Open your ass: Grandes fondos huyen del ladrillo, el pisito esta muerto y enterrado..

El Banco de España ve una incipiente caída del precio de la vivienda​

En un pueblo costero de Castellón, un usuario del foro dice que conoce a propietarios que ponen a la venta el adosado que compraron en 2006. Piden lo mismo que pagaron. No han tenido ofertas. Según este relato, no es un caso aislado: en las zonas de segunda residencia, los carteles de «se vende» se multiplican al ritmo al que se marchan los compradores extranjeros que llegaban cada verano. Para este participante, la operación salida ya no es una predicción de agoreros.

Un forero cita al Banco de España para afirmar que ha detectado una incipiente caída general del precio de la vivienda. Otro usuario sostiene que los grandes fondos de inversión están dejando de comprar pisos en España porque el negocio ya no sale a cuenta.

Por qué se dice que los fondos se están largando del ladrillo español​

Según un usuario del foro, la razón tiene poco de misterio. Un fondo compra un bloque de viviendas a precio de saldo, lo alquila y espera. El problema es que ese modelo se habría roto por los dos extremos. Por un lado, las leyes de protección al inquilino vulnerable impiden desahuciar con la agilidad de antes: los fondos se quedan con pisos ocupados por los que solo pueden pagar entre 50 y 100 euros al mes de alquiler social. Por otro, siguen pagando cuotas de comunidad, impuestos y derramas de edificios que se caen a cachos.

El resultado, según esta versión, es un inventario que no genera rentabilidad y que exige gastarse entre 10.000 y 20.000 euros por vivienda para volver a ponerla en el mercado. Con ese panorama, la salida natural es vender. Y si todos venden a la vez, el precio se ajusta. No por bondad del mercado, sino por aritmética.

El comprador al contado ya supera al hipotecado, según datos de notarios​

Los datos de notarios que circulan en el sector dibujan un cambio de perfil del comprador. En 2012 se registraron 17.495 compras de vivienda al contado. En 2017 fueron 195.825. En 2022, 258.306. Y en los cinco primeros meses de 2023 se sumaron más de 122.000 operaciones al contado. En mayo de ese año, las compras sin hipoteca superaron por primera vez a las que se hacían con financiación bancaria.

Ese dato tiene una lectura doble. La optimista: hay dinero líquido en el mercado, gente con capacidad de compra que no depende del euríbor. La pesimista: el crédito se ha encarecido tanto que quien necesita hipoteca ya no puede competir. Y cuando el comprador hipotecado desaparece, el mercado pierde a su principal sostén.

El euríbor dispara el alquiler por habitaciones​

La subida del euríbor ha tenido un efecto colateral que nadie diseñó: la oferta de pisos compartidos ha crecido un 34%. Hay propietarios que alquilan una habitación de su propia casa para pagar la hipoteca. No es un fenómeno marginal ni una anécdota de estudiantes. Es una estrategia de supervivencia financiera que convierte al propietario en inquilino de sí mismo.

Quienes defendían que la ley de vivienda iba a cerrar el mercado de alquiler a cal y canto se equivocaron en el diagnóstico. No se ha cerrado: se ha fragmentado. El piso entero ya no se alquila a cualquier precio, pero la habitación sí. Y eso dice mucho sobre el nivel real de renta disponible.

China y Estados Unidos ya han pinchado: ¿llega a España?​

El índice inmobiliario HY de China ha bajado un 82% en poco más de dos años, volviendo a niveles de 2008. En Estados Unidos, los edificios de oficinas han caído un 30% en un año. En Alemania, Canadá, Dinamarca y China hay noticias de caídas de precios que en España apenas tienen eco.

La pregunta no es si el ladrillo español es inmune. La pregunta es cuánto tarda el contagio. Hay quien sostiene que el pinchazo chino puede ser el cisne negro que provoque un crack bursátil global. Si el S&P 500 cae con fuerza, el crédito se contrae y el mercado inmobiliario español lo nota. No hace falta ser un genio para ver la secuencia.

El suelo no se liberaliza y la oferta no llega​

El Banco de España lo dejó por escrito: la evolución de la oferta y la demanda de vivienda dependerá de los flujos migratorios netos. Si se cumplen las proyecciones del INE, que contemplan un aumento significativo del número de hogares, cabe esperar una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales, dadas las cifras reducidas de visados de obra nueva concedidos en los últimos años.

Traducido: se construye poco, se necesita mucho y el suelo sigue intervenido. Un usuario sostiene que la liberalización del suelo no va a suceder, porque, según su opinión, la mafia Estado-fondo inversor-banca-promotoras-constructoras lo tiene bien atado. Mientras tanto, las viviendas vacías están donde nadie las quiere: Ferrol tiene un 20% de viviendas vacías, Fuente Carreteros un 90%, Madrid solo un 6%. No se puede mandar a los demandantes de Madrid a Ciudad Real, que tiene un 30%, como si fuera una solución.

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El dato que descoloca no es la caída. Es que en mayo de 2023 las compras al contado superaran a las hipotecadas y que, aun así, el precio medio no se haya desplomado. Algo sostiene el mercado que no son los bancos ni los fondos. Y ese algo, cuando se rompa, va a hacer ruido.