Los que alquiláis pisos, ¿qué rentabilidad obtenéis?

silkcut dijo:
No me fío de la guano de las letras del Tesoro y además dan muy poca rentabilidad como los depósitos bancarios. ¿Es posible obtener más de un 8% anual alquilando pisos?
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Te indico rentabilidades netas (una vez descontados impuestos y gastos):

  • Piso obra nueva en zona costera (aquí lo que se prevé es un potencial de revalorización para futura venta): 3,47 %
  • Piso en zona rural con demanda guiri (comprado barato, alquilado a precio de mercado): 6,90 %
  • Media: 5,18 %
Mejor comprar varios pisos baratos en buen estado que uno caro.
 
Elbichito-8M dijo:
Es complicado llegar a un 8% neto desde el primer dia. Quiza si compras hoy y el alquiler sigue subiendo lo superes como ha pasado a los que han comprado hace 3 años o mas. Tambien depende mucho de la provincia
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Complicado no. Simplemente esa rentabilidad no existe.

Entre un 3 y un 3,50% netos si no te haces trampas al solitario
 
HARLEY66 dijo:
Complicado no. Simplemente esa rentabilidad no existe.

Entre un 3 y un 3,50% netos si no te haces trampas al solitario
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Un 10% bruto no es tan complicado. Siempre calculando que el inquilino paga religiosamente y no esta nunca vacio. Los gastos e impuestos ya dependen de cada caso concreto. Creo que un 6% neto es posible en alquiler tradicional. Ya si contamos con financiacion, la rentabilidad neta puede superar el 10% sobre el capital aportado
 
silkcut dijo:
No me fío de la guano de las letras del Tesoro y además dan muy poca rentabilidad como los depósitos bancarios. ¿Es posible obtener más de un 8% anual alquilando pisos?
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A ver, posible es, pero no probable.
La rentabilidad bruta ronda el 7 u 8%. La rentabilidad neta depende de las circunstancias personales, pero ronda entre el 3 y el 4%.
 
Yo alquilé durante ocho años y estuve siempre más cerca del 3% que del 4%.

Eché cuentas de cómo hubiera sido si en vez de alquilar lo hubiera vendido y metido todo en un fondo indexado al s&p500 y me puse a llorar. Literalmente. Haz la prueba con un Excel.

Las matemáticas servían para esto y nunca me lo contaron. Ahora te lo estoy contando de manera desinteresada yo a ti. Ojalá te sirva.
 
Elbichito-8M dijo:
Un 10% bruto no es tan complicado. Siempre calculando que el inquilino paga religiosamente y no esta nunca vacio. Los gastos e impuestos ya dependen de cada caso concreto. Creo que un 6% neto es posible en alquiler tradicional. Ya si contamos con financiacion, la rentabilidad neta puede superar el 10% sobre el capital aportado
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No sé si con bruto te refieres a neto antes de impuestos pero yo no conozco inmuebles que costando 150k se puedan alquilar por 1400/1500 euros
 
Beholder dijo:
Yo alquilé durante ocho años y estuve siempre más cerca del 3% que del 4%.

Eché cuentas de cómo hubiera sido si en vez de alquilar lo hubiera vendido y metido todo en un fondo indexado al s&p500 y me puse a llorar. Literalmente. Haz la prueba con un Excel.

Las matemáticas servían para esto y nunca me lo contaron. Ahora te lo estoy contando de manera desinteresada yo a ti. Ojalá te sirva.
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El problema está en si te equivocas de indexado y 8 años después estás como al principio o encima has perdido capital.

En el inmueble tienes que calcular la rentabilidad por alquiler, que sería ese 3 o 4% que dices contandolo como si fueran dividendos y la revalorarización del activo que va por otra parte
 
nada2 dijo:
En Barcelona hay pisos de 200K/250k alquilados por 1000 euros. A montones.
Los que se alquilan por 1500 son los de 300 o 400k
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Tal cual. 200k alquilado a 1000/mes es un rendimiento del 5,5% en bruto. Cuando descuentas IBIs, gastos de cominidad, seguro de responsabilidad civil etc ya bajamos del 4% y como se te quede un mes vacío, haya una derrama extraordinaria o se aguante el calentador o haya que explotar la ducha, date el año por dolido.
 
