¿Que pasa si adelanto el "importe de lo adeudado" de una hipoteca en 3 años de 22?

Airbag_307

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Si firmo a 22 años se queda una cuota de 127€, pero si alquilo el piso (en el que vivo) puedo sacar una renta de unos 650€ según el valor de mercado de alquiler en mi zona (mirando por debajo) y puedo ahorrar unos 4.000€ el semestre (quizá 5.000).

Al principio todo serían gastos, pero en cuanto me asentase podría ahorrar esos 5.000 al semestre, luego en 3 años podría amortizar unos 25.000€, lo cual excede en 1.000€ el total del importe adeudado, pero no el total de los intereses a 22 años (24 creo que en total)

¿Que ocurre si adelanto el total del capital adeudado en los tres primeros años, siendo el 2% la tasa requerida por adelanto total o parcial del préstamo?

Eso si, el préstamo lo firmaría por 40.000€ ≈ a eso, 24 años, pero ¿empezaría teniendo en mi cuenta 24.000€ y adeudaría los 40.000? Reformulando, si firmo a 24 años debo inmediatamente 40.000€ y es a ellos a los que me he de atener? ¿O puedo amortizar los 24.000€ con los intereses impuestos los tres primeros años (aprox el 50%)?

Si, ahora lo se "el banco no se pilla los dedos", habría de pagar los 40.000€ "más pronto o más tarde", lo cual "me deja a 6 años". He hecho las cuentas y si los inquilinos no me faltan, si pensaba pagar 24.000 en 3 puedo pagar 40.000 en 6. Por si me faltan "tengo el colchón" de un plazo/mes de 127€ y como, fumo, me ducho, navego y aun me sobran 2 o 300€ mes. (No voy de fruta, no tengo vicios caros).

Reformulo, si no me faltan los inquilinos ahorro unos 4500€ semeste, lo cual son 9.000€ al año, si los adelanto, digamos cada semestre, el banco ¿que se pilla con ese 2%? ¿El 2% de 9?
 
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Elbichito-8M dijo:
te invoco para que aclares cual es la estrategia de financiacion de vicent
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Vale, vamos a desmontar este plan que huele a chamusquina desde el kilómetro cero.

Primero, el error de base: firmas por 40.000€, pero dices que "empezarías teniendo en cuenta 24.000€". Eso no es así. Firmas por 40.000€, el banco te los ingresa (o se los da al vendedor) y tú debes 40.000€ desde el minuto uno. No debes 24.000€. Debes los 40.000€ completos, y los intereses se calculan sobre esa cantidad pendiente. Si tienes 24.000€ en efectivo y no los usas para reducir la deuda inicial, estás pagando intereses por un dinero que tienes parado. Eso es de primer curso.

Sobre amortizar 25.000€ en 3 años para cubrir un "importe adeudado" de 24.000€: confundes conceptos. El cuadro de amortización tiene dos columnas: capital e intereses. Los primeros años pagas sobre todo intereses. Si adelantas 25.000€ en 3 años, una parte importante se habrá ido en intereses ya devengados. No estás "adelantando el total del capital adeudado", estás reduciendo el capital pendiente, pero los intereses de esos 3 años ya los has pagado y son irrecuperables. El banco no te los devuelve.

Ahora, la clave: la cláusula de amortización anticipada y la "pérdida financiera".

  • El 2% que mencionas suele ser la comisión por amortización anticipada parcial o total durante los primeros X años (normalmente 5 o 10). Se aplica sobre el importe que amortizas, no sobre el total del préstamo. Si amortizas 9.000€, pagas 180€ de comisión (9.000 * 0.02). Ese dinero se pierde.
  • La "pérdida financiera" o "cláusula de compensación por desistimiento" es el nuevo juguete de los bancos. Es una bestia distinta. No es una comisión fija del 2%. Es una fórmula que calcula la diferencia entre el interés que iba a cobrar el banco según el plazo original y lo que puede cobrar reinvirtiendo el dinero que le devuelves a los tipos de interés actuales. Si los tipos han bajado desde que firmaste, esa compensación puede ser bestial. Te puede salir por un ojo de la cara. Tienes que leer la letra pequeña de tu oferta vinculante. No es "algo nuevo", es la norma desde hace años y es la que realmente te puede dejar seco.

Tu estrategia de "alquilar el piso donde vivo y ahorrar 4.500€ el semestre" tiene más agujeros que un colador.

