Este es un tema que se ha tratado profusamente en el foro, de hecho casualmente su nombre hace referencia a la primera gran escalada de precios de la vivienda de principios de siglo, que se inició hacia el año 2001 y que tuvo su primera parada (2007) durante algo que se dio en llamar crisis financiera, crisis subprime, y de otras mil maneras pero que cuya causa es ÚNICA y muy fácil de comprender si se dispone de la herramienta correcta de análisis.
No hay que ser muy perspicaz para imaginar lo increíblemente brutal que fue aquella subida de precios de doble dígito en el mercado inmobiliario que en tan solo 6 años se crearon asociaciones, se hicieron manifestaciones y Carlos López creo este foro donde se concentró buena parte del conocimiento disperso sobre economía y burbujas financieras que ahora es relativamente común, aunque menos, debido a la cantidad de advenedizos que propagan teorías estultas sobre los precios, la inflación, el dinero o tantas otras cuestiones económicas.
La reacción de la sociedad ante el increíble y constante desvío forzoso de rentas salariales de los jóvenes trabajadores provocada por la burbuja diseñada para enriquecer a la casta política local, la banca y a todos los intermediarios bien contactados con el estado, culminó nada más y nada menos que en una asentada en la plaza más famosa de España y el detonante para la creación de un partido político que no solo propugnaba el rediseño institucional sino que además pedía democracia directa y otras cuestiones aún no resueltas.
Que fue de ese partido y de sus ramificaciones es un tema menor dado que, como suele ser habitual en un espacio político como el español, sin un ápice de representatividad, sus líderes traicionaron vilmente a todos sus simpatizantes y los que aun defienden a estos perversos son los más simple, poco inteligentes y badulaques de entre ellos.
Pero me estoy desviando del tema principal.
Como cualquier mercado de activos, y la vivienda tiende a actuar como tal por varias y determinadas razones, el inmobiliario es muy sensible a los tipos de interés y a las condiciones crediticias existentes.
Cuando los bancos centrales manipulan los tipos de interés a la baja, no se está creando ahorro extra que los inversores puedan dedicar a la inversión en mayores bienes de capital y en definitiva a llevar a cabo proyectos de largo plazo que aumentan la cantidad futura de bienes disponibles, sino que aparecen las señales que hacen creer a los inversores que ciertos proyectos que antes (a los tipos de interés altos previos, se entiende) no eran rentables, ahora pasan a serlo.
En una sociedad como la española, donde además se dan las circunstancias únicas en el mundo, con un estado diseñado para que la casta política pueda hacer y deshacer a su antojo con un absoluto desprecio por los resultados, que roba por todos los medios disponibles a su alcance, se sumaron otros varios factores que hicieron de su burbuja inmobiliaria algo excepcional, con unos incrementos de precios que aunque comparando gráficas puedan parecer similares, no lo son, y que hicieron de la burbuja española algo único e inimitable.
Entre estos factores que hicieron de España algo diferente se encuentran los siguientes:
- una oferta de suelo limitada por el monopolio y control ejercido por las castas políticas locales.
- unas trabas administrativas para la construcción libre de vivienda que permiten a los promotores locales asociarse con las castas políticas para decidir quien, como, donde y cuanto se construye.
- una estructura del estado plagada de innumerables intermediarios cuya función económica y social es inexistente, pero que se llevan una mordida importante en toda transacción inmobiliaria.
- un régimen fiscal especial sobre la compra de vivienda para desviar fondos de los pagadores de impuestos a todos los anteriores. (Aquí conviene hacer una aclaración, la deducción por compra no es una subvención al comprador, sino al vendedor, en un mercado al alza, la subvención no produce como resultado que el comprador compre más barato, sino que compre más caro y la subvención solo financia parte del incremento de precio).
Entonces, todos estos factores únicos junto con una política iniciada en 2001 culminaron en la mayor burbuja de precios que haya existido jamás en lugar alguno. Podemos estar orgullosos como españoles porque es algo que nadie ha logrado antes a estos niveles.
