Los fondos paran en seco operaciones por cerca de 5.000 millones ante el real decreto de vivienda

Los fondos frenan sus compras por el real decreto​

¿Por qué un inversor con cientos de millones prefiere guardar la chequera antes que seguir comprando pisos en un país que necesita alquiler? Porque no sabe a qué le obligarán mañana. Según la información que se cita en el debate, los grandes fondos preparan desinversiones millonarias ante el real decreto de vivienda y los promotores ya avisan de una parálisis en las promociones destinadas al alquiler por lo que llaman, con retintín, vorágine legislativa. El sector lo resume en dos palabras: inseguridad jurídica.

Inseguridad jurídica: por qué el dinero se para​

Un decreto que cambia las reglas a mitad de partida encarece el coste del capital. Ese es el núcleo del argumento que se esgrime. El fondo no se retira por afán de acaparar vivienda: se retira porque desconoce qué le exigirán la semana siguiente. Cuando se toca la renta y se añade la amenaza de sacar al mercado los pisos vacíos —con plazos y multas que siempre se pueden endurecer—, la rentabilidad esperada se descompone y el dinero busca otro sitio donde dormir.

Y conviene no olvidar que, según ese mismo argumento, el capital no espera quieto a que cambien las condiciones. Si no compensa, vende y se va a operar a otro mercado inmobiliario del mundo. El parque no se destruye: cambia de manos, de país y de expectativas.

Hay además quien rebaja el dramatismo con un dato incómodo: los fondos dejaron de comprar en masa hace años. Sus compras se concentraron sobre todo entre 2010 y 2014 y sus SOCIMIS venden inmuebles desde hace tiempo. Compran barato y venden caro, sin sentimentalismo. Si eso es cierto, el frenazo actual no sería una retirada definitiva, sino una manera elegante de esperar precios mejores.

Qué gana el inquilino con la intervención del alquiler​

En el otro lado, la tesis es que el libre mercado no ha resuelto por sí solo el problema de la vivienda y que el Estado está legitimado para intervenir cuando está en juego un derecho constitucional. La función social de la propiedad ampara limitar la libertad contractual; no es una confiscación, sostienen, aunque recorte facultades. Sobre la mesa, según este planteamiento: condiciones tasadas en zonas tensionadas, obligación de sacar los pisos vacíos al mercado y préstamos públicos de hasta 50.000 euros sin intereses ni comisiones, a devolver en 10 años, para comprar la primera vivienda.

El calendario tampoco es neutro. Según el estado de la negociación que se describe, uno de los dos decretos contaría con el respaldo de formaciones como PNV y Junts, mientras el segundo quedaría para una tramitación posterior. La vivienda, otra vez, como moneda de cambio.

La objeción a todo esto es tan simple como incómoda. Si el profesional se retira, ¿quién pone sobre el mercado las viviendas nuevas que van a hacer falta? A medio plazo, menos oferta no significa menos presión: significa más. Y sin alguien que arriesgue capital no hay ladrillo nuevo; ese alguien, hoy, mira el calendario en lugar de los planos.

El pequeño propietario que paga la fiesta​

El relato se vende como una cruzada contra los grandes tenedores, pero hay quien señala un detalle poco glamuroso: la mayoría de los pisos en alquiler pertenecen a particulares. El caso que se repite es el de quien tiene una segunda vivienda en un pueblo de León y la alquila a una familia. La respuesta llega rápida: ese pueblo no es zona tensionada y los fondos se interesan por otro tipo de producto. El problema es que el decreto no distingue tan finamente.

¿Van a bajar los precios de la vivienda con el decreto?​

En el debate se repite un escenario con dos cifras: una caída del 10% en el precio de venta y una subida del 20% en el alquiler. Para quien compra, ese 10% se lo come cualquier encarecimiento de la financiación. Para quien paga alquiler, ese 20% se suma a la inflación y le deja igual o peor que antes. Las cuentas completas, tramo a tramo, arrojan un resultado que no cuadra con ninguno de los dos bandos.

Crédito antes que escaparate​

Bajar el precio del escaparate no arregla el acceso al crédito. Ese es el punto que descoloca a unos y a otros: sin condiciones de nómina más laxas y financiación barata, una rebaja del 10% no convierte en comprador a quien hoy comparte piso. Algunas proyecciones van más lejos y sostienen que, a este ritmo, solo un 30% de la población podrá ser propietaria y el resto quedará a merced del alquiler. La otra pata, un parque público de alquiler no privatizable, no se levanta de la noche a la mañana; y hay quien advierte de que ese parque acaba deteriorándose y pagándolo el contribuyente.

Puede que los precios bajen. Puede que los fondos se marchen y sus centenares de miles de viviendas inunden el mercado. Hasta puede que todo salga exactamente como está previsto. Lo único que hoy se mueve con certeza son las operaciones que han dejado de moverse.