No ze vam atrevé: Fuga de alquiler en Madrid: Brookfield sacará del mercado los 5.300 pisos que compra a Blackstone

Madrid pierde 5.300 pisos de alquiler en una sola operación​

El mercado de alquiler de Madrid no se agrieta: se lleva un boquete de 5.300 viviendas de una sola tacada. Brookfield, fondo canadiense, ultima la compra de una megacartera residencial a Blackstone por unos 1.300 millones de euros y su plan no contempla seguir alquilando. Sacará los pisos del mercado del alquiler y los venderá uno a uno.

Lo llamativo no es el mecanismo, sino el volumen y lo que deja al descubierto: que el alquiler profesional a gran escala ha dejado de cuadrar en España.

Qué se vende y por cuánto​

La operación, en fase avanzada, abarca 47 edificios con cerca de 5.300 unidades en Madrid, más un edificio en Guadalajara con unas 50 viviendas. Todo dentro de la socimi Fidere. El vendedor es Blackstone, que entró tras el estallido de la burbuja y ahora hace caja con la revalorización. El comprador, Brookfield, no viene a gestionar alquileres: viene a trocear el paquete y colocarlo piso a piso.

Y no era una idea original. TPG Angelo Gordon y Patron Capital, los otros dos finalistas del proceso, habían diseñado exactamente la misma estrategia.

Por qué el institucional deja de alquilar en España​

Los números que circulan sitúan la rentabilidad neta del alquiler institucional entre el 3% y el 5%. Poco para el riesgo que se asume. Sobre esa TIR se apilan topes de precios, morosidad, ocupación conflictiva, presión fiscal y una justicia lenta. Con ese cóctel, un 4% se consigue en cualquier otro sitio con la mitad de dolores de cabeza.

Es el coste de oportunidad de manual: el capital no se retira de la vivienda, se retira de gestionar alquileres bajo estas reglas. Distinto. El negocio que queda es desinvertir al por menor, trocear y colocar.

Mientras tanto, la inversión en alquiler tradicional se desplaza hacia el flex living, que se acoge al uso terciario y queda fuera de la LAU. Ahí no hay tope ni prórroga forzosa.

Cataluña ya lo hizo y Cerberus prepara lo mismo​

El guion no es nuevo. En Cataluña la mayoría de los grandes inversores arrancó hace dos años su salida y, ante la imposibilidad de vender carteras completas, pasó a la venta unitaria. Una parte del mercado sostiene que tras la última ley la oferta de alquiler en Barcelona se desplomó un 27% en pocos meses. Ahora le toca a Madrid.

Sobre la mesa hay más: Cerberus prepara la desinversión de 3.300 unidades a través de MACC, sociedad creada con inmuebles comprados a Santander, BBVA y Sabadell. El 77% están en Madrid, el 16% en Valencia y el resto repartidos entre Alicante, Málaga y Sevilla.

Quién compra al final: el particular que cree en el ladrillo​

El comprador último no es otro fondo. Es el particular que no calcula rentabilidad, sino que calcula que el euro no vale nada. Para él la casa es un refugio, no un activo que produce. Ahí es donde se coloca el muerto.

Y el resultado es una trampa aritmética: si el stock no aumenta, la operación solo cambia de manos quién posee el piso, no cuántos hay.

Desahucios, expropiaciones y el reparto de culpas​

El mecanismo tiene un peaje humano: vender los pisos exige vaciarlos. Eso significa denegar prórrogas y ejecutar desahucios conforme se van desocupando. Una parte del análisis sostiene que el gran tenedor encuentra en los juzgados una seguridad jurídica que se le niega al pequeño propietario; la réplica es que la ley es la misma para todos y que quien no cobra puede reclamar sin drama.

También planea la palabra expropiación, aunque con más ruido que recorrido. El detalle que se escapa a quien la aplaude: el valor tasado lo fija el mismo que expropia, y ese rara vez coincide con el de mercado.

Con estos mimbres, lo razonable es esperar más salidas de capital institucional y más presión sobre el alquiler. Aunque conviene no cerrar el pronóstico: si el ciclo de tipos cambia y la seguridad jurídica mejora, parte de ese capital volverá. O no.