Bajada de precio de los pisos ¿el sistema lo permite?
- Autor del tema inmonet
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Pero a un alopécico no le sacas un peloSi alguien vende un piso que tiene cargas por valor superior al precio de venta y no aporta la diferencia en efectivo, podria ser que el acreedor de las cargas acepte financiar la diferencia a través de otro tipo de préstamo (p.ej personal) o que no lo haga.
Si no lo hace, no se podria realizar la venta. Son las consecuencias del negative equity (habia un hilo por aqui sobre esto).
Además, creo que si no se formaliza la venta por este motivo es "culpa" del vendedor y tendria que devolver el doble de las arras (y si la operación se ha hecho a través de inmobiliaria igual hasta pagarles sus comisiones). Situación antiestética donde las haya para el vendedor.
Inflaktor
Madmaxista
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En ese caso, el problema es del vendedor y del acreedor, nunca del comprador
-si no se cancela la hipoteca, o se subrroga no hay nada que hacer y como en este pais, mandan los bancos o que el vendedor ponga el diferencial
Kalevala
Madmaxista
No he entendido donde esta el problema!
Compras una casa con una hipoteca de 200k €. La casa vale 250k €.
Pago 50k € y me quedo con la casa y la hipoteca. Por supuesto el banco tiene que estar de acuerdo.
Ahora bien, misma hipoteca 200k €. La casa vale (porque yo creo eso) 150k €.
Me quedo la casa si el vendedor me paga 50k €. Si no, no interesa.
Cual era el caso, con el guiri?
Compras una casa con una hipoteca de 200k €. La casa vale 250k €.
Pago 50k € y me quedo con la casa y la hipoteca. Por supuesto el banco tiene que estar de acuerdo.
Ahora bien, misma hipoteca 200k €. La casa vale (porque yo creo eso) 150k €.
Me quedo la casa si el vendedor me paga 50k €. Si no, no interesa.
Cual era el caso, con el guiri?
aerofriqui
Madmaxista
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Cuando Juan no pudo pagar la hipoteca...
Pensó en vender su piso.
Ese tipo de operaciones, corregidme si me equivoco, sólo se pueden cerrar de dos maneras:
1) Subrogándose el comprador en la hipoteca del vendedor, siempre y cuando lo admita el banco.
2) Mediante una operación a 3 o 4 bandas. Es decir comprador (Pepe), vendedor (Juan), banco de Pepe (el Santader) y banco de Juan (Caja Madrid), en el caso de que Pepe no compre a tocateja.
La transacción se realiza de la siguiente manera:
1) El Santander le dá el dinero a Pepe
2) Pepe le dá el dinero a Juan
3) Juan le dá el dinero a Caja Madrid.
A cambio Pepe se queda con el tocho, y el Santander inscribe la hipoteca en la escritura del piso.
El caso de Juan es más complejo. Dos opciones:
1) Pepe le ha dado el suficiente dinero para que éste liquide el principal que adeuda en el momento de la transacción más la comisión de cancelación:
le dá los buenos días al buen señor de Caja Madrid y se va tan contento.
2) Si la cuantía de la venta no cubre el principal más la comisión de cancelación:
En ese caso, Caja Madrid, tras recibir la cantidad adeudada, renegocia las condiciones de la deuda con Juan. Lo más posible es que cambie las condiciones del préstamo, y Juan deje de pagar unos intereses de Euribor + 0,5 por tratarse de un préstamo hipotecario y pase a pagar un 10 o un 12 %anual de intereses. El motivo de esta maniobra es que el riesgo de impago para Caja Madrid es muy elevada, pues no hay "casa" que puede ejecutar en caso de impago. Deja de tratarse de un préstamo hipotecario para pasar a ser un préstamo personal avalado por la nómina o la declaración de la renta de Juan.
Es muy posible, además, que Caja Madrid no le permitA extender el período del préstamo más allá de 10 años, dado que los préstamos personales son potencialmente jovenlandesesos.
En definitiva, Juan se ve en la fruta calle y con una deuda más corta en el tiempo pero que no va a suponer una gran rebaja de su cuota mensual. Quizás un 20 o un 30 % menos al mes, pero recordemos, en la fruta calle.
Si decide dejar de pagar la deuda que le queda, irán contra su nómina o tirarán de aval, pudiendo dejar en la fruta calle a su avalista (sus padres, posiblemente)
Dada esta situación, Juan pensó que lo mejor es no vender. "¿Para qué?" pensó él "si me voy a ver en la fruta calle de todas formas".
El pobre de Juan no sabía que si no paga, pasará a un registro de jovenlandesesos. No recibirá un préstamo más en su fruta vida. Además de la ejecución le meterán intereses, y costas de los abogados del banco.
Y si la ejecución no cubre el principal de la deuda, España tiene una legislación mediante la cual LAS DEUDAS SON PERSONALES, y Juan responderá con su nómina de la diferencia, los intereses y las costas de los abogados. Y si no tiene nómina lo hará su avalista.
