*Tema mítico* : Seguimiento de stock de viviendas de Idealista (II)

laparcadelsur dijo:
como veis lo de invertir en un local de 64 m2 en zona nueva construccion ?
no me da para un piso, pero es que tenerlo en el banco y los picapiedras acechando me da miedo !!
p.d es de la SAREB y vale 51.000 tragatochos tragatochos
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Así a bote pronto me parece una muy mala inversión. Pateate cualquier ciudad y verás que los únicos locales ocupados son los que están en zona y calles premium. Fuera de estas zonas hay miles y miles cerrados y cada día cierran más. En una zona nueva puedes tardar décadas en sacarle algún rendimiento.

Otra cosa son garajes. Si los venden baratillos igual merece la pena comprar varios. Mira antes si las viviendas disponen de un solo garaje por vivienda (hay muchas con dos per cápita). En10 años la señora quiere su cochecito y poco después los niñitos también. Los puedes ir alquilando barato y siempre te rendirá más que al 0% del banco. No okupas y pocos gastos de mantenimiento
 
desev dijo:
Desde la barra del bar y por si te sirve de algo, te digo que para alquilar un local hace falta darse de alta como autónomo, ya que estás obligado a facturarle IVA a la empresa en cuestión, factor a tener en cuenta. Por otra parte la SAREB donde yo vivo lo sobrevalora todo hasta el ridículo, con lo que me causa cierto escepticismo que te salga a cuenta.
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No es correcto. No hay que darse de alta como autónomo, tan sólo en Hacienda. Los impuestos a pagar serían los mismos, lo único que la gestión es un pelo más compleja, porque hay que presentar los trimestres de IVA al menos (no sé si de IRPF también).
 
laparcadelsur dijo:
voy a mirar lo de los garajes tambien , gracias
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Una ventaja adicional es que si los compras directamente del promotor te puedes desgravar luego el IVA, el 21% es mucha pasta. Suponte que compras 4 por 6.000 Euros cada uno + IVA. Los alquilas por 35 Euros al mes. No tienes que darte de alta como autónomo, solo declarar el IVA trimestralmente a Hacienda (ese 35% es con IVA incluido, 29 Euros netos). Estás obligado a alquilarlos con IVA, no así si fuera un garaje comprado conjuntamente con un piso.

Los 5040 Euros de IVA que has pagado en la compra de los garajes los vas compensando con el IVA de cada mes, o mejor , pides la devolución completa. Puedes meter como gastos de comunidad + Ibi. Además te puedes desgravar el 3% del precio de compra por amortizacion de las plazas, 720 Euros al año.

Las cuentas finales serían (teniendo las 4 plazas alquiladas). 1392 Euros de ingresos netos, menos 720 de amortización menos gastos varios (comunidad, Ibi, supongamos 350 gastos anuales) = 322 Euros que incrementan tu base para el IRPF anual. Supongamos que pagas 110 Euros extras de IRPF

Tu beneficio neto anual sería 1392-350-110= 932 Euros

Sobre 24000 Euros de la inversión es un rendimiento del 3,9% Qué inversión 100% segura te da eso?

Además el precio de los garajes subirá con los años, por la mayor demanda de garajes en una zona nueva (los niños crecen). Si los vendes antes de 10 años tienes que devolver la parte proporcional del IVA desgravado, después de 10 años estás libre.

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Última edición:
Bueno, pues parece que las elecciones han parado la cosa, estos son los datos de las últimas semanas:

13/11/201928.710
18/11/201928.689
23/11/201928.813

Hay un "resistencia" ahi en los 29.000 anuncios, como dirían los de la Bolsa. En cualquier caso, estamos a niveles de stock de octubre de 2016. Adjunto gráfico que lo prueba:

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Hasta 2020 creo que va a estar todo el mercado a la expectativa de ver que ocurre. Tiempo de esperar (salvo chollo o necesidad de comprar).

Saludos,
 

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Icibatreuh dijo:
Una ventaja adicional es que si los compras directamente del promotor te puedes desgravar luego el IVA, el 21% es mucha pasta. Suponte que compras 4 por 6.000 Euros cada uno + IVA. Los alquilas por 35 Euros al mes. No tienes que darte de alta como autónomo, solo declarar el IVA trimestralmente a Hacienda (ese 35% es con IVA incluido, 29 Euros netos). Estás obligado a alquilarlos con IVA, no así si fuera un garaje comprado conjuntamente con un piso.

