Sanchez quiere penalizar vía IRPF a caseros que suban el alquiler.

El Ejecutivo estudia usar el IRPF para penalizar al propietario que suba el alquiler​

El Ejecutivo ha abierto un debate técnico interno para usar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como herramienta de penalización contra los propietarios que suban los precios del alquiler. La idea, todavía en fase inicial, llega en un mercado con rentas de arrendamiento en niveles récord y una demanda residencial cada vez más desbordada. La combinación que se estudia es la de palo y zanahoria: reducir las bonificaciones fiscales a quien eleve la renta y mantenerlas, o ampliarlas, a quien no lo haga. Hasta aquí el planteamiento oficial. A partir de aquí empieza el problema.

Qué se sabe de la medida y en qué fase está​

El anuncio no es un proyecto de ley ni un anteproyecto. Es, según el propio planteamiento, una idea en fase de debate técnico interno. Eso significa que no hay texto articulado, no hay memoria económica y no hay calendario. Lo único confirmado es el cambio de humor en La Moncloa: por primera vez se pone sobre la mesa usar el IRPF para desincentivar conductas, no solo para recaudar. La diferencia no es menor. El IRPF deja de ser un impuesto sobre la renta y pasa a ser una herramienta de ingeniería social, con todo lo que eso abre.

El argumento de la oferta: menos pisos, precios más altos​

La crítica más repetida apunta a un efecto contrario al buscado. Si penalizas al propietario que sube el precio, una parte de los propietarios optará por no alquilar. Menos oferta, precios más altos para los que queden. Hay quien lo resume con una frase que circula: el efecto inmediato es que ya no te alquilo el piso. Y hay quien añade que, si la penalización es inferior al 100% de la subida, al propietario le compensará subir igualmente y asumir la pérdida de bonificación. El cálculo es simple: si la subida supera el impacto fiscal, la medida no desincentiva nada.

El inquilino tampoco sale ganando​

La otra cara es la del inquilino. Si el propietario sube para compensar la penalización, el que paga es el de siempre. Se apunta también a subidas en negro o a subidas indirectas, como cargar al inquilino los suministros o los gastos de comunidad. El resultado, sostienen, es una subida adicional del precio del alquiler. Y una consecuencia colateral: menos incentivo a poner vivienda en el mercado, justo cuando la oferta ya está tensionada. La medida, en la práctica, se leería como una tasa sobre la prosperidad del arrendador, y abre la puerta a subir impuestos a cualquier renta que suba.

El problema de fondo: no se construye vivienda​

El diagnóstico que más se repite no tiene que ver con el IRPF. Los precios no pueden bajar porque no se construye vivienda y la población sigue aumentando. Se habla de medio millón de personas más en un año. Con ese desequilibrio entre oferta y demanda, cualquier medida fiscal sobre el propietario se queda corta. La pregunta que sobrevuela es quién decide qué es un precio normal. Y la respuesta, por ahora, no está en el texto de la medida.

La puerta que se abre con el IRPF​

El argumento más incómodo no es económico, es legal. Usar el IRPF como castigo abre una puerta que ya estaba entreabierta. Si hoy se penaliza al propietario que sube el alquiler, mañana se puede penalizar cualquier renta que suba. Es el precedente lo que preocupa: la lógica de que el impuesto no solo recauda, también corrige conductas. Y esa lógica, una vez instalada, no tiene por qué quedarse en la vivienda.

El contexto que no se discute​

Mientras se debate el IRPF, el mercado sigue su curso. Se apunta a despidos en el sector inmobiliario y a que ya casi no queda nada que alquilar. Hay quien relata que puso un piso en alquiler y una agencia le dijo que no tenían nada disponible; el suyo lo quitó de las manos un contacto sin agencia. La oferta se estrecha, la demanda crece y la medida fiscal, en el mejor de los casos, no toca ninguna de las dos.

¿Y la zanahoria? La zanahoria, en este diseño, es no subir. Que el propietario no suba porque le sale más caro subir que no subir. El problema es que, con la oferta donde está, no subir también tiene un coste de oportunidad. Y ese coste no lo paga Hacienda.