http://www.mviv.es/es/pdf/otros/NMPV.pdf
A priori, no existen restricciones teóricas para el cálculo de los precios del metro cuadrado a nivel de cualquier zona geográfica, exclusivamente el número de observaciones disponibles determinará una mayor o menor
precisión en las estimaciones.
Valoración de los inmuebles
En la Orden Ministerial aparecen
diferentes maneras de valorar los inmuebles, así como los métodos de realizar tales valoraciones, a continuación se definen las distintas valoraciones reflejadas en la Orden.
Valor de mercado
Es el precio al que podría venderse un inmueble, mediante un contrato privado entre el vendedor y comprador, en la fecha de tasación.
5 Los
impuestos y los gastos de comercialización no se incluyen en este valor de mercado.
Valor de reemplazamiento
Es el valor obtenido como suma de las inversiones necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características pero, utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor puede ser bruto o neto. El valor neto es el resultado de deducir la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de valoración.
Valor hipotecario
Es el valor determinado por la tasación prudente sobre la posibilidad futura de su comercialización, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones de los mercados, su uso tanto en el momento de la tasación como otros alternativos.
Valor de tasación
Es el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del
ámbito de aplicación de las mismas.
5. Recogida de información
La información es suministrada por la
Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA), entidad sin fines de lucro que agrupa a las empresas de este sector. ATASA coordina la recogida y facilita los datos, procedente de las bases de datos de las empresas de valoración de inmuebles, trimestralmente a la unidad promotora de la Estadística de Precios de Vivienda, en soporte magnético con un diseño de registro preestablecido y en los plazos acordados.
Antes de la remisión de la información, ATASA
realiza un trabajo previo de consistencia y validación de datos.
5.1 Diseño de registro
Los registros, que corresponden a cada una de las tasaciones realizadas, con
la misma estructura están compuestos por las siguientes variables:
Tipo de transacción: vivienda protegida y vivienda libre
Códigos geográficos: provincial, municipal y postal
Fecha de tasación de la vivienda
Valor de tasación: valor de mercado y valor máximo legal
Superficie construida; número de metros cuadrados de la vivienda
Años de antigüedad: Año de construcción o última gran rehabilitación de la
vivienda
5.2 Descripción de las variables del registro
La variable tipo de transacción especifica la tipología de la vivienda, en cuanto a vivienda libre o protegida. En efecto, existen dos tipos de viviendas claramente diferenciadas, viviendas protegidas y viviendas libres.
6.2 Estratificación de la vivienda
Una característica básica que se observa a la hora de estimar el precio medio por metro cuadrado de la vivienda de una población es la
heterogeneidad de los elementos que componen la muestra poblacional. Esta heterogeneidad viene definida por un conjunto de componentes físicos, tales como ubicación, situación, estado de conservación, superficie etc…y al mismo tiempo, determinan su valoración. De ahí que la agrupación de las observaciones a partir de su valor de tasación introduciría mayor homogeneidad en el cálculo del precio medio aumentado la precisión de las estimaciones.
Por consiguiente, en cálculo de los precios medios se construye un número
determinado de estratos. El número y tamaño de los estratos dependen del
recorrido de la variable seleccionada.
7.1 Estimación de precios de vivienda libre
En período t6, zona geográfica k7 y para cada tipo de vivienda j8 se define la
variable bidimensional (X, Y) donde X e Y representan el valor de mercado,
expresado en unidades monetarias, euros, y la superficie construida, definida
en metros cuadrados, respectivamente.
Metodo de estimación...
blablabla
En este proyecto no se consideran los cambios de calidad de las viviendas (precios hedónicos).
7.1.2 Precio de vivienda libre
El precio de vivienda libre por metro cuadrado se define como media aritmética ponderada de los precios de cada tipo de vivienda por metro cuadrado.
las ponderaciones vienen definidas por el número de viviendas de tipo j en la
zona geográfica z en el período t sobre el número total de viviendas en la zona geográfica z en el período t.
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