Los 5040 Euros de IVA que has pagado en la compra de los garajes los vas compensando con el IVA de cada mes, o mejor , pides la devolución completa. Puedes meter como gastos de comunidad + Ibi. Además te puedes desgravar el 3% del precio de compra por amortizacion de las plazas, 720 Euros al año.

Las cuentas finales serían (teniendo las 4 plazas alquiladas). 1392 Euros de ingresos netos, menos 720 de amortización menos gastos varios (comunidad, Ibi, supongamos 350 gastos anuales) = 322 Euros que incrementan tu base para el IRPF anual. Supongamos que pagas 110 Euros extras de IRPF

Tu beneficio neto anual sería 1392-350-110= 932 Euros

Sobre 24000 Euros de la inversión es un rendimiento del 3,9% Qué inversión 100% segura te da eso?

Además el precio de los garajes subirá con los años, por la mayor demanda de garajes en una zona nueva (los niños crecen). Si los vendes antes de 10 años tienes que devolver la parte proporcional del IVA desgravado, después de 10 años estás libre.

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jorobar...que sustancia ilegal muchas gracias !!
 
laparcadelsur dijo:
jorobar...que sustancia ilegal muchas gracias !!
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El "Buitre" es muy listo.

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"....Mamen y Valdano le habían pedido a Raúl que se fijase en el ejemplo del anterior dueño del siete blanco, Emilio Butragueño, quien aparte de haberse erigido en un símbolo del club por su buen comportamiento, se había convertido en un prolífico hombre de negocios. El Buitre había comprado cerca de 1.000 plazas de garaje y varios pisos en Madrid. También obras de arte, que se revalorizaron con el paso de los años. Pero el zurdo que mandó callar al Camp Nou no tenía demasiado dominio del mundo de los negocios y carecía de la extraordinaria formación de Butragueño, una rara avis para los futbolistas de aquella época. "
 
Polo_05 dijo:
Eso también lo he visto yo en Madrid, alquiler que ha pasado de 680 a 720 y ayer a 740 euros. De fondos de inversión. Que shishi sucede? Quieren engañar hasta el final?
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La venta de los bienes de Sareb se ha encomendado a las entidades que disponen del mayor poder de intervención en el mercado inmobiliario, por lo que controlando el mercado pueden trinc como quieran.
 
Icibatreuh dijo:
Así a bote pronto me parece una muy mala inversión. Pateate cualquier ciudad y verás que los únicos locales ocupados son los que están en zona y calles premium. Fuera de estas zonas hay miles y miles cerrados y cada día cierran más. En una zona nueva puedes tardar décadas en sacarle algún rendimiento.

Otra cosa son garajes. Si los venden baratillos igual merece la pena comprar varios. Mira antes si las viviendas disponen de un solo garaje por vivienda (hay muchas con dos per cápita). En10 años la señora quiere su cochecito y poco después los niñitos también. Los puedes ir alquilando barato y siempre te rendirá más que al 0% del banco. No okupas y pocos gastos de mantenimiento
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Tampoco los garajes son un potosí.
De entrada no son una necesidad primordial.
Si no tienen una ubicación genial, ni lo pienses. Además en los barrios modernos casi todos los edificios ya traen plaza de garaje o incluso una planta del sótano para coches de fuera del edificio.
O sea, que sobran, y es un churreteo.
 
josh82 dijo:
Buenas a todos. Soy fiel seguidor del hilo y hasta hace poco solo seguía los datos "macro" de precios de vivienda. Desde hace unos meses estoy interesado en la compra de una vivienda y claro cuando vas a tiro concreto los datos de €/m2 por áreas no te dicen mucho (hay esta todo junto, casas sin reformar, con orientaciones horribles etc..).

Para saber como de "burbujeado" está un barrio/calle la mejor manera es seguir día a día el precio de pisos/adosados/chalets iguales (o similares), pero esto es harto costoso y las herramientas que dan las webs solo sirven para el momento pero si intentas ver la vivienda que tenías en búsqueda/favoritos hace 6 meses ya habrá desaparecido y no tienes información de ella.

