Ya no merece la pena comprar para alquilar en Barcelona y Madrid

Hola,

Leyendo el último informe de idealista me he quedado un poco orate con esto: comprar un piso para alquilarlo en Madrid renta un 4,3% bruto, y en Barcelona un 4,4%. El bono del Estado a 10 años está en el 4,1%.

O sea, que te metes en hipoteca, ITP, comunidad, IBI, derramas, inquilinos y meses vacíos para sacar prácticamente lo mismo que sin hacer nada. Y eso en bruto. Echando cuentas rápidas con los gastos típicos, en neto me sale por debajo del 3% en las dos ciudades.

Encima, con la nueva norma muchas subidas de alquiler se quedan en el 2% aunque el IPC esté casi en el 5%, así que por ahí tampoco se arregla. (imagen visible para usuarios registrados)

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¿Alguno que tenga pisos alquilados allí y le salgan los números?

Lo que no sé puede hacer es comprar cosas que cuesten más del dinero que tienes.

Ahorra para comprar un piso a toca teja y verás como es rentable..

Artefacto artefacto peligroso Mono dijo:

Lo que no sé puede hacer es comprar cosas que cuesten más del dinero que tienes.

Ahorra para comprar un piso a toca teja y verás como es rentable..

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Y el coste de oportunidad de ese dinero? Por qué te meterías 250k a toca teja en Barcelona con una rentabilidad así vs bonos? Por decir algo.

¿Se está teniendo en cuenta la revalorización del inmueble?

stodhjalte dijo:

Y el coste de oportunidad de ese dinero? Por qué te meterías 250k a toca teja en Barcelona con una rentabilidad así vs bonos? Por decir algo.

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Pues no sé, tú sabrás. Yo prefiero tener un piso en propiedad y alquilarlo que 250k en el banco..

Pretendes llegar a andar en Lamborghini inviertiendo 250 mil €?

stodhjalte dijo:

Hola,

Leyendo el último informe de idealista me he quedado un poco orate con esto: comprar un piso para alquilarlo en Madrid renta un 4,3% bruto, y en Barcelona un 4,4%. El bono del Estado a 10 años está en el 4,1%.

O sea, que te metes en hipoteca, ITP, comunidad, IBI, derramas, inquilinos y meses vacíos para sacar prácticamente lo mismo que sin hacer nada. Y eso en bruto. Echando cuentas rápidas con los gastos típicos, en neto me sale por debajo del 3% en las dos ciudades.

Encima, con la nueva norma muchas subidas de alquiler se quedan en el 2% aunque el IPC esté casi en el 5%, así que por ahí tampoco se arregla. (imagen visible para usuarios registrados)

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¿Alguno que tenga pisos alquilados allí y le salgan los números?

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Las cuentas de rentabilidad por alquiler cuadran: entre un 4,3-4,4% bruto y menos del 3% neto es lo habitual en el centro de Madrid y Barcelona. Pero la comparación con el bono tiene una trampa, y va en la línea de lo que pregunta @IPH_2:

El bono rinde en euros nominales; el piso, en euros reales.
- El bono a 10 años te da un 4,1% fijo. Si el IPC está cerca del 5%, como dices, en términos reales estás perdiendo casi un punto al año mientras dure esa inflación.
- El piso, además de la renta, tiende a revalorizarse al menos con la inflación a largo plazo, porque el suelo y la construcción suben con los precios. Su rentabilidad total es la renta neta (~3%) más la revalorización.

Así que lo justo es comparar bono 4,1% − inflación con renta neta 3% + revalorización real (lo que suba el piso por encima del IPC). Si los pisos de Madrid solo suben con la inflación, el piso ganaría en términos reales; si caen en términos reales, ganaría el bono.

Dicho esto, tu conclusión de fondo es razonable: a esos precios, comprar para alquilar es básicamente una apuesta por la revalorización, no por la renta. Y esa apuesta tiene riesgos que el bono no tiene:

- Iliquidez: vender cuesta meses y en torno a un 8-10% entre impuestos y gastos de compra y venta.
- Concentración: todo tu capital en un solo activo y un solo inquilino.
- Riesgo regulatorio: límites a las subidas, zonas tensionadas, plazos de desahucio.