HARLEY66 dijo:
El problema está en si te equivocas de indexado y 8 años después estás como al principio o encima has perdido capital.

En el inmueble tienes que calcular la rentabilidad por alquiler, que sería ese 3 o 4% que dices contandolo como si fueran dividendos y la revalorarización del activo que va por otra parte
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HARLEY66 dijo:
Tal cual. 200k alquilado a 1000/mes es un rendimiento del 5,5% en bruto. Cuando descuentas IBIs, gastos de cominidad, seguro de responsabilidad civil etc ya bajamos del 4% y como se te quede un mes vacío, haya una derrama extraordinaria o se aguante el calentador o haya que explotar la ducha, date el año por dolido.
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La gente se cree lo que le dice otra gente cuya experiencia es que ha visto uno o varios videos de youtube.

El inmobiliario era rentable cuando había menos impuestos a las transmisiones, se podía pagar y cobrar una parte sustancial en zain, el alquiler era absolutamente opaco de cara a la administración y, en definitiva, el negocio consistía en el pasapiserismo a corto plazo y, en el peor de los casos, a medio plazo, usando la rentabilidad por alquiler como medio para financiar una buena parte del importe inicial de adquisición, y concibiendo la operación como una transacción (muy) apalancada.

Con la tributación actual al arrendamiento, las limitaciones a la determinación de la renta en alquileres de vivienda, las dificultades para vender los pisos cuando se necesite recuperar el dinero, invertir en inmobiliario se está convirtiendo en un deporte de riesgo.

Que alguien que tenga un patrimonio razonable invertido en bolsa o en algún negocio, herede un piso, o tenga un piso en propiedad y vaya a trasladarse a otro, y prefiera alquilarlo a venderlo, para incrementar la diversificación, puede tener sentido. Pero, actualmente, en España, comprar un piso como inversión principal... francamente, no lo veo.

Y, desde luego, la rentabilidad real se acerca mucho más al 3/4%, en los años buenos, que al 6%. Por lo menos en los sitios "tensionados", que esa es otra, puede que en Huesca la situación sea diferente y puedas comprar un piso por 80.000 euros y alquilarlo por 600 al mes, cosa que daría un 9% bruto de rentabilidad, que después de impuestos se iría al 6%, pero en sitios donde los pisos no bajen de los 200.000, sería necesario alquilarlo por 1500, y eso no es viable.
 
-= Kracken =- dijo:
Te indico rentabilidades netas (una vez descontados impuestos y gastos):

  • Piso obra nueva en zona costera (aquí lo que se prevé es un potencial de revalorización para futura venta): 3,47 %
  • Piso en zona rural con demanda guiri (comprado barato, alquilado a precio de mercado): 6,90 %
  • Media: 5,18 %
Mejor comprar varios pisos baratos en buen estado que uno caro.
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Eso es para alquiler vacacional? Habría que contar también las horas empleadas en la gestión, o en su defecto descontar lo que te cobra una agencia por llevártelo.
 
jaja.. un 8%, o un 10% dicen algunos.. me parto!!! En ese cálculo extremadamente optimista (diría que imposible de hecho) no incluyen todos los destrozos e impagos que te van a dejar.

Y digo más... un 10% bruto no lo saca ni el que compró un piso a precio de plena crisis en 2012 - 2014.

Y hablando además de dinero BRUTO. Y para qué quieres la rentabilidad bruta, si lo que cuenta es el NETO que te llevas al bolsillo?
 
DEREC dijo:
Eso es para alquiler vacacional? Habría que contar también las horas empleadas en la gestión, o en su defecto descontar lo que te cobra una agencia por llevártelo.
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Es alquiler larga temporada. Contratos superiores al año para obtener la reducción del 50% en IRPF sobre beneficios.

En mi caso, lo mejor de esos pisos es su potencial de revalorización. En su defecto, se los dejaré a mis descendientes para que tengan techo asegurado, que la cosa está antiestética ahora pero no quiero ni pensar cómo estará dentro de 10 o 20 años...
 