En idealista esta la página de archivo pero da poquísima información, solo el título del inmueble una foto y tampoco cuando se quito el anuncio (osea puede ser de 2006 o 2013). He pensado hacer mi proprio sistema (informatizado) para guardar las búsquedas pero idealista bloquea las peticiones automatizadas (se puede hacer mediante sistemas que simulan el comportamiento humano pero empieza a ser algo aún más costoso). ¿Conocéis alguna web/herramienta que guarde el precio, descripción y fotos de los inmuebles día a día?, creo que puedo negociar mucho mejor un precio si tengo el anuncio de la vivienda del vecino que se puso, pj, en 2017 50k más barata.
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Tienen una API precisamente para eso. Hay que solicitar acceso, creo que lo dan sin problemas, aunque con un número de consultas limitado al mes.

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En el barrio donde residía han aumentando los pisos nuevos para dar la señal y los usados empiezan a bajarse de expectativas. La reforma y el cambio de bobierno han creado prudencia.
 
desev dijo:
Desde la barra del bar y por si te sirve de algo, te digo que para alquilar un local hace falta darse de alta como autónomo, ya que estás obligado a facturarle IVA a la empresa en cuestión, factor a tener en cuenta. Por otra parte la SAREB donde yo vivo lo sobrevalora todo hasta el ridículo, con lo que me causa cierto escepticismo que te salga a cuenta.
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Deberia ser así, todos los Caseros Usureros dados de alta en la SS y pagando sus obligaciones con la Real Hacienda.
Ya está bien de llevarse un sueldo por tocase los cigot, si quieren gozar de España que apechuguen como todos.
 
Sleepwalk dijo:
Solo dejo los diez caracteres y los mensajes que no puedo borrar.
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Yo "no estuve en este hilo", pero como podríais comprobaren mi hilo de cojón😛rieto, "sencilla explición de la crisis..." estuve siguiendo el stock de pisos en Idealista. De hecho estuve tratando con una inmobiliaria local para aluilar el piso donde vivo y la casita d campo y de los dos alquileres comprar un piso de 90m2 nuevo, con plaza de garaje,piscina comunitaria, split de aire acondicionado preinstalado por 21.000€.

De hecho, ya solo me faltarían 3 años por pagar, sólo que no lo hice porque estaba y estoy solo. Me salían las cuenta para ir, pagar y vivir, pero no para los muebles y gastos extra, así que para mal vivir por 10 años y que ni me quisiera ninguna después, con tres pisos me quedé como estoy y al menos compro en alíexpres.
 
ajra1307 dijo:
Realmente alguien cree que las modificaciones de stock en Idealista representa algo distinto que las acciones comerciales de sus representantes en inmobiliarias?
Lo único que demuestra este brutal incremento es que al Director Comercial le han apretado y puso a trabajar a su equipo comercial. Para realmente saber si el stock de incremento es realmente un stock de venta incrementando hay que ver el crecimiento de los anuncios de particulares, no de inmobiliarias que publican más o menos según las tarifas que dan desde Idealista.

“Estos son mis principios. Si no le gustan… tengo otros”
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A esto hay que sumar que hay pisos anunciados 6, 7, 8 o más veces. Y no son pocos.

He visto un piso anunciado que está a anunciado, al mismo precio, en 10 inmobiliarias distintas, en idealista. Es demencial.
 
La sensación es que los pisos de segunda mano, que no estén bien situados o en MAD o BCN, están tirando ya para abajo. No era normal que pisos, para entrar con la excavadora, estuvieran pidiendo lo mismo que por la vivienda nueva....
 
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Jugada redonda, como cabía esperar.

Contexto: el alquiler en Berlín está de media en 17 € m2. Sacan una ley poniendo de tope 9 € m2. La oferta se seca inmediatamente y cuando aparece algún piso que por ley se tiene que ajustar a ese precio, hay miles de aspirantes.

Al final el propietario elegirá algún ejecutivo de Hamburgo o Munich con sueldo de 6.000 euros mensuales que quiere el pisito en el centro de Berlín como capricho pijo de fin de semana.


