Marai
Madmaxista
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2006: el año del euribor
Si hubiera que decidir cual ha sido la principal noticia económica del año que afecta al mercado inmobiliario, indiscutiblemente, esta sería la subida del euribor a un año. Redondeando, el euribor ha subido 1,20 puntos, a falta de unos dias para completar el año. La subida del euribor está marcada por el endurecimiento de la política monetaria del BCE, que ha subido los tipos de referencia 5 veces en el año, desde el 2,25% a finales de 2005, hasta el 3,50% tras la última subida en diciembre de 2006.
http://www.elpais.com/articulo/econ...to/punto/35/elpepueco/20061207elpepueco_1/Tes
Las subidas de tipos no tienen un efecto inmediato sobre las hipotecas ya que la actualización de cada hipoteca tiene su propio calendario (anual, cada seis meses…) y no será hasta bien entrado 2007 cuando se note plenamente el efecto de unas subidas que aún no han terminado y que los expertos sitúan en un 4% para el verano próximo. El euribor a un año ya descuenta ese tipo para finales de 2007.
La subida del euribor afecta tanto al crédito hipotecario como al crédito al consumo. El crédito al consumo está regulado por una ley que incluye a los préstamos por un importe de entre 150-20.000 € con devolución a un plazo superior a tres meses. A medida que el crédito se ha ido encareciendo se ha echado mano a nuevas fórmulas de crédito al consumo con tipos de interés que van desde un abusivo 20% (TAE) de los “créditos rápidos” que tanto se han anunciado, al más normal 8-9% de los créditos normales o el 10% de los créditos instantáneos ofrecidos por algunas entidades.
Sin embargo, la subida del euribor no ha frenado el consumo en absoluto, y probablemente ello se debe a una relativamente nueva modalidad de crédito al consumo: la extracción de liquidez contra el valor de la vivienda (le llamaremos ELV). La otra gran noticia del año en mi opinión es que los españoles hemos hecho uso creciente de la ELV después de varios años de subidas de precios de la vivienda muy por encima de la inflación. El famoso efecto riqueza. En mi opinión, la fortaleza del consumo en España, el notable crecimiento del PIB y el deterioro de la balanza de pagos tienen mucho que ver con esta modalidad de consumo. Al final intentaré calcular la ELV de 2006 y 2005 con procedimientos utilizados en otras latitudes.
¿Cómo funciona la ELV? Principalmente a través de las refinanciaciones y reunificación de deuda. A partir de los datos de hipotecas de septiembre de 2006 se concluye que las refinanciaciones han subido un 30% respecto al 2005, a falta de ver la tendencia del último trimestre. Al refinanciar la hipoteca incluyendo otras deudas de crédito al consumo con un TAE más elevado se consigue reducir la cuota mensual e incrementar la renta disponible para consumo. Apostaría a que estas navidades (o después de estas navidades) muchos echaremos mano de la reunificación de deudas para afrontar el año 2007 con algo de liquidez en nuestras cuentas corrientes. Indudablemente, este aumento de las refinanciaciones está ligado a la subida del euribor y según una reciente encuesta de Creed, más de la mitad de los españoles hipotecados (el 53%) estaría dispuesto a hacer uso de la refinanciación en el último trimestre del año.
http://www.elcomerciodigital.com/pr...ciacion-hipotecaria-crecio-2006_20061211.html
Resulta obvio recordar que la refinanciación funciona porque permite diferir los pagos, pero en realidad no supone un abaratamiento real del consumo sino todo lo contrario. El uso masivo de esta herramienta financiera reducirá, sin duda alguna, el potencial de crecimiento de la economía española en el futuro. Cuando en el futuro queramos culpar a un gobierno X por lo mal que va la economía tendremos que recordar que en realidad somos los españoles en conjunto los que nos “comimos” ayer los ingresos futuros y limitamos voluntariamente nuestra capacidad adquisitiva futura.
A la hora de hacer previsiones sobre el futuro de la economía española esto tiene gran interés. Por ejemplo, en caso de disminución del crecimiento, yo no confiaría demasiado en una recuperación rápida y tiendo a creer que el freno que supone el exceso de consumo de hoy durará años.
El otro efecto evidente del encarecimiento del crédito es la subida de la cuota de la hipoteca. La inmensa mayoría de las hipotecas en España son de tipo variable. Para una hipoteca media de 150.000 € a 25 años, una subida de 1,20 puntos supone un encarecimiento de la cuota de 100€ mensuales. Este “efecto pobreza” se contrapone al “efecto riqueza” derivado del encarecimiento de la vivienda en los últimos años. Si el encarecimiento del crédito sobre el consumo ha tenido como efecto primario el aumento de las refinanciaciones, en el caso del crédito inmobiliario, el efecto primario es reducir el número de transacciones inmobiliarias. Cada vez hay menos gente que puede permitirse la compra de vivienda por el encarecimiento del crédito. Eso es así incluso a pesar de que se alarguen los plazos de devolución del préstamo. Veremos el efecto real que ha tenido la subida del euribor sobre las transacciones inmobiliarias, si bien, hasta Enero, no dispondremos de los datos del último trimestre. Será el momento de actualizar este post.
En cualquier caso, y a pesar de la subida del precio del dinero, no se puede decir que las condiciones crediticias sean restrictivas. Este año se han cruzado las líneas del precio del dinero y del encarecimiento del coste de la vida, pero en términos históricos todavía no resulta caro endeudarse. Incluso si tenemos en cuenta la evolución de los tipos de interés a largo plazo, resulta que la deuda a largo plazo es más barata que nunca y puede resultar rentable pasarse de la deuda referenciada al euribor a tipos de interés fijos, tal como propone Caixa Manresa con una nueva modalidad de hipoteca a tipo fijo y con unos intereses históricamente bajos aunque con un plazo de devolución demasiado largo.(http://www.bolsacinco.com/061212085...uciona_mercado_primera_hipoteca_tipo_fijo.htm) ¿será esta la tendencia que marquen los bancos en los próximos años?
(continúa)
