en incluso subidas de precios de la vivienda fomentado por razones tácticas coyunturales y no estructurales.
En cuanto suban los tipos de interés, en un mercado ya de poca liquidez, mermada esta por los grandes gastos de transacción (IVA e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), dejará entrampados a muchos inversores. Nos hallamos aún inmersos en un superciclo de bajadas de precios de vivienda que siguen a un superciclo de subidas que se dio entre 1973-2006 y que fue propulsado por las bajadas continuas de los tipos de interés (a falta de un único índice que lo corrobore, es razonable decir que el precio de la vivienda de segunda mano subió el 8500-9000%). Estamos en mitad de un miniciclo de estabilización o pequeñas subidas de precios, siempre dentro de un superciclo de bajadas.
Todos los datos, así como su sistemática de cálculo, pueden ser descargados del Excel adjunto. Las columnas determinantes son la K (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2013), R (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2014), Z (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2015), y AB (comparación de bajada/subida de precios entre septiembre de 2014 y 2013).
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) BorjaMateo.com
1) En la estadística Fotocasa no existen datos para las provincias de Soria, las ciudades autónomas de Ceuta y de Melilla ni las ciudades de Avila, Badajoz, Cuenca, Lugo, Segovia y Soria
2) Quiero agradecer a Fotocasa por su enorme amabilidad en la facilitación de los diversos datos que he requerido.
3)Hay que recordar que los estudios de Tecnocasa se publican entre tres y cuatro meses tras la finalización del período estudiado para las ciudades más importantes de España; así en abril-mayo de 2007 para el segundo semestre de 2006 y así sucesivamente. La media de los precios para el período observado es la mitad del mismo; así para el informe publicado en abril-mayo de 2007, y que estudia el precio medio de transacción del segundo semestre de 2006, la media de las constataciones de los precios se produce el 30 de septiembre o 1 de octubre de 2006.
4)Así en la página 4 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/2_2006/original/2_2006.pdf comparada con los resultados de la 3 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/1_2007/original/1_2007.pdf se observan ya las primeras bajadas en Barcelona (de 4487 a 4481), Jerez de la Frontera (de 1502 a 1473), Hospitallet de Llobregat (4186 a 3710). En otra (Málaga) se da un estancamiento de los precios (en 2163) y en el resto la subida es mucho más comedida que en los años anteriores.
5) Con el fin de entender qué dinámicas determinan las diferencias de precio entre los pisos que ofertan los particulares y aquellos que venden los bancos, has de leer “Sareb y bancos dificultan la venta de pisos a los particulares” de 12/03/2013 Sareb y bancos dificultan la venta de pisos a los particulares | FinancialRed
6)El descuento a nivel nacional medio fue del 23,9% en julio de 2013 y del 21% en julio de 2014
http://www.idealista.com/news/inmob...n-una-rebaja-del-24-de-media-a-los-vendedores
http://www.elconfidencial.com/vivie...tes-rebajas-que-piden-los-compradores_166746/