La izquierda con su ansia de controlarlo todo, siempre favoreciendo al currito base.


Del artículo:


"
Las cámaras de televisión han acudido esta semana a la vivienda de 56 metros cuadrados, en el berlinés barrio de Schöneberg, ofertada por 550 euros al mes. El precio se ajusta ya al tope legal a los precios de los alquileres que entrará en vigor el próximo enero y que establece un techo de 9,8 euros por metro cuadrado, sujeto a actualizaciones del IPC y a un margen de crecimiento del 20% en función de las particularidades del inmueble y del distrito, en un contexto real en el que el precio medio del alquiler supera los 17 euros por metro cuadrado.

Como cabía esperar, además de las cámaras acudieron casi 1.800 aspirantes a inquilinos que, tras rellenar un impreso con sus datos personales, ingresos fijos y avales, fueron entrando en grupos de 30 y dispusieron de 10 minutos para ver el inmueble. El propietario, Rolf Harms, decidirá ahora a quién elige y todo apunta a que optará por alguno de los ejecutivos de Colonia o Hamburgo con salarios 6.000 euros mensuales netos y que deseaban una segunda vivienda en el corazón de la capital. La nueva normativa les permite este lujo.

«Sencillamente, han dejado de salir pisos al mercado. Sólo salen pisos a la venta y con un precio más elevado», comenta el gestor de una agencia inmobiliaria de Berlín Tiergarten
"
 
Pero aquí en España la gente que se quedo atrapada o sobrantes de pisos, alguien necesitaría el dinero del alquiler aunque fuese a un precio limitado no?

Por otro lado la gente como yo que trabajamos fuera de casa entresemana, tendríamos que vivir en Hoteles en estancias largas o pisos turísticos para largo?

Bueno ante la previsible nueva bajada del precio de los pisos, después de un tiempo, vuelvo a leer el foro con interés jejeje
 
Expedición Malaspina dijo:
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Jugada redonda, como cabía esperar.

Contexto: el alquiler en Berlín está de media en 17 € m2. Sacan una ley poniendo de tope 9 € m2. La oferta se seca inmediatamente y cuando aparece algún piso que por ley se tiene que ajustar a ese precio, hay miles de aspirantes.

Al final el propietario elegirá algún ejecutivo de Hamburgo o Munich con sueldo de 6.000 euros mensuales que quiere el pisito en el centro de Berlín como capricho pijo de fin de semana.


La izquierda con su ansia de controlarlo todo, siempre favoreciendo al currito base.


Del artículo:


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Las cámaras de televisión han acudido esta semana a la vivienda de 56 metros cuadrados, en el berlinés barrio de Schöneberg, ofertada por 550 euros al mes. El precio se ajusta ya al tope legal a los precios de los alquileres que entrará en vigor el próximo enero y que establece un techo de 9,8 euros por metro cuadrado, sujeto a actualizaciones del IPC y a un margen de crecimiento del 20% en función de las particularidades del inmueble y del distrito, en un contexto real en el que el precio medio del alquiler supera los 17 euros por metro cuadrado.

Como cabía esperar, además de las cámaras acudieron casi 1.800 aspirantes a inquilinos que, tras rellenar un impreso con sus datos personales, ingresos fijos y avales, fueron entrando en grupos de 30 y dispusieron de 10 minutos para ver el inmueble. El propietario, Rolf Harms, decidirá ahora a quién elige y todo apunta a que optará por alguno de los ejecutivos de Colonia o Hamburgo con salarios 6.000 euros mensuales netos y que deseaban una segunda vivienda en el corazón de la capital. La nueva normativa les permite este lujo.

«Sencillamente, han dejado de salir pisos al mercado. Sólo salen pisos a la venta y con un precio más elevado», comenta el gestor de una agencia inmobiliaria de Berlín Tiergarten
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Si, cierto eso se veía venir.

Pero los pisos que no salen al mercado están en el mismo sitio. Los ladrillos no se deslocalizan, gastan. Impuestos, derramas, etc etc. Tarde o temprano acabarán saliendo.

Y si no quieren salir, saldrá otro impuesto al piso vacío. Está todo pensao.

No habrá refugio para los renteros, menos bajo Estados ávidos de pasta.
 
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