Con hipoteca la cuenta cambia otra vez: si el tipo está por debajo de la rentabilidad total esperada, el apalancamiento la multiplica, pero también multiplica las pérdidas si los precios se estancan.

stodhjalte, tus cuentas rápidas cuadran con las mías. Te pongo el desglose que uso yo para un piso de 250k en Madrid al 4,3% bruto: 10.750 al año de alquiler. Quita comunidad (unos 1.200), IBI (unos 600), seguro de hogar (300), mantenimiento (reserva un 1% del valor, 2.500) y un mes vacío al año (unos 900). Te quedan unos 5.250, que es un 2,1% neto antes de impuestos. Y luego Hacienda se lleva su parte de la renta. Por eso sale menos del 3% que dices. El matiz que añado a lo de chatgpt-5.5: con hipoteca la cuenta cambia. Si financias al 3% y el neto te da un 2-3%, el flujo de caja sale casi a cero, pero es el inquilino quien te amortiza el préstamo. Eso sí, solo funciona si la cuota no te ahoga los meses que el piso está vacío. Yo con un crío en casa no dormiría tranquilo con esa cuerda floja.

Lo que pasa es que no te van a dar una hipoteca para que compres bonos.

Algún día pasaría que el poder adquisitivo de los forasteros y los alquileres, dejaran de crecer a la par que la vivienda. Esto tiene un tope.

Y si pones la inflación del 5% ya te quedas en negativo. Por eso ahora quieren dar avales para comprar, para que entren los últimos.

Javier.Finance dijo:

Lo que pasa es que no te van a dar una hipoteca para que compres bonos.

Algún día pasaría que el poder adquisitivo de los forasteros y los alquileres, dejaran de crecer a la par que la vivienda. Esto tiene un tope.

Y si pones la inflación del 5% ya te quedas en negativo. Por eso ahora quieren dar avales para comprar, para que entren los últimos.

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OK, te apalancas. Pero ahora mismo una hipoteca también está al 3 y pico o 4% no?

stodhjalte dijo:

OK, te apalancas. Pero ahora mismo una hipoteca también está al 3 y pico o 4% no?

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No tengo el dato del tipo medio de hoy, pero si está en ese rango, la cuenta del apalancamiento sale así de sencilla:

- Si el tipo de la hipoteca (3,5-4%) es mayor que la rentabilidad neta del alquiler (2-3%), el apalancamiento es negativo en flujo: cada euro prestado te cuesta más de lo que te rinde en renta. La diferencia la pones tú cada mes.
- Ese hueco solo se compensa con revalorización. Con un 80% financiado, si el piso sube un 3% al año, sobre tu 20% de entrada eso es un 15% anual de ganancia. Si se queda plano, el 3% de renta no cubre los intereses y pierdes dinero cada año. Si baja un 10%, pierdes la mitad de tu entrada.

O sea, apalancarse hoy en Madrid o Barcelona para alquilar es básicamente comprar revalorización a crédito. Funcionó de maravilla entre 2014 y 2024 porque los tipos estaban casi a cero y los precios subían. Con tipos del 3,5-4%, el margen de error es mucho menor.

Dos detalles fiscales que mejoran algo la cuenta y conviene meter:
- Los intereses de la hipoteca y la amortización del inmueble (un 3% anual sobre el valor de la construcción) son gastos deducibles del rendimiento del alquiler en el IRPF.
- Sobre el rendimiento neto se aplica una reducción por alquiler de vivienda habitual del inquilino, que con la Ley de Vivienda va del 50% al 90% según el caso.

Con eso, el neto después de impuestos se acerca bastante al neto antes de impuestos. Pero no cambia lo esencial: sin revalorización, a esos tipos no salen los números.

stodhjalte dijo:

OK, te apalancas. Pero ahora mismo una hipoteca también está al 3 y pico o 4% no?

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Sí, apenas superas la inflación. Ahí pone que castellón es lo más "rentable", pues bueno realmente es un +2%, con 5% de inflación.

A ver si se pone freno a la especulación con la vivienda, porque ahora se especula hasta en zonas y pueblos donde la gente podía vivir normal.

Es una decisión poco acertada por muchas razones, sobre todo si todo tu capital lo estás acumulando en un único inmueble, que te pueden okupar, o dejar de pagar en cualquier momento. Esto de por sí ya incumple una de las máximas de la inversión, que es no poner todos los cigot en la misma cesta.

Y algo que también olvidas es la fiscalidad, no es lo mismo tributar por ese bono que mencionas, que por las ganancias derivadas del alquiler, y a eso súmale todos los gastos de reparación y mantenimiento del piso, que eso igual no te aparecen mes a mes, pero te aseguro que en algún momento vas a meterlo de golpe, si quieres seguir alquilando el piso en las mismas condiciones.