7)Según el ayuntamiento de Barcelona, la renta familiar disponible de los distritos de Barcelona, partiendo de un baremo de 100 unidades de media para el conjunto, es la siguiente: Ciutat Vella 72,6%, Eixample 114,0%, Sants-Montjuic 81,5%, Les Corts 136,4%, Sarriá-Sant Gervasi 175,6%, Gracia 103,9%, Horta-Guinardó 85,1%, Nou Barris 69,4%, Sant Andreu 83,4% y Sant Martí 86,3% http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades/economia/renda/rdfamiliar/a2006/rfdte.htm
8)Según la Contabilidad Municipal de la Ciudad de Madrid, la Renta disponible bruta per cápita (euros) de los distintos distritos de Madrid en 2006 es de (entre paréntesis recojo la desviación respecto de la media del municipio de 20.660 euros que es la que tomo en los cálculos) –todas cifras son en euros/año: Carabanchel 18.064 (-12,56%), Chamartín 24.206 (+17,16%), Chamberí 23.766 (+15,03%), Fuencarral 22.117 (+7,05%), jovenlandesatalaz 20.317 (-1,66%), Retiro 24.111 (+16,70%), Usera 17.100 (-17,23%), Vicálvaro 19.097 (-7,57%), Salamanca 24.453 (+18,36%), Barajas 23.389 (13,21%), Moncloa 23.106 (11,84%), Villaverde 17.244 (-16,53%), Arganzuela 22.495 (+8,88%), Centro 21.408 (+3,62%), Latina 18.757 (-9,21%) , San Blas 20.419 (+1,17%), Puente de Vallecas 16.839 (-18,49%), Hortaleza 21.764 (+5,34%), Villa de Vallecas 18.873 (-8,65%), Tetuán 20.716 (0,27%) y Ciudad Lineal 21.065 (+1,96%). Página 3 de http://www.madrid.es/UnidadesDescen...licaciones/Renta Disponible/D030100000001.pdf
9)Aplicando las directivas antes explicadas para estos dos barrios, y debido a la enorme desviación en renta respecto a la media de la ciudad (Les Corts +36,4% y Sarriá-Sant Gervasi +75,6%), las bajadas que nos resultaban para esos dos barrios, respecto a precios de pico de 2006, eran mucho más bajos que la realidad (subida del 3,00% en el caso de Sarriá-Sant Gervasi y bajada del 17,35% para Les Corts). Basado en los cálculos realizados para varios de los barrios que se encuadran dentro de los dos distritos de Barcelona, llegamos a la conclusión de que las bajadas usadas en este artículo no son válidas para estas dos zonas (lee el artículo “Bajadas de los precios de los pisos: ciudades, excepto capitales de provincia” en Estrategias de Inversión, el 09/10/2013,
http://www.estrategiasdeinversion.c...os-pisos-ciudades-excepto-capitales-provincia
Que no es necesaria ninguna corrección al alza en los barrios menos pudientes de Barcelona, y que las bajadas a las que llegamos en este artículo son correctas, e incluso benignos en su profundidad, lo demuestra los datos del último estudio realizado por Tecnocasa y recogidos en el el artículo “Bajada de precios de pisos en las grandes ciudades. Índice Tecnocasa”de24/09/2014
http://www.estrategiasdeinversion.c...grandes-indice-tecnocasa-246391#ixzz3GLu9OIX9
Tecnocasa basa la media de sus bajadas en los barrios de economía media, media-baja, baja y muy baja. Las bajadas consignadas por Tecnocasa son menores que aquellas a las que nosotros llegamos con lo que valida nuestras conclusiones. Basándonos en el artículo de Tecnocasa “Bajada de precios de pisos en las grandes ciudades. Índice Tecnocasa” hay muchas razones para pensar, que a las bajadas a las que llegamos en este artículo haya que añadir un 5% de bajada supletoria que reflejaría la profundidad real de las bajadas que han tenido lugar ya en el mercado inmobiliario.