Éste escenario no sólo es probable, si no que es el más normal, pues rara vez los subasteros (personas que viven de comprar en las subastas judiciales y vender a precio de mercado) pagan más de lo que ellos consideran "conveniente"
Dicho de otra forma: la diferencia entre "malvender" y dejar que te ejecute un banco está en:
1) No volver a recibir un préstamo más en tu vida.
2) Cargar con costas de abogados e intereses.
3) Correr el riesgo de que el subastero de turno ofrezca una cantidad mucho más baja de lo que está dispuesto a pagarse en el mercado. La diferencia la paga el jovenlandeseso... o su avalista.
Mal asunto para el 1% que considera más conveniente dejar que se lo quede el banco antes que "malvender" el tocho.
Escrito en http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=58472
Pensó en vender su piso.
Ese tipo de operaciones, corregidme si me equivoco, sólo se pueden cerrar de dos maneras:
1) Subrogándose el comprador en la hipoteca del vendedor, siempre y cuando lo admita el banco.
2) Mediante una operación a 3 o 4 bandas. Es decir comprador (Pepe), vendedor (Juan), banco de Pepe (el Santader) y banco de Juan (Caja Madrid), en el caso de que Pepe no compre a tocateja.
La transacción se realiza de la siguiente manera:
1) El Santander le dá el dinero a Pepe
2) Pepe le dá el dinero a Juan
3) Juan le dá el dinero a Caja Madrid.
A cambio Pepe se queda con el tocho, y el Santander inscribe la hipoteca en la escritura del piso.
El caso de Juan es más complejo. Dos opciones:
1) Pepe le ha dado el suficiente dinero para que éste liquide el principal que adeuda en el momento de la transacción más la comisión de cancelación:
le dá los buenos días al buen señor de Caja Madrid y se va tan contento.
2) Si la cuantía de la venta no cubre el principal más la comisión de cancelación:
En ese caso, Caja Madrid, tras recibir la cantidad adeudada, renegocia las condiciones de la deuda con Juan. Lo más posible es que cambie las condiciones del préstamo, y Juan deje de pagar unos intereses de Euribor + 0,5 por tratarse de un préstamo hipotecario y pase a pagar un 10 o un 12 %anual de intereses. El motivo de esta maniobra es que el riesgo de impago para Caja Madrid es muy elevada, pues no hay "casa" que puede ejecutar en caso de impago. Deja de tratarse de un préstamo hipotecario para pasar a ser un préstamo personal avalado por la nómina o la declaración de la renta de Juan.
Es muy posible, además, que Caja Madrid no le permitA extender el período del préstamo más allá de 10 años, dado que los préstamos personales son potencialmente jovenlandesesos.
En definitiva, Juan se ve en la fruta calle y con una deuda más corta en el tiempo pero que no va a suponer una gran rebaja de su cuota mensual. Quizás un 20 o un 30 % menos al mes, pero recordemos, en la fruta calle.
Si decide dejar de pagar la deuda que le queda, irán contra su nómina o tirarán de aval, pudiendo dejar en la fruta calle a su avalista (sus padres, posiblemente)
Dada esta situación, Juan pensó que lo mejor es no vender. "¿Para qué?" pensó él "si me voy a ver en la fruta calle de todas formas".
El pobre de Juan no sabía que si no paga, pasará a un registro de jovenlandesesos. No recibirá un préstamo más en su fruta vida. Además de la ejecución le meterán intereses, y costas de los abogados del banco.
Y si la ejecución no cubre el principal de la deuda, España tiene una legislación mediante la cual LAS DEUDAS SON PERSONALES, y Juan responderá con su nómina de la diferencia, los intereses y las costas de los abogados. Y si no tiene nómina lo hará su avalista.
Éste escenario no sólo es probable, si no que es el más normal, pues rara vez los subasteros (personas que viven de comprar en las subastas judiciales y vender a precio de mercado) pagan más de lo que ellos consideran "conveniente"
Dicho de otra forma: la diferencia entre "malvender" y dejar que te ejecute un banco está en:
1) No volver a recibir un préstamo más en tu vida.
2) Cargar con costas de abogados e intereses.
3) Correr el riesgo de que el subastero de turno ofrezca una cantidad mucho más baja de lo que está dispuesto a pagarse en el mercado. La diferencia la paga el jovenlandeseso... o su avalista.
Mal asunto para el 1% que considera más conveniente dejar que se lo quede el banco antes que "malvender" el tocho.
Escrito en http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=58472
Lo que dices es cierto pero con un matiz. El Santander le da el dinero a Juan y tampoco se lo da a Cajamadrid, y Cajamadrid le pide al Santander la cancelación de la Hipoteca, para registrar la suya. Todo ante notario y se hace simultáneamente
Si no se hace así, creo que el banco no acepta.
Juan (PALANGANA):
Juan coge el dinero del Santander, le da las gracias y se va a vivir a su piso un año y medio gratis. El Santander sin piso y sin dinero, y el director del banco en medio de una plaza con un paraguas tomando el sol.
