Se dispara el precio de la vivienda en el País Vasco (y en toda España). Gracias Antonio!

El precio de la vivienda se dispara en el País Vasco y en toda España​

El precio de la vivienda se dispara en el País Vasco y en toda España. El diagnóstico que más se repite en la conversación pública apunta a un problema de oferta, y el País Vasco funciona como caso de laboratorio: según los datos que se manejan, el suelo urbano y urbanizable no llega al 7% del territorio, mientras el 93% restante está clasificado por los políticos como no urbanizable. La conclusión que extraen los más críticos es incómoda: la escasez no pivota sobre la geografía, sino sobre la voluntad política de liberar suelo.

La tesis dominante sostiene que el desplazamiento de la demanda hacia la compraventa —por la desaparición de la oferta de alquiler residencial y la ausencia de nuevas promociones— está empujando los precios a niveles de burbuja. La réplica llega desde otro flanco: construir más solo atraería más demanda, y los grandes tenedores seguirían comprando edificios enteros con descuentos inalcanzables para un particular. La solución que proponen no es más grúa, sino más regulación.

¿Por qué sube la vivienda si se construye poco?​

El argumento de partida es que el intervencionismo en cualquier sector de la economía provoca carestía y escasez. Aplicado al ladrillo, el resultado sería un cóctel con tres ingredientes: la retirada de oferta de alquiler residencial, la falta de nuevas promociones y la ausencia de suelo liberado para usos urbanísticos. Con esa combinación, el precio de la vivienda se incrementa sin control, según este diagnóstico.

La respuesta desde el otro lado es que construir más no vale de nada porque siguen comprando los de siempre en las zonas con demanda real: fondos, entidades financieras y grandes tenedores que adquieren edificios completos. El problema, sostienen, se cronificaría en lugar de resolverse. Y añaden un ejemplo incómodo: Estados Unidos es un país más liberal, con mucho más terreno para construir y la mitad de densidad, y arrastra una burbuja de proporciones bíblicas.

El suelo como llave de todo​

El punto donde el análisis se atasca es el suelo. Un experto del Gobierno Vasco habría reconocido que el problema es de oferta, pero habría añadido que construir en el País Vasco es muy difícil por la falta de terreno. La contrarréplica es inmediata: el suelo no falta, está clasificado. La crítica apunta a los costes artificiales que enterrarían cualquier promoción —precio de compra del suelo al ayuntamiento, financiación de VPO por los promotores, fiscalidad— y no a la orografía.

Hay quien recuerda que en la época del desarrollismo las familias podían construir libremente en su suelo y las constructoras privadas urbanizaban el yermo al ritmo que marcaba la demanda. Hoy, muchos de aquellos terrenos están rodeados de parcelas vacías donde está prohibido construir por ser rústicas, industriales o estar dentro de un plan urbanístico. El resultado es un parque inmobiliario que envejece mientras el suelo disponible duerme.

El argumento demográfico y la vivienda vacía​

Una objeción recurrente es que el País Vasco es una región envejecida, con pirámide demográfica inversa y mortalidad superior a la natalidad. Cada año quedarían vacías viviendas antiguas por simple decrecimiento vegetativo, y la inmigración solo amortiguaría en parte ese efecto. La pregunta que se plantea es cuál es el resultado neto de esos dos fenómenos inversos antes de decidir si hace falta construir más.

La distinción que se introduce es clave: no es lo mismo subir donde aumenta la población —actividad económica, gente que se queda— que subir donde la gente va masivamente de forma estacional. En el primer caso, construir tiene sentido porque la vivienda es un bien de primera necesidad. En el segundo, es un bien de lujo cuya demanda puede regularse. Y ahí entra el IBI diferenciado entre vivienda habitual y el resto, una medida que, según este análisis, no se aplica por falta de voluntad.

El alquiler que se apaga​

La ley que protege al inquilino que no paga está vaciando el mercado del alquiler, según la lectura más extendida. Cada vez hay menos propietarios dispuestos a alquilar: o dejan el piso vacío, o lo reconvierten en alojamiento turístico. El razonamiento es simple: si a un propietario se le obliga a mantener gratis a un inquilino que no paga, ningún propietario en su sano juicio alquilará. La subida de los alquileres no sería la causa, sino el síntoma.

El corolario es que el problema no es la falta de vivienda, sino la falta de vivienda-para-vivir. Una parte del parque inmobiliario funciona como vivienda-para-no-vivir: pisos turísticos, segundas residencias, inmuebles vacíos. Si en una ciudad hay tantas viviendas como habitantes, resulta difícil justificar que sea necesario construir más. Lo primero sería transformar ese parque ocioso en vivienda habitable, cambiando la ley de alquiler o penalizando la desocupación.

La receta liberal y su historial​

La propuesta más agresiva pasa por liberar suelo de forma automática: todo terreno colindante con suelo urbanizado sería urbanizable, y en el campo habría libertad para construir. Añaden cero impuestos para quien construya vivienda, fuera regulaciones y obligaciones al constructor, y prometen triplicar la construcción en un año. El argumento es que si construir se convierte en un negociazo, se apuntará hasta el tato.

El historial juega en contra. La llamada liberalización del suelo de los años noventa acabó tumbada en parte por el Tribunal Supremo y coincidió con el desbocamiento de los precios. Y la Ley del Suelo es de 1956, recuerdan los más documentados. La discusión sobre si el marco normativo se liberalizó o se reguló aún más sigue abierta, y nadie la cierra.

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Con estos mimbres, el precio de la vivienda seguirá marcando máximos mientras el suelo urbanizable siga por debajo del 7% y el parque vacío siga sin movilizarse. El tren va a toda velocidad, y la pregunta de quién paga el billete tiene respuesta conocida: los que menos recursos tienen para asumir alzas delirantes. El resto es discutir si el maquinista es el mercado o el BOE.