La rebaja en estos dos barrios de Barcelona es la siguiente: para el período desde precio de pico hasta mayo de 2012, diremos que en estas dos zonas, los precios de los pisos han bajado la mitad que en el conjunto de Barcelona capital; por esta razón, hemos consignado valores para las columnas D y no solo en E. Para estos dos distritos, los valores de la columna E del Excel adjunto, son irrelevantes
10) Estrategias de Inversión, el 09/10/2013, “Bajadas de los precios de los pisos: ciudades, excepto capitales de provincia” http://www.estrategiasdeinversion.c...os-pisos-ciudades-excepto-capitales-provincia
11) Vozpopuli, 06/09/2014, ” Por qué los precios de los pisos seguirán bajando en cuanto suban los tipos de interés”
http://vozpopuli.com/blogs/4789-bor...-bajando-en-cuanto-suban-los-tipos-de-interes
Fotocasa, el 19/06/2014, “ Comprar es una salvajada”
http://www.fotocasa.es/blog/compraventa/borja-mateo-comprar-es-una-salvajada
12)Así “El superciclo inmobiliario” de 25/02/2013 http://www.elinversorinquieto.es/opinion-ver.php?id=948&idn=3
13)Cómo se negocia de forma muy efectiva una fuerte bajada del precio del alquiler lo puedes leer aquí http://borjamateo.com/index.php/prensa-escrita/item/167-técnicas-de-negociación-de-los-alquileres
http://www.estrategiasdeinversion.c...-precios-pisos-302-lugares-toda-espana-292855
:fiufiu:
---------- Post added 16-oct-2015 at 11:28 ----------
11. Los datos son extraídos de la página de idealista.com para las fechas indicadas. Quiero agradecer al forero de burbuja.info azkunaveteya por la aportación de esos datos
:8:
Leer más: http://www.estrategiasdeinversion.c...-302-lugares-toda-espana-292855#ixzz3oinm5VmY
En este artículo abordaremos la bajada de los precios de los pisos en todos aquellos lugares sobre los que disponemos de suficientes datos estadísticos: el conjunto del territorio nacional, casi todas las provincias y sus capitales y de muchas ciudades de provincias .
Se trata de saber cuál es la bajada de precios de transacción (precios a los que se están vendiendo las casas en España) de las viviendas (casas o apartamentos) de segunda mano entre particulares desde el pico de la burbuja hasta finales de agosto de 2013, finales de agosto de 2014 y finales de agosto de 2015; finalmente compararemos la evolución del precio de la vivienda en el período 31 de agosto de 2014 y de 31 de agosto de 2014 a 31 de agosto de 2015 con el fin de conocer que ha sucedido en los últimos meses y las tendencias de los precios.
Términos que usaremos:
1. Precio de oferta. Es el precio al que el vendedor particular pretende vender su inmueble. Para ello usaremos los precios recogidos en el índice Fotocasa fotocasa.es: Alquiler de pisos, compra y venta
2. Precio de pico. Es el precio medio de compraventa efectiva que alcanzaron los pisos en el apogeo de la burbuja para una determinada zona: nosotros tomaremos los valores de referencia marcados por el índice fotocasa arriba mencionado;
3. Precio de transacción. Se trata del precio al que se cruzan las operaciones entre particulares en el mercado de segunda mano. En una fase de bajadas de precios de pisos, los precios de pico son inferiores a los precios de oferta ya que los compradores demandan rebajas adicionales para cerrar la compra de la casa en cuestión;
4. Indice Tecnocasa. Se trata del estudio que la red inmobiliaria Tecnocasa realiza sobre las transacciones inmobiliarias en las que intermedia a través de sus delegaciones. Este índice se publica sobre una serie de grandes ciudades y es el único que recoge precios de transacción.
Realidades de las que partimos:
1. Los precios de los pisos de transacción vivieron su apogeo entre el tercer trimestres de 2006 y el primero de 2007 . A partir de entonces los precios comenzaron a bajar región tras región. De este hecho tenemos la certeza usando los estudios de Tecnocasa. Según este estudio, Barcelona fue la primera gran ciudad analizada en la que los precios comenzaron a bajar ;
2. Los precios de oferta siguieron subiendo hasta mediados de 2007. Es decir, en los portales inmobiliarios tales que Fotocasa, los vendedores potenciales seguían subiendo sus expectativas de precio de venta hasta después de que los precios de transacción comenzaran a bajar;
3. Precios de venta sólo entre particulares en el mercado de segunda mano. Sólo utilizaremos los precios de oferta, pico y transacción entre particulares en el mercado de segunda mano puesto que sólo existen estadísticas sobre los tres tipos de precios para pisos de segunda mano, nunca de primera. Tanto el índice Fotocasa como el Tecnocasa, versan sobre pisos de segunda mano vendidos entre particulares; de esta forma dejamos de lado los pisos de primera mano, así como los que venden los bancos
Sistemática de cálculo:
Uso del índice fotocasa. Para cada una de las provincias y ciudades, partiremos de la siguiente premisa: diremos que en el período que va desde finales septiembre de 2006 hasta el primer trimestre de 2007 (comienzo del período en el que los precios comenzaron a bajar) los vendedores eran capaces de vender sus pisos al mismo precio que pedían; es decir, los precios de oferta, de pico y el de transacción coincidían. Aunque muy posiblemente en muchas zonas esto no fuera cierto, sino que el precio de compraventa efectiva fuera superior o inferior al de oferta, nos ayudará a llegar a resultados.