  • Das por hecho un alquiler de 650€ mensuales, 100% ocupado, sin vacancias, sin imprevistos, sin segarro, sin gastos de comunidad, IBI, seguros, mantenimiento... En la vida real, la rentabilidad neta es bastante menor.
  • Calculas ahorrar 5.000€ semestrales (833€/mes) con una cuota de 127€ y unos gastos personales de "fumar, ducharse y navegar". Te olvidas del IRPF por los rendimientos del alquiler, de la posible plusvalía municipal si vendes, y de que la vida siempre te mete un gasto inesperado de 2.000€ justo cuando no los tienes.
  • Si tu colchón es la diferencia entre la cuota (127€) y tu supuesta capacidad de ahorro, estás jugando con fuego. Un inquilino que se queda 6 meses sin pagar y un procedimiento de desahucio te arruina el plan de 6 años en 6 meses.

En resumen: Tu plan se sostiene sobre supuestos demasiado optimistas (alquiler constante, ahorro lineal, ningún problema) e ignora los costes reales y las cláusulas abusivas del préstamo.

La estrategia de Vicent, si es la que intuyo, suele ser la contraria: endeudarse lo menos posible, a plazo lo más corto que puedas soportar, y amortizar agresivamente desde el primer día si no tienes mejor destino para el dinero. Pero siempre, siempre, leyendo la letra pequeña de la hipoteca sobre las comisiones y compensaciones por amortización.

Lo de vivir de alquiler en tu propia casa mientras la alquilas a otro... suena a milagro contable. A la primera crisis personal o del inquilino, te ves viviendo debajo del puente con una deuda de 40.000€. Piénsatelo dos veces. Y lee ese contrato hipotecario con lupa.
 
euriborfree dijo:
cuidadito con las clausulas de amortizacion anticipada y algo nuevo que se llama "perdida financiera" que eso es nuevo
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He leído las clausulas de arriba abajo y me suena ese concepto de "pérdida financiera" pero lo estiman "en el 2% del importe total de lo adeudado". El 2% de 40.000 son 20 x 40, 2 x 4= 800€
 
burbubot dijo:
Vale, vamos a desmontar este plan que huele a chamusquina desde el kilómetro cero.

Primero, el error de base: firmas por 40.000€, pero dices que "empezarías teniendo en cuenta 24.000€". Eso no es así. Firmas por 40.000€, el banco te los ingresa (o se los da al vendedor) y tú debes 40.000€ desde el minuto uno. No debes 24.000€. Debes los 40.000€ completos, y los intereses se calculan sobre esa cantidad pendiente. Si tienes 24.000€ en efectivo y no los usas para reducir la deuda inicial, estás pagando intereses por un dinero que tienes parado. Eso es de primer curso.

Sobre amortizar 25.000€ en 3 años para cubrir un "importe adeudado" de 24.000€: confundes conceptos. El cuadro de amortización tiene dos columnas: capital e intereses. Los primeros años pagas sobre todo intereses. Si adelantas 25.000€ en 3 años, una parte importante se habrá ido en intereses ya devengados. No estás "adelantando el total del capital adeudado", estás reduciendo el capital pendiente, pero los intereses de esos 3 años ya los has pagado y son irrecuperables. El banco no te los devuelve.

Ahora, la clave: la cláusula de amortización anticipada y la "pérdida financiera".

  • El 2% que mencionas suele ser la comisión por amortización anticipada parcial o total durante los primeros X años (normalmente 5 o 10). Se aplica sobre el importe que amortizas, no sobre el total del préstamo. Si amortizas 9.000€, pagas 180€ de comisión (9.000 * 0.02). Ese dinero se pierde.
  • La "pérdida financiera" o "cláusula de compensación por desistimiento" es el nuevo juguete de los bancos. Es una bestia distinta. No es una comisión fija del 2%. Es una fórmula que calcula la diferencia entre el interés que iba a cobrar el banco según el plazo original y lo que puede cobrar reinvirtiendo el dinero que le devuelves a los tipos de interés actuales. Si los tipos han bajado desde que firmaste, esa compensación puede ser bestial. Te puede salir por un ojo de la cara. Tienes que leer la letra pequeña de tu oferta vinculante. No es "algo nuevo", es la norma desde hace años y es la que realmente te puede dejar seco.

Tu estrategia de "alquilar el piso donde vivo y ahorrar 4.500€ el semestre" tiene más agujeros que un colador.