Claro que es posible, más de un 20% saco yo por uno, muy bien comprado eso sí , a otro más normalito le saco un 15%, todo eso bruto
 
HARLEY66 dijo:
No sé si con bruto te refieres a neto antes de impuestos pero yo no conozco inmuebles que costando 150k se puedan alquilar por 1400/1500 euros
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Con bruto me refiero solo al alquiler anual respecto al precio de compra. Las rentabilidades mas altas se dan en el segmento de precios mas bajos. Hablo de viviendas de precios entre 70 y 80k con un alquiler de 600 o 700 eur en comunidad valenciana, castellon, alcoy, elche, alzira y alrededores de valencia ciudad. Estas rentabilidades solo se dan en algunas provincias. Yo vengo de baleares y lo normal es entre un 4 o 5% de rentabilidad bruta. Y neta lo que comentas tu de un 3%.

Espeluznao dijo:
jaja.. un 8%, o un 10% dicen algunos.. me parto!!! En ese cálculo extremadamente optimista (diría que imposible de hecho) no incluyen todos los destrozos e impagos que te van a dejar.

Y digo más... un 10% bruto no lo saca ni el que compró un piso a precio de plena crisis en 2012 - 2014.

Y hablando además de dinero BRUTO. Y para qué quieres la rentabilidad bruta, si lo que cuenta es el NETO que te llevas al bolsillo?
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El que compro un piso en 2014 puede llevar facilmente una revalorizacion de un 100% y haber doblado la rentabilidad. Hablo de bruto y de neto. El neto hay que considerar muchas mas variables.

DEREC dijo:
Yo por mucho que digan sigo sin ver lo del inmobiliario. Casi que prefiero pillar unos garajes o un REIT y a correr. El tener que lidiar con inquilinos me resulta peor que remar y es precisamente lo que quiero dejar de hacer.
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No tienes que lidiar con nadie. Se lo das a una inmobiliaria. Te cobra un mes de alquiler y tienen bolsa de inquilinos esperando ya con el filtro del seguro de impago pasado. El inquilino no contacta nunca contigo
 
Elbichito-8M dijo:
El que compro un piso en 2014 puede llevar facilmente una revalorizacion de un 100% y haber doblado la rentabilidad. Hablo de bruto y de neto. El neto hay que considerar muchas mas variables.
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El papel lo aguanta todo. Ahora ponte a venderlo. Te llegan con las rebajas y al precio que te dice la inmobiliaria no lo vendes. De hecho diría que los que abren este tipo de hilos se dedican a vender pisos o al sector inmobiliario, porque ahora mismo nadie en su sano juicio se compra un piso a estos precios.

Sobre la Comunidad Valenciana, conozco a una familia de allí que son millonarios, tienen una gran empresa, y en la pasada crisis 2009 - 2014 (mejores años para comprar 2013 y 2014) ni siquiera se molestaron en comprar 100 pisos en Valencia (podían haberlo hecho) y esperaron hasta que hizo suelo del todo y empezó tímidamente a remontar, y sólo compraron un par de pisos (uno en Valencia por 150k, ese piso ahora pueden pedir 300k, si alguien se los da claro..). Ellos invirtieron su dinero en su empresa, con mejor resultado que el ladrillo.

Las rentabilidades en papel son peligrosas porque uno se cree que tiene un tesoro hasta que lo ofrece y nadie se lo compra a ese precio.

Sobre Baleares etc... allí interesa más vender directamente que alquilar un piso a largo plazo. Con el alquiler a largo plazo tienes todos los riesgos asociados y te cae en el fondo una miseria cada año, no vives con eso. Con la venta te embolsas el dinero de golpe y te puede cambiar la vida, hacer realidad proyectos que tengas etc

En Baleares sí hay alquileres muy rentables pero en turístico, y de propiedades construidas en plena crisis, es decir, sobre una inversión que hoy cuesta el triple hacer. Igual una casa que en su día costó 1,5 - 2 millones de euros, y hoy costaría 5 millones, alquilarla por días. Un amigo tiene una casa así: cobra 5.000 euros por noche y está siempre alquilada.
 
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