De la misma forma, como precio actual de oferta, tomaremos los consignados en el índice fotocasa para las mismas zonas a finales de agosto de 2013, 2014 y de 2015 . Sabemos que desde finales de septiembre de 2006- primer trimestre de 2007, los precios de los pisos comenzaron a bajar, pero no conocemos exactamente en qué mes empezaron a caer en cada una de las zonas; por esta razón, en cada uno de los 302 lugares observados, tomaremos un mes distinto tras el 1 de septiembre de 2006 como el mes de apogeo.
Uso de la herramienta de Idealista
Idealista ha creado una herramienta en la que recoge la rebaja media que los compradores están dispuestos a pagar, respecto al precio de oferta, en distintas provincias y ciudades. Respecto al precio de los pisos en cada zona recogido en fotocasa para finales de agosto de 2013, de agosto de 2014 y de agosto de 2015, añadiremos un descuento adicional: este descuento será la mitad de la rebaja exigida por el potencial comprador en cada uno de los momentos de observación. Así, en una ciudad en el que el precio de oferta en septiembre de 2006 hubiese sido 2000 euros, el consignado en fotocasa a finales de agosto de 2015 1250 euros, y en el que Idealista diga que los compradores exigen un descuento adicional del 20%, diremos que el precio de venta efectiva alcanzable en este momento es del 10% inferior al de oferta. En este caso en concreto sería:
i. 1250 – 10% de 1250= 1.125 euros;
ii. 2000-1125= 875 euros;
iii. 875/ 2000= 43,75%
iv. Esto quiere decir que en este caso el descuento nominal (sin tener en cuenta el efecto de la inflación) sería del 43,75% respecto al precio de pico
Recordemos que, a efectos de este artículo, el precio de oferta en el pico de la burbuja, equivale al precio de transacción.
En las ciudades en los que Idealista no recoja ningún precio de descuento deseado por los compradores respecto al precio de oferta de agosto de 2013, agosto de 2014 o agosto de 2015, tomaremos el valor medio de la media del conjunto de su provincia respectiva. Aunque estos valores para ambos períodos pueden no ser correctos para muchos lugares, sí que sin los más cercanos.
De esta forma, los resultados de las bajadas en las distintas zonas estudiadas son:
Todas las bajadas de las que hablamos son en términos nominales: habrá que sumar la inflación de los distintos períodos (del 15,3% desde septiembre de 2006) para conocer la bajada real de los precios; así, para el conjunto de España, la bajada del precio de la vivienda en términos reales es del 56,66%.
Es muy razonable pensar, que las bajadas de las que hablamos en este artículo se queden cortas. Buena prueba de lo anterior, es el hecho de que el índice Tecnocasa , se constata una bajada de los precios de la vivienda de transacción del 56,93% desde precios de pico. Tecnocasa recoge precios de viviendas en las grandes ciudades de España, es decir, en zonas de primera vivienda de las que es razonable decir que los precios han bajado menos de todo el país. Por esta razón, sí que me parece plausible decir que, a todos los precios de bajada de este artículo haya que añadirles un 5% adicional; así, para el conjunto de España, la bajada habría sido del 55,03% y no del 50,03% de la que hemos hablado más arriba.
Conclusiones:
• Respecto a los datos de 2014 , en estos últimos doce meses, los precios de los pisos han bajado el 0,20% a nivel nacional con lo que el ritmo de bajada de precios ha disminuido fuertemente;
• En 158 de los 302 lugares analizados, los precios de los pisos han subido en el período 31/08/2014 a 31/08/2015 (contra los 22 en el período de 31/08/2013 a 31/08/2014)
La situación de los precios es de clara estabilización para el conjunto del país superando, muy levemente, el número de lugares en los que los precios suben a aquellos en los que los mismos bajan. De cara a futuro se plantea la gran pregunta de si los precios de los pisos pueden subir y de si estas subidas son sostenibles en el tiempo. En mi opinión los precios experimentaran una estabilización con, posiblemente, ligeras subidas para el conjunto del mercado a lo largo de los 12 próximos meses incluso varios años más, para bajar de nuevo en cuando los tipos de interés suban.
El estancamiento de precios, bajadas mucho más discretas y pequeñas subidas, vienen motivadas por la entrada de liquidez a activos de mayor rendimiento en un mundo donde la rentabilidad de los activos permanecerá muy baja durante un buen tiempo; en cuando los tipos de interés suban, o bien la jovenlandesa aumente, la salida de dinero del mercado inmobiliario en búsqueda de mayor rentabilidad hará que los precios bajen de nuevo ya que, simplemente, no hay demanda capaz de absorber la enorme oferta existente.
Estamos en un momento claramente táctico en el mercado inmobiliario en el cual prevalecen los bajos tipos de interés sobre cualquier consideración de valoración objetiva fundamental. Unos 4,3 a 4,8 millones de viviendas en el mercado (ya sea a la venta de primera o de segunda mano -1,65 millones de unidades -), una población en fuerte proceso de envejecimiento, además de una bajada secular de los precios de los alquileres directamente consecuencia del aumento de la oferta por mayor facilidad de desahucio del jovenlandeseso, llevarán inevitablemente a una reaceleración de la bajada de los precios de los pisos en cuando los tipos de interés suban. En España, sencillamente, los pisos no valen lo que cuestan.
Muy buena prueba de que los precios actuales son insostenibles, es lo que sucede en Vizcaya. Vizcaya es la provincia de España en la que existen el menor número de de viviendas vacías, en construcción o a la venta por habitante ; a pesar de ello, el número de pisos a la venta por debajo de 180 mil euros no ha dejado de aumentar a lo largo de los años. Así…
• 254 unidades el 26/05/2009
• 1181 en 26/05/2011;
• 2350 en 21/08/2012;
• 3986 en 06/08/2013;
• 5632 en 02/10/2014;
• 6631 en 06/10/2015
Si los pisos estructuralmente estuvieran en un dinámica de subida, el número de viviendas a la venta a esos precios, habría disminuido y no aumentado que es lo que ha sucedido. Este dato refuerza la tesis de una estabilización, en incluso subidas de precios de la vivienda fomentado por razones tácticas coyunturales y no estructurales.
En cuanto suban los tipos de interés, en un mercado ya de poca liquidez, mermada esta por los grandes gastos de transacción (IVA e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), dejará entrampados a muchos inversores. Nos hallamos aún inmersos en un superciclo de bajadas de precios de vivienda que siguen a un superciclo de subidas que se dio entre 1973-2006 y que fue propulsado por las bajadas continuas de los tipos de interés (a falta de un único índice que lo corrobore, es razonable decir que el precio de la vivienda de segunda mano subió el 8500-9000%). Estamos en mitad de un miniciclo de estabilización o pequeñas subidas de precios, siempre dentro de un superciclo de bajadas.
Todos los datos, así como su sistemática de cálculo, pueden ser descargados del Excel adjunto. Las columnas determinantes son la K (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2013), R (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2014), Z (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2015), y AB (comparación de bajada/subida de precios entre septiembre de 2014 y 2013).