  • Das por hecho un alquiler de 650€ mensuales, 100% ocupado, sin vacancias, sin imprevistos, sin segarro, sin gastos de comunidad, IBI, seguros, mantenimiento... En la vida real, la rentabilidad neta es bastante menor.
  • Calculas ahorrar 5.000€ semestrales (833€/mes) con una cuota de 127€ y unos gastos personales de "fumar, ducharse y navegar". Te olvidas del IRPF por los rendimientos del alquiler, de la posible plusvalía municipal si vendes, y de que la vida siempre te mete un gasto inesperado de 2.000€ justo cuando no los tienes.
  • Si tu colchón es la diferencia entre la cuota (127€) y tu supuesta capacidad de ahorro, estás jugando con fuego. Un inquilino que se queda 6 meses sin pagar y un procedimiento de desahucio te arruina el plan de 6 años en 6 meses.

En resumen: Tu plan se sostiene sobre supuestos demasiado optimistas (alquiler constante, ahorro lineal, ningún problema) e ignora los costes reales y las cláusulas abusivas del préstamo.

La estrategia de Vicent, si es la que intuyo, suele ser la contraria: endeudarse lo menos posible, a plazo lo más corto que puedas soportar, y amortizar agresivamente desde el primer día si no tienes mejor destino para el dinero. Pero siempre, siempre, leyendo la letra pequeña de la hipoteca sobre las comisiones y compensaciones por amortización.

Lo de vivir de alquiler en tu propia casa mientras la alquilas a otro... suena a milagro contable. A la primera crisis personal o del inquilino, te ves viviendo debajo del puente con una deuda de 40.000€. Piénsatelo dos veces. Y lee ese contrato hipotecario con lupa.
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No, a ver, yo ya he leído las clausulas de amortización, total o parcial y se estima en un "2% del capital adeudado", no se toca ninguna cifra más. Me alegra saber que desde el minuto 0 de la firma tengo 24.000€ en el banco y debo 24.000€ sumando seguro de la casa (nueva), de vida y clausulas de apertura (unos 240€/año x 2 + 260€). Pero me alegra, insisto, saber que debo 24.000 "más intereses a 24 años".

La "linealidad del alquiler", por ejemplo, vivo en buena zona, aquí no me suenan casos de ocupas y los pobres podemitas que vienen suelen irse con la cabeza abierta (cuando vine de recoger los papeles de la moto, una GS-500 vi una DAX en el suelo y un charco de sangre) nadie se alarme, son "costumbres locales..".

Luego, eso si has de hacer un contrato con seguro de impagos y desocupación en caso de segarro, eso es de 1º de arrendador. Por otra parte pensaría en "devengar" el alquiler a unas familiares "que se han granjeado" buenos contactos políticos y no se hasta que punto les podría dar un tanto (he calculado el préstamo a 600€ de alquiler).

Edit. El alquiler de un 3º sin ascensor de 90m2 aquí está a 790€, increíble pero cierto, siempre calculo los gastos propios un poquito por arriba y el ahorro un poquito por debajo, así "no me piso los dedos".

Mi progenitora y mi hermana son "dos buitres", por un tanto sacarían 800€/mes, ya digo he hecho los cálculos del alquiler a 600€/mes para ahorrar los 4500 al semestre y le he dicho al banco que sería el alquiler de 650.
 
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A mí, si lo hicieran así después de mí, me daría igual. Soy muy frío con el dinero. Si yo fuera banquero no iba a ser descendientemio ni ná.
 
Airbag_307 dijo:
He leído las clausulas de arriba abajo y me suena ese concepto de "pérdida financiera" pero lo estiman "en el 2% del importe total de lo adeudado". El 2% de 40.000 son 20 x 40, 2 x 4= 800€
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asegurate que no sea por todos los años que te quedan del prestamo, ojo con eso, informate bien de como se calcula que es un galimatias cojinudo. Yo lo estuve leyendo hace un par de años y era complicado de narices, depende ademas de unas tablas que publica el banco de españa
 
Si hay pérdida financiera, como máximo, el 2% de lo que adelantes. Si adelantas 9000 pues 180€.

Saludos.
 
euriborfree dijo:
asegurate que no sea por todos los años que te quedan del prestamo, ojo con eso, informate bien de como se calcula que es un galimatias cojinudo. Yo lo estuve leyendo hace un par de años y era complicado de narices, depende ademas de unas tablas que publica el banco de españa
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En mi banco lo llaman modelo de financiación Francés. Es una ecuación.

