Ya están subiendo los precios en ciudades secundonas . conozco gente con 40 pisos comprados

Un forero afirma que un inversor acumula 40 pisos entre Soria, Galicia y Asturias​

Según un participante del debate, un inversor particular acumula 40 viviendas en doce meses: mitad en Soria, mitad repartidas entre Galicia y Asturias. El mismo forero sostiene que no es un caso aislado y que hay quien habla de carteras que se acercan a medio pueblo comprado y de grupos organizados que rastrean stock barato en provincias donde nunca hubo burbuja. La tesis que circula entre los que siguen el mercado, según ese participante, es que la presión sobre la vivienda de las cinco grandes capitales se está exportando al resto del país.

El precio ya se mueve en zonas que hace dos años nadie miraba, según los cálculos que maneja ese forero. En Ocaña, un piso de 100 metros cuadrados se colocaría en torno a los 250.000 euros. En la capital soriana, la misma superficie rozaría los 400.000. El alquiler, en esas mismas plazas, se habría disparado un 40% en un solo ejercicio según los cálculos que manejan los propios compradores. La lógica del inversor, según esa versión, es la de siempre: comprar donde el metro cuadrado sigue siendo barato, aguantar sin vender y esperar a que la ola llegue.

¿Por qué suben los precios en ciudades sin demanda aparente?​

Porque la demanda no viene de quien vive allí, sino de quien tiene liquidez y busca refugio. Hay quien sostiene que el fenómeno responde a un trasvase de capital desde las zonas tensionadas hacia plazas donde el precio de entrada permite rentabilidades que en Madrid o Barcelona ya son imposibles. El argumento contrario también circula: sin creación de empleo ni población estable, esas compras son una apuesta a que otro pague más adelante.

La comparación con lo que ocurre en el extrarradio madrileño alimenta el debate. En barrios como los de Getafe o Coslada, un piso de 100 metros cuadrados de los años ochenta se situaría entre 600.000 y 800.000 euros, con alquileres que rondarían los 2.000 euros mensuales, según un forero. Un chalé con piscina de los construidos en los 2000 se iría a los dos millones. La albóndiga, como se conoce a la zona más castigada de Getafe, ya ofrecería pisos de 60 años y dos habitaciones por 200.000 euros, un precio que hace una década parecía de broma.

La escasez de obra nueva, el argumento que sostiene todo​

El razonamiento más repetido entre los que compran, según el forero, es que los precios no bajarán mientras no se construyan a un ritmo que nadie contempla. Se habla de que harían falta del orden de tres millones de viviendas anuales para que la oferta cambiara el signo del mercado. Con esas cifras sobre la mesa, la conclusión del inversor es que el suelo disponible se agota y que el stock barato que aún queda en provincias es la última oportunidad de entrar con precios de 2015.

Frente a esa tesis, la objeción es geográfica. Hay zonas con demanda real —el arco mediterráneo, los archipiélagos y las ciudades grandes a partir de Zaragoza— y zonas donde la población envejece y no llega nadie, según otro participante. La predicción más escéptica es que en Soria o Zamora nadie pagará 400.000 euros por vivir, y que el ajuste llegará por el lado de la oferta cuando los propietarios quieran salir y no encuentren comprador.

El certificado energético, la bomba silenciosa de las carteras​

Hay un factor que apenas se está descontando en los precios, según un forero: la normativa de eficiencia energética. Una parte del parque comprado en estas operaciones son edificios antiguos, sin ascensor y con calificaciones energéticas pobres. La advertencia que circula es que muchos de esos inversores se arruinarán cuando se prohíba alquilar o vender inmuebles sin una calificación mínima. El calendario europeo aprieta y las reformas necesarias para cumplirlo no son baratas.

A eso se suma el coste de mantener una cartera vacía. Derramas, IBI, seguros, comunidades. Un piso que no se alquila porque no hay demanda local no genera ingresos pero sí gastos, y el inversor que compró a crédito nota el calendario en la nómina.

¿Qué papel juegan los impuestos y la regulación?​

La vía fiscal aparece en casi todas las conversaciones como la herramienta más eficaz para enfriar el mercado. Gravar la tenencia, la plusvalía y la renta del alquiler cambiaría la ecuación de rentabilidad sin necesidad de construir una sola vivienda, según un participante. El problema, apuntan los más críticos, es que la mayoría de los que legislan tienen patrimonio inmobiliario y no van a dispararse al pie.

El otro frente es el de la demanda institucional. Vivienda, vivienda, vivienda, repiten los que creen que sin oferta pública nada de lo demás funciona. Y una sospecha recurrente: que parte del dinero que mueve estas compras busca blanquearse en ladrillo, un vehículo clásico para fondos opacos.

El espejo británico y la España vaciada​

La comparación con Londres aparece varias veces. Lo que allí ocurrió —expulsión de la población local hacia coronas cada vez más lejanas— se estaría replicando aquí con quince años de retraso, según un forero. El corredor sur de Madrid y el norte de Toledo concentran ya proyectos logísticos que empujan los precios al alza en pueblos que hasta hace poco eran dormitorios.

El resultado es una paradoja que nadie termina de cuadrar. Se compran edificios enteros sobre plano en provincias donde no vive nadie y no se espera que vaya a vivir nadie. Si la demanda no aparece, la revalorización solo se sostiene mientras alguien esté dispuesto a pagar más. Y eso, en el mercado inmobiliario, tiene un nombre que conviene recordar antes de firmar la siguiente hipoteca.