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) BorjaMateo.com
1) En la estadística Fotocasa no existen datos para las provincias de Soria, las ciudades autónomas de Ceuta y de Melilla ni las ciudades de Avila, Badajoz, Cuenca, Lugo, Segovia y Soria
2) Quiero agradecer a Fotocasa por su enorme amabilidad en la facilitación de los diversos datos que he requerido.
3)Hay que recordar que los estudios de Tecnocasa se publican entre tres y cuatro meses tras la finalización del período estudiado para las ciudades más importantes de España; así en abril-mayo de 2007 para el segundo semestre de 2006 y así sucesivamente. La media de los precios para el período observado es la mitad del mismo; así para el informe publicado en abril-mayo de 2007, y que estudia el precio medio de transacción del segundo semestre de 2006, la media de las constataciones de los precios se produce el 30 de septiembre o 1 de octubre de 2006.
4)Así en la página 4 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/2_2006/original/2_2006.pdf comparada con los resultados de la 3 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/1_2007/original/1_2007.pdf se observan ya las primeras bajadas en Barcelona (de 4487 a 4481), Jerez de la Frontera (de 1502 a 1473), Hospitallet de Llobregat (4186 a 3710). En otra (Málaga) se da un estancamiento de los precios (en 2163) y en el resto la subida es mucho más comedida que en los años anteriores.
5) Con el fin de entender qué dinámicas determinan las diferencias de precio entre los pisos que ofertan los particulares y aquellos que venden los bancos, has de leer “Sareb y bancos dificultan la venta de pisos a los particulares” de 12/03/2013 Sareb y bancos dificultan la venta de pisos a los particulares | FinancialRed
6)El descuento a nivel nacional medio fue del 23,9% en julio de 2013 y del 21% en julio de 2014
http://www.idealista.com/news/inmob...n-una-rebaja-del-24-de-media-a-los-vendedores
http://www.elconfidencial.com/vivie...tes-rebajas-que-piden-los-compradores_166746/
7)Según el ayuntamiento de Barcelona, la renta familiar disponible de los distritos de Barcelona, partiendo de un baremo de 100 unidades de media para el conjunto, es la siguiente: Ciutat Vella 72,6%, Eixample 114,0%, Sants-Montjuic 81,5%, Les Corts 136,4%, Sarriá-Sant Gervasi 175,6%, Gracia 103,9%, Horta-Guinardó 85,1%, Nou Barris 69,4%, Sant Andreu 83,4% y Sant Martí 86,3% http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades/economia/renda/rdfamiliar/a2006/rfdte.htm
8)Según la Contabilidad Municipal de la Ciudad de Madrid, la Renta disponible bruta per cápita (euros) de los distintos distritos de Madrid en 2006 es de (entre paréntesis recojo la desviación respecto de la media del municipio de 20.660 euros que es la que tomo en los cálculos) –todas cifras son en euros/año: Carabanchel 18.064 (-12,56%), Chamartín 24.206 (+17,16%), Chamberí 23.766 (+15,03%), Fuencarral 22.117 (+7,05%), jovenlandesatalaz 20.317 (-1,66%), Retiro 24.111 (+16,70%), Usera 17.100 (-17,23%), Vicálvaro 19.097 (-7,57%), Salamanca 24.453 (+18,36%), Barajas 23.389 (13,21%), Moncloa 23.106 (11,84%), Villaverde 17.244 (-16,53%), Arganzuela 22.495 (+8,88%), Centro 21.408 (+3,62%), Latina 18.757 (-9,21%) , San Blas 20.419 (+1,17%), Puente de Vallecas 16.839 (-18,49%), Hortaleza 21.764 (+5,34%), Villa de Vallecas 18.873 (-8,65%), Tetuán 20.716 (0,27%) y Ciudad Lineal 21.065 (+1,96%). Página 3 de http://www.madrid.es/UnidadesDescen...licaciones/Renta Disponible/D030100000001.pdf
9)Aplicando las directivas antes explicadas para estos dos barrios, y debido a la enorme desviación en renta respecto a la media de la ciudad (Les Corts +36,4% y Sarriá-Sant Gervasi +75,6%), las bajadas que nos resultaban para esos dos barrios, respecto a precios de pico de 2006, eran mucho más bajos que la realidad (subida del 3,00% en el caso de Sarriá-Sant Gervasi y bajada del 17,35% para Les Corts). Basado en los cálculos realizados para varios de los barrios que se encuadran dentro de los dos distritos de Barcelona, llegamos a la conclusión de que las bajadas usadas en este artículo no son válidas para estas dos zonas (lee el artículo “Bajadas de los precios de los pisos: ciudades, excepto capitales de provincia” en Estrategias de Inversión, el 09/10/2013,
http://www.estrategiasdeinversion.c...os-pisos-ciudades-excepto-capitales-provincia
Que no es necesaria ninguna corrección al alza en los barrios menos pudientes de Barcelona, y que las bajadas a las que llegamos en este artículo son correctas, e incluso benignos en su profundidad, lo demuestra los datos del último estudio realizado por Tecnocasa y recogidos en el el artículo “Bajada de precios de pisos en las grandes ciudades. Índice Tecnocasa”de24/09/2014
http://www.estrategiasdeinversion.c...grandes-indice-tecnocasa-246391#ixzz3GLu9OIX9
Tecnocasa basa la media de sus bajadas en los barrios de economía media, media-baja, baja y muy baja. Las bajadas consignadas por Tecnocasa son menores que aquellas a las que nosotros llegamos con lo que valida nuestras conclusiones. Basándonos en el artículo de Tecnocasa “Bajada de precios de pisos en las grandes ciudades. Índice Tecnocasa” hay muchas razones para pensar, que a las bajadas a las que llegamos en este artículo haya que añadir un 5% de bajada supletoria que reflejaría la profundidad real de las bajadas que han tenido lugar ya en el mercado inmobiliario.
La rebaja en estos dos barrios de Barcelona es la siguiente: para el período desde precio de pico hasta mayo de 2012, diremos que en estas dos zonas, los precios de los pisos han bajado la mitad que en el conjunto de Barcelona capital; por esta razón, hemos consignado valores para las columnas D y no solo en E. Para estos dos distritos, los valores de la columna E del Excel adjunto, son irrelevantes
10) Estrategias de Inversión, el 09/10/2013, “Bajadas de los precios de los pisos: ciudades, excepto capitales de provincia” http://www.estrategiasdeinversion.c...os-pisos-ciudades-excepto-capitales-provincia
11) Vozpopuli, 06/09/2014, ” Por qué los precios de los pisos seguirán bajando en cuanto suban los tipos de interés”
http://vozpopuli.com/blogs/4789-bor...-bajando-en-cuanto-suban-los-tipos-de-interes
Fotocasa, el 19/06/2014, “ Comprar es una salvajada”
http://www.fotocasa.es/blog/compraventa/borja-mateo-comprar-es-una-salvajada
12)Así “El superciclo inmobiliario” de 25/02/2013 http://www.elinversorinquieto.es/opinion-ver.php?id=948&idn=3
13)Cómo se negocia de forma muy efectiva una fuerte bajada del precio del alquiler lo puedes leer aquí http://borjamateo.com/index.php/prensa-escrita/item/167-técnicas-de-negociación-de-los-alquileres
http://www.estrategiasdeinversion.c...-precios-pisos-302-lugares-toda-espana-292855
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---------- Post added 16-oct-2015 at 11:28 ----------
11. Los datos son extraídos de la página de idealista.com para las fechas indicadas. Quiero agradecer al forero de burbuja.info azkunaveteya por la aportación de esos datos
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Leer más: http://www.estrategiasdeinversion.c...-302-lugares-toda-espana-292855#ixzz3oinm5VmY