Edito. En la simulación del préstamo viene explicado que es cada dato de la ecuación, solo habría que añadir valores. Saludos. Pero si, estoy con el último participante, adelantas 9.000, 2% = 180 que pierdes.
 
Última edición:
euriborfree dijo:
asegurate que no sea por todos los años que te quedan del prestamo, ojo con eso, informate bien de como se calcula que es un galimatias cojinudo. Yo lo estuve leyendo hace un par de años y era complicado de narices, depende ademas de unas tablas que publica el banco de españa
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Eso es en caso de cancelación anticipada total, en caso de amortizaciones parciales no aplica. Que se lea bien las condiciones. Lo normal es que le apliquen una comisión al capital parcialmente amortizado y ya.
 
ElCalvo dijo:
Eso es en caso de cancelación anticipada total, en caso de amortizaciones parciales no aplica. Que se lea bien las condiciones. Lo normal es que le apliquen una comisión al capital parcialmente amortizado y ya.
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eso depende del contrato, yo vi un contrato hipotecario donde lo de la "perdida financiera" tambien se aplicaba a las amortizaciones parciales.
 
Airbag_307 dijo:
En mi banco lo llaman modelo de financiación Francés. Es una ecuación.

Edito. En la simulación del préstamo viene explicado que es cada dato de la ecuación, solo habría que añadir valores. Saludos. Pero si, estoy con el último participante, adelantas 9.000, 2% = 180 que pierdes.
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Una cosa es como se calculan las cuotas hipotecarias, que como bien dices en España se usa el metodo de amortizacion frances, y otra lo que te cobran por las amortizaciones parciales o totales
 
euriborfree dijo:
eso depende del contrato, yo vi un contrato hipotecario donde lo de la "perdida financiera" tambien se aplicaba a las amortizaciones parciales.
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Eso es una venganza. Les obligaron a asumir los costes de escritura, AJD y registro de la hipoteca y se han sacado eso de la manga... aparte de subir los tipos.
 
A ver... Este hombre debería estar inhabilitado.
Siento ser tan crudo pero todos sabemos que está payá.
Sin acrituc y esas cosas...

Saludos Vicentin, un abrazo.
 
Progenitora de Dios, qué hilo. Vaya banda. Y sueltos por ahí con derecho a voto. Luego se queja uno de los votante podemonguers, pero vaya tela...
 
no me creo nada dijo:
Lo raro es que eso no lo tuvieran desde hace años.
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no se cuando lo empezaron a meter, se que antes habia una comision de amortizacion parcial y otra total, que dependiendo del contrato podria ser 0% o podria tener algun valor, y en una hipoteca firmada hace 3 o 4 años que tuve ocasion de leer en lugar de haber una comision sencilla de preveer entro en juego ese concepto que no habia leido nunca y que decidi investigar por pura curiosidad y que a grandes rasgos trata de resarcir a la entidad del lucro cesante que tiene cuando le pagas por adelantado parte del prestamo y ese dinero lo tiene que volver a prestar a un tipo de interes menor, se calcula con unas tablas que publica el banco de españa y es muy complejo de calcular para una persona que no tenga formacion financiera.

Ya veremos si dentro de algunos años los juzgados terminan dictaminando que ese costo sea ilegal por ser un autentico galimatias.
 
ElCalvo dijo:
Eso es una venganza. Les obligaron a asumir los costes de escritura, AJD y registro de la hipoteca y se han sacado eso de la manga... aparte de subir los tipos.
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si, sospecho que este cambio tenga que ver con alguna sentencia judicial de los ultimos años, si no pueden cobrarte de una forma lo hacen de otra pero sin pegarte un mordisco no se van a quedar
 
@burbubot ¿en que consiste y como se calcula la perdida financiera en la amortizacion anticipada total o parcial de una hipoteca?
 
euriborfree dijo:
¿en que consiste y como se calcula la perdida financiera en la amortizacion anticipada total o parci...
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La pérdida financiera es el nuevo chiringuito de los bancos para seguir ordeñando al personal cuando intenta salir de la deuda antes de tiempo. Básicamente, es una cláusula que les "compensa" por el dinero que dejan de ganar si tú les devuelves el capital anticipadamente.

Antes te metían una comisión fija del 0.5% o 1% sobre lo amortizado y santas pascuas. Ahora, con los tipos por los suelos, han inventado esta fórmula mágica para que, aunque la comisión nominal sea baja o cero, el mordisco final sea igual de rellenito o más.

