Mensaje claro por el que reafirmo que la inversión en inmuebles no es una inversión por mucho que uno lo enmarañe con que el truco está en el apalancamiento.
Ejemplo
Londres acumula una subida de precios nominales del 10%-14% desde 2016.
Sin embargo, toma ya, la inflación ha subido el 41,8%.
se gana o se pierde?.
Motivo
Precios muy altos en 2016 y de repente se producen motivos que restringuen la demanda, bien porque faltan personas bien porque falta capacidad de financación.
El mercado británico es muy sofisticado y muy profesional porque el buy to let es culturalmente algo muy arraigado.
La realidad es que se produce el Brexit y eso seca parte de la demanda extranjera que cuando quiere comprar, le da igual 500 que 520 de precio porque lo que quieren es comprar.
Después hubo cambios en el stamp duty que es el impuesto a la compraventa. Deciros un simple número, el gobierno ha pasado de recaudar de 900M año a 16.000M año. Todos esos millones restan capacidad al precio.
Después se ha sumado a la incertidumbre la desgracia en la torre Grenfell en 2017 que también a supuesto un terremoto en todo el mercado inmobiliario. Ojo con comprar algo sin mirarse el ESW1 que es el certificado que te alerta sobre las condiciones de la reaccionarioda. Un B2 directamente no es financiable. Y hay un lío enorme en quien paga los arreglos de reaccionarioda para ser compliance de nuevo. Eso hace que haya edificios invendibles porque son no financiables con hipoteca .............. y en el mundo inmobiliario sin hipoteca no hay mercado.
Y más recientemente ha habido dos golpes importantes. Bueno tres. Los dos primeros suponen un incremento notable de viviendas a la venta porque la regulación de alquiler se ha tornado no atractiva y muchos buy to let están vendiendo a precios de mercado. Ese es un motivo y el otro es que la gente no puede pagar porque a la hipoteca con parte fija del 0% tan habitual en 2021 ............ se ha renovado en 2025 y 2026 a más del 5%. Eso supone que muchas letras han subido de 2000 a 3000 libras y eso no es asumible por mucha gente que ha decidido entonces vender.
y el tercer motivo y golpe reciente es que los precios de las hipotecas se han disparado. Están entre el 5,5% y 6% para periodos fijos de 2 y 5 años. Los precios variables están en el 7% y si además vas en un buy to let ......... suben medio punto. Es decir que la financiación para alquilar ya no sirve, ya no hay mercado.
y eso es así porque además hay un gasto enorme en el mes a mes que los bancos consideran para darte bastante menos financiación. Es el service charge o el gasto de comunidad que en la mayoría de los pisos está en las 500 libras mes o más. Hablamos de apartamentos de una habitación, con dos habitaciones te puedes ir por encima de las 8000 libras al año.
Conclusión, el mercado cae como una piedra, cae a desplome con zonas ya en terminos nominales por debajo de hace 20 años.
Se suma también el régimen non-dom que se ha evaporado y que el mansion tax está en 2M y se puede bajar a 1,5M. Estudios recientes muestran que en 20 años con la inflación actual ............... hay millones de viviendas en donde se aplicaría el mansion tax. Es decir, es un impuesto ocasional hoy que están legislando para que sea de aplicabilidad masiva en el país.
Está muy interesante el mercado británico, hablo de Londres, para la compra de vivienda.
No es un tema de inversión sino de diversificación de patrimonio en país y en moneda.
El mercado debe seguir muy débil a futuro porque las tasas hipotecarias van a seguir fuertemente altas. Eso detrae la cantidad de compradores en un país en donde el sueldo sube poco para tamaña adquisición potencial.
Y el estoque, siempre os he dicho que en el mercado inmobiliario lo que derrumba los precios son los periodos largos de dificultad en la parte de la demanda. Un bache lo aguantan los vendedores pero varios años débiles les mina la sarracena y venden. Es por eso que en 2008 hubo una crisis que fue aguantada por los vendedores en España hasta que cedieron en 2012 porque no había financiación y tuvieron que bajar una barbaridad hasta 2014.
En Londres empieza a suceder lo mismo en una ciudad preparada para non-dom sin non-dom. Y además no hay rentabilidad en el buy to let y se están produciendo ventas masivas.