Después de la crisis .com que culmina en 2001, el gobierno de EE.UU. y el banco central se dedican a disminuir los tipos de interés para reactivar la economía. Esto no es mera teoría sino que está ampliamente documentado, con Krugman pidiendo al banquero central que disminuya los tipos para, cito textualmente, provocar una burbuja inmobiliaria.
Los bancos europeos y de la mayor parte del mundo actuaron como meras comparsas y coordinaron alegremente la reducción de tipos que provocó en 7 años la mayor de las crisis desde 1929.
Ahora, hay que entender que esta inflación de medios fiduciarios provocada directamente por la manipulación de los tipos de interés no afecta exclusivamente a los precios inmobiliarios, sino que lo hace con todos los activos financieros, bonos, bolsa, derivados, aumentando la deuda global de forma que en el momento que se produce la subida de los tipos de interés, todos los deudores propietarios de activos burbujeados pasan muy rápidamente a una situación de insolvencia.
Por esta razón la crisis que estalló en 2007 tuvo muchas caras, para unos fue iniciada por la crisis sub-prime, que no eran otra cosa que los más insolventes de los deudores inmobiliarios, pero que en realidad afectaba a todo tipo de activos, que estaban muy sobrevalorados, con las bolsas en unos niveles nunca vistos hasta entonces y que provocaron el colapso de muchos mercados una vez estalló la primera chispa.
Volviendo al presente, los mercados de activos están tan sobrevalorados que solo mirar gráficas produce vértigo.
La política insensata iniciada por los bancos centrales en 2001, se convirtió en un juego de niños comparado con las políticas iniciadas en 2010, y que aún persisten salvo por el hecho de que se han visto obligados a subir los tipos de interés ante la avalancha creciente de la inflación de precios de todos los bienes y servicios de la economía.
Entonces, la situación de la vivienda en España es el resultado de las políticas locas aplicadas en la primera década del siglo, y de su continuación en la segunda y lo que llevamos de tercera.
Contra todo pronóstico, los precios inmobiliarios solo realizaron un ajuste menor, del orden del 30% en promedio, cuando la burbuja española elevó los precios en torno a un 300%.
A partir de 2012-2014, los precios inmobiliarios (y la bolsa, sobre todo la americana) no han dejado de crecer, pese al colapso de unos pocos años antes.
No hay más que ver una gráfica de el SP500 para comprender el grado de enajenación y desvarío al que están sometidos todos los mercados. Las crisis de 2001 y 2007 aparecen como simples baches en una senda creciente interminable.
Todo esto no es algo que tenga que ver con los libres mercados o con la especulación, ni mucho menos con el egoísmo de los empresarios.
La única causa proviene de la manipulación que los bancos centrales hacen de los tipos de interés y de los continuos estímulos que se dan a todos los bancos, al Tesoro y a las corporaciones que en un momento dado quiebran o sufren un riesgo grave de insolvencia, y de las consecuencias que en la cantidad de medios fiduciarios y del carácter especulativo que todo ello imprime a la economía.
Nunca me cansaré de apuntar hasta que punto estas políticas producen en la sociedad una inclinación a la especulación y al consumismo. Son las políticas de crédito fácil y de demanda agregada las que eliminan y estigmatizan el ahorro, mientras promueven el consumo como motor económico, y en definitiva las causantes de la proliferación de la deuda y de las apuestas financieras que todo lo anterior produce.
Justo las personas más inclinadas a estas políticas suelen ser las más proclives a acusar al capitalismo de especulativo, cuando son ellos con sus políticas las que llaman a los ahorradores rentistas y las que defienden el too big to fail que cualquier capitalista de la vieja escuela desprecia.
Que esto no va a producir un crecimiento infinito es algo evidente. Aunque alguno pueda albergar la esperanza de que se puede resolver cada quiebra simplemente emitiendo, existe un límite obvio marcado por la combinación de deuda y tipos de interés, que por bajos que sean no van a impedir las quiebras, y por altos que sean no van a impedir la inflación de precios alimentada por más y más y más expansión.