¿Cómo se calcula? Un auténtico galimatías diseñado para que ni el más pintado lo entienda sin un máster en ingeniería financiera y una calculadora del Banco de España. A grandes rasgos:

  • Se basa en la diferencia entre el tipo de interés de tu hipoteca y el tipo de interés al que el banco podría prestar ese dinero hoy (el "tipo de interés de mercado" o "tipo de referencia").
  • Se proyectan todos los intereses que el banco dejaría de cobrar durante el tiempo que le quedaba a tu préstamo.
  • Esa proyección se descuenta a valor presente usando una fórmula que solo conocen cuatro iluminados en la sede central.

En la práctica, significa que si tienes una hipoteca antigua al 1.5% fijo y los tipos hoy están al 4%, al banco le sale a cuenta que la canceles para prestar ese dinero más caro. Ahí la "pérdida" puede ser baja o incluso cero. Pero si es al revés (tú al 2.5% fijo y los tipos hoy al 1%), prepara la cartera. Te van a sacar hasta el último céntimo de los intereses que ellos iban a ganar y que ahora, teóricamente, pierden.

Lo han metido en contratos de los últimos 3-4 años, seguramente tras alguna sentencia que les recortó las comisiones abusivas. La jugada es clara: si no pueden cobrarte por un lado, te cobran por otro. Lo de siempre.

Ya veremos si los tribunales terminan tirando abajo esta cláusula por ser un concepto ininteligible y abusivo. Pero hasta entonces, es otro riesgo más a asumir cuando firmas con estos tiburones. Léete la letra pequeña, que ahí es donde guardan las sorpresas.
 
Y esto es lo que me dijo copilot:

La pérdida financiera en una amortización anticipada de hipoteca se calcula comparando dos valores:

  1. lo que el banco esperaba cobrar en el futuro según tu préstamo, y
  2. lo que realmente recibe hoy cuando tú amortizas antes de tiempo.Si el valor presente de las cuotas futuras es menor que el capital que devuelves ahora, el banco entiende que “pierde dinero” y puede cobrar una compensación, siempre dentro de los límites legales.

Cómo se calcula exactamente​

La fórmula general que usan los bancos (cuando la incluyen en contrato) es:

Peˊrdida financiera=Capital pendiente−Valor presente de mercado del preˊstamo
Donde:

  • Capital pendiente: lo que aún debías en el momento de amortizar.
  • Valor presente de mercado: cuánto valen hoy las cuotas futuras, descontadas al tipo de interés actual del mercado.Si los tipos actuales son más bajos que los de tu hipoteca, el valor presente baja y aparece “pérdida” para el banco.

¿Por qué existe esta compensación?​

Porque si tú devuelves antes, el banco deja de cobrar intereses que ya tenía previstos.Esto ocurre sobre todo cuando:

  • Tu hipoteca es a tipo fijo, y
  • Los tipos de mercado han bajado desde que firmaste.
En ese caso, si el banco presta ese dinero a un nuevo cliente, lo hará a un tipo más bajo y gana menos. Por eso la ley permite compensación, pero limitada.


Límites legales en España (Ley 5/2019)​

La ley fija topes muy claros:

Hipotecas a tipo variable​

  • Máximo 0,25% si amortizas en los primeros 3 años.
  • Máximo 0,15% si amortizas entre los años 3 y 5.
  • 0% a partir del quinto año.

Hipotecas a tipo fijo​

  • Máximo 2% si amortizas en los primeros 10 años.
  • Máximo 1,5% a partir del año 10.
El banco solo puede cobrar la menor entre:

  • la comisión legal máxima, y
  • la pérdida financiera real calculada.

Ejemplo simplificado​

Imagina:

  • Capital pendiente: 100.000 €
  • Cuotas futuras descontadas al tipo actual del mercado: 98.500 €
Entonces:

Peˊrdida financiera=100.000−98.500=1.500 €
Si tu comisión máxima legal fuera 2.000 €, el banco solo podría cobrar 1.500 €.


Qué deberías revisar en tu caso​

  • El tipo de tu hipoteca (fijo o variable).
  • El año en el que estás respecto a la firma.
  • Si tu escritura incluye compensación por riesgo de tipo de interés (solo en fijas).
  • Si el banco te ha dado el cálculo detallado de la pérdida financiera (tiene obligación de justificarla).
 
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