Ejemplo
Londres acumula una subida de precios nominales del 10%-14% desde 2016.
Sin embargo, toma ya, la inflación ha subido el 41,8%.
se gana o se pierde?.
Motivo
Precios muy altos en 2016 y de repente se producen motivos que restringuen la demanda, bien porque faltan personas bien porque falta capacidad de financación.
El mercado británico es muy sofisticado y muy profesional porque el buy to let es culturalmente algo muy arraigado.
La realidad es que se produce el Brexit y eso seca parte de la demanda extranjera que cuando quiere comprar, le da igual 500 que 520 de precio porque lo que quieren es comprar.
Después hubo cambios en el stamp duty que es el impuesto a la compraventa. Deciros un simple número, el gobierno ha pasado de recaudar de 900M año a 16.000M año. Todos esos millones restan capacidad al precio.
Después se ha sumado a la incertidumbre la desgracia en la torre Grenfell en 2017 que también a supuesto un terremoto en todo el mercado inmobiliario. Ojo con comprar algo sin mirarse el ESW1 que es el certificado que te alerta sobre las condiciones de la reaccionarioda. Un B2 directamente no es financiable. Y hay un lío enorme en quien paga los arreglos de reaccionarioda para ser compliance de nuevo. Eso hace que haya edificios invendibles porque son no financiables con hipoteca .............. y en el mundo inmobiliario sin hipoteca no hay mercado.
Y más recientemente ha habido dos golpes importantes. Bueno tres. Los dos primeros suponen un incremento notable de viviendas a la venta porque la regulación de alquiler se ha tornado no atractiva y muchos buy to let están vendiendo a precios de mercado. Ese es un motivo y el otro es que la gente no puede pagar porque a la hipoteca con parte fija del 0% tan habitual en 2021 ............ se ha renovado en 2025 y 2026 a más del 5%. Eso supone que muchas letras han subido de 2000 a 3000 libras y eso no es asumible por mucha gente que ha decidido entonces vender.
y el tercer motivo y golpe reciente es que los precios de las hipotecas se han disparado. Están entre el 5,5% y 6% para periodos fijos de 2 y 5 años. Los precios variables están en el 7% y si además vas en un buy to let ......... suben medio punto. Es decir que la financiación para alquilar ya no sirve, ya no hay mercado.
y eso es así porque además hay un gasto enorme en el mes a mes que los bancos consideran para darte bastante menos financiación. Es el service charge o el gasto de comunidad que en la mayoría de los pisos está en las 500 libras mes o más. Hablamos de apartamentos de una habitación, con dos habitaciones te puedes ir por encima de las 8000 libras al año.
Conclusión, el mercado cae como una piedra, cae a desplome con zonas ya en terminos nominales por debajo de hace 20 años.
Se suma también el régimen non-dom que se ha evaporado y que el mansion tax está en 2M y se puede bajar a 1,5M. Estudios recientes muestran que en 20 años con la inflación actual ............... hay millones de viviendas en donde se aplicaría el mansion tax. Es decir, es un impuesto ocasional hoy que están legislando para que sea de aplicabilidad masiva en el país.
Está muy interesante el mercado británico, hablo de Londres, para la compra de vivienda.
No es un tema de inversión sino de diversificación de patrimonio en país y en moneda.
El mercado debe seguir muy débil a futuro porque las tasas hipotecarias van a seguir fuertemente altas. Eso detrae la cantidad de compradores en un país en donde el sueldo sube poco para tamaña adquisición potencial.
Y el estoque, siempre os he dicho que en el mercado inmobiliario lo que derrumba los precios son los periodos largos de dificultad en la parte de la demanda. Un bache lo aguantan los vendedores pero varios años débiles les mina la sarracena y venden. Es por eso que en 2008 hubo una crisis que fue aguantada por los vendedores en España hasta que cedieron en 2012 porque no había financiación y tuvieron que bajar una barbaridad hasta 2014.
En Londres empieza a suceder lo mismo en una ciudad preparada para non-dom sin non-dom. Y además no hay rentabilidad en el buy to let y se están produciendo